温泉项目规划设计任务书.docx
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温泉项目规划设计任务书.docx
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温泉项目规划设计任务书
即墨香根温泉工程
规划设计任务书
1
.工程概况
1.1工程区位
本工程位于即墨温泉镇,属于"五区五带〞规划中的东部度假旅游区,区域有独特的温泉资源,并已形成相对成熟的低密度物业气氛。
本工程地块距离流亭国际机场30分钟车程,由滨海大道到达市区仅需45分钟车程,交通较为便利。
01—工程区位图
1.2工程用地围及规划指标
1.2.1工程总规划用地145341平米,218亩,地块西北高、东南低,呈坡地,落差较明显。
1.2.2规划指标:
容积率:
0.8-1.0,绿化率≥45%
建筑限高:
24米
1.3红线图〔另行提供〕
1.4工程四至
•东至泉海路
•北至大田路
•南至绿地及水面
•西至绿地
1.5道路交通
•东侧紧邻泉海路,双向4车道。
•北侧紧邻大田路,双向4车道。
1.6周边环境
工程周围开发大量别墅工程,已经形成相对成熟的低密度物业气氛,有根本完善的度假配套设施,如高尔夫球场、滑雪场及温泉疗养院,地块南侧有大面积绿地及水面,自然资源较好。
2
规划设计的根本原那么
2.1工程定位
2.1.1工程形象定位
Ø中央别墅区·情景花园小镇;
2.1.1.2:
工程价值点诠释
Ø以欧洲花园小镇形成差异化形象
Ø追求产品创新
2.1.2产品定位
1、小独栋别墅;
价值奉献:
工程价值标杆产品,兑现工程价值;
产品点:
充分表达居住感受的升级,突出独栋别墅感,做足低密度感受。
2、花园洋房;
价值奉献:
提高容积率,与低密度产品更好融合;
产品点:
做足产品品质,表达洋房特质居住感受。
2.2总体规划
2.2.1规划原那么
2.2.1.1整体布局原那么:
表达"小镇生活〞的社区规划,突出小区的低密度意向。
Ø以小镇中心集中示小镇生活意向;
Ø所有产品及景观设计均须表达小镇风情感;
Ø为保证整体低密度意想,别墅产品的占地面积须到达50%以上;
Ø遵循资源倾斜原那么:
在资源条件好,地形变化丰富,私密性及噪音小的位置布置别墅产品;
2.2.1.2住宅设计的朝向要求:
尽量采用正南向布局,结合坡地地形设计建筑空间形式。
2.2.1.3工程部景观以降低建筑密度感,表达小镇风情为原那么,外部景观考虑对工程边界建立及提升工程形象的作用。
2.2.1.4人防、消防、日照间距等要求按照国家和市有关法规进展,人防考虑于地下停车结合。
2.2.2经济技术指标
产品类型:
小独栋别墅,花园洋房,配套公建
经济技术指标建议:
工程
规划指标
建筑面积比例
用地面积(㎡)
145341
容积率
0.87
地上面积/用地
规划建筑面积
149488
100%
地上面积
126258
地下面积
23230
住宅面积
146488
98%
1.小独栋别墅
62964
42.1%
地上
47984
32.1%
地下
14980
平均70平米/户
10.0%
2.花园洋房
83524
55.9%
地上
76774
51.4%
地下
6750
平均40平米/单元
4.5%
商业面积
3000
2.0%
地上
1500
1.0%
地下
1500
1.0%
3
规划设计要求
3.1总体要求
3.1.1用地性质:
住宅用地
3.1.2总用地面积:
地块占地145341平米
3.1.3容积率:
0.8-0.9
3.2规划建议:
3.2.1小镇中心建议以广场为中心,以会所及钟塔为建筑统领,与花园洋房共同围合成为建筑尺度适宜的聚集场所;
3.2.2小镇中间建议布局在泉海路与大田路的交汇处,结合小区步行入口设置;
3.2.3在泉海路和大田路各设置一个车行入口;
3.2.4花园洋房建议靠近工程东侧和北侧临路局部,便于对外建立工程丰富意想,并起到阻挡噪音,建立别墅私密性作用;
3.3工程物业功能分区建议
06—工程物业功能分区示意图
3.4住宅产品建议:
3.4.1本工程总体产品配比建议
注:
总体户型面积、比例,可以根据销售情况,在后期进展一定的调整。
产品类型
占地面积
占地面积比
容积率
建筑面积
户型面积
套数
套数比
小独栋
79973
55%
0.6
47984
200
33
3%
220-240
180
17%
花园洋房
63979
44%
1.2
76774
48365
120-130
87
8.5%
110
87
8.5%
100
87
8.5%
90
87
8.5%
130
87
8.5%
28409
80-90
252
24.5%
50-60
127
13%
商业
1454
1%
1.5
2181〔地上〕
-
-
合计
145406
100%
0.87
126939
——
1027
100%
3.4.2小独栋
1.布置于社区侧,景观资源较好,远离道路噪声污染小;
2.户型面积建议在200平米左右和220-240平米;
3.建筑排布适中选择错连或联院形式,表达独栋感;
4.地下室平均70平米/户;
5.每户设私家庭院;
6.地上2层,地下1层,地下室考虑自然采光;
7.户型设计注意空间变化,表达别墅的空间意象,如高厅、吹拔、露台设计等;
8.在综合本钱和地形的条件下,尽量设置地下停车场,实现立体交通,人车分流;
地下停车组织参考"龙湖滟澜山工程〞:
小独栋连接处理方式示意
3.4.2.1户型设计要点:
1.首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库,为表达较大的空间感受,地上面积在200左右的户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局,并设计〔局部〕吹拔,客厅的面宽保证在5.1米以上。
2.厨房应分为中厨和西厨,其中中厨的面积较大。
此外一层还应设计卫生间一处。
3.地上200平米左右的户型可以布置3个卧室。
250左右那么可以布置4个卧室.
4.二层主要功能空间为卧室,包括1个主卧区+2个次卧室的选择,其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成局部。
5.地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等,地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。
6.建筑基地的面积在200平米/栋左右,可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式,在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间
3.4.2.2面积分配建议:
●地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议
分层
功能空间
面积(㎡)
总面积(㎡)
首层
门厅
5
100
客厅、餐厅、家庭厅
70
公用卫生间
5
厨房〔区分中厨、西厨〕
15
地下室
家庭影院
20-30
90-100
多功能厅
20
设备间
10
洗衣房/储藏
10
车库
20
工人房(包括卫生间〕
10
二层
主卧
主卧室
15-20
50-60
主人卫生间
10
步入式衣帽间
5-10
书房
10
次卧室1
15-20
30-40
次卧室2
10-15
公用卫生间
5
●地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议
分层
功能空间
面积(㎡)
总面积(㎡)
首层
门厅
5
160
客厅、餐厅、家庭厅
60
餐厅
30
家庭厅
30
公用卫生间
5
厨房〔区分中厨、西厨〕
15
次卧室
15
地下室
家庭影院
20-30
90-100
多功能厅
20
设备间
10
洗衣房/储藏
10
车库
20
工人房(包括卫生间〕
10
二层
主卧
主卧室
15-20
50-60
主人卫生间
10
步入式衣帽间
5-10
书房
10
次卧室1
15-20
30-40
次卧室2
10-15
公用卫生间
5
3.4.2.3户型推荐:
香江别墅L户型
总建筑面积
296.50㎡
地上建筑面积
206.01㎡
地上一层
118.37㎡
地上二层
87.64㎡
半地下室
90.49㎡
首层:
•前院与室的落差营造出拾级而上的起伏感,空间层次丰富
•4.5米的挑空客厅三面采光,环绕的中庭和后院成为一体化的户外客厅
二层:
•完全私密的居家空间,全部南向采光
•主卧与主卫之间特设衣帽间,营造干湿分区的舒适生活
地下室:
•半地下车库、独立工人房
香江别墅U户型
总建筑面积
306.89㎡
地上建筑面积
230.63㎡
地上一层
158.25㎡
地上二层
72.38㎡
半地下室
76.26㎡
首层:
•前院与室的落差营造出拾级而上的起伏感,空间层次丰富
•4.5米的挑空客厅三面采光,前临开放式前院的街区景致、后享中庭院落的家庭情趣
•挑高4.5米的一层主卧独享近百平米的私密花园,明卫浴设计
•中庭院落正对超大餐厨空间
二层:
•楼梯很好地区分开两个卧室套房,有效地保障私密感
•每个卧室都配有独立的卫生间,南向卧室卫生间设有顶窗
3.4.3花园洋房
1.建筑地上6层,首层设半地下室及下沉式庭院;
2.户型面积首层120-130平方米;2-4层逐层退台;顶层建议为跃层处理;
3.车位比每户约1个,集中停车注意与绿化结合;
4.户型设计建议参考成熟市场产品设计,如万科城。
3.4.3.1布局:
花园洋房布置在工程地块外侧,小户型局部集中布置于小镇中心附近。
3.4.3.2产品特征:
1〕:
情景——通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的参加,突出了生活方式的丰富和沉着,甚至能够一定程度上"模拟〞别墅生活"有天有地〞、"独立私密〞等特征。
2〕外:
花园——观景层次的增加〔露台等〕,住宅与景观的结合更加严密。
3〕形:
洋房——产品形象提升,或者表现为用材的讲究和工艺的精致,更多的那么表现为丰富的建筑形态和立面细节,住宅面貌焕然一新
3.4.3.3设计要点:
1.花园洋房注重丰富的建筑外形设计,利于形成小镇丰富的视觉层次
2.注重细节局部的设计,花架、铁艺、装饰构建的运用,形成了小镇热烈活泼的气氛
3.首层花园增加首层住户的户外活动,表达洋房的特质
4.层层退台形成的露台,增加室外的空间过渡
5.外置楼梯提供到达室外的便捷通道,增加与自然的亲近
花园洋房与小镇中心的层次感示意图
3.4.3.4户型推荐:
万科城6层洋房
首层:
128平米4室2厅2卫,私家花园+房+错层
二层:
111平米3室2厅2卫
三层:
98平米3室2厅2卫
四层:
88平米3室2厅2卫
五层:
80平米2室2厅1卫
六层:
72平米2室2厅1卫
3.4.4产品外立面原那么
Ø建筑风格建议意大利托斯卡纳建筑风格;
Ø建筑外形上下错落,装饰材料厚实,形成特有的品质感;
Ø注意从细节提升品质,如从空调机位隐蔽、落水管外露、屋顶造型等方面,超越市场。
07——工程建筑外立面示意图
3.5配套设施
3.5.1商业
3.6.1.1分布:
在泉海路与大田路交汇处;
3.6.1.2商业形态:
结合会所设计,地上2层,地下一层;
3.6.1.3面积:
总面积3000平米,其中会所面积约1800-2400平米,其余为商业配套及办公用房
3.6.1.4设计建议:
1.建筑风格与住宅统一;
2.预留水电燃气接口;
3.5.2小镇中心
●小镇中心是小镇生活方式会聚点,提供聚会、休闲、交友、聊天的场所,是小镇生活气氛的集成展示
●小镇中心的展示在营销期对于工程差异化形象的示起了决定性作用
小镇中心意向示意图
3.5.2.1小镇中心要素:
●一个聚集中心——广场、会所
●标志物——钟塔
●交往、生活场所——社区商业:
咖啡馆、超市等
●休闲气氛——喷泉、花坛、座椅,宜人尺度
●人文气息——涉及历史的、传奇的、文化的人事物
●宜人尺度——建筑空间比例舒适
3.5.2.2小镇中心规模建议:
建议本工程配套总面积建议3000平米,包括会所、商业、物业办公用房等,其中会所面积1800-2400平米,社区商业及其他1000平米左右,中心广场规模在2000-3000平米左右;
3.5.2.3布局建议:
以广场为中心,以钟楼和会所作为建筑统领,在广场周边以洋房配合商业,围合成层次丰富的聚集中心
3.5.3会所
3.5.3.1功能建议:
极品spa及红酒博物馆
3.5.3.2极品Spa:
概念:
以总统套房的形式提供假设干独立效劳单元,配备高素质专业技师贴身效劳,设立多种温泉体验设施并首次引进土耳其鱼疗养生概念,所有效劳须预约体验,可与亲朋挚友共同分享
设计要点:
效劳区可分4-8个独立单元,组合方式灵活,便于运营
布局示意:
功能设置:
●温泉区:
以套房形势,冷泉池、热泉池、鱼疗汤池、更衣室、休息室、会客室、棋牌室、按摩室,可考虑结合布置
●餐饮效劳区:
西餐简餐、冷热饮供给
3.5.3.3红酒博物馆
功能设置:
红酒展廊、红酒吧、红酒窖
设计要求:
红酒展廊可考虑结合酒吧或公共区域结合布置;红酒窖要求恒温恒湿;
3.5.3.4面积分配:
3.6园林规划
3.6.1作用:
营造小镇意向,表达小镇风情;
形成差异化形象,表达工程品质感
降低视觉密度,减少建筑密集带来的压迫感
3.6.2设计原那么
1.大手笔立形,到达平台水平
2.小环境抒情,提升品质感
3.尽量扩大景观用地
3.6.3设计建议
●大手笔立形——水系为主线打造异域风情环,以外边界和南侧绿地共同构成功能外环
●环通过两大水系和景观节点营造风情感,外环建立工程边界
景观布局示意图
景观设计参考图片
3.6.3.1环建议:
以水系为主,小品增加风情感
3.6.3.2外环建议:
建立边界
方式一:
起坡围合
●在市政绿地部营造连续的坡地以形成对地块的围合。
●道路侧坡度较陡,地块侧坡度较缓。
●道路侧可密植本地树种,并设置铁艺栏杆围墙,通过硬质隔断建立边界。
●适宜在地块北边界采用。
优点:
减少道路对地块部干扰,同时有利于转化低洼地势,便于景观营造。
●
景观设计造坡效果示意
方式二:
护城河方式
●加块边界与道路平面的高差,仿效护城河方式,通过栈桥的形式进入地块。
●根据实际情况,沟可充水成为进入屏障或者在沟底设置铁艺围墙,通过心理感知建立边界感。
●适宜在地块东边界采用。
优点:
栈桥方式有利于增强小镇意向,增强私属感,同时降低围墙对社区对外形象的干扰。
●
3.6.3.3小环境抒情——通过小品、雕塑、园艺等符号增加景观风情体验
景观园林小品设置例如
3.6.3.4尽量扩大景观用地——立体车库的使用及外租景观用地
在规划设计及建造本钱适合的条件下,尽可能多的采取立体景观车库形式,并结合地形条件适当垫高造景,做出微地形变化
龙湖滟澜山工程地下车库与建筑关系示意图
4
设计成果要求
规划设计方案包括以下文件:
4.1彩色规划总平面图一份,比例1:
500
4.2规划方案设计文本15本,规格为A3幅面,容至少包括:
4.2.1设计说明,表达规划设计设想,设计意向;
4.2.2现状分析〔地形、交通、植物〕;
4.2.3规划总平面图;
4.2.4日照分析图;
4.2.5交通分析图〔道路与停车场〕;
4.2.6规划构造分析图;
4.2.7配套设施布置分析图;
4.2.8景观分析图;
4.2.9视线分析图;
4.2.10总体剖面图;
4.2.11道路及竖向设计图;
4.2.12小区各道路断面图;
4.2.13小区管理模式分析图;
4.2.14产品选型设计,要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图,包括立面材料与说明;
4.2.15配套公建立计,包括社区商业、学校及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图,包括立面材料说明;
4.2.16其它节点〔如居住区入口、泛会所等〕的详细设计;
4.2.17表现局部:
总体鸟瞰图,组团景观,沿街局部立面,沿小区主轴景观,院落景观,入园广场,商业等;
4.2.18工程综合技术经济指标表
4.2.19分期技术经济指标表
4.2.20户型面积分布表
4.3文本图纸另行制作1#图纸2套。
4.4所有容的电子文件〔光碟〕两份。
4.5社区模型1份。
5
设计时间方案
〔另行提供设计时间方案表〕
设计过程中将进展一次或屡次中期交流,具体时间、方式协商确定,但至少应安排以下两次中期交流:
5.1规划方案阶段
5.2建筑单体阶段
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