金地集团投资价值分析报告.docx
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金地集团投资价值分析报告
金地集团投资价值分析报告
一、公司概况
快速成长的房地产业后起之秀
金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。
自1993年进入房地产行业以来,通过十年的进展,金地差不多从深圳福田区的一家区域性地产公司,进展成为具有相当资产规模、跨区域进展、品牌阻碍力显著的全国性房地产公司。
在1999-2003的四年间,公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍,年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。
到2003年底,金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。
金地的核心竞争力
与大多数资源性的房地产公司不同,金地并没有实力雄厚的股东背景,土地储备方面也没有天然的优势,公司之因此能够取得成功要紧归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部鼓舞机制、前瞻性的战略、杰出的产品开发能力和优秀的治理团队。
相互制衡的公司治理结构
金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。
早在1994年5月,经深圳市体改办批准,公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业,并于1996年2月完成股份制改造。
在历次改制过程中,公司先后吸取了多家外部企业成为战略性股东,并形成了相互制衡的股东结构。
这能够从公司董事会成员的构成中得到证明:
在总共15位董事中,来自股东单位的占6席,独立董事占5席,而公司内部的执行董事仅占4席。
明显,那个结构能够全面地反映各方股东的利益,确保公司的进展可不能偏离股东财宝增值的目标。
科学而具有竞争力的内部鼓舞机制
房地产公司差不多上是以项目为单位进行运营的,因此职员的短期行为倾向比较突出,而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。
另一方面,近几年大量民营资本加入行业竞争,导致行业内互相挖角现象日益普遍,企业内有体会的核心人才流淌频繁。
金地充分意识到这点,在实践中探究建立起了以“延期支付打算”为核心的长期鼓舞机制,不仅保证了团队的稳固而且提高了企业的经营绩效。
所谓“延期支付打算”是指公司每年确定一个合理的业绩目标,假如被鼓舞对象通过努力实现了预定的业绩目标,则依照业绩表现提取一定的鼓舞基金对其进行奖励,但鼓舞基金递延支付。
金地的董事会是长期鼓舞打算的治理机构,并下设薪酬与考核委员会负责长期鼓舞制度的实施。
鼓舞对象具有相当大的普遍性,不仅包括集团层面的高级治理人员、公司的中层治理人员、子公司或分公司的负责人,对公司有突出奉献的核心骨干也能参与分享。
因此,科学而富有竞争力的鼓舞制度成为了金地连续成长的内在动力。
前瞻性的战略
金地专门重视前瞻性的战略摸索,“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。
在这种思想的指导下,在大多数深圳房地产企业仍旧致力于本地市场争夺的2000年,金地就迈出了跨区域扩张的脚步,先后进入北京和上海市场,并在随后的几年中在这两个都市站稳了脚跟,取得了不俗的业绩。
这种战略性的安排不仅使金地幸免了在竞争日趋猛烈的深圳土地市场上以高价拍地的尴尬,又充分握住了北京和上海近几年房地产市场的战略性机遇,从而获得了丰厚的投资回报。
当前,在目前大多数地产商都在进行跨区域进展之际,金地的战略性摸索差不多深入到:
如何在几个重点区域实现区域化进展、如何通过更科学合理的投资体系安排进一步提高资金的使用效率等更深层次的问题。
杰出的产品开发能力
金地强调产品的人本、优质和创新。
通过几年的摸索,金地差不多形成了一套贯穿产品开发全过程的科学的开发体系。
公司在设计施工过程中坚持以满足客户需求为导向,使产品最大限度地满足客户的需要;集团制定了全流程治理制度,在规划设计、建筑设计、建筑施工、客户服务等重要节点都实现了标准化,确保公司所有的工程优良率都达到了100%。
与此同时,金地专门注重产品的创新,始终确保公司开发的项目与同类产品相比具有先进性和差异化。
因此,公司开发的产品都能受到了客户和业内广泛的认可,项目的销售率都专门高。
以公司2004年销售的几个项目为例:
香蜜山一期在短短半年时刻内,便取得了95%以上的销售率;武汉金地格林小城首期销售就显现了1500多人抢购400余套精品房的情形;上海格林春岸两度显现当天推出房源当天售罄的盛况。
远见卓识、凝聚力高、治理能力强的治理团队
金地的治理团队和治理风格专门具有个性,要紧具有以下的特点:
第一、公司的决策坚持理性主义原则,不管是对区域的选择,依旧具体项目的规划设计,治理层都秉持科学决策的理念,而不是凭借个人的体会和直觉决策。
金地或许会因此失去一些机会,但绝可不能显现大的决策失误,这也正是公司以往开发的项目都能取得成功的重要缘故。
第二、团队的凝聚力极强。
金地将近60人的中高层治理团队在公司平均的服务年限超过5年,董事长凌克与总裁张华纲在公司服务的年限都在10年以上。
第三、对战略和运营的研究专门重视。
对战略的重视说明公司是一家有抱负有理想的企业,并不只是跟随行业进展而随波逐流;另一方面,金地又十分注重执行力,善于利用各种行之有效的治理工具提高运营效率,达成的途径包括向世界一流的专业顾问公司寻求支持,或直截了当从外部聘请专才。
二、进展战略
远景———“做中国最有价值的地产企业”
金地的远景是“做中国最有价值的地产企业”,其对价值的定义包括四个要紧方面:
第一、为正在形成和壮大的中产阶层提供高品质的生活空间和增值服务;第二、为股东和投资者制造最大的价值;第三、为职员提供良好的职业环境和进展机会;第四、为社会制造价值,承担社会责任,实现可连续进展。
与万科注重规模扩张的“成为行业领跑者”的愿景相比,金地更加注重品质与价值的提升,并在此基础上进行适度有序的规模扩张。
这保证了公司项目开发极高的成功率,同时治理质量也可不能降低。
实际上,到目前为止公司差不多和正在开发的10多个项目中没有一个失败的案例。
全国性扩张战略———多层次、高质量的有序扩张
从1998年的住房制度改革开始,中国的房地产行业进入了高速增长的时期;另一方面,中国各地区的经济进展水平和房地产市场的进展水平差距较大,总体上出现此起彼伏的态势。
为了充分把握行业的进展机会,金地从2000年起开始实施了全国性的扩张战略。
与许多地产公司的扩张冲动不同,金地的扩张相当理性,区域与项目的选择通过慎重的选择、实施的步骤有条不紊,治理质量始终如一。
金地的全国性扩张战略分为三个层次:
区域性公司、都市性公司和项目公司。
所谓区域性公司,是指金地在中国经济增长最具活力的三大经济圈———长江三角洲、珠江三角洲和环渤海经济圈,设立负责三大片区项目治理的区域性公司。
金地期望通过区域性公司来运作更多的项目扩大整体开发规模,并籍此进一步提高集团的开发和营销能力,同时分散单个都市的投资风险。
目前集团差不多在北京、上海和深圳建立了区域性治理中心并在当地开发项目,同时以此为基地向周边的都市渗透。
目前,深圳公司差不多将项目扩展到了珠海、东莞,同时正在广州查找投资机会;金地在天津的项目拓展工作也进行的专门顺利,公司还在长三角周边都市积极查找投资机会和合作伙伴。
在第二个层次,公司打算在中、西部内陆地区选择若干个具有进展潜力的中心都市,设立分公司进行长期运作。
公司差不多巨资投入的武汉就属于这一类型,此外金地差不多对重庆、成都、沈阳等区域中心都市进行了充分的研究和考查,同时正在查找合适的时机进入。
最后,作为对前两个层次的补充,公司还会依照个别项目的收益情形,在一些二、三线都市选择一些个别项目投资,以提高集团的盈利水平,并使公司以后的业绩增长更加平稳。
土地储备战略———优化结构、提高周转率
尽管目前金地的土地储备规模并不是专门大,但从结构上看一些项目的开发周期偏长。
如此的土地储备结构是公司上一轮土地储备战略所形成的结果,并实现了专门高的土地增值,公司这几年的高毛利率表达了这一战略的成功。
只是,这种长周期的土地储备结构使得集团的资产周转率偏低,不利于规模扩张和分散风险,公司的利润和现金流的波动幅度也较大。
金地充分意识到这点,在新一轮土地储备中,公司将会更加强调优化土地储备结构,提高集团的资产周转率。
在以后新增的土地储备中,短期项目将占55%左右,而中期项目将占到35%左右,长期项目仅占10%。
结合现有的项目储备,以后将差不多形成“长、中、短搭配”的土地储备结构。
区域布局方面,公司的区域布局将更加分散化,三大经济圈之外的投资比重将有所提高。
产品竞争策略———注重产品品质和社区价值的提升
总体上,金地的产品竞争策略是:
通过对客户需求和偏好的分析和明白得,制定市场细分策略,并据此调整和安排公司的业务流程,集中利用企业有限的资源、有效地为客户提供能满足其需求的产品或服务,提高客户的中意度,最终形成企业连续的竞争优势。
金地的市场细分策略是:
为中国日益扩大的中产白领阶层(主流市场与潜力市场)提供高品质的生活空间和房地产增值服务(居住价值与社区价值)。
针对目标客户的需求,公司将通过两方面的能力提升,为客户提供高品质的居住空间和增值服务:
一方面,公司采取差异化的竞争战略,通过提高产品的附加值来提高客户的价值。
第一,公司通过科学的社区规划和完善的社区运营,满足客户的需求,专门是将塑造社区文化的理念植入社区价值体系中,公司开发的北京格林小镇确实是如此的成功典范;其次在产品开发方面,金地在坚持设计和工程质量的同时,注重运用新材料、新技术和新工艺来提高产品的附加值。
另一方面,公司将通过项目系列化和产品标准化提升开发效能,缩短项目开发周期,提高项目的运营效率。
三、业务及项目介绍
在建项目的概况
(1)北京金地国际花园
■ 北京金地国际花园是对公司2004年盈利奉献最大的一个项目,也是金地集团在北京提升品牌形象的力作,公司在项目中拥有60%权益。
该项目位于朝阳区建国路北侧,东西两侧为规划中的光辉里路,属于中央商务区(CBD板块),与知名楼盘现代城隔街相对。
项目总规划建筑面积约为33万平米,分为南北两区。
其中,北区5幢高层住宅差不多达到90%以上的预售率,并大部分将在04年竣工结算。
南区则由一幢甲级写字楼、一幢服务式公寓和一个三层的商业设施组成,估量将在07年产生利润奉献。
(2)上海格林春晓
■ 格林春晓是金地集团在上海开发的第一个项目,公司拥有90%的权益。
该项目坐落于上海西北部的古镇南翔,紧临沪嘉高速公路和沪宜公路,且临近规划中的轨道交通R3线(该线将F1赛场所在地安亭镇与市区徐家汇相连)。
南翔虽属于嘉定区,但距离市中心不足1小时的车程,为嘉定区最靠近市区的地块。
因此,该楼盘优越的地理位置吸引了区域以外购买者的追捧。
格林春晓的占地面积为13.5万平米,规划建筑面积为9.6万平米,容积率为0.7,共有联体、叠加及双拼别墅共436套,分为三期建设销售,目前仅存2套未售,而售价从开盘之初的5700元/平米,逐步提高到目前的8300元/平米以上。
(3)上海格林春岸
■ 格林春岸位于嘉定区的中心地带,为一旧城改造项目,公司拥有100%的权益。
项目的占地面积为12.2万平米,总规划建筑面积为15.3万平米,容积率为1.2,共有总户数为974套住宅和4间商铺。
项目分为两期开发,分别在04年和05年竣工结算。
该项目贴合了当地政府对老城区“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生态型为差不多原则”的主导思想,以水景社区为卖点,推出低密度花园洋房、六层电梯公寓、亲水叠加别墅、河滨联体别墅、错层小高层等多种物业形状,以满足当地高端客户的不同需求。
凭借超前的设计和极佳品质,该楼盘在当地的区域市场上独领风骚,销售势头专门不错,每次推盘的预售率都在95%以上,而售价从最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。
(4)上海格林世界
■ 格林世界项目也位于南翔,位于沪嘉高速公路的东侧,与格林春晓项目临近,公司拥有70%的权益。
该项目的占地面积为136.66万平米,规划建筑面积90.2万平米,容积率为0.66,为一个以别墅为主的低密度大型社区。
项目一期800亩差不多开工,其中包括占地100亩的公园和建筑面积约为21万平米的住宅。
按规划,将建成具有法国南部普罗旺斯风格的社区,住宅部分将分成小高层、联排别墅、独幢别墅等,该项目将是公司06年以后的要紧利润来源。
值得注意的是,该项目的土地成本仅为37万/亩,在容积率相近的情形下,比格林春晓的56万/亩要低将近三分之一。
另外,去年10月份,南翔镇临近的另一块土地拍出了130万/亩的价格(一般居住用地、容积率为1.2),因此那个项目的地价升值幅度相当可观。
(5)上海浦东以后域
■ 该项目是金地集团与上海的浦发集团合作的第一个项目,公司拥有49%的权益,并拥有经营治理权。
该项目位于浦东三林路西侧,占地面积为10.5万平米,建筑面积为14.1万平米,容积率为1.3,由多层及小高层组成。
2005年三月份一期将对外销售,估量售价将在8000元左右。
该项目将在05年及06年为集团提供利润奉献。
(6)深圳香蜜山
■ 该项目地处深圳福田区香莲立交路口,属于当今深圳市地段极佳的中心地区,公司拥有100%的权益。
该项目依山而建,并容纳了深圳的国际网球中心,是一个具有运动、健康特色的山体住宅项目,也是深圳首个获得国家住宅中心认证的健康住宅。
项目对外推出之后,当即受到各界好评,成为业界学习的典范。
项目总建筑面积约17万平米,分成二期。
其中,一期差不多达成95%以上的预售率,并将在04年提供利润奉献。
(7)武汉格林小城
■ 武汉格林小城位于武汉武昌的南湖片区,是武汉市二环线内为数不多的可大规模开发的中心地块。
该项目最大的特点在于东临南湖水域这一天然的水景社区。
项目的左右两侧将是市政规划中的600亩超大规模水上公园。
公司规划把格林小城打造成为德国风情的精品社区。
项目的占地面积为43.8万平米,规划建筑面积为65.7万平米,将分成六期开发。
该项目的一期A1组团在04年11月预售,首次推出的458套房源,当天就成交了442套,成交率高达96.5%,制造了武汉楼市的新记录。
(8)东莞格林小城
■ 该项目毗邻东莞市中心区,西靠东莞大道,与新建的市政府、歌剧院和会展中心相望,地理位置优越。
该项目占地面积为13.6万,总规划建筑面积约为24.5万平米,共分为7个组团。
第一组团在04年下半年推出,销售情形良好。
该项目从05年起将连续为集团提供利润奉献。
储备项目的概况
(9)北京格林小城
■ 北京格林小城位于北京亦庄经济技术开发区内,是格林小镇的后继项目。
该项目占地面积约为60万平米。
由于用地手续尚在办理中,尚未开工。
(10)深圳龙华项目
■ 该项目位于深圳龙华地区,占地面积约为18万平米,总规划建筑面积约为42万平米。
目前该项目正在前期设计中,估量可在06年提供利润奉献。
与房地产相关的其他业务
金地在长期用心于住宅开发领域的同时,也一直在审慎地尝试新业务的拓展。
这种拓展的目的有两个方面:
第一、是为了降低经营风险,增加公司的利润来源;第二、也是更重要的目的,是为了提高公司在住宅开发领域的核心竞争能力,而向价值链上下游的一种拓展。
实际上,香港、新加坡的大型地产公司往往采取了类似的经营模式,其业务范畴涉及到:
地产开发、投资物业、房地产信托治理等与房地产相关的多个领域,并具有逐步向房地产金融领域渗透的趋势。
金地也看到了房地产行业进展的以后趋势,从培养人才、积存体会的角度动身,开始逐步涉足这些领域。
房地产信托
美国、香港等地大型地产公司的案例差不多证明:
房地产信托投资基金能专门好地为住宅开发业务提供互补的协同效应。
金地与金信信托、浙江绿城等公司合作的金信双龙打确实是要紧针对房地产项目公司权益投资的一个信托打算。
公司期望通过参与项目的选择、谈判、投资的全过程,增长房地产投资的专业体会,为今后参与房地产信托投资基金治理(REIT)业务做预备。
房地产不良资产处置
公司还与摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地产不良资产处置业务。
三方通过设立合资公司,以折扣价购买了中国建设银行的不良资产,然后通过各种方式变现获得收益。
所谓的不良资产实际是一些由于各种缘故停工的“烂尾楼”,处置过程中需要涉及到项目选择、结构融资、处置变现等多个环节,而三个合资方在这些方面又各有所长。
除了猎取丰厚的收益以外,金地期望借此为以后进入商业地产等新的领域积存体会和人才。
物业治理
物业治理则是金地早期为树立品牌而进入的领域。
目前,金地的物业治理差不多覆盖全国30个大中都市,治理和顾问的项目总数达到118个,总面积超过1600多万平方米,在全国位居前三位。
尽管,这项业务本身对集团的盈利奉献并不大,但公司在此领域的经营却是和自身的进展战略紧密相关的。
物业治理不仅能够关心公司树立良好的品牌形象,对公司的跨区域进展尤为有利,同时物业治理也是差异化竞争策略中的重要一环,公司通过优质的物业治理服务提高自身产品的价值和差异化,并以此构筑公司的竞争优势。
四、行业背景及区域分析
中国住宅产业————— 一个长期增长的故事
我们认为,1998年下半年开始的住房制度改革是中国住宅产业长期连续进展的开端。
尽管,受到宏观经济因素和政策变化的阻碍,过程中必定会存在着调整,但基于以下的理由,我们认为增长是行业进展的主导趋势:
第一、中国经济的连续增长趋势仍将连续得以坚持,而居民收入的连续提高也是能够预期的;第二、中国的都市化正处于加速的时期,受过良好教育的农民子弟具有强烈的愿望在大都市找到他们生活和进展的空间;第三、在打算经济体制下,都市居民对住房的需求未被充分满足,而把毕生的储蓄转化为不动产是东方国家普遍的文化传统。
第四,从居住质量的角度,中国住宅产业仍处在较低的水平,而旧城改造等重建打算也将推动多次置业需求的产生。
短期即使显现调整,长期仍旧能够看好
不可否认的是,从2003年起全国房价显现了上涨加速的趋势。
2004年1-11月份,全国住宅价格同比大约上涨了12%。
专门是,长江三角洲地区的许多都市,过去三年房价的累计涨幅超过了一倍。
除了地区经济高速进展的合理因素以外,投资性购房比重过高和买房者的看涨预期也对房价的上涨起到相当大的作用。
从今年开始,政府采取了包括加息在内的一系列的调控措施来抑制房价的上涨。
我们认为,在以后一至两年内,政府有可能连续提高利率,而当累积加息幅度超过100个基点之后,房地产市场有可能显现短暂的调整。
然而,基于以下两个的判定,我们认为调整的幅度和时刻都可不能太大:
第一、由于土地和信贷的操纵,使得以后的住房供应量增速放慢;第二、经济连续增长和居民收入连续增加,将使得购房者的对房价的承担力加强。
要紧区域住宅市场分析
上海 ——— 土地供应放慢,房价居高不下
从1998年下半年以来,上海房地产市场的表现大幅超越了北京和深圳,不管采取何种数据运算,上海住宅价格累计涨幅都超过一倍以上。
对此,我们认为2002年往常上海房价的上涨是符合经济进展的差不多面,具有合理的成份,要紧理由如下:
第一、上海经济连续快速增长,经济中心的地位得到确立和加强;第二、由于看好上海的投资环境,近几年国内外的资金大量涌入,外来人口的连续增长产生了源源不断的需求;第三、过去几年,上海的都市基础设施建设和动拆迁投资庞大,提升了环境和地段价值;第四、自内外销并轨之后,海外人士购房需求被大大激发,在人民币升值的预期下,海外资金纷纷投资于上海的房地产。
房价涨幅过大,房价收入比创新高
不可否认的是,随着房价的连续上涨,投资者的比重增加过快,而购房者对房价连续上涨的预期也得到加强。
因此,从2003年起,上海房地产市场显现了一些非理性的成份。
从从房价收入比的角度来看,当前的倍数差不多达到了16倍左右,不仅超过了97年的高点,从在全国范畴内来看,也远远超出了平均水平。
土地供应已放慢,在建规模并不大
值得关注的是,从今年起,土地的供应速度显现了明显的放慢。
一方面,上海市动拆迁政策改变后,动拆迁量差不多大幅下降,而自实行招标以后,土地供应的节奏明显放慢;另一方面,受银行信贷紧缩的阻碍,新开工量增速也在放缓。
2003年,上海市商品住宅新开工面积仅同比增长13.1%,估量04年将进一步放慢到10%左右,而明年可能会更低。
从当前在建的规模来看,在建住宅面积大约相当于03年预售面积的1.7倍,那个比例虽比02年有所提高,但仍旧低于1998年房地产低谷时的水平,这说明当前的在建规模并不大。
综合分析,我们认为尽管上海的房价高企,但由于供应的放缓,两至三年内未必会显现大幅下跌。
政府高度关注,房价有望软着陆
房价的上涨差不多引起政府的高度关注。
从2003年下半年起,上海市政府也推出了一系列的政策,包括:
加大对土地供应的调控力度,放慢动拆迁、限制期房转让、增加中低价住宅用地供应,实施房地产交易合同网上备案制度、健全住房保证体系等一系列措施。
我们认为,政府的一系列调控措施终会起到成效,上海房价可不能显现暴涨暴跌的现象,有望实现软着陆。
深圳———空置率见底,以后房价看涨
前几年,深圳的房地产市场总体上处于调整吸纳存量的过程中。
深圳住宅价格从1999年开始就走出底部开始回升,由于收入的增长略高于房价的涨幅,因此,房价收入比总体上是处于逐年下降的。
特区外都市化带来进展契机
2003年深圳市的国内生产总值为2861亿元,增长17.3%,达到八年新高,在全国居第四位。
人均GDP为54560元/人,居全国首位。
2003年6月CEPA的签署、2003年底,深圳特区外都市化进程全面启动,以及地铁建设等都市基础设施的加快建设,将使深圳房地产市场面临庞大的进展机遇。
政府操纵土地供应,市场消化吸纳存量
从2001年起,深圳市政府实施了“三年内操纵土地供应”的措施,因此过高的投资增幅得到有效的操纵。
我们将历年的新开工面积减去当年的竣工面积后的数值,来衡量供应量的变化。
从图中能够看到,供应的变化出现明显的周期性变动,而从2003年开始市场差不多进入了供应减少、吸纳存量的周期。
销售率回升,房价收入比下降
销售方面,我们将历年的竣工面积与销售面积之差定义为空置量的变化,而销售面积与竣工面积的商定义为销售率。
由于市场的整体规模的逐步提高,近三年空置量的绝对值比较高,但销售率从2001年起差不多逐步开始回升,这意味着供大于求的局面差不多得到遏制。
价格方面,深圳住宅价格从1999年开始就走出底部开始回升,由于收入的增长略高于房价的涨幅,因此,房价收入比总体上是处于逐年下降的,这点与全国的情形相似。
综合上面的分析,我们认为,与95年前后的房地产热相比,当前深圳的房地产市场更加健康,政府操纵供应的措施将使以后三年内市场的空置量显著下降,而房价将稳中有升。
北京———奥运带动基建,房价稳中趋升
前几年,北京房地产市场同样处于调整消化存量的过程中。
与写字楼市场的整体供大于求相比,住宅市场正在逐步回复到供求平稳的状态。
值得关注的是,从今年起北京房价显现了比较明显的回升。
展望以后,奥运工程带动北京的都市基础设施建设,北京土地供应日趋规范,对当地房地产的市场差不多上正面的,我们对北京住宅市场持乐观的看法。
房地产投资回来理性
2001年往常,北京市的房地产投资显现了过快的增长,远远超出本地经济的增长速度。
其后几年,房地产投资增速逐年回落,市场逐步回来理性,并于经济增长速度相匹配。
截至2004年第三季度数据,北京的房地产投资额增长幅度为GDP增长幅度的1.81倍,差不多回到2000年往常的低位,这说明市场正朝着更为平稳、健康的方向进展。
供求关系有所缓和
从施工面积与销售面积数据情形来看,供过于求局面已有操纵。
最近4年,北京的施工与销售面积之比差不多稳固在4-5倍区间;而销售面积与竣工面积之比坚持在70%以上,并逐年提高,这说明市场在逐步消化存量之后,供求关系差不多大
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