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乌江南路修改
习水县2015年
乌江南路片区城市棚户区改造项目
可
行
性
研
究
报
告
编制单位:
贵州正业工程投资有限公司
编制时间:
2015年1月
习水县2015年
乌江南路片区城市棚户区改造项目
可行性研究报告
编制单位:
贵州正业工程技术投资有限公司
咨询证书:
工咨甲12920070016
发证机关:
中华人民共和国国家发展和改革委员会
发证日期:
二〇〇九年八月十二日
法定代表人:
沈志平
技术总负责人:
杨振杰
贵州正业工程技术投资有限公司
二〇一五年一月
习水县2015年
乌江南路片区城市棚户区改造项目
可行性研究报告
院长:
沈志平应用研究员
总工程师:
杨振杰高级工程师
项目负责人:
项娟注册咨询师
编制人员:
李兰宏工程师
高波工程师
高重兴工程师
梁中工程师
贵州正业工程技术投资有限公司
二〇一五年一月
第一章总论………………………………………………………8
1.1编制依据…………………………………………………………8
1.2项目概况…………………………………………………………8
1.3结论与建议………………………………………………………11
第二章项目建设的必要性………………………………………13
2.1项目建设的背景…………………………………………………13
2.2项目建设的意义………………………………………………21
2.3项目建设的市场定位…………………………………………22
2.4市场需求分析…………………………………………………22
第三章征地、拆迁、安置方案………………………………24
3.1棚户区征地拆迁概况及安置方案………………………24
第四章项目选址及建设条件…………………………………25
4.1项目选址及用地方案…………………………………………25
4.2项目拟建地址的建设条件……………………………………25
第五章项目建设规模及建设内容工程技术方案……………27
5.1项目建设规模…………………………………………………27
5.2建设内容工程技术方案………………………………………27
第六章投资估算及资金筹措………………………………72
6.1投资估算………………………………………………………72
6.2资金筹措方案…………………………………………………75
第七章组织机构及人力资源配置…………………………76
7.1组织机构………………………………………………………76
7.2劳动定员………………………………………………………76
第八章项目的实施进度……………………………………78
8.1建设工期………………………………………………………78
8.2项目实施进度………………………………………………78
8.3棚户区拆迁实施进度………………………………………79
第九章项目的组织管理和工程招投标方案………………80
9.1项目的组织管理………………………………………………80
9.2工程招投标方案………………………………………………81
第十章环境影响评价………………………………………83
10.1项目周边生态和环境现状…………………………………83
10.2生态环境影响分析…………………………………………83
10.3生态环境保护政策…………………………………………84
第十一章节约能源…………………………………………87
11.1节能影响效果分析……………………………………………87
11.2节能措施………………………………………………………87
11.3节能效果分析…………………………………………………91
第十二章效益分析…………………………………………93
12.1经济效益分析…………………………………………………93
12.2社会效益分析…………………………………………………94
12.3社会适应性分析………………………………………………94
12.4社会风险及对策分析…………………………………………95
第十三章结论与建议……………………………………97
13.1结论…………………………………………………………97
13.2建议…………………………………………………………97
第一章总论
1.1可行性研究报告编制依据
1.1.1编制项目可行性研究报告的委托书;
1.1.2《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
1.1.3《贵州省国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要》;
1.1.4《中共贵州省委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定》;
1.1.5《遵义县国民经济和社会发展第十二个五年(2011至2015年)规划纲要》;
1.1.6建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》;
1.1.7国家发改委批准出版的《投资项目可行性研究指南》;
1.1.8本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规;
1.1.9业主提供的相关资料。
1.1.10贵州省2004版工程定额。
1.2项目概况
1.2.1项目名称:
习水县2015年乌江南路片区城市棚户区改造项目
1.2.2承办单位:
习水县城市建设投资开发有限责任公司
1.2.3建设地点:
习水县东皇镇乌江南路
1.2.4建设内容及经济指标:
棚户区规划用地面积:
15020.05平方米方米;总建筑面积:
130000平方米。
(住宅建筑面积:
98880平方米;配套商业建筑面积:
18000平方米;地下停车场建筑面积:
13120平方米。
)
项目
单位
规划条件
方案
总用地面积
㎡
15020.05
总建筑面积
㎡
130000
地上建筑面积
㎡
116880
其中
商业建筑面积
㎡
18000
住宅建筑面积
㎡
98880
地下建筑面积
㎡
13120
建筑占地面积
㎡
5305.78
容积率
7.78
建筑密度
%
35
绿化率
%
27.24%
停车位
个
393
1.2.5投资估算:
该项目总建设总投资17232.71万元。
1.2.6效益分析:
习水县2015年乌江南路片区城市棚户区改造项目属于保障性住房建设项目,是习水县为加快城市建设步伐,拓展城市容量,改善城市交通条件,改善环境,提高城市品味,维护被困难居民的合法权益,保障城市困难群体的居住条件,提高居民的居住环境,而确立的棚户区改造工程。
1.2.7供水:
本工程水源由市政给水管网供给,考虑到生活用水和室外消防系统的要求,棚户区分别从两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN150(水表lx150)的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网,以确保生活及消防用水安全。
1.2.8供电:
本工程消防负荷等级为一级。
主电为一路10KV专线引自开闭所,公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。
备用电源为自备柴油发电机组,消防设备供电采用双电源末端自动切换。
消防及停电状态发电机自启动向消防负荷供电,自启动时间少于30S。
应急照明:
在地下车库、变配电所、泵房、消防值班室、电梯前室、门厅、商场、主要出入口及疏散楼梯均设置应急、疏散指示照明,应急、疏散指示灯由消防值班室集中控制。
1.2.9交通运输、通讯条件:
本项目分别位于贵州省习水县东皇镇乌江南路。
项目习水县2015年乌江南路片区城市棚户区改造项目,处于交通枢纽地带,交通十分便利。
1.2.10环境保护:
本项目投入使用后,实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理,使之达到国家的排放要求。
1.2.11项目实施进度计划:
根据建设规模和资金筹措方案,本项目计划在24个月内建成,于2016年5月底投入使用。
1.3结论与建议
1.3.1结论
本项目符合国家住房政策,选址符合城市总体规划要求,建设场地具有交通、生活便利的优越性,项目具备良好的建设环境。
本项目符合国家的产业政策,技术成熟可靠,社会效益明显,对改善棚户区群众居住环境具有非常重要的现实意义和深远的历史意义,有利于建立和谐社会,促进人口、经济和社会的可持续发展,对于全面建设小康社会,具有极大的推动和促进作用。
根据需求调查表明,随着城市建设发展步伐的进一步加快,习水县现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求,因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求。
本项目建设主要包括经济实用的住房和小区配套的商铺等公共设施,目前习水县对此的设计和施工技术都十分成熟,结合选址点较好的地质地形条件,本项目的建设是可行的。
1.3.2建议
(1)按照棚户区改造的有关政策,高起点、高标准搞好小区规划设计。
(2)抓紧按有关程序办妥相关手续,加大筹资力度,确保项目顺利实施。
(3)加强工程项目管理,严格保证工程质量、工程进度,做好项目成本控制。
第二章项目建设的必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1建设单位概况:
习水县城市建设投资开发有限责任公司是由习水县人民政府出资设立的国有独资企业,公司注册资本金5亿元人民币。
为保障公司生产经营活动的顺利、正常开展,公司设立董事会、监事会,负责公司生产经营活动的策划和组织领导、协调、监督等工作。
公司经营范围:
城市基础设施建设项目投资。
2.1.2习水县概况:
(1)历史概况:
习水在周代至战国时期为鳛国。
秦代隶巴郡、蜀郡。
西汉属犍为郡符县(今合江);东汉属江阳郡符县(后改为符信县、符节县)。
(三国)蜀汉时,隶江阳郡符节县。
西晋(废符节县)仍属江阳郡;东晋(改置安乐县)属东江阳郡。
南北朝时隶南朝的梁,属泸州郡的安乐戍;其后隶北朝的北周,564年(武帝保定四年)改安乐戍为合江县,属泸州郡合江县。
隋代,隶泸川郡合江县。
唐代(618)改泸川郡为泸州,今习水部分地域属泸州合江县,部分地域属溱州;806年(元和元年),今习水境内赤水河一带属剑南道泸州。
五代十国时隶后唐,属剑南道泸州合江县。
宋代,1109年(大观三年),在今土城镇建滋州,领仁怀、承流二县,仁怀县城设今赤水市复兴镇,习水县境皆属之。
1121年(宣和三年)废滋州,设武都城(治所在今土城);撤仁怀、承流二县,设仁怀堡,辖原仁怀、承流二县地,包括今习水全境。
元代,设仁怀、古滋两处,改属播州军民安抚司,隶湖广行省。
1291年(元二十八年),改隶四川行省播州军民安抚司。
习水县境属仁怀、古滋等处。
元末,红巾军明玉珍在今重庆称帝(国号夏),其间改仁怀、古滋等处为怀阳县,习水县境属之。
明代,1371年(洪武四年),在马口崖(今儒维堡子头)设永宁长官司,4年后升为永宁宣抚司,同年迁普北市(今叙永县治),但仍划出其赤水河以东地段归当地袁氏土司领辖。
1372年(洪武五年)正月,“改古滋城(今土城)千户之所,设唐朝坝(今同民镇)长官司”,属永宁宣抚司,隶四川行省,领辖今赤水市和习水县大部地域。
1396年(洪武二十九年)10月,四川分三道,唐朝坝长官司属川东道(设今重庆)。
1567年(隆庆元年)4月,唐朝坝长官司迁至渔溪(儒维堡子头),仍属永宁宣抚司。
1572年(隆庆五年),杨应龙袭播州宣慰使职,将仁怀、古滋等地收归播州领属。
1601年(万历二十九年),播乱平定后,“改土归流”,明廷始复旧地而置仁怀县,属地相当于今仁、赤、习三县市地;播州辖地分置平越、遵义两个军民府,前者隶贵州,后者属四川,仁怀县属遵义军民府所领,辖10个里,其中土城、吼滩、小溪、二郎、丁山5个里为今习水县地。
因复兴场毁于战乱,仁怀县治所迁至留元坝(今赤水市区)。
清代,1658年(顺治十五年)仁怀县所辖10里未变。
1728年(雍正六年)7月,仁怀县随遵义府改隶贵州;除仁怀、河西、土城三里划归粮铺通判就近管辖外,其余7里(包括今习水县大部)仍归仁怀县管辖。
1730年(雍正八年),仁怀县治地由留元坝移亭子坝(今仁怀市中枢镇)。
原仁怀县治地(驻粮铺通判、遵义厅)设置仁怀直隶厅。
1748年(乾隆十三年)7月,遵义府驻仁怀县粮铺通判改设遵义厅,归遵义府领属。
1776年(乾隆四十一年),遵义厅改设仁怀直隶厅、隶贵州省粮储道。
此时,今习水隶属的土城、隆兴、醒民、同民、民化、东皇等镇乡隶仁怀直隶厅;温水、双龙、官店、寨坝、良村、桑木、永安、回龙、大坡、坭坝、仙源、桃林、三岔河、程寨、二郎、二里、习酒等乡镇境地属仁怀县。
1840年(清道光二十年)正月20日,遵义府经移驻温水,名为“温水府经”,是习水建置之始;1905年(光绪三十一年)4月14日,撤销贵州粮储道,改仁怀直隶厅为“赤水厅”;至1911年(宣统三年),今习水辖地分别归赤水厅和仁怀县,均归遵义府统领。
民国2年(1913)8月,建立温水分县,仍隶仁怀县,辖小溪、丁山、吼滩、赤水4里;1915年(民国四年)9月,撤销温水分县,成立习水县,驻地温水,次年迁官渡(今赤水市官渡镇),属黔中道。
1916年(民国五年)初,正式划定习水县行政区域,将原仁怀县(即温水分县所辖)的小溪、丁山、吼滩、赤水4里和赤水厅插入仁怀县的东皇等地划归习水县。
同年实行区、保、甲、排建置,全县共设6区、21保。
民国21年(1932),增设第七区(驻寨坝)。
此时,习水县设7区、9镇、68乡。
中华人民共和国成立后,1951年,习水县辖长沙、官渡、东皇、良村、温水、寨坝、官店、双龙8个区。
1965年11月,赤水县的土城、醒民、隆兴和仁怀县的桑木、回龙、永安6个区划归习水县,习水县的长沙、官渡2个区划归赤水县。
习水县辖12个区1个镇。
1992年建镇并乡撤区至1998年设立马临工业经济区,习水县辖24个乡镇区。
(2)城市发展规划:
30平方千米城市发展战略规划
东起坭垭、西至五老山,南起东风水库、北至羊九电厂。
规划期限为2010-2020年,县城区面积达30平方千米,人口20万人。
城市性质为政治、经济和文化中心,川黔渝交界区域副中心城市。
以发展能源工业、商贸、白酒产业、红色及生态旅游服务为主的生态宜居城市。
职能为贵州省红色旅游城市;贵州省生态度假城市;习水县白酒产业化基地;习水县能源基地;习水县生态宜居标杆城市。
县城区30平方千米城市道路专项规划 2011年,完成了县城区30平方千米城市道路专项规划设计,形成“两环三纵三横”的城市道路路网。
专项规划对城市各道路始终点、道路坡度、拐点坐标、曲线指标等进行了界定,直接用于城市道路的放样。
县城区30平方千米城市空间布局专项规划
专项规划对县城区30平方千米范围内的各个地块进行了规划设计,各块的用途、建筑限高、容积率、建筑密度等进行了规定,为编制地块控制性规划和相关项目规划选址提供了参考依据。
本次空间布局规划的的目标定位是:
1、构建合理的功能和空间形态。
在上位规划的框架下,结合现状,对结构进行必要的调整。
合理布局功能,引导城市整体的空间形态,并对重要节点区域进行塑造。
2、构建系统的开敞空间。
将城市绿地、广场等公共开敞空间统一考虑,从人对空间景观的体验出发,构建人们公共活动的理想空间体系。
3、体现独特的地域特征。
充分考虑绿色山地特征、红色文化特征和白、黑色产业特征,将这些特征融入空间布局规划,塑造一个独特而充满魅力的城市空间。
(3)项目地理位置:
本规划区位于习水县城东部,为东皇镇镇区范围,西、北面以秦岭东路(外环路)为界,东面以府东路(302省道)为界,南面至长江东路(习新公路)及以南的部分区域。
规划面积1.22平方公里。
规划区内地形地貌为小山丘陵地形,现状镇区附近有两座小山,镇政府西面小山高度海拔约1180米;南面山体名花果山,高度海拔约1202米。
规划区内有一条小河(水巴岩)由南向西北穿过,最低点位于规划区西北角,海拔高度1142米。
规划区范围内中央区域现状用地大部分为农田、菜地,同时在现状几条城市道路周边有居住用地零星分布,计有柿坪、瓦窑嘴、朝房、李子岗、漆树坡等居民点,现状居住用地总面积为13.86公顷。
2.1.3项目建设的背景
随着我国住房制度改革的不断深化,城市住宅建设持续快速发展,住房市场化程度逐步提高,房地产业成为国民经济的支柱产业,居民住房条件总体上有了较大改善。
但随着我国城镇化速度的加快,有部分城镇低收入家庭由于经济困难,无法在大项支出上有所提高,特别是一些城镇的居住区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出,居住条件相对简陋;同时还有大量的农村人口需要迁入城镇,需要解决就业和住房问题。
为实现国家确定的小康目标,实现国民的公共富裕,使更多的城镇居民特别是低收入家庭共享改革发展成果,加快城镇化水平,提高居住环境水平和生活水品,党中央、国务院高度重视解决城镇低收入家庭住房困难问题。
近年来,国务院就低收入家庭住房问题和解决棚户区居民住房问题,做出了一系列决策部署。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)提出要加快集中成片保障性住房建设,加快使困难住户的住房得到妥善解决,通过建设保障性住房来解决低收入人群的住房问题。
这充分体现了党中央、国务院对保障性住房和人民安居工作的高度关注,体现了城镇保障性住房建设的重要性,对于全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、切实解决民生问题具有重大而深远的意义。
因此当前全国各地政府都在加快当地保障性住房建设的速度。
2.1.4项目建设的必要性
棚户区改造工程,不是一项简单的旧房改造工程,而是一项城市改造和建设工程,更是一项经济建设工程和社会改造工程,是对城市发展的重新规划,对于改善城镇低收入居民的居住和生活条件,优化城镇发展环境,加快推进转型,振兴和构建和谐城区进程具有重要意义。
实施棚户区改造工程,是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措,是让中低收入居民共享改革发展成果的具体表现,也是各级党委政府“立党为公、执政为民”的重要职责。
项目建设的必要性体现在以下几个方面:
(1)解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任
我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道,但低收入家庭由于支付能力的不足,难以通过市场自行解决住房问题,被排斥在市场之外。
在住房资源配置中,既要充分发挥市场机制的作用,也要积极发挥政府保障的作用,一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。
因此,住房问题需要政府介入,通过建立住房保障制度,保障低收入家庭的基本居住权,解决住房上的社会问题和公平问题。
从一些市场经济国家解决住房问题的经验看,住房保障是政府的重要职能之一。
政府通过安排一定的财政资金支持住房保障,运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度,帮助低收入群体获得基本的住房。
如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴,近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上,占政府公共支出的5%左右。
目前,我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用,但忽视了住房保障。
截至2005年,全国291个地级以上城市中,仍有70个城市尚未实施廉租住房制度,仅有18个省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式,将廉租住房制度建设纳入对市(区)、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。
因此,政府要切实负担起应负之责,尽快完善住房保障制度。
(2)构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题
党的十六届四中全会提出了构建和谐社会,要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求,加快推进和谐社会建设。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制,如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障,就可以安居乐业。
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分,因而,建立完善的住房保障体系,改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。
2.1.5项目研究范围:
本项目可行性研究范围包括习水县2015年乌江南路片区城市棚户区改造项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、投资估算、环境影响评价、效益分析、节能分析等。
2.1.6项目提出的理由与过程
党的十六大提出,要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”,实现“社会更加和谐”。
十六届四中全关于加强党的执政能力建设的决定把构建社会主义和谐社会作为党执政的重要目标,并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。
在这样的背景下,我们党必须按照与时俱进的要求,制定正确的社会政策,妥善协调和处理好各方面的利益关系,正确反映和兼顾不同方面的利益群体,保持社会的协调稳定发展。
(一)城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高,实施棚户区改造,有利于加快解决中低收入群众的住房困难,提高生活质量,改善生活环境,共享改革成果,提高党和政府的威信,增强人们群众的向心力和凝聚力。
(二)城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。
城市和国有工矿住房的安全隐患突出,眼中影响群众生命财产安全,与城市现代化建设很不协调。
实施棚户区改造,完善配套市政设施和公共服务设施,有利于改善城市环境,集约利用土地,推进城镇化健康发展。
(3)实施棚户区改造,既可以带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,又可以发展社区公共服务,加强社会管理,推进平安社区建设,是扩内需、惠民生、保稳定的中央结合点。
国家关于棚户改造的一系列政策充分表明:
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户改造的根本目的,体现了党和政府着力构建和谐社会的决心和信心。
2.2项目建设的意义
棚户改造是中央政府为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推进的一项民心工程。
改善城市交通和城市居住环境,以及市民居住的环境的品质的一项工程。
习水县乌江南路棚户区住房建于九十年代,房屋结构形式为砖木结构,存在消防隐患,由于房屋修建年代久远,已成为危房,市政设施不齐全,严重影响市容市貌。
国家逐步推进住房改革,但这一部分群众的购买力相对较差,因此大部分需要依靠政府的力量解决,鉴于上述情况,为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善,应尽快修建住宅楼,满足人民生活需要。
2.3项目建设的市场定位
棚户改造项目是对棚户区周边住房、道路、广场、教育、商业等基础设施的加强和完善。
提升居住环境中的人气指数,在改造棚户区的同时带动了城市整体环境的改善,促进了就业、养老等社会问题的解决,产生有利于构建和谐社会的综合效应。
其建设资金筹措可通过市场化运作,县政府兜底方式解决。
可采取居民个人出资;税费政策减免;棚户区腾空土地,转让给开发建设单位通过市场化运作,归集土地收益资金;产权调换,在住宅小区安排一部分商业用房以筹集资金;提供市财政性资金等多种形式。
它体现了政府对棚户区人民的关爱,国家大力支持并规范住房建设的各项政策,为住宅建设发展展示了广阔的空间,为困难群众通过购买高品质的安置住房来提高生活质量增强了信心。
2.4市场需求分析
根据需求调查表明,随着城市建设发展步伐的进一步加快,习水县规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设规模不断增大,这些改造和建设项目所涉及到的拆迁居民和农民数量大幅度增长。
习水县现有的安置房数量已远不能满足棚户区居民和被拆迁人的需求。
因此眉睫。
习水县2015年乌江南路片区城市棚户区改造项目是习水县政府为民办实事的重大项目。
为加快习水县城市建设步伐,维护居民的合法权益,保障困难人群的居住条件,从而推动拆迁工作的顺
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