房地产司法估价报告.docx

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房地产司法估价报告

房地产司法估价报告

估价报告编号：

渝中财鉴[2017]字第051号

估价项目名称：

渝中区医学院路9号2单元4-1#、大渡口区春晖路街道锦华路6号16栋27-8号住宅房地产市场价值估价

估价委托人：

重庆市第一中级人民法院

房地产估价机构：

重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司

司法执业鉴定人：

严丹（注册号5016165921）

张丽（注册号5011113151）

估价报告出具日期：

二○一七年九月四日

致估价委托人函

重庆市第一中级人民法院：

受贵院委托，本公司对位于渝中区医学院路9号2单元4-1#、大渡口区春晖路街道锦华路6号16栋27-8号住宅房地产市场价值进行估价。

一、估价目的：

为估价委托人司法拍卖提供房地产的市场价值参考。

二、估价对象：

估价对象1为欧阳祖彬、李冬玲拥有的位于渝中区医学院路9号2单元4-1#的住宅房地产，包括房屋及占用范围内的土地和其他不动产（包括房屋内的装修装饰），不包括房屋内动产、可移动的设备、相应的债权债务等其他财产或权益，房屋建筑面积为142.23平方米，共有使用权面积为5362.70平方米，分摊的出让国有建设用地使用权面积为12.55平方米。

估价对象2为黄应玲拥有的位于大渡口区春晖街道锦华路6号16栋27-8号的住宅房地产，包括房屋及占用范围内的土地和其他不动产（包括房屋内的装修装饰）以及家电，不包括相应的债权债务等其他财产或权益，房屋建筑面积为130.47平方米，共有使用权面积为6939.00平方米，分摊的出让国有建设用地使用权面积为8.60平方米。

三、价值时点：

2017年8月17日

四、价值类型：

市场价值

五、估价方法：

比较法

六、估价结果：

评估总价：

244.50万元（大写人民币金额：

元整），详见估价对象估价结果一览表：

（家电详见《家电、家具评估明细表》）

估价对象估价结果一览表

估价对象

权利人

房屋坐落

所在层数

用途

建筑面积（m2）

评估单价（元/m2）

房地产市场价值（万元）

家电（万元）

评估价值（万元）

1

欧阳祖彬、李冬玲

渝中区医学院路9号2单元4-1#

第4层

住宅

142.23

10190

144.93

-

144.93

2

黄应玲

大渡口区春晖街道锦华路6号16栋27-8号

第27层

住宅

130.47

7600

99.16

0.41

99.57

合计

0

-

0.41

0

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，估价的详细结果请见附后的《估价结果报告》。

此致

重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司

法定代表人：

二〇一七年九月四日

目录

估价师声明1

估价的假设和限制条件2

估价结果报告4

一、估价委托人4

二、房地产估价机构4

三、估价目的4

四、估价对象5

五、价值时点13

六、价值类型14

七、估价原则14

八、估价依据15

九、估价方法16

十、估价结果17

十一、司法执业鉴定人17

十二、实地查勘期17

十三、估价作业期17

附件18

一、家具、家电评估明细表18

二、估价对象位置图18

三、估价对象现状照片18

四、《重庆市第一中级人民法院鉴定司法评估委托书》18

五、《重庆市房地产权证》18

六、《家电、家具评估清单》18

七、《司法鉴定许可证》18

八、司法鉴定机构《营业执照》18

九、《重庆市司法鉴定机构鉴定人资格证书》18

估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

（1）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

（3）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

（4）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

（5）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（6）我们已委托估价人员对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。

（7）没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

司法执业鉴定人

姓名

注册号

签名

日期

严丹

5016165921

年月日

张丽

5011113151

年月日

估价的假设和限制条件

一、一般假设

（一）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

（二）估价委托人提供了《重庆市第一中级人民法院司法评估委托书》原件，《重庆市房地产权证》复印件，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合理性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

（三）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

（四）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

（五）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

1、自愿销售的卖方及自愿购买的买方；2、交易双方无任何厉害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；3、交易双方了解交易对象、知晓市场行情；4、交易双方有较充裕的时间进行交易；5、不存在特殊买者的附加出价。

二、未定事项假设

（一）估价对象《重庆市房地产权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象1约建成于2005年、估价对象2约建成于2009年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

（二）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。

若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

三、背离事实假设

（一）据了解，估价对象设定有抵押权；根据本次估价目的，估价结果未考虑已存在的抵押权对评估价值的影响，亦未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务对其价值的影响。

（二）本次评估未考虑拖欠税费对估价对象价值的影响。

四、不相一致假设

本次评估没有不相一致假设。

五、依据不足假设

本次估价包括室内家电的价值，估价委托人未提供家电的清单、规格型号及购置、启用日期，本次估价以现场清点的家电，以几方签字确认的《家具、家电评估清单》为准。

六、估价报告使用限制

（一）本估价报告仅用于为估价委托人司法拍卖提供房地产的市场价值参考，不得用于其他用途。

（二）本估价报告自出具之日起一年内有效。

但价值时点后，在报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果；超过一年，需重新进行估价。

（三）本估价报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构同意，不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供；本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

（四）本报告由重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司负责解释。

（五）本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。

估价结果报告

重庆市第一中级人民法院：

我公司于2017年7月18日接受贵院的委托，我们本着独立、客观、公正原则，根据有关法律、法规和房地产估价规范，结合委估房地产的实际情况，采用合适的估价方法，按照必要的估价程序，对贵院受理的申请执行人重庆新亿融资担保有限公司与被执行人重庆泽茂商贸有限公司、欧阳祖彬、李冬玲、黄应玲借贷纠纷一案中欧阳祖彬、李冬玲拥有的位于渝中区医学院路9号2单元4-1#、黄应玲拥有的大渡口区春晖路街道锦华路6号16栋27-8号的房屋在2017年8月17日的市场价值进行了评估。

现将估价情况及结果报告如下：

一、估价委托人

∙单位名称：

重庆市第一中级人民法院

∙联系人：

唐松

∙联系电话：

67679352

二、房地产估价机构

∙估价机构：

重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司

∙住所：

重庆市渝北区龙溪镇花卉园西一路12号

∙法定代表人：

冉发明

∙资质等级：

资产评估（综合B级）司法鉴定、房地产评估（二级）司法鉴定、土地评估（全国范围内执业）司法鉴定

∙证书编号：

5001168

∙有效期限：

2017年3月17日至2022年3月30日

三、估价目的

为估价委托人司法拍卖提供房地产的市场价值参考。

四、估价对象

（一）估价对象基本情况

1、估价范围

本次估价范围为位于渝中区医学院路9号2单元4-1#、大渡口区春晖路街道锦华路6号16栋27-8号住宅房地产，包括房屋及占用范围内的土地和其他不动产（包括房屋内的装修装饰），不包括房屋内动产、可移动的设备、相应的债权债务等其他财产或权益。

位于大渡口区春晖路街道锦华路6号16栋27-8号住宅房地产，包括房屋及占用范围内的土地和其他不动产（包括房屋内的装修装饰）以及家电，不包括相应的债权债务等其他财产或权益。

2、估价对象基本情况

基本状况

估价

对象

名称

坐落

范围

规模

用途

权属

土地面积（m2）

房屋建筑面积（m2）

登记用途

实际用途

权利类型

权利性质

权利人

土地

房屋

土地

房屋

1

康德27度生活空间2单元4-1#住宅房地产

渝中区医学院路9号2单元4-1#

包括房屋及占用范围内的土地和其他不动产（包括房屋内的装修装饰），不包括房屋内动产、可移动的设备、相应的债权债务等其他财产或权益

12.55

142.33

住宅用地

住宅

住宅

国有建设用地使用权

房屋所有权

出让

欧阳祖彬、李冬玲

2

金色世纪16栋27-8号住宅房地产

大渡口区春晖路街道锦华路6号16栋27-8号

包括房屋及占用范围内的土地和其他不动产（包括房屋内的装修装饰）以及家电，不包括相应的债权债务等其他财产或权益

8.60

130.47

住宅用地

住宅

住宅

黄应玲

（二）估价对象区位状况

估价对象1

1、位置状况：

（1）坐落：

渝中区医学院路9号2单元4-1#；

（2）方位：

位于渝中区西部、医学院路北侧；

（3）距离：

距龙湖时代天街约300米；

（4）朝向：

北向；

（5）楼层：

估价对象1所在楼宇总楼层31层，估价对象位于第4层；

（6）居住集聚度：

附近有“重医茶亭小区”、“三建小区”、“万科锦程”、“华宇·渝州新都”等住宅小区，居住集聚度较高。

2、交通状况：

（1）道路状况：

估价对象1临次干道医学院路，区域内分布有主干道大坪正街，道路通达度较高；

（2）出入可利用交通工具：

估价对象1距石油路轻轨站约300米，距石油路公交车站约300米，附近有109、118、138、402、421、467、819、836、839、871、873等十多路公交车往返此地交通便捷度较好；

（3）交通管制情况：

无管制情况；

（4）停车方便程度：

附近停车场基本满足使用需要。

3、环境状况：

（1）自然环境：

估价对象1位于渝中区医学院路9号2单元4-1#住宅小区，该地居住氛围浓厚，自然环境一般；

（2）人文环境：

附近多为住宅小区，人文环境一般；

（3）景观：

附近多为住宅小区，景观一般；

4、外部配套设施状况

（1）基础设施：

估价对象1所在道路与大坪正街主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高；

（2）公共服务设施：

附近有重庆医科大学、龙湖时代天街、英利国际广场、重庆长航医院、重庆医科大学附属第一医院、中国农业银行等，公共配套设施完善。

估价对象2

1、位置状况：

（1）坐落：

大渡口区春晖路街道锦华路6号16栋27-8号；

（2）方位：

位于大渡口区中部、锦华路东侧；

（3）距离：

距大渡口区政府约2公里；

（4）朝向：

西向；

（5）楼层：

估价对象2所在楼宇总楼层31层，估价对象位于第27层；

（6）居住集聚度：

附近有“御景天都”、“祥和·御馨园”、“锦天华园”、“新城明珠”、“卢山·锦程”等住宅小区，居住集聚度较高。

2、交通状况：

（1）道路状况：

估价对象2临次干道锦华路，区域内分布有主干道钢花路，道路通达度较高；

（2）出入可利用交通工具：

估价对象2距天堂堡轻轨站约900米，毗邻金色世纪公交车站，附近有230、489等多路公交车往返此地交通便捷度较好；

（3）交通管制情况：

无管制情况；

（4）停车方便程度：

附近停车场基本满足使用需要。

3、环境状况：

（1）自然环境：

估价对象2位于大渡口区春晖路街道锦华路6号16栋27-8号住宅小区，该地居住氛围浓厚，自然环境一般；

（2）人文环境：

附近多为住宅小区，人文环境一般；

（3）景观：

附近多为住宅小区，景观一般；

4、外部配套设施状况

（1）基础设施：

估价对象2所在道路与柏华街次干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高；

（2）公共服务设施：

附近有大渡口区钢花小学、重庆三十七中b区、大渡口区司法局、祥和苑便民农贸市场、九宫庙派出所等，公共配套设施完善。

（三）估价对象实物状况

估价对象1

1、土地实物状况

（1）名称：

康德27度生活空间2单元4-1#住宅房地产共有土地使用权；

（2）四至：

东临空地，南临医学院路，西临重庆战友实业有限公司、空地，北临解放军后勤工程学院；

（3）面积：

共有土地面积为5362.70平方米，分摊的土地面积为12.55平方米；

（4）用途：

住宅用地；

（5）土地级别：

重庆市住宅用地3级；

（6）土地使用权类型：

出让；

（7）土地使用年限：

土地使用权终止日期为2054年4月29日，剩余土地使用权年限为36.70年；

（8）土地形状：

较规则多边形；

（9）地形地势：

地势开阔，地形较平坦，对土地利用较为有利；

（10）土壤地基：

宗地土壤以黄壤和石灰岩为主，地质情况良好，承载力较强；

（11）基础设施完备程度：

宗地内达“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地外达“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）；

（12）土地平整程度：

宗地内场地平整。

2、建筑物实物状况

（1）名称：

康德27度生活空间2单元4-1#住宅房地产；

（2）建筑规模：

①建筑面积：

建筑面积142.23㎡（套内建筑面积为110.48㎡）；

②层高：

约3m；

③层数：

共31层；

④高度：

约90m；

（3）建筑结构：

钢筋混凝土；

（4）使用状况：

空置；

（5）设施设备：

设施设备：

供水：

安装；供电：

安装；通信：

电话线路、宽带；消防设施：

消防栓；电梯：

3部；

（6）装饰装修：

客厅、饭厅内墙刷乳胶漆、石膏板吊顶、地面铺木地板，卧室内墙及顶棚刷乳胶漆、地面铺木地板；厨房、卫生间墙面贴瓷砖，顶棚石膏板吊顶，地面铺防滑地砖；入户防盗门、木门、塑钢窗；

（7）空间布局：

3室2厅1厨2卫；

（8）建筑功能：

保温、隔热、隔声、通风、采光、日照均良好；

（9）外观：

外墙贴外墙砖，色泽处理、装修材料的质地效果、审美效果较好；

（10）新旧程度：

①建成时间：

建于2005年，现场观察为八成新；

②设计使用年限：

60年；

③维护情况和完损状况：

建筑物的基础稳固、无沉降，结构、墙体、楼屋面完好坚固；门窗开关较灵活、完好无损，内外墙无空鼓，粉刷完整，无脱落。

估价对象2

1、土地实物状况

（1）名称：

金色世纪16栋27-8号住宅房地产共有土地使用权；

（2）四至：

东、南、西、北临界点；

（3）面积：

共有土地面积为6939.00平方米，分摊的土地面积为8.60平方米；

（4）用途：

住宅用地；

（5）土地级别：

重庆市住宅用地4级；

（6）土地使用权类型：

出让；

（7）土地使用年限：

土地使用权终止日期为2052年8月21日，剩余土地使用权年限为35.01年；

（8）土地形状：

较规则多边形；

（9）地形地势：

地势开阔，地形较平坦，对土地利用较为有利；

（10）土壤地基：

宗地土壤以黄壤和石灰岩为主，地质情况良好，承载力较强；

（11）基础设施完备程度：

宗地内达“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地外达“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）；

（12）土地平整程度：

宗地内场地平整。

2、建筑物实物状况

（1）名称：

金色世纪16栋27-8号住宅房地产；

（2）建筑规模：

①建筑面积：

建筑面积130.47㎡（套内建筑面积为110.13㎡）；

②层高：

约3m；

③层数：

共31层；

④高度：

约84m；

（3）建筑结构：

钢筋混凝土；

（4）使用状况：

空置；

（5）设施设备：

设施设备：

供水：

安装；供电：

安装；通信：

电话线路、宽带；消防设施：

消防栓；电梯：

3部；

（6）装饰装修及家电：

客厅、饭厅内墙贴墙纸、石膏板吊顶、地面铺地砖，卧室内墙贴墙纸、石膏板吊顶、地面铺木地板；厨房、卫生间墙面贴瓷砖，顶棚石膏板

吊顶，地面铺防滑地砖；入户防盗门、木门、塑钢窗；

家电基本情况

序号

名称

规格型号或品牌

计量单位

数量

备注（特征及成色）

1

风管机

2个3P、3个1.5P（格力）

台

5

一般

2

热水器

JSQ32-16MI（T）（美的）

台

1

一般

3

油烟机

-

台

1

一般

4

燃气灶

美的

台

1

一般

5

消毒柜

美的

个

1

一般

（7）空间布局：

3室2厅1厨2卫；

（8）建筑功能：

保温、隔热、隔声、通风、采光、日照均良好；

（9）外观：

外墙贴外墙砖，色泽处理、装修材料的质地效果、审美效果较好；

（10）新旧程度：

①建成时间：

建于2009年，现场观察为八点五成新；

②设计使用年限：

60年；

③维护情况和完损状况：

建筑物的基础稳固、无沉降，结构、墙体、楼屋面完好坚固；门窗开关较灵活、完好无损，内外墙无空鼓，粉刷完整，无脱落。

（四）估价对象权益状况

估价对象1

1、用途

（1）土地：

住宅用地

（2）房屋：

住宅；

2、规划条件：

宗地上已建成多幢住宅楼；

3、所有权

（1）土地：

国有土地；

（2）房屋：

欧阳祖彬、李冬玲；

4、土地使用权

（1）土地使用权类型：

出让国有建设用地使用权；

（2）权利人：

欧阳祖彬、李冬玲；

（3）土地使用期限：

土地使用权终止日期为2054年4月29日，剩余土地使用权年限为36.70年；

5、共有情况：

共同共有；

6、用益物权设立情况：

无地役权设立；

7、担保物权设立情况：

已设立抵押权；

8、出租或占用情况：

空置；

9、拖欠税费情况：

本次估价未考虑；

10、查封等形式限制权利情况：

处于民事诉讼阶段，未考虑房地产被查封及房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响；

11、权属清晰情况：

办理了《重庆市房地产权证》101房地证2007字第11938号，房地产处于民事诉讼阶段。

估价对象2

1、用途

（1）土地：

住宅用地

（2）房屋：

住宅；

2、规划条件：

宗地上已建成多幢住宅楼；

3、所有权

（1）土地：

国有土地；

（2）房屋：

黄应玲；

4、土地使用权

（1）土地使用权类型：

出让国有建设用地使用权；

（2）权利人：

黄应玲；

（3）土地使用期限：

土地使用权终止日期为2052年8月21日，剩余土地使用权年限为35.01年；

5、共有情况：

单独所有；

6、用益物权设立情况：

无地役权设立；

7、担保物权设立情况：

已设立抵押权；

8、出租或占用情况：

空置；

9、拖欠税费情况：

本次估价未考虑；

10、查封等形式限制权利情况：

处于民事诉讼阶段，未考虑房地产被查封及房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响；

11、权属清晰情况：

办理了《重庆市房地产权证》102房地证2007字第31934号，房地产处于民事诉讼阶段。

五、价值时点

二O一七年八月十七日。

六、价值类型

本次评估的市场价值是根据公开市场价值标准而确定，体现估价对象在有关假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值（估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额）。

未考虑房地产被查封及房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响。

七、估价原则

本次估价遵循以下原则：

（一）独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，估价出对各方当事人来说均是公平合理的价格。

（二）合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等为依据；在其他方面，如估价出的价格必须符合国家的价格政策。

（三）价值时点原则

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。

在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在估价一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

（四）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。

房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。

换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

（五）最高最佳利用原则

所谓最高最佳使用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。

它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。

这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

八、估价依据

（一）法律、法规和政策性文件

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国担保法》；

3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

4、《司法鉴定程序通则》中华人民共和国司法部令第132号；

5、《重庆市房地产交易管理办法》；

6、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作