仲量联行物业管理工程政策与程序.docx

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仲量联行物业管理工程政策与程序

北京海晟名苑

政策与程序

北京仲量联行物业管理服务有限公司

北京海晟名苑管理处

工程部

规条编号

规条内容

ENG-001

工程部经理岗位职责

ENG-002

工程主管岗位职责

ENG-003

工程技术员岗位职责

ENG-004

岗位职责—专业区分

ENG-005

变配电室条例

ENG-006

变电站运行管理规程

ENG-007

变（配）电所运行值班交班工作内容

ENG-008

变（配）电所运行值班人员的职责

ENG-009

变（配）电室安全管理制度

ENG-010

电气设备维护、检修制度

ENG-011

电气设备巡检制度

ENG-012

电气设备缺陷管理制度

ENG-013

变（配）电室运行值班人员培训考核制度

ENG-014

倒闸操作制度

ENG-015

操作票制度规定

ENG-016

操作票执行的有关制度

ENG-017

变（配）电所防火条例

ENG-018

电话机房安全管理制度

ENG-019

弱电系统管理规定

ENG-020

卫星接收地面站安全管理制度

ENG-021

电话机房防火安全制度

ENG-022

热力站运行管理制度

ENG-023

热力站的管理要求

ENG-024

热力站值班人员工作责任

ENG-025

热力站值班要求

ENG-026

中水、泳池水操作工艺

ENG-027

中水机房、泳池泵房交接班工作内容

ENG-028

空调冷却水水处理操作规范

ENG-029

锅炉房防火条例

ENG-030

锅炉房安全管理制度

ENG-031

锅炉房管理制度

ENG-032

机房防火规定

ENG-033

仓库防火安全制度

ENG-034

要害机房的安全管理规程

ENG-035

电梯机房防火安全制度

ENG-036

空调机房安全管理制度

ENG-037

饮用水卫生管理制度

ENG-038

工程部人员入户维修规范

ENG-039

工作单维修岗位制度

ENG-040

交接班制度

ENG-041

运行班运行程序

ENG-042

库房管理制度

ENG-043

工具管理制度

ENG-044

工程档案管理制度

ENG-045

工程部工具钥匙内部借用制度

ENG-046

设备管理制度

ENG-047

机房卫生管理制度

ENG-048

机房管理制度

ENG-049

运行记录管理制度

ENG-050

维修保养计划

政策与程序

主题：

工程部经理岗位职责

职务：

工程部经理

直属上级：

总物业经理

直属下级：

工程主管

岗位职责：

负责监管整个大厦工程部运作，同时制订全面/预防性保养计划及改善工程，物业及设备得到良好保养，协助总物业经理处理一切有关工程之事项，负责大厦所有硬件设备的正常运行及工程人员管理。

1.建议及提交大厦保养、改善及更改工程之计划。

2.负责整个工程部员工监管工作。

3.准备及草拟工程招标文件，设定标准及规格，分析回标及作出建议。

4.就租住户之工程方面投诉及重要维保工程作出调查及提交报告。

5.查核承包商交来之单据及报价。

6.协助总物业经理制定大厦设备使用方法及守则。

7.核实运行巡查报表，发现异常、分析原因、及时采取有效措施。

8.审阅各系统运行检测技术数据，发现偏差及时修正。

9.现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与主管工程师及时组织力量消除，发生重大故障，立即组织力量予以排除。

10.组织制定工程设备维修保养计划及备件购进计划，并组织落实执行实施。

11.根据实际要求与科技发展状况，经常征询意见，不断改进原设计缺陷及不足，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。

12.出席发展商、与各公用专业机构及政府部门会议。

13.协调好本部门与公司各部门、本部门与各租住户的关系。

14.监管承包商之运作。

15.起草及检计一切工程合约及报价。

16.定期巡视整个大厦。

17.安排及跟进物业接收工作。

部门：

工程部编号：

ENG—001

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

工程主管岗位职责

职务：

工程主管

直属上级：

工程部经理

直属下级：

技工

主要职责：

负责共有部位和共享设备、设施的维修、养护及更换。

一、工作内容

1.负责制定所管辖系统的最佳运行方案，报上级审批后组织贯彻实施。

2.负责制定设备的大、中、小修及保养计划，定期编制与之配套的备品、备件计划报送部门经理审批后，组织贯彻实施。

3.协助工程部经理开展工作，贯彻执行工程部经理下达的各项指示，组织落实工程维修项目。

检查下属实施岗位责任制、操作规程及设备维修保养制度的执行情况，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作。

4.制定切实可行的节约能源措施，提出实施方案。

5.定期对本专业所辖员工进行技术考核，负责办理有关技术晋级工作。

6.及时掌握本专业科技发展新动态，及时提出推广新技术、新工艺、新材料建议报上级审批后，组织贯彻实施。

7.在工程师领导下，对所辖设备及员工进行管理。

8.安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关技改项目。

9.监督执行部门的工作指示。

10.负责监督跟进工作单的作业情况。

11.安排组织所辖员工进行技术和安全业务知识交流。

12.做好本班组技术档案，维修保养记录，交接班记录等记录。

13.及时反馈常用物料维修零件等材料的情况。

14.在工程部经理领导下，管理本系统的员工和所辖设备。

15.制定并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案。

16.制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。

17.制定本系统的操作要求及工作指令。

18.拟订本系统设备维护计划。

19.负责本系统外包项目的实施、监管并验收、施工。

20.负责本系统各类图纸、资料的收集分类。

21.负责维修派工值班，处理值班时发生的有关技术设备维修事务，安排各种报修工作的具体落实，及时派出维修人员完成各部门请修任务。

22.掌握各系统设备运行状况，定时巡视主要部位及其主要设备工作情况，发现异例程故障，立即做出正确判断，采取有效措施及时解决。

23.带领本班人员保证电、水、汽、气的正常供给，若有突发性事故及时通告有关职能部门并组织人员及时处理，将损失降低到最小程度。

24.做好值班记录，审阅各班组设备运行报表，完成请修单的登记、编号、分配和维修，完成后的记录工作，掌握每天维修工作进程，保证各部门维修需要。

25.解答值班中各班遇到的技术咨询，指导日常维修工作，重要问题及时报告工程部经理或工程主任，提出建议或解决措施。

26.认真贯彻执行工程部下达的维修、保养计划，并组织所辖员工认真讨论实施，确保完成生产。

二、工作要求

1.交接完毕后，应通知物业部服务台人员×点至×点是工程部××值班。

2.在接听对讲机呼叫时应第一时间回答（工程部收到请讲），并且认真听取，记录准确，礼貌用语。

3.接听电话来电时须在铃响三声内，语言要亲切（您好，工程部）。

4.值班时还需对运行设备进行巡检，保证海晟名苑设备的正常运转。

遇突发事故应第一时间到达现场紧急处理，做好记录及处理意见，并且报告工程部经理。

部门：

工程部编号：

ENG—002

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

工程领班岗位职责

职务：

工程领班

直属上级：

工程主任

直属下级：

技工

主要职责：

负责协助工程主任处理部门日常维修运行改造及日常事务，并对工程主任负责。

部门：

工程部编号：

ENG—004

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

工程部技术员岗位职责

职务：

技工

直属上级：

工程领班

主要职责：

在工程领班的带领下，完成当值各项工作。

1．依照值班工程师对各项设备的维修时间表及程序开展工作。

2．每项维修工作开展前必须在维修范围摆放适当警告牌，修理完毕后尽快将警告牌撤离现场。

3．每件工具使用后，均需清洁、验收，如有需要加上防护剂。

4．对任何投诉，根据当值工程师编排的程序工作。

5．清楚所有紧急设备、防护用品的使用及储存位置。

6．入户维修时，要遵守入户守则，并由管业人员陪同，非特殊情况下不能一人单独进入小业主房间。

7．在主任的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。

8．按指令和有关规程进行操作。

9．对设备实行常规保养和维修。

10．监管设备的运行。

11．客户提供维修安装服务。

12．填写各种维修、运行、安装、调试记录。

部门：

工程部编号：

ENG—005

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

工程文秘岗位职责

职务：

文秘

直属上级：

工程部经理

岗位职责：

1.协助工程部经理保证本部门各项具体工作正常有序地运转。

2.认真做好对外联络工作，以热情与真诚对待租住户的来访及电话。

3.与各主管、工程师保持动态联系，确保任务的最佳完成。

4.负责技术资料、整理、保存、管理。

5.负责各专业文件的打印工作，编制各种有关业务的报表，认真做好各项数据统计。

6.每月定期编制排班表、申报各专业所需办公用品、记录考勤以供人事部参考，参照年度预算编制各专业所需月费用预算。

7.每月定期统计租住户单元用电量、按当月柴油价格核算租住户用油量及收费金额；统计本月维修单完成情况及收费金额；大厦用电、水及柴油的消耗统计。

8.每月两次统计工程部加班人员车费，打印清单，报总物业经理审批。

定期为员工申报劳保用品。

9.负责本部门合同汇签（付款）单、采购申请及用款申请与其它部门间的协调工作。

10.设计设备运作及保养计划。

部门：

工程部编号：

ENG—006

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

岗位职责—专业区分

强电组

1.负责高低压配电室、高压电房、发电房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及正常运行、维修、保养。

2.负责大厦所有电力设备的应急维修及检查。

3.负责大厦动力电源，照明电源，应急电源的启、停。

弱电组

1.负责工作电压36伏以下的弱电系统的日常运行、保养、维修。

2.负责大厦的外电源专线的开通和维修。

3.负责维修客房内的弱电设备。

4.负责大厦内BAS系统维修运行。

5.负责消防系统自控维修。

万能维修组

1.负责水、电、冷冻、消防等系统日常维修和保养。

2.负责客房内设备的维修。

3.负责各楼层公共设施设备的维修。

4.负责所有设备的维修保养任务。

空调组

1.负责冷冻机组、冷却塔的日常运行、维修、保养。

2.负责冷冻机房内的应急维修。

3.负责大厦内制冷设备的启、停。

锅炉组

1.负责锅炉房设备的日常运行、维修、保养。

2.负责锅炉房的应急维修。

3.负责大厦供热设备的启、停。

4.负责大厦水系统的维修保养工作。

部门：

工程部编号：

ENG—007

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

变配电室条例

1.变配电室是大厦重点要害部门，任何非本部门人员及外来人员未经领导批准，严禁进入设备区内。

2.来客参观须经领导批准方可进入，但不准触摸设备及所有的机器，并填写《来客登记本》。

3.进出本室须关好门户，防止小动物进入室内，造成破坏设备的严重事故。

4.本室电话及工具一律不得外借。

5.所有配电室工作人员须严格执行供电局所颁布的各项规章制度。

部门：

工程部编号：

ENG—008

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

变电站运行管理规程

1.每天定时巡查供配电系统设备，包括（高低压室、高压器室等）并将设备运行参数记录在系统运行记录表上。

2.发现供配电设备有显著变化或其它设备异常，应马上查找原因，并通知当班领班安排处理。

3.用电高峰或潮湿天气期间，应检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上处理。

4.未经总工同意不得私自更改设备线路和运行设置。

5.严格执行机房管理规定和交接班值班规定。

6.高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志帖在工具表面上。

7.系统有关的钥匙、工具集中放置，不得外借。

8.严格按照变电站系统设备保养计划进行所辖区设备保养。

9.工作过程应严格遵守电气作业规程。

10.根据系统设备特点、要点做好除尘、润滑、紧固、接线端系统保养工作。

11.维修保养结束后，应将有关工作情况记录在设备检查表和当班日志上。

12.倒闸操作时必须根据强电工程师或值班负责人指令执行，严格按照倒闸规程执行，认真填写操作表格。

13.严格遵守各项安全制度，不得擅离职守。

14.值班人员严格按照各项规章制度进行操作。

部门：

工程部编号：

ENG—009

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

变（配）电所运行值班交班工作内容

1.

设备运行方式、设备变更和异常情况处理经过。

2.

设备的修试、扩建和改进工作的进展情况。

3.

巡视发现的缺陷、处理情况以及本值自行完成的维护工作。

4.

许可的工作票、已执行的工作票、地线使用组数、位置及备用地线的数量。

5.

强电保护、自动装置、运行装置、微机监控系统的运行及变动情况。

6.

规程制度、上级指示的执行情况。

7.

设备清扫、环境卫生、消防设施及其它。

8.

通讯设备、工具、钥匙的使用和变动。

9.

检查模拟图板，核对系统运行方式、设备位置并对上值操作过的设备进行质量检查。

10.

检查设备缺陷，特别是新发现的缺陷是否有进一步扩展的趋势。

11.

试验有关信号、运动及自动装置，电容补尝装置以及强电保护、微机监控系统的运行及变更情况。

12.

了解设备的修试情况，重点检查修试工作质量和设备上的安全措施布置情况。

13.

审查各种记录，技术资料及安全用具、维修工具、备品备件、钥匙、设备、环境卫生等。

部门：

工程部编号：

ENG—010

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

变（配）电所运行值班人员的职责

1.变（配）电所运行值班人员在值班时间内对本站设备负有监视、维护、操作及事故处理的责任。

2.值班人员应按制度值班，遵守现场工作纪律，按规定统一着装，坚守工作岗位，不得进行与工作无关的活动。

3.值班人员必须熟知和严格执行安全工作规程、运行管理规程和现场运行规程及有关制度。

4.值班人员应熟知所管辖的设备系统和运行方式掌握主要设备的规范和性能，掌握各种保护和自动装置一般原理和运行规定。

5.认真执行操作票制度能正确的进行倒闸操作和正确迅地进行事故处理。

6.通过运行分析，找出设备运行隐患并掌握一般维修技能，做好设备维护认真搞好环境卫生，切实做好运行管理工作。

7.做好各种技术管理、技术记录和变电所内安全用具、消防用具设备备品及维修工具的管理。

部门：

工程部编号：

ENG—011

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

变（配）电室安全管理制度

1.配电室属公寓的重点要害部位，员工要严格遵守各项有关安全制度，不准擅离职守，对设备的改造情况、运行情况及注意事项、工具用具损坏情况要交接清楚，确保各种机械设备完好、运转正常。

2.工程技术人员应严格按照各项安全制度进行作业施工，原则上不带电工作，严格执行操作规程，大修、中修要拉闸挂牌，二人以安全操作，不准乱拉电线。

3.值班人员必须坚守岗位，对机房要做到勤巡视、勤检查、勤听、勤备、发现问题、排除隐患，并及时向上级汇报，确保安全供电。

4.机房应落实安全责任人和消防安全责任人，对机房内一切消防、安全设备器材进行保养，使之处在良好状态。

5.遇有重大节日活动，应提前对电器设备进行全面检查，早时每季度对线路遥测一次，雨季前必须遥测避雷针，停电前修理须事先通知有关单位，防止发生事故。

6.不得在配电室内会客、接待朋友，外来参观事先征得有关部门的同意，无关人员一律不得入内，严禁存放易燃易爆物品，发生问题及时解决汇报。

7.配电室属公寓的重点要害部位，员工要严格遵守各项有关安全制度，不准擅离职守，对设备的改造情况、运行情况及注意事项、工具用具损坏情况要交接清楚，确保各种机械设备完好、运转正常。

8.工程技术人员应严格按照各项安全制度进行作业施工，原则上不带电工作，严格执行操作规程，大修、中修要拉闸挂牌，二人以安全操作，不准乱拉电线

9.值班人员必须坚守岗位，对机房要做到勤巡视、勤检查、勤听、勤备、发现问题、排除隐患，并及时向上级汇报，确保安全供电。

10.机房应落实安全责任人和消防安全责任人，对机房内一切消防、安全设备器材进行保养，使之处在良好状态。

11.遇有重大节日活动，应提前对电器设备进行全面检查，早时每季度对线路遥测一次，雨季前必须遥测避雷针，停电前修理须事先通知有关单位，防止发生事故。

12.不得在配电室内会客、接待朋友，外来参观事先征得有关部门的同意，无关人员一律不得入内，严禁存放易燃易爆物品，发生问题及时解决汇报。

部门：

工程部编号：

ENG—012

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

电气设备维护、检修制度

1值班人员要对设备进行定期清扫维护，并作好记录。

在清扫维护过程中要严格执行《北京地区用电单位安全工作规程》中相应条款进行。

2在维护检查前，要事先拟订倒闸操作票、工作票并经电气负责人签批；及时发现问题并认真完成报告；在维护检修送电前，要认真核对人数并清点工具；在维修检修后，要详细记录并即使排除检修过程中发现的问题。

3当设备发生缺陷时，要及时采取一切必要和正确的措施进行维修，并作好详细的记录。

4电气设备发生事故，如果是由于缺乏必要的维护造成的，值班工程师和值班人员都应承担责任。

5具体巡检内容和要求，请见《北京海晟名苑变配电室设备定期维修与保养要求》。

部门：

工程部编号：

ENG—013

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

电气设备巡检制度

1.值班人员要每班对配电室的高压配电柜（10面）、低压配电柜（40面）进行至少一次的巡检。

2.对于变压器室的二台干式变压器要每小时进行一次巡检，并对温度、电气连接以及运行状态进行详细记录。

3.如果在巡检过程中发现异常现象，要及时报告工程领班。

4.每小时要记录高压201、202路以及401、402、403、404、405、406路的有功功率、无功功率和电压、电流数据，并且要做到数据记录的准时和准确。

5.具体巡检内容详见《北京海晟名苑配电室的日常巡视要求》。

部门：

工程部编号：

ENG—014

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

电气设备缺陷管理制度

1.变配电室设备发生异常时，值班人员首先要判断设备产生缺陷的种类（危机缺陷、严重缺陷、一般缺陷），并按操作规程采取相应的处理措施。

2.供配电设备发生危机缺陷时，要立即进行操作使设备退出运行，以防止事态扩大。

3.严重缺陷时，要积极采取补救措施，使设备即使恢复正常运行状态。

4.供配电设备发生一般缺陷时，要力争尽快恢复完好运行状态，使设备完好率处于100%。

5.值班人员在发现设备缺陷后，要作好记录并按规定进行汇报。

记录中应包括设备缺陷的名称、时间以及设备目前的状态。

部门：

工程部编号：

ENG—015

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

变（配）电室运行值班人员培训考核制度

1值班人员要具有符合供电规程中规定的持证上岗资格，操作证件应真实有效。

2值班人员要熟悉配电室的所有变配电设备、应急发电机的起停和操作要求，以及用电负荷的分配情况。

发生事故时，要求能及时判断处理。

3每周所有操作人员在领班的带领下，要至少一次在模拟板上进行有针对性的模拟倒闸演练，以提高熟练程度。

4值班人员要认真学习《北京地区电气规程汇编》一书，并由值班工程师每月负责出题考试。

5对于参加培训不积极或考试不及格的人员，公司将给予处罚，直至停止其工作。

部门：

工程部编号：

ENG—016

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

倒闸操作制度

一、值班人员必须熟知本所设备的性能及职权范围内的一切倒闸操作。

二、倒闸操作必须根据电器负责人和值班负责人的命令进行倒闸，操作票由操作人填写。

下列基础上应填入操作票内：

（一）安装或拆除控制回路中PT保险。

（二）切换保护回路的检验是否确无电压。

（三）装拆接地线等。

三、操作中认真执行复诵制，每操作完一项应划“√”并检查操作质量。

四、认真执行监护制，操作中发现疑问，应向电器负责人报告，不准擅自更改操作票，弄清情况后再进行操作。

五、进出手车及异常（指合闸机动失灵）手动合闸须戴绝缘手套，检修的设备要求有明显的断开点。

六、操作前应将口袋中所有物品取出。

部门：

工程部编号：

ENG—017

生效日期：

2003.9.01下次修改日期：

2004.1.01

制定：

审批：

工程部经理总物业经理

政策与程序

主题：

操作票制度规定

1.操作票是防止误操作（错拉、错合断路器、带负荷拉合隔离开关及带地线合闸等）的主要措施，变电所的倒闸操作应填写操作票。

2.变电所的一切操作须得到电气负责人或供电部门调度员的命令或许可，同时复诵无误后，将发令人、许可人即时填入值班记录本。

3.在变电所的架空或电缆出线上进行工作而要求停电时值班人员必须在接到工作负责人的书面要求后，填写操作票方可进行操作。

4.操