松浦大厦项目可行性研究报告.docx
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松浦大厦项目可行性研究报告
总论
项目概况
项目情况
项目名称:
松浦大厦
项目地址:
哈尔滨市松北区黑龙江科技学院
总建筑面积:
50000平方米
建筑高度:
33层(加地下车库一层)
开发单位情况
开发单位:
黑龙江科技学院
法人代表:
赵国刚
单位地址:
黑龙江省哈尔滨市松北区糖厂街1号
项目建设的必要性
实践松北区发展规划的需要
在哈尔滨市松北区经济和社会发展规划中指出:
新城区形象初步形成;哈大齐工业走廊松北区部分建设全面展开,主要工业园区基础设施建设基本完成;区域农业为建设成绿色生态农业和绿色食品生产基地、旅游观光都市农业奠定更坚实的基础;推进太阳岛国家级风景名胜区建设的同时,形成旅游产业集群;商业贸易集中片区初具规模;基本建立起比较健全和完善的社会保障体系,完成松北、松浦、万宝由镇向街道办事处的社会转型,区域经济社会协调发展的布局初步形成;教育、科技、文化、卫生、体育等各项社会事业全面发展;生态环境进一步优化;社会主义市场经济体制进一步完善,成为全市乃至全省经济增长最快地区。
具体指标:
符合全新的工业发展理念建设松北工业园区
二十一世纪是网络经济时代,是经济全球化时代,工业产业和企业组织形式已经和正在发生着新的变革,发展工业已不仅仅是搞几个工业项目、建工厂那么简单,而是包括产品的规划设计、经营决策、营销策划、资本运营、品牌商标创造、企业文化、产品销售、售后服务等等在内的一系列产业活动内容,这些内容属于现代工业服务业。
现代工业的发展没有现代工业服务业的支撑是难以发展的,只有两者有机的结合起来才能使区域工业不断发展壮大。
在省哈大齐工业走廊启动区规划设想中,松北区江湾分区将是“工业走廊”的综合配套服务区,重点发展对“工业走廊”具有支撑作用的管理、教育、科研、金融、电信等产业以及生产要素市场和产品市场。
松北区要充分利用这个有利条件,在推进工业园区建设规划的同时,加快发展现代工业服务业。
要用系统的观念制定现代工业服务业与加工业协调发展的规划,制定政策引导急需发展的项目。
要加快工业贸易营销网络建设步伐,以工业贸易网络促进工业园区建设。
用本地的市场需求和消费以及资源优势,吸引、联合世界跨国公司总部和地区总部在松北区建立网点,开发市场;吸引、联合全国著名品牌的产业集团来松北建点落户;引导省内具有发展潜力的产业集团在松北区建立据点;推动我省农业产业化龙头企业总部移入松北区;促进哈尔滨区域的产业集团来松北区发展;提供最优惠条件让大型装备制造业、重化工企业集团营销贸易中心进驻松北区,以此构架出集聚和辐射功能的工业贸易管理、营销网络,形成与世界、全国、各地区相联通的世界性大市场。
可行性研究报告编制依据
《投资项目可行性研究指南》,2002,国家计委以计办投资[2002]15号文件,中国电力出版社
《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》,2006,中国计划出版社
《哈尔滨市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要》
《哈尔滨市城市总体规划大纲(2000—2020年)》
国家、黑龙江省及哈尔滨市政府现行有关规定及文件
《松北区第三产业发展规划(“十五”及2010年)》
房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
哈尔滨市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
投资项目方签定的协议书或意向书
其他有关依据资料
项目批复文件
主要技术经济指标与研究结论
松浦大厦大厦项目主要技术经济指标表
序号
项目
指标
单位
一
建筑类
1
总建筑面积
50000
㎡
2
占地面积
1515.15
㎡
二
投资类
1
项目投入总资金
26556.95
万元
1.1
土地取得费用
7999.28
万元
1.2
前期费用
550.08
万元
1.3
城市基础设施配套费
740.12
万元
1.4
建筑安装工程费
12781.95
万元
1.5
园区配套费
1500.23
万元
1.6
管理费用
353.58
万元
1.7
销售费用
575.77
万元
1.8
财务费用
1133.13
万元
1.9
预备费
922.81
万元
2
资金筹措
26556.95
万元
2.1
项目资本金
10440.0
万元
2.2
银行借款
13557.7
万元
2.3
销售收入投入
2518.42
万元
三
财务类
1
净现值(税后ic=8%)
1746.48
万元
2
内部收益率(税后)
14.84%
%
3
静态投资回收期(税后)
5.0
年
4
借款偿还期
4.6
年
“松浦大厦”项目经测算,预计总投资为26556.95万元,预计总销售收入为35985.85万元,经计算,该项目的盈利水平较高、偿债能力较强,而且销售收入及建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内,因此,项目可行,值得投资。
项目选址及建设条件
项目所处区域
哈尔滨市概况
哈尔滨市位于东经125°42′~130°10′,北纬44°04′~46°40′,是黑龙江省省会,中国东北北部的政治、经济、文化和交通中心,东北北部地区最大的中心城市,也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市,是中国十大城市之一。
全市土地面积5.31万平方公里,辖8区7县,代管3个县级市。
户籍总人口1063.5万人,其中市区人口587.9万人,48个少数民族,其中少数民族66万人。
是中国著名的历史文化名城和旅游城市,素有“共和国长子”、“冰城”、“天鹅项下的珍珠”、“东方莫斯科”、“东方小巴黎”以及“冰城夏都”等美称。
哈尔滨市在黑龙江省的位置
松北区概况
松北新区位于哈尔滨市北部,是2004年2月经国务院批准成立的,辖区面积736平方公里。
下辖五个镇,即松北镇、松浦镇、万宝镇、对青山镇和乐业镇,其中松北镇、松浦镇、万宝镇加挂街道办事处的牌子。
现有人口21.6万人,其中农业人口13.67万人。
滨洲、滨北、哈齐、哈伊、哈黑、哈大、哈绥高速公路等多条公铁干线穿境而过,距哈尔滨太平国际机场仅20分钟车程,是全市、全省重要的交通枢纽。
市委十二届七次全会确定了“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略。
其中,“北跃”的核心内涵是“以水定城,科技兴城”。
松北区今后一个时期发展总的指导思想是:
坚持以水定城和科技兴城理念,以打造全省科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、旅游中心、奥体中心为目标,推进基础设施建设、城市景观建设、民生工程建设、城乡一体化建设,把松北区建设成为集科技、文化、生态功能于一体的现代化新城区,努力实现经济社会发展新跨越
项目建设地点
项目位置
东:
松花江工业小区
南:
常盛源小区
西:
糖厂社区
北:
松花江
黑龙江科技学院所在的位置
黑龙江科技学院简介黑龙江科技学院是黑龙江省唯一一所具有矿业特色的普通高等学校。
学校前身是中国共产党1947年在鸡西建立的东北第一所煤矿工人干部学校。
1998年以前,学校隶属于原国家煤炭工业部,主要面向煤炭行业办学。
1998年高等教育管理体制改革后,隶属关系实行中央与地方共建,以黑龙江省管理为主。
经过几代科院人60年的创业创新,黑龙江科技学院是一所以工为主,理、工、管、经、法相结合的多科类综合性本科院校。
学校地处具有俄罗斯风情的哈尔滨市,位于风光秀丽的松花江畔,学院依江而建,占地100余万平方米,学校固定资产26.61亿元,教学科研仪器设备值2.4亿元
周边配套设施提高了项目的宜居性
项目地块所在地是城市中心次热点区域,西临城市交通干道的松浦大道和糖厂社区,哈有哈尔滨第三十一中学;北为常盛源小区和香料厂,正东为松花江工业小区;北边是具有美丽风光的松花江和哈尔滨永胜路小学,周边有以“观江国际”为首的等高档生活社区;还有国家五星级旅游景点太阳岛和冰雪大世界。
项目所在地的自然环境优越,区位条件良好。
即将打造江北企业群的规划提高了项目未来的发展潜力
实施大项目牵动战略是新区快速成长的有效措施。
松北区要进一步解放思想,敢创新、敢做、敢为,敢于克服一切困难谋划出一个国家、一个地区、一个企业能够撑起一个园区的项目,能够带动全局发展的项目,以此加快招商引资的速度,扩大招商引资的规模。
要建立大项目库,制定引进和谋划大项目的激励政策,形成大项目的创新机制。
要建立大项目的科学评价制度,确保大项目引进质量,要拒绝那些高污染、高能耗、高物耗、低效益的项目入区。
引进一个大项目就能提供上下游产品开发的机会,发展新产业的机会。
要依托大项目,创新新项目,尽力拉长产业链,以此为导向,进一步扩大招商引资,按生产专业化和社会化的要求,创建专业化很强的企业,逐步形成若干以大项目为中心、产业间具有紧密联系的企业群。
哈尔滨市北拓的发展规划为项目提供了无限想象空间
根据哈尔滨市的发展战略,“北跃”——以建设北国水城和科技新城为主线,着重开发松北区、呼兰区、构筑“两纵、四横、十八湖”的水网体系,建设北部集科技、文化、生态于一体的新城区,带动江北大发展。
围绕“北跃”战略,重点推进松北防洪、灌排改扩建及水生态环境建设、科技城火炬大厦、科技创新城起步区基础设施、松浦大桥和三环西桥等重大项目建设,加快建设北国水城和科技新城,这也为松浦大厦的提高了未来的发展潜力
建设条件
自然环境条件
哈尔滨位于最北端,是中国纬度最高、气温最低的大都市。
四季分明,冬季漫长寒冷,而夏季则显得短暂凉爽。
气候条件
哈尔滨的集中降水期为每年7至8月,集中降雪期为每年11月至次年1月。
年平均温度3.6℃。
最冷的1月份,平均气温为零下13.2℃至零下24.8℃,最热的7月份,平均气温为18.1℃至22.8℃。
3-5月份为春季,易发生春旱和大风,气温回升快而且变化无常,升温或降温一次可达10℃左右。
6-8月份为夏季,炎热湿润多雨,7月份平均气温19-20℃,最高气温达38℃。
平均降水量占全年的60%-70%,由于降水集中,间有暴雨,易发生洪涝灾害。
9-11月份为秋季,降雨明显减少,昼夜温差变幅较大,9月份平均气温为10℃,10月份北部地区已到0℃,南部地区2-4℃。
12-次年2月份为冬季,漫长而寒冷干燥,雪覆大地。
1月平均气温零下15℃-零下30℃,最低气温曾达零下52.3℃。
工程地质条件
该地段地处浑河南岸二级冲积阶地,地表为较厚的第四系冲积物,地基承载力较大,地下岩性稳定,季节性冻土层厚度约1.2米。
经工程地质初勘,地基岩土稳定、无不良地质现象,适宜工程建设,一般多层、高层均可采用常规桩基础。
基础设施条件
随着道路的改建、扩建和相新建,给水、雨水、污水、电力、电讯、集中供热、燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段,完全能够满足本项目的建设开发、使用经营需要。
项目建设具备的基础设施条件表
类别
容量或管线直径
备注
电力
10KV和6KV线路
可满足二级符合要求
集中供热
惠天热电Φ1500供热管线
给水
哈尔滨松北区供水管线
电讯
可满足1000中继线
燃气
Φ800的中压和Φ500低压管线
市场分析
哈尔滨市商业酒店市场现状
随着国家振兴东北的提出,哈尔滨是东北地区的经济中心,物资集散地,作为对城市的经济活动反应敏感的商业大酒店近几年有了很大的发展。
哈尔滨市建设现代化的区域中心城市的定位是商业大酒店市场发展的源动力。
商业酒店市场的区域特征逐渐形成
哈尔滨市著名大酒店现有主要分布于三个区域,即香坊区区周边,如万达索菲特大酒店、勃莱梅大酒店、福松浦天大酒店等;道里区,如香格里拉大饭店、松花江凯莱花园大酒店等;南岗区一带,如华融饭店、戴斯大酒店等。
当然与全国几个发达城市比较的,哈尔滨商业酒店市场还是不成熟的。
从同价位产品质量比较,所形成的商务中心成熟度的比较,酒店管理水平的差异等方面,都可以看出与北京,上海,深圳,广州等城市的相对成熟的商业酒店市场的较大差距。
当然这是与哈尔滨的经济发展水平相对应的。
商业酒店大多都是本土企业
但是与北京上海等发达城市中统一业权商业酒店物业大多由外资或港资发展商持有不同的是,哈尔滨市的统一业权商业酒店物业基本由本地开发商持有。
当然这与哈尔滨作为老工业基地的历史经济背景联系在一起。
但是哈尔滨作为东北的经济中心,物资流通中心,以及国家振兴东北的大背景,哈尔滨商业酒店市场有很大的发展潜力。
随着对哈尔滨经济的进一步发展,作为东北商贸中心功能的进一步完善,会有越来越多的外地资本进入哈尔滨的商业酒店市场,越来越多的更加专业的商业地产发展商会进入哈尔滨市场,提供更多高素质的统一产权的商业酒店物业。
哈尔滨市商业酒店市场上的产品质量差异较大。
从商业酒店内部的配套水平,装修水平到物业管理水平都存在较大差异,当然相应的价格也存在较大的差异。
这样的差异由于哈尔滨酒店市场上存在的酒店既有近几年上市的引进较先进设计理念的高档次商业酒店,也有大量的由非专业的房地产开发商开发销售或出租的质量参差不齐的中低档次的酒店。
相应的酒店管理市场水平与发达城市市场也有较大差距。
只有极少数的高档次酒店由专业的高素质管理公司接手,大部分都是发展商自己成立的附属物业管理公司或者市场上小规模的物业管理公司。
统一业权商业酒店物业管理主要由开发商自营
可以认为统一业权形式下发展商有在商务配套上投入更大成本的动机。
而统一业权的商业酒店物业物业管理水平不显著高于分散业权的商业酒店物业。
实际上,在实地调查中笔者发现,统一业权的商业酒店项目的物业大多由发展商自己的物业管理公司接管。
如香格里拉酒店等。
实际上哈尔滨市商业酒店物业管理市场上高质量的专业物业管理公司较少,大多数的都是哈尔滨市本地的小型的物业公司或附属于发展商的物业管理公司,管理水平参差不齐。
随着更专业的商业酒店开发商进入哈尔滨市商业酒店市场,更多符合现代商务活动要求的商业酒店也要求相应的高水平的物业管理,将会有更多的专业的商业酒店物业管理公司出现。
哈尔滨市商业酒店市场分类研究
酒店连体项目
此类项目是依托于较高档次酒店,酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租,并与酒店物业统一管理。
如勃莱梅大酒店。
开发商持有项目
房地产开发商开发并持有的中高档商业酒店物业,包括万达索菲亚大酒店等。
非专业房地产企事业单位持有项目
这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用,大部分出租的商业酒店项目,比较具有代表性的是华旗大饭店。
项目影响因素分析
由于商业酒店市场的影响因素众多而复杂,因此有必要对其进行归纳和分类。
本文主要从影响商业酒店需求及价值的范围来分类归纳,划分为一般因素、区域因素和个别因素三类,各类中又有众多不同的次一级的影响因素、因子,构成商业酒店的需求量影响因素体系。
一般因素
一般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。
这类影响因素对房地产需求的影响一般是整体性的、全面性的,其覆盖范围可以是一个地区、一个国家乃至全球。
显然,这类影响因素对于具体某一宗房地产而言并不直接,但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。
一般因素中,主要有行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素等次一级因素。
行政因素
行政因素是指国家政策、法律、法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的影响和干预。
行政因素中主要有土地制度、房地产价格政策、税收政策、信贷政策、城市规划与土地利用规划、土地使用权出让方式和行政隶属变更、居民收入与消费水平等因子。
经济因素
房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。
房地产业是基础产业,产业链长,其发展将直接影响和带动机械、建材、钢铁、水泥、运输、金融、装潢等相关行业的发展;反之,这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展。
经济因素中,主要有经济发展状况、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价与利率水平、储蓄与投资水平、社会消费品零售额等因子。
社会因素
社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产需求和价值的影响,其影响因子主要有政治安定状况、社会治安程度、城市化水平、商业房地产投机等。
人口因素
人口因素是一个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响,主要有人口数量、人口素质、家庭人口规模等因子。
心理因素
房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映,而价值的形成则是由人这一主体完成的。
在这一过程中,人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不可忽视的。
影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态、欣赏趣味、消费时尚、攀比心理、价值观念等因子。
国际因素
房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。
国际政治环境、国际经济状况、地区紧张或军事冲突、贸易关系与竞争状况等,都将明显影响我国的房地产市场需求和房地产价值,随着全球经济一体化,这些影响因素将更直接更明显。
区域因素
区域因素是指商业酒店所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响因素。
相对于一般因素而言,区域因素的影响范围要小,一般影响到一个城市或城市的一部分,也可能影响到多个城市,尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。
影响商业酒店需求和价值的区域因素主要有:
商圈规模、商服繁华程度、交通条件等。
商圈规模
自然形成,市民、商家所公认的商业集中区域,确定为商圈。
商圈规模的大小将直接影响商务客流量的大小,进而影响其价值。
商圈确定是商业房地产投资中非常重要的一个环节。
影响商圈规模的因子有:
商圈范围的大小、级别、总体规划、发展历史、商圈内居民的消费水平、人口数量等。
商服繁华程度
商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。
商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量,从而影响到所在地区的商业房地产价值。
影响商服繁华程度的因子有:
商业街的道路类型、所有商店的总营业面积、商店的档次、商店的数量及经营业态、大型购物中心的个数、名特商店的家数、金融机构数量、娱乐中心的数量及档次、人口流量、治安状况等。
交通条件
交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度。
交通条件的优劣将直接影响城市人流、物流的通达性及其交通运输成本(包括交通时间),明显影响人们的出行,从而影响商业房地产需求和价值。
影响交通条件的因子有:
交通流量、公交站点密度、公交线路数、道路通达程度等。
个别因素
个别因素指具体影响某宗商业酒店需求和价值的影响因素。
这类因素对房地产市场的影响程度和影响范围最小,但对具体商业房地产的影响却是最直接、最具体。
影响商业酒店需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度。
资源因素
资源因素是商业酒店宗地本身的条件,包括所处地段、地块位置、地块规模、临街宽度、临街深度、容积率、建筑密度、建筑物面积、层高、层数、停车场状况、基础设施状况等。
交通便捷度
交通便捷度有别于区域因素中的交通条件,它主要指具体某宗商业酒店地产的交通便利程度。
影响因子有地块距地铁车站、主要公共站点的距离及便捷程度。
项目STWO分析
STWO分析简介
SWOT是一种分析方法,用来确定项目本身的竞争优势(strength),竞争劣势(weakness),机会(opportunity)和威胁(threat),从而将项目的战略与内部资源、外部环境有机结合。
因此,清楚的确定项目的资源优势和缺陷,了解项目所面临的机会和挑战,对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。
其中,s、w是内部因素,o、t是外部因素。
按照项目竞争战略的完整概念,战略应是一个项目“能够做的”(即组织的强项和弱项)和“可能做的”(即环境的机会和威胁)之间的有机组合。
SWOT分析的步骤:
1、罗列项目的优势和劣势,可能的机会与威胁。
2、优势、劣势与机会、威胁相组合,形成SO、ST、WO、WT策略。
3、对SO、ST、WO、WT策略进行甄别和选择,确定项目目前应该采取的具体战略与策略。
SWOT分析步骤
优势
项目地块正处于滂江街地铁站南延长线上。
目前,滂江街附近的星级宾馆只有黎明国际酒店,没有大型的商场和高档的商业酒店,而这里将是地铁一号线和地铁五号线的交会点,未来的商流、客流量将十分巨大。
松北区将据此打造发展潜力巨大的滂江商贸圈。
地理位置优越
“松浦大厦”位于松浦大道边上,是城市交通内环线的主干道。
该地区处于市中心商业区“中央大街”的边缘,是城市中心次热点的地理位置,又处于规划中极具发展潜力的松北区,“依繁华存在,享都市宁静”。
绿化与景观
“松浦大厦”地处老生活区,在景观方面似乎没有什么优势,但大厦正处松花江畔,登高远眺,波澜壮阔的松花江景观便展现在眼前。
成熟的环境配套
“松浦大厦”的周边过去是人烟稀少的江北区,经过近几年现代生活区的开发,现代商业已经形成;而这里的文化氛围是久已形成的,有省市的中小学校、专业医院、国家重点研究所等;邮政、银行、商业、宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚和发展起来。
深厚的文化积淀、雄厚的科技实力、完善的基础设施,可满足多方面需求,形成良好的投资创业环境。
市、区两级政府的战略规划
在未来城市战略规划中,这里是哈尔滨市东部的新兴商贸圈,是哈尔滨市的又一个商业集散地。
松北区结合地铁建设提出“一带三圈”的规划,糖厂街站口的商贸圈,将建设大型的商场、星级宾馆、高档商业酒店,充分发挥向四周辐射的功能,使这里成为现代商贸圈。
“松浦大厦”的开发建设必将成为这里的亮点。
项目的建筑质量和内在环境
发展商丰富的开发经验,严谨的施工管理,先进的建筑技术,低能耗的功能设计,楼宇智能化的引入,生态环境的构建,是项目的质量保证和内涵所在。
劣势
没有形成规模效应
项目占地面积不足2千平方米,规模较小。
临时停车受到限制
由于临近一线马路,临时停车量有一定局限。
商住氛围不明显
目前项目区域内未形成成熟的商住氛围,是销售不可忽略的难点。
交通道路较差
大厦所在黑龙江科技学院的前的道路较为狭窄和不平,而且公共交通线路距大厦有超过步行五分钟以上的距离,对商住有一定影响。
机会
地理位置具有发展潜力
“松浦大厦”是位于地理位置极具发展潜力和投资升值空间的多功能建筑。
项目顺应建筑潮流
“松浦大厦”是具有高品位、高素质、高智能、高质量、低能耗的生态建筑。
项目适应办公居住需求
“松浦大厦”在空间划分上的灵活性,即同一楼层中单元格局的处理可按需间隔,以适应不同租者的规模需要。
“松浦大厦”是“区隔任意,设置随意,功能惬意”的建筑。
提出“整合型商务楼”概念
随着中小企业、创意产业、跨国公司代表处的发展,引入“整合型商务楼”的理念,更具市场竞争优势。
商业酒店的硬件标准、生活空间的灵活配置、行政商务资源的共享,“三位一体”的“整合型商务楼”概念的首次提出,为“松浦大厦”确立了项目的整合优势。
威胁
缺乏商务氛围
区域内没有商务氛围,商业酒店、商务公寓的原有量和现有量几乎为零,没有集中商务广场宇的优势。
商业贷款政策调整
项目的公建属性,给销售过程中的银行按揭带来局限,不利于销售。
项目SWOT的综合分析
通过以上SWOT分析,得出只要策略处理得当,完全可以转化为对本项目有利的因素。
特别在劣势威胁中,只要控制、引导得当,这些影响不至于成为本项目的硬伤。
其他几点只能根据市场及项目实施进行修正。
所以从理论上来看,只要方法到位,本项目是完全可以成功的。
SWOT综合分析表
竞争优势(strength)
竞争劣势(weakness)
略(参间3.3.2)
略(参间3.3.3)
机会
(opportunity)
SO战略
WO战略
略
(参间3.3.4)
1、项目应尽快动工,以赶在2009年前全盘推向市场,以合理利用下一个需求高峰;
2、充分利用交通和区位的优势,宣传以商业酒店供
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