建筑间距与退让距离.docx

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建筑间距与退让距离

4 建筑间距与退让距离

4.1 建筑间距按本地区日照条件、建筑物朝向、建筑属性及毗邻建筑之间的相互关系，并综合考虑满足日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求综合确定。

4.2 住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间，其大寒日有效日照时间不应低于3小时；旧区的住宅建筑日照标准可适当降低，但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。

4.3 建筑物朝向按以下规定确定：

4.3.1 建筑平面的长边或主要通风、采光面朝正南北或由正南北方向偏东（西）的角度≤45度以内的，为南北朝向。

4.3.2 建筑平面的长边或主要通风、采光面朝正东西或由正东西方向偏南（北）的角度≤45度以内的，为东西朝向。

4.4 两栋建筑物夹角≤30度时，建筑间距按平行布置要求控制；两栋建筑物夹角＞60度时，建筑间距按垂直布置要求控制；两幢建筑物夹角＞30度，≤60度时，建筑间距按非平行非垂直要求控制。

4.5 居住建筑间距应符合以下规定。

4.5.1 中高层及以下建筑间距：

（1）平行布置：

新区：

南北向≥1.0H（南侧或东侧建筑高度，下同），东西向≥0.8H;

旧区：

南北向≥0.8H，东西向≥0.7H;

南侧为面宽＜25米点式住宅时，≥0.8H。

（2）非平行非垂直布置：

按平行布置0.9倍控制。

（3）垂直布置：

新区：

南北向≥0.8H，东西向≥0.7H;

旧区：

南北向≥0.7H，东西向≥0.6H；

建筑山墙面>14米的，其间距按平行布置间距要求控制。

4.5.2 高层建筑间距：

（1）平行布置：

南北向：

新区≥30＋0.3（H－30）米，旧区≥24＋0.3（H－30）米。

东西向：

≥24＋0.2（H－30）米。

（2）非平行非垂直布置：

按平行布置0.9倍控制。

（3）垂直布置：

当山墙面宽≤14米时，间距≥15米；但当侧面有居室窗户时，间距≥20米；当山墙面宽＞14米时，按平行布置时的间距控制。

4.5.3 高层建筑与中高层建筑间距：

根据南侧或东侧建筑类型分别按4.5.1条款和4.5.2条款对应进行控制。

但最小间距不应＜13米。

4.5.4 住宅建筑侧面间距：

（1）开窗时（指客厅、居室窗，下同）：

中高层及以下建筑按垂直布置的间距控制；高层与高层、中高层及以下建筑之间≥18米；

（2）无开窗时：

按消防间距要求。

4.5.5 如北侧或西侧建筑首层为架空层的，可以以南侧或东侧建筑的建筑高度扣减北侧或西侧建筑架空层的高度计算间距。

4.5.6 居住建筑底层为商店等其它非居住用房时，其间距计算不应扣除底层的高度。

但同一裙房之上的几栋建筑，其间距可从裙房屋顶算起。

4.5.7 采用间距系数计算建筑间距时，建筑室外有地形高差的，应按相应间距系数折算为水平距离予以增减。

4.5.8 居住建筑高度超过100米的部分不再计算间距。

4.6 非居住建筑间距

4.6.1 工业、仓储、交通运输类及其它有特殊要求的非居住建筑间距按国家相关规范执行。

民用非居住建筑适用本节以下条款。

4.6.2 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的最小间距应符合表4－1的规定。

表4－1           特殊建筑与相邻建筑最小间距表

项 目 名 称

最小间距

备     注

医院病房楼、疗养院住宿楼

南向建筑高度的1.1倍

与周边相邻建筑不少于24米。

幼儿园、托儿所

南向建筑高度的1.2倍

生活用房与周边其它建筑不少于18米。

中、小学校教学楼

南向建筑高度的1.1倍

教室长边与周边相邻建筑不少于25米。

4.6.3 非居住建筑（4.6.2条所列非居住建筑除外，下同）平行布置时之间距：

高层非居住建筑之间，≥0.3H，且≥18米；

高层非居住建筑与低层、多层非居住建筑之间，≥13米；

多层非居住建筑之间，≥10米；

低层非居住建筑之间，≥6米。

4.6.4 以其他形式布置的非居住建筑间距按消防间距的规定控制。

4.6.5 高度超过100米的超高层非居住建筑应在不小于本条款规定的前提下，综合考虑安全及城市设计等要求，合理确定建筑间距。

4.6.6 非居住建筑与居住建筑相邻时，建筑间距按居住建筑的间距控制。

4.6.7 民用建筑间距不得少于表4－2的规定

表4－2

建筑类别

高层建筑

多层建筑

高层建筑

13米

9米

多层建筑

9米

6米

4.6.8 当外挑阳台、走廊、楼梯平台的总长度小于或等于相应建筑边长的一半时，允许外挑不大于1.5米进深的阳台、走廊、楼梯平台。

外挑进深大于1.5米时，超出部分应计入建筑间距。

4.6.9 当外挑阳台、走廊、楼梯平台的总长度大于相应建筑边长的一半时，应按阳台、走廊、楼梯平台的外挑边线计算建筑间距。

4.7 建筑退让

4.7.1 建筑退让用地红线和城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围的距离，应满足消防、地下管线、交通、防灾、通风、绿化和工程施工安全等方面的规范以及本节相关条款要求。

4.7.2 建筑退让用地红线：

≥建筑自身高度应退间距的一半，并不得少于表4－2建筑间距最小距离的一半。

如相邻用地为规划保留的已有建筑，其最小建筑间距必须满足表4－2的规定。

4.7.3 地下建筑物退让用地红线：

≥地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距离）的0.7倍。

按上述要求退让确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的施工技术论证部门评审，并由原设计单位签字认定后，退让距离可适当减少，但其最小值应不少于5米，且围护桩和自用管线不得超过用地界线。

4.7.4 建筑退让道路红线最小距离应符合表4－3的规定：

4.7.5 建筑退让各类绿地绿线（不包括居住小区级以下的绿地），宜按建筑退让用地红线要求进行退让，并不得小于5米。

4.7.6 建筑退让河道距离应满足水利部门的规定，且最小退让距离不少于5米。

表4－3              建筑退让道路红线最小距离规定

道路红线宽度（米）

建筑退让道路红线最小距离（米）

中高层以下建筑（住宅建筑高度＜30米，公共建筑＜24米）

高层建筑（住宅建筑高度≥30米，公共建筑≥24米）

＞60

12

裙房19，主楼25

41－60

10

裙房15，主楼20

31－40

7

裙房15，主楼20

18－30

5

裙房15，主楼20

13－17

3

10（且距路中线不少于建筑间距的一半）

注：

1、高层建筑裙房高度≥24米，按高层建筑退让要求控制；

2、超高层公共建筑退让应在不少于表4－3规定的1.5倍的前提下，综合考虑安全、城市设计等要求，合理确定建筑退让距离。

3、影剧院、游乐场、体育馆、大型商场（面积＞3000平方米的集中式商场）等有大量人流、车流集散公共建筑（含高层建筑裙房），其临城市道路主要出入口方向的建筑红线退让距离应不少于表4－3规定的退让的1.5倍，并留有足够的、与城市道路相连的集散场地。

4、建筑临城市主要道路交叉口应相应增加退让距离。

5、36米以上道路交叉口道路中心线交叉点150米范围内建筑临城市主要道路交叉口应相应增加退让距离。

6、表4－3规定的最小退让范围内的用地用作停车的，其停车位不得纳入该项目停车位配套指标计算。

7、经批准设置的围墙、大门或门卫室退让道路红线不少于1.5米，其中人流量较大的公共建筑的大门、门卫室应增大退让。

且围墙至道路红线需设置绿化带。

4.8 建筑高度

4.8.1 沿城市道路两侧建筑物的控制高度宜符合以下规定：

H≤1.5×（W+S）

式中：

H为建筑物控制高度，

W为道路红线宽度，

S为建筑物后退道路红线距离。

4.8.2 建筑物临两条道路红线以上的，按较宽的道路红线计算其控制高度。

4.8.3 在有净空高度控制的机场、气象台、电台和其它无线电通讯设施周围的建筑屋，其控制高度应符合有关净空高度控制的规定。

4.8.4 在文物建筑保护单位周围的建筑控制高度，应符合文物保护的有关规定，按经批准的详细规划执行。

尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，由文物管理部门加具意见后，经城市规划部门批准后执行。

4.9 建筑物面宽要求

4.9.1 建筑高度大于18米且小于等于54米的建筑，其最大连续展开面宽不宜大于100米。

4.9.2 建筑高度大于54米的建筑，其最大连续展开面宽不宜大于80米。

4.10 建筑物层高控制

4.10.1 住宅和公寓建筑一律按3.0米为一层计算总层数，即以总高度除以3.0所得整数值为计算层数，余数不计层数。

首层为商业网点（每间商铺建筑面积不大于300平方米）的住宅和公寓按上述方法计算。

4.10.2 所有建筑商业部分的计算层高不得大于6米（15米以上大跨度商场和中庭部分除外）；150平方米以上大的功能空间须增大层高者可适当增加；其余部分（住宅和公寓除外）的计算层高不得大于4米。

4.11 居住建筑天井

4.11.1 居住建筑如需设天井，宜设开口天井，并符合下述规定：

开口深度≤2.5米，其开口宽度≥2米；

开口深度＞8米，开口宽度按建筑间距规定执行；

开口深度2.5－8米时，开口宽度应符合表4－4的规定。

表4－4           开口天井最小宽度            单位：

米

开口天井最小宽度

9层以下

大于9层

窗正对开口

窗在两侧

窗正对开口

窗在两侧

厨卫等附属用房、梯间等通风采光

2

3

2.5

4

南北向开口的客厅、卧室通风采光

4

6

6

6

东西向开口的客厅、卧室通风采光

4

6

6

8

4.11.2 内天井的最短边按表4－5规定控制。

与内天井相连的楼梯不得封闭设置，应直接对外设出口，内天井应有外接通道和排水设施。

表4－5              内天井最短边长               单位：

米

内天井最短边长

9层以下

大于9层

厨卫等附属用房、梯间等通风采光

3

6

南北向开口的客厅、卧室通风采光

6

9

4.11.3内天井不得外挑阳台和楼梯平台。

设置于内天井的空调室外机外挑搁板不得超出建筑外墙线0.5米。

4.11.4第三节 建筑退让建设用地边线距离

2.3.1 定义

退线距离：

系指建筑物后退各种规划控制线（包括：

规划道路、绿化隔离带、铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带）的距离。

退界距离：

系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。

城市道路：

系指在总体规划和分区土地使用规划中已确定的及详细规划中规定的主干道、次干道、支路。

建筑工程与城市道路之间的距离：

系指建筑物临城市道路一侧最突出部分与道路红线之间的水平方向的垂直距离。

城市道路宽度：

系指该道路两侧规划红线之间的水平方向的垂直距离。

现有城市道路路面边线：

当路面为单幅路时，系指路牙线；当路面为三幅路（机动车道与非机动车道之间以隔离带分隔）时，系指非机动车道路牙线。

2.3.2 退让规划道路红线距离

一般规定：

1．不允许突入道路红线的建筑突出物：

建筑物的台阶、平台、窗井、坡道、花池、散水、地下室进排风口、地下建筑及建筑基础；除基地内连接城市管线以外的其它地下管线。

2．允许突入道路红线的建筑突出物:

（1）在人行道地面上空：

2米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不应大于0.40米；2.50米以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽减1米，并不应大于3米；3.50米以上允许突出阳台、凸形封窗、雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米；5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于人行道宽减1米，并不应大于3米。

（2）在无人行道的道路路面上空：

2.50米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不应大于0.40米；5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米。

（3）建筑突出物与建筑本身应有牢固的结合，建筑物和建筑突出物均不得向道路上空排泄雨水。

（4）骑楼、过街楼和沿道路红线的悬挑建筑，其净高、宽度等应符合城市规划行政部门的统一规定。

属于公益上有需要的建筑和临时性建筑，经主管部门批准，可突入道路红线建造。

3．退让城市主、次干道的距离:

（1）规划市区范围内的三环路、四环路和外环路（即公路一环路）以及北京地区的公路二环路，通过城镇地区（包括北京城市总体规划方案中规划为城镇建设地区，下同）的路段，按规划干道红线的要求控制建设；通过平原农业区的路段，以规划干道红线为准，两侧向外分别各划100米为绿化隔离带。

（2）以规划市区二环路为起点，向外放射的九条规划主干道，通过城镇地区的路段，按规划干道红线的要求控制建设；通过平原农业区的路段（直到北京辖区边界，下同），以规划干道红线为准，两侧向外分别各划100米为绿化隔离带。

（3）总体规划规定的次干道，通过城镇地区的路段，按规划干道红线的要求控制建设；通过平原农业区的路段，以规划干道红线为准，两侧向外分别各划70米为绿化隔离带。

（4）规划规定需修建立交的干道路口，位于城镇地区的，按规划立交红线的要求控制建设；位于农业区的，应按规划立交红线向外划100米为绿化隔离带。

（5）已经正式列入全市"进京第一印象"工程的"五河十路"绿色通道建设工程按照市政府有关文件的规定执行。

"五河"是永定河、潮白河、大沙河、温榆河、北运河；"十路"是京石路、京开路、京津塘路、京沈路、顺平路、京密路、京张路、外二环路等8条主要公路和京九、大秦2条主要铁路。

注：

（1）九条规划主干道为：

京承公路：

东直门—酒仙桥—顺义—怀柔—密云—古北口—承德。

（含机场路支线，原定整顿范围超过一百米的部分不变）。

京榆公路：

建国门—通州—山海关。

京津塘公路：

东南城角—马驹桥—武清—塘沽新港。

京开公路：

西南城角—西红门—黄村—固安—开封。

京保公路：

广安门—六里桥—卢沟桥—良乡—保定。

京原公路：

复兴门—八角—衙门口—潭柘寺—紫荆关－原关。

京大公路：

阜成门—金顶街—三家店—雁翅—斋堂—大同。

京张公路：

德胜门—昌平—德胜口—延庆—张家口。

京丰公路：

安定门—立水桥—小汤山—九渡河—四海—琉璃庙—丰宁。

（2）规划次干道（第一批）为：

十条豁口—平房—通州; 朝阳门—定福庄—通州;

广渠门—双桥—通州; 体育馆路－垡头;

天坛东侧路—东高地—青云店—安定; 永定门－南苑;

陶然亭豁口—团河—黄村; 西南城角－丰台;

吴家场－卢沟桥; 西便门－衙门口;

车公庄大街－模式口; 西直门—小南庄—圆明园—温泉—大觉寺;

西直门沿京包铁路经清河—老牛湾—昌平; 东北城角—沙子营—高丽营—怀柔;

亮马桥—东坝—徐辛庄; 顺义—杨各庄—平谷—海子水库;

黄土坡—良乡—房山—长沟—张坊; 良乡—闫村—燕山石化区;

燕山石化区—周口店—云居寺—张坊; 昌平—南口—西拔子—延庆;

十三陵（定陵西）—永宁－白河堡; 怀柔—汤河口—琉璃庙;

通镇—马头—觅子店。

4．退让城市道路的距离

城市道路两侧（即非交叉路口的路段）建设工程与城市道路距离的宽度详见下表。