住房宏观调控报告.docx
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住房宏观调控报告
2010~2011年住房宏观调控报告
一2010~2011年住房宏观调控政策分析
(一)市场调控最严厉,住房保障最给力
2009~2010年,为了应对我国房地产价格的快速上涨,国家各部门相继出台了很多调控政策,各种调控政策的频率之快、数量之多、措施之严厉都是前所未有的。
2010年第四季度,房价依旧呈现上涨趋势。
在2011年初,中央出台了被称为“史上最严厉”的调控措施新“国八条”。
主要内容如下:
①进一步落实地方政府责任;②加大保障性安居工程建设力度;③调整完善相关税收政策,加强税收征管;④强化差别化住房信贷政策;⑤严格住房用地供应管理;⑥合理引导住房需求;⑦落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;⑧坚持和强化舆论引导。
相比于以往的调控政策,新“国八条”首次提出价格管制目标、全国范围的限购政策,同时在限购、限贷、加税方面都达到了历次调控的高点。
如此严厉的调控目的只有一个,就是让房价回归理性。
国家统计局2011年9月的数据显示,全国70个大中城市商品房价格涨幅趋缓,遏制部分城市房价过快上涨的预期效果显现。
(二)调控目标明确,而且更加具体化
新“国八条”第一条提出,“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布”。
将房地产调控放在政治层面,这还是房地产调控以来的第一次。
首先,这说明此次房地产调控的目标更加明确,就是将房价控制在合理的范围之内。
与前几次调控相比,此次调控更加直接与明确,比以前调控的力度都强。
其次,强化了地方对于房价调控的动机和约束。
地方对于土地开发、房地产投资的强烈需求影响着房地产市场的形势,因此要求地方政府将房地产调控、土地有效供给、保障房建设以及差别化住房信贷、税收政策等作为地方政府的责任,甚至考核目标,这对于真正实现调控房地产市场目标有着至关重要的作用。
同时,相比往年,2011年调控房地产的目标,尤其是地方政府的调控目标比较清晰和具体,就是房价上涨要与当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力相适应。
反观过去两年的调控,中央政府虽然一再强调要将房价控制在合理范围之内,但是由于目标笼统,缺乏准确衡量的标准,地方政府也就没有可以具体执行的准则。
(三)限购政策在各地基本得到有效贯彻执行
新“国八条”第六条提出,“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施”。
之后多次强调了限购,2011年8月7日,住建部提出新增限购城市名单的5项建议标准,要求符合限购条件较多的,即两项以上的城市,建议列入新增限购城市名单。
这进一步强化了对地方限购的约束。
之前的限购都是在一线城市,此次二、三线城市也被拉进了限购的名单,房地产限购在全国全面铺开。
限购令早在2006年就已经出现,但是效果一直不好。
2011年限购令的加强,是由于中央政府的强力要求,再加上问责制的深化与严厉,才真正产生了效果。
截至2011年9月,已经出台限购令的城市已经超过45家。
可以说,到2011年9月为止,全国房地产价格上涨的势头已经得到遏制,部分地区的房价开始下滑,限购起到了很重要的作用。
限购有效地抑制了全国不同地区的购房投机行为和不合理需求,从而对于房地产市场的合理健康发展起到重要作用。
同时,限购对购房需求产生了较大的影响,尤其是投资性异地购房,房地产去投资化的政策导向十分明确。
之前,各地相继出台的限购政策大多是“应付”中央,而新“国八条”对限购的执行细则做了明确,要求“暂停”对部分人群的售房,这开发商的销售行为也是一种约束。
此政策会有效减少购房需求,与扩大土地供应、禁止囤地、扩大中小户型及保障房供应等政策形成合力,有效推动市场供需的平衡。
这一政策会在短时间内缓和供需矛盾,确保市场的稳定,改善“房荒”的不良状态。
但是,这一政策毕竟是短期行为,政府要做长远打算,加快构建完善的住房制度和住房调控体系。
(四)问责机制更加深化与具体
新“国八条”中第七条再一次提出“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”。
这是对2010年4月出台的“行政问责制”的深化。
虽然2006年的楼市调控就提出了省级政府对当地房地产调控负总责,2010年新“国四条”再次提出房地产调控的问题,但实际上一直没有可供参照的数字指标,效果不理想,其中很重要的原因在于对于地方政府调控房地产的目标和要求不够明确。
新“国八条”第七条中明确提出,“对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价,以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的”,“对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的”,“对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题”,都要进行问责。
以上这几个方面包括了房价、地价、保障房建设、房价控制目标、保障房完成情况、差别化信贷和税收、征管、信息化等方面,涉及了房地产的全部领域,有效地保证了地方政府在调控房地产时也要进行全方位、多层次的调控,从而能够避免出现“空调”的现象。
这一次的调控则第一次将这种虚化的“责任”落实到了数据考核的指标上,从而使之后的“问责”有据可依、有根可循。
新“国八条”同时还提出了“监察部、住房和城乡建设部等部门要视情况,根据有关规定对相关负责人进行问责”,这样就使得房地产调控不仅落实到了地方政府,更落实到了政府及各部门负责人头上,进一步强化了地方调控房地产的动力和约束。
(五)金融政策抑制房价的效果明显
1.从紧的货币政策得到有效执行
首先,存款准备金提高。
2010年10月以来,中央已经先后8次调高存款类金融机构的准备金率,调整幅度高达4%,现在的存款准备金率已经达到21%,这样高的存款准备金率在我国的历史上实属罕见。
提高存款准备金率,减少了银行的货币供给量。
通过信贷的减少来缓解我国房地产投资高速增长的势头,同时,信贷规模的减小也缩小了银行用于居民房贷的规模,抑制了部分购房投机行为。
其次,存贷款利率提高。
由于我国前几年的低利率政策,导致居民储蓄率较低,大量资金投向已经火热的房地产市场,储蓄减少导致市场上投资资金不足,更加加剧了我国经济的房地产化。
因此,2010年第四季度以来国家5次提高存贷款利率,这可以增加房地产企业贷款成本,促进房地产快速流转,提高资金使用效率。
同时也提高了房贷成本,减少了投机性住房需求。
2.差别化的信贷政策积极实施
新“国八条”进一步强化了差别化信贷政策,提出“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。
这是新“国八条”政策的核心条款之一。
高达60%的住房贷款首付款比例将对房地产投机行为产生强烈的抑制作用,使得房地产投机者迫于银行高额的贷款压力而减少投机动机,从而减少了市场上的炒作行为,稳定了市场秩序和市场需求。
金融机构减少住房贷款,同时也降低了由于房贷产生的贷款风险,从而有效地降低了金融机构的整体风险比例。
但是,过高的房贷首付比在打击住房投机的同时,也抑制了部分改善型住房需求。
改善型住房需求大多属于中小投资者,他们本身资金实力并不是非常雄厚,对政策的规避能力有限,过高的首付比使得改善型住房需求者无力进行购房。
所以,此次提高二套房贷首付款比例对于抑制市场需求作用较为明显。
此次调控也强调了利率的问题,二套房的贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
这延续了上年的政策,同时又强调“人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率”。
再次强调利率问题,是在提高二套房贷款首付比例之后,希望地方政府以及各银行能够通过取消房贷利率优惠,甚至提高房贷利率的办法来遏制住房投机。
3.住房公积金的管理及时跟进
从2010年第四季度到2011年前三季度,随着人民银行调整存贷款利率,住建部、财政部等部委也数次调整了住房公积金的贷款利率及相关政策。
首先,2010年11月3日,住建部、财政部等出台《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,强调第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍,首付款比例不得低于50%,并禁止用于投机性购房和三套以上购房贷款。
这项规定可以说是配合购房的限贷政策,从而起到真正限制购房投机行为、三套以上住房的购房贷款,抑制在当前这一阶段购房的不合理需求和冲动,对于稳定当前房价具有重要作用。
接下来,分别于2010年10月20日、12月26日、2011年2月9日、4月6日和7月7日调高住房公积金贷款利率0.25个百分点。
这一政策是紧跟人民银行调整利率的行为。
随着金融机构存贷款利率的提高,也有必要相应提高住房公积金贷款利率,从而使得公积金利率与银行存贷款利率相平衡。
4.保障房资金:
拓宽渠道、使用严格
为了保证保障房建设的顺利完成,国家部委多次出台政策用于鼓励保障房建设的优先发展。
2010年11月16日,财政部、国家发改委、住建部在《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》中再次提出允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房,允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房,同时提出利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。
国务院规定,从2010年起,各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下,可将从现行土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金,统筹用于发展公共租赁住房,包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房,贷款贴息,向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
由于近些年来地方政府土地开发力度比较大,土地出让金和土地收益较多,因此从土地收益中提取资金成为了保障房资金来源的重要渠道之一。
同时,2011年6月9日,国家发改委办公厅下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,地方投融资平台公司可以申请发行企业债券,募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
这将使地方保障房建设除了财政资金、土地收益之外又提供了一项稳定的资金来源。
这一政策的出台将加速保障房建设。
2010年和2011年上半年,多数省份保障房建设开工率较低,保障房资金缺乏是重要原因。
企业债券融资具有利率低、期限长的优势,是保障房融资的较好工具和方式。
这一政策,使得参与保障房建设的地方融资平台公司及其他保障房建设公司,可以利用发行债券筹集资金,弥补保障房建设资金缺口,大大提速保障房建设。
(六)税收政策市场调节作用渐强
新“国八条”中再次提出了完善相关税收政策,加强税收征管,对差别化税收政策进行了部分修改。
主要表现在以下方面。
1.调整个人转让住房营业税政策
2011年1月27日,财政部和国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号),对个人购买住房不足5年转手交易的行为,统一按销售收入全额征收营业税。
房地产交易的营业税历来是税收调控中一项比较灵活的手段,而且对于个人购房不足5年的普通住房交易行为的课税,最近几年内多次在全额征税和差额征税之间进行变化。
此次又将个人购买普通住房不足5年转让的按照房产交易全额进行征税,这样就加大了二手房的交易成本,在一定程度上限制了投机性住房需求,能够明显遏制炒房行为,但是,这也加大了买房者的购房成本,无形中推高了二手房的交易价格。
2.加强对土地增值税征管情况的监督检查
土地增值税的监管历来也是房地产税收调控的主要手段之一。
本轮调控中提及的土地增值税政策,仅重申“加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查”。
这一规定,基本延续了2010年4月国务院10号文(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)的要求。
严格执行土地增值税预征和调高部分土地增值税核定税率,将加大房地产开发企业的开发成本,势必对房地产开发企业的现金流和利润产生很大影响,但是,也能够遏制房地产盲目膨胀,提高房地产企业的质量。
3.严格执行个人转让房地产所得税征收政策
关于涉及房地产的个人所得税,在2010年的新“国五条”中,对个人转让自用5年以上并是唯一住房的行为免征所得税。
2011年没有再提出具体要求,只是要求强化个人所得税的征收。
按照我国现行税法规定,个人转让房屋,除个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房免征个人所得税外,其他转让行为在扣除一定税费外,按其交易差额征收20%个人所得税。
这样一个较高的税率会对房地产投机行为形成沉重打击,遏制房地产投机。
但是由于目前我国税收征管条件不够完善,没有建立个人财产的信息制度,导致这部分税源无法得到很好的监控,对于个人转让房地产的个人所得税往往采取个人申报的办法征收,实际征收率并不高,因此也就不能够产生实际的效果。
如果能够真正实现对转让住房的收入课征个人所得税,势必会对房地产投机行为产生打击和遏制作用。
4.开始房产税的试点
2011年1月27日,上海市地方税务局公布了上海房产税征收管理细则,规定从2011年1月28日起,对部分个人住房征收房产税。
同期,重庆市也规定从2011年1月28日起对主城九区内符合规定的住房征收房产税。
通过比较上海版房产税和重庆版房产税,可以发现这两版房产税都与预期的房产税有很大的差别,就是课税对象的不同。
预期的房产税应该对全部房产都要课征(法律规定的除外),但是上海版只对本市新购且二套以上、外地人购房征收,重庆版只对独栋商品住宅、高档住房以及外地人购买的二套房征收。
这两版房产税的课税对象要么是新增住房,要么是高档住房,而真正应该属于房产税课税对象的存量房没有涉及。
这样,房产税的实际效果就不存在,也就不可能产生调控的效果,这样的房产税开征意义不大。
6月9日,深圳地税局宣布“二手住宅全部按评估价征税”,新政于7月11日起正式实施。
深圳二手房税收的内容包括,将原本较低的评估价格按照市场价格评估,税率标准分别为普通住房1%,非普通住房1.5%,拍卖房3%。
深圳的做法已经具有相当的意义,对二手住宅实行市场价格评估,除了可以避免二手房交易的“阴阳合同”之外,同时对面向存量房进行评估具有重要的现实意义和借鉴意义,也有利于真正意义上的房产税的开征。
重庆市从10月1日起对主城区内符合要求的存量独栋别墅征收个人住房房产税,预计首批应税的存量房为3400套。
此次虽然只是向独栋别墅征收个人房产税,但是已经是在向存量房征税迈出了很大的一步。
与上海和重庆年初的房产税相比,深圳的二手住宅评估征税和重庆向存量独栋别墅征税无疑更具有实际意义。
(七)土地供给结构出现较大调整
1.完善土地出让方式
2011年5月12日,国土部出台了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》,要求各地要积极完善土地出让制度,积极发挥“招、拍、挂”在市场配置土地资源中的作用,完善商品住房用地预申请制度以及土地交易平台、土地出让合同,积极探索招拍挂出让方式创新,保持地价平稳合理调整。
此次的意见,首先要求各地充分认识土地出让对于稳定住房市场的关键作用,在此基础上,一方面,要求各地积极完善土地出让方式,规范出让的程序和细节,完善公示制度和出让合同,积极保障土地出让的顺利进行和规范使用;另一方面,要求调整出让政策,对于政策性用地、保障房用地的出让更加规范。
这些对于促进土地合理布局、节约集约利用、有效合理地调整地价房价、保障民生、稳定市场预期具有重要意义。
2.努力增加土地供给,优先保证保障房用地
在新“国八条”中再次提出各地要增加土地有效供应,认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求,并提出要优先保证保障性住房用地,要求2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。
进一步完善土地出让方式,大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品房用地。
可以说这几点基本都延续了以往对于土地供给的政策。
再次重申,也充分说明当前增加土地供给对于增加住房供给、稳定住房市场至关重要。
同时新提出“房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量”,希望地方政府通过增加土地来抑制本地房价过快上涨。
这一点与要求地方政府明确房价控制和房价稳定的问责机制是联系在一起的。
同时,国土部门也强化了对于土地的监管力度,出台几项政策,打击违规使用土地的行为。
(八)财政政策支持住房保障较为有力
1.继续强化保障房建设的财政投资
保障房建设是2011年的一个重点。
2011年是个保障房年,从中央到地方都在谈保障住房,而且全年的保障房和棚户区改造住房建设目标是1000万套。
这就表明了中央政府对于保障房建设的重视程度。
一方面,中央完善了保障房体系,增加了保障房的种类、层次,扩大了保障房范围,这些都增加了财政支持保障房建设的难度。
在2011年新“国八条”中提出了完善保障房建设的多项合理举措,也提出了“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面”。
这一条扩大了保障性住房的来源,新增了改建、购买、长期租赁等方式,这有助于促进保障房种类、层次和来源的广泛性、多样性。
同时,“有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围”,这是提出保障房建设以来第一次提出将建制镇纳入保障房的范围。
这些政策的完善有助于保障房的建设进度,同时也增加了保障房财政支出的范围和方向,要求财政资金对于保障房的种类、层次、范围进行支持。
另一方面,财政对于保障房建设的支持要更加灵活、多样。
新“国八条”提出,“各地要在加大政府投入的同时,完善体制机制,运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施,合理确定租金水平,吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。
鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款”。
这一点是要求地方从体制、政策上来推进保障房建设,提出了运用财政手段和金融政策支持,优先、优惠发展保障房建设。
尤其是提出机构投资者参与公租房建设和运营,有利于完善保障房建设资金来源的多样性。
2.积极的财政政策正在由基础设施建设转向民生建设
为了应对国际金融危机,中央决定两年安排4万亿元的投资项目来拉动经济增长,这4万亿元的投资基本都通过财政的形式支出,与之相配套的地方投资更是高达10万亿元。
在2009年扩大内需的4万亿元投资中,基础设施建设达到19000亿元,占全部支出的47.5%以上,加上保障房建设投资的4000亿元,超过一半以上的投资都是用于直接拉动经济增长,而基础设施建设对于原材料、建筑等行业的拉动更是明显。
可以说,在一定程度上,2009年和2010年房地产价格的上涨与4万亿元投资的拉动是具有重要联系的。
随着4万亿元投资的逐渐完成,同时越来越多的民生支出转移到保障性住房上来,2009年开始的这一轮扩张性财政政策正在逐步淡出,地方政府的投资冲动随着中央财政的淡出也在逐步减弱,财政支出逐渐由基础设施投资转向民生建设。
一方面,减少了对于经济的直接拉动,尤其是对于水泥、钢铁等产业的拉动,这有助于给房地产业降温;另一方面,保障房建设的力度逐渐加大,有助于增加住房供给总量,从而能够缓解住房市场供不应求的局面,有助于住房市场的稳定。
同时也能稳定房地产市场预期,减少房地产市场的投资冲动。
(九)市场监管日趋严格
1.加强预期和舆论管理
这一点是新“国八条”的新特色,也是对于上年房地产调控中出现的问题的改进和完善。
新“国八条”第八条提出“坚持和强化舆论导向”,新闻媒体要对房地产信息负责,从而促使新闻媒体对房地产政策措施进行深入学习和理解,对房地产形势进行认真分析,从而能够对房地产市场的形势进行科学、正确的宣传,有效防止虚假信息和不负责任的报道,避免误导消费者。
将舆论引导提到一个高度,从意识上引导合理的住房消费观念。
从近期《人民日报》发表的系列评论可见政府已将“舆论引导”列入调控的重要手段。
2009年救市,信心很重要;2011年,控制购房的欲望同样很“重要”。
这也是中央政府在调控楼市过程中第一次将舆论导向提到政策高度。
2011年的调控增加了对于舆论的管理,可以说,这一点是在过去房地产调控的经验中得来的。
对舆论和预期的管理,今后应该成为房地产调控政策的制度化、法律化内容。
2.提升价格透明度
2011年3月16日,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》(发改价格〔2011〕548号),要求商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
这是国家发改委首次在全国范围内明确商品房须“明码标价”。
出台上述规定目的是着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题,保护消费者的合法权益。
首次将楼市房价透明公开提到重要位置,有利于规范楼市的发展方向。
“一房一价”政策对于稳定房价具有重要现实意义。
第一,房价公开透明,避免了价格欺诈和暗箱操作行为;第二,避免了房价的剧烈波动,有利于房价的稳定,实现控制房价上涨幅度的目标;第三,房价数据更加真实,有利于社会监督,消费者可获得更多有价值的参考,为理性购房提供帮助。
但是,“一房一价”在现实中也存在一定问题。
第一,对房价限制过死,违背了市场的基本原则,会影响到市场正常的波动,同时也迫使房地产商钻各种漏洞。
第二,目前,“一房一价”的政策依旧存在很多漏洞,导致效果不明显。
第三,对二手房交易产生一定的影响。
由于二手房是小业主所有,二手房的买卖本身受市场波动影响较大,且房屋产权属于个人,实施上述明码实价的难度非常大。
3.房地产中介管理更加规范
2011年4月1日,住房和城乡建设部、发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》从监管机制、人员录用、机构管理、服务管理和违规处罚五个方面加强对房地产中介的管理。
房地产经纪是房地产业和现代服务业的重要组成部分,也是二手房交易的重要一环。
目前,我国房地产经纪机构以中小机构为主,大型房地产经纪机构较少。
我国房地产经纪业在发展中存在着很多问题,如准入门槛低、从业者素质较低、流动性大、无序竞争严重、行为不规范、发布虚假信息、签订“阴阳合同”、违规收费等。
很多行为深为群众诟病,并且也影响着我国二手房市场的正常交易。
《房地产经纪管理办法》的出台就是为了规范我国二手房市场的交易行为,规范房地产中介的行为,消解各种房地产中介乱象。
二住房宏观调控存在的问题和未来挑战
从总体效果来看,2011年度的住房调控已经取得了初步成效,尤其是相比2010年,房地产价格快速上涨的局面已经基本得到控制。
但是,目前房地产形势仍旧没有明朗,住房调控政策中依旧存在很多问题,房地产市场还存在很多不和谐的因素。
主要表现在以下方面。
(一)调控手段行政色彩较为浓厚
对比近几年住房市场的调控政策以及调控的效果,可以发现一个现象,中国目前住房市场的调控手段仍然是行政色彩较为浓厚。
最直接的表现就是,2009年至今的房价在重重重压下居高不下,而真正实现房价的稳定是在2011年的下半年,也就是严格的“限购令”推出以后。
住房市场的稳定发展,需要的是一整套全方位的制度、体制、机制建设,包括住房的市场机制、住房制度、调控体系等,同时也需要整体的宏观环境,如金融体制、税收体制、收入分配制度、投融资机制等。
但是,当前中国整体的宏观环境还存在很多问题和不完善之处,住房市场、制度等也存在不足和很大的漏洞。
因此,在经济快速发展的今天,住房市场出现了很多的问题。
由于健康的住房市场机制没有完全建立起来,导致中国住房市场存在很多违法、违规、不科学、不合理的行为;完善的住房制度也没有建立起来,导致中低收入群体面临住房的困难,而高收入人群对于住房的投资和投机行为得不到足够的规范和抑制。
种种的问题交织在一起,调控起来具有相当的难度。
在
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