惠州鹿江沥南岸马安.docx

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惠州鹿江沥南岸马安

惠州鹿江沥南岸（马安

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第一章总则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2第二章发展目标与发展规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4第三章空间策略与空间结构„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5第四章空间支撑体系„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6第五章用地布局与“四区”划定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8第六章管理单元与“八区”划定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9第七章功能管制区划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12第八章强度管制区划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13第九章景观管制区划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14第十章绿地规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14第十一章道路交通规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15第十二章公共服务设施和市政公用设施规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„20第十三章“四线”管制规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21第十四章空间管理政策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23附录一名词解释和技术规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24附录二文本用词说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24附表一现状建设用地统计表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25附表二规划建设用地平衡表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26附表三配套设施配置一览表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„31附表四地块配建停车一览表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33

1

第一条为规范惠州市鹿江沥南岸（马安、桥东）重点地区的规划建设管理，保证本片

区合理有序的进行建设，特编制本控制性详细规划。

第二条规划依据

1.《中华人民共和国城乡规划法》

2.《中华人民共和国土地管理法》

3.《中华人民共和国环境保护法》

4.《城市规划编制办法》

5.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）

6.《广东省城市控制性详细规划管理条例》及配套指引

7.《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》

8.《惠州市城市总体规划纲要（2006-2020）》

9.《惠州市“十一五”城市建设规划》

10.《惠州市城市规划标准与准则》

11.《惠州市土地储备实施办法》

12.《惠州市环境保护条例》

13.《惠州市区综合交通规划（2005－2020）》

14.《惠州市江东分区规划（2007－2020）》第三条规划范围：

由鹿江沥、惠州大道、三环路、西枝江、新乐大道、四环路所围合

成的地块。

总用地面积为637.85公顷。

第四条规划期限：

2008年－2020年。

第五条规划原则：

1.科学推导

通过GIS手段对公共设施服务半径、公共空间可达性、景观视觉效果等进

行模拟，对现有设施布局进行评估并提出改善建议;以环境容量为基准，在城

市环境质量保持较高水准前提下，推导片区内合理的人口容量、开发建设量以

及地块控制指标。

2.整体控制

2

充分考虑马安重点地区与周边地区的社会、经济、环境联系，从整体发展

的角度对建设用地和非建设用地同时提出控制要求，完善开敞空间的整体空间

序列与结构，并对规划行政主管部门的行动提出相应的控制要求。

3.全面协调

协调建设用地与非建设用地、协调市场利益与公众利益，同时协调长远发

展与近期建设、协调不同建设时期建设风貌，在问题与目标双重导向下促成马

安重点地区经济、社会、生态与城市风貌的和谐。

第六条关于强制性内容：

文中“黑体字”条文为规划的强制性内容。

强制性内容是对

城市规划实施进行监督检查的基本依据，对于违反规划强制性内容的行为，应

依法进行查处。

第七条本文本与图则同时使用，不可分割，具有同等法律效力。

第八条本规划自批准之日起实施。

规划期内凡在本规划区内的任何建设活动，都有遵

守本规划的义务，任何单位与个人有权对违反本规划文本规定的行为进行检举

和控告。

第九条本规划文本及图则由惠州市城市规划行政主管部门负责解释。

3

第十条发展目标：

依靠鹿江沥南岸地区的区位、交通和生态环境优势，建立合理的城

市用地布局结构模式，营造富有活力的城市环境，将其打造成为惠州市一个宜

居宜业、和谐康乐的“滨水生态宜居新城”。

第十一条人口规模：

规划期内，片区总居住人口为11.3万人。

第十二条用地规模：

规划期内，片区建设用地规模在628.14公顷。

第十三条空间策略：

1.设施集中，强化中心

引导商业服务设施和公共服务设施集中布局，强化有组织功能的片区服务

中心。

2.交通引导，联通内外

积极实行交通引导土地开发模式，通过交通组织吸引人流聚集，合理引导

物流集散，形成一种内通外联的交通格局。

3.环境优化，发展住区

进一步美化环境，将当地环境优势和沿江景观优势结合起来，以优美环境

和教育设施完善来分散市区居住消费需求，创建宜居宜业的居住环境。

第十四条空间结构：

构建成“一轴、两廊、四楔、五组团”

一轴：

沿新乐大道，形成串联各组团的一条功能发展主轴；

两廊：

分别依托鹿江沥和西枝江，形成景观丰富的两条滨水景观长廊；

四楔：

连接水体和规划绿地，形成气韵流畅的四条生态绿楔；

五组团：

功能互补，特点鲜明的功能组团，包括：

（1）生态居住组团（马安）：

规划区西北部，惠州大道东侧；

（2）生态居住组团（桥东）：

规划区西南部，惠州大道西侧；

（3）教育培训组团：

片区南部，沿新乐大道，依托现有的惠州惠阳中学、惠州

旅游学校、艺术学校，发展教育培训功能；

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（4）特色产业组团：

片区中南部，依托原有工业区及教育培训功能区，在片区

东部、新乐大道中形成特色产业区；

（5）配套服务组团：

片区东部，包括惠州监狱及其它区域性的市政设施。

第十五条生态及景观支撑体系——维护生态安全、体现山水交融

1.规划目标

坚持生态优先原则，严格划定基本生态控制线，加强绿地系统建设和环境

治理，保持良好的生态格局，构筑青山、碧水、绿地、蓝天的生态支撑体系，

以维护区域的生态安全，体现城市山水交融的自然景观。

2.生态空间结构

以本片区为服务对象，依托本片区优越的景观资源和教育资源，在马安和

桥东地区各集中布置一处服务中心，体现片区特色。

（1）山体绿核：

依托现有山体，构建山体公园，形成城市绿核。

（2）滨水廊道：

依托鹿江沥滨水景观，打造滨水景观带。

（3）生态绿楔：

通过山体绿核，联系城市景观与鹿江沥景观，并且利用城市开

敞空间核公共绿地，将自然景观楔入城市。

第十六条产业支撑体系——壮大技术培训、打造特色产业

1.职业教育区

围绕现有的职业学校集中布置，依托现有教育优势，建立以科学研究和交

流为核心，学、研、产一体化的合作基地，为本地特色产业等产业的发展提供

生产技术支撑。

2.特色产业区

围绕现有的工业基础和监狱集中布置，依托监狱改造人员，设计、生产如

旅游纪念品、手工艺品、服装、鞋袜等面向日常消费常用型小商品的生产基

地。

第十七条交通支撑体系——网络均衡、便捷高效

1.规划目标

完善规划区内路网系统，强化与周边路网的联系，建构高效、便捷的交通网络，

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使马安成为链接惠州市通往粤东的要道，为经济发展提供保障。

2.道路交通系统结构

（1）三条东西向通道

包括主干道的新乐大道、中部的鹿西路和鹿江沥滨江路，主要承担本片区

与惠城区和粤东的交通联系，是各大功能分区的界线。

（2）七条南北向通道

包括三环快速路、四环快速路、惠州大道、鹿江沥一路及鹿江沥二路、西

枝江一路、西枝江二路，主要承担本片区与水口及马安中心区的联系作用，其

中三环路和四环路主要承担过境交通功能，随着三环路和四环路的建成，惠州

大道的过境公路功能将会剥离，成为规划区主要交通走廊；

（3）交通节点

通过立交节点的构建，强化道路通行能力，提高路网服务水平。

第十八条公共服务设施——面向多元化、服务品质化

1.规划目标

面向多元化的居住群体，提供层次内容丰富、选择多样化的公共服务，并

提升设施服务品质和服务档次，营造富有城市活力和宜人尺度的生活空间和创

新环境。

2.公共服务设施结构

形成“一个区域服务中心，两个居住区级服务中心，四个居住小区级服务

中心”的三级服务中心格局。

（1）一个区域服务中心

面向整个马安及桥东、惠城及更大区域集中设置学校、敬老院等较大规模

的社会服务配套设施，充分发挥职业育基地对马安或者惠城的教育培训功能。

（2）两个居住区级服务中心

以本片区为服务对象，依托本片区优越的景观资源和教育资源，在马安和

桥东地区各集中布置一处服务中心，体现片区特色。

（3）四个居住小区级服务中心

以各功能区为服务对象，以各片区的主导功能及其居住人群为服务对象，

提供相应的行政管理、教育、医疗、商业等综合配套服务。

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第十九条用地布局目标：

以生态效益与景观价值兼具的鹿江沥为核心,围绕布置多种土

地用途，建构功能集中、自然融合的滨水生活社区。

第二十条建设用地布局：

1.居住用地

规划居住用地301.31公顷，占城市建设用地47.97％，人均居住用地26.7

平方米。

2.公共服务设施用地

规划公共服务设施用地52.91公顷，占城市建设用地8.42％，人均公共服

务设施用地2.83平方米。

3.道路广场用地

规划道路广场用地94.65公顷，占城市建设用地15.07％，人均道路广场

用地8.38平方米：

其中道路用地91.69公顷，占城市建设用地14.60％，人

均8.11平方米；社会停车场、库用地2.96公顷，占城市建设用地0.47％，

人均0.3平方米。

4.绿地

规划绿地78.62公顷，占城市建设用地12.52％，人均绿地用地7平方米：

其中公共绿地25.62公顷，占城市建设用地4.08％，人均2.3平方米；防护

绿地53.01公顷，占城市建设用地8.44％，人均4.7平方米。

第二十一条四区划定原则：

优先关注不可建，以土地限制性分区为指引，结合城市近期发

展目标，划分不同类型的地区，并提出相关的控制措施，以保证城市空间的有

序发展，为规划管理提供依据。

第二十二条四区划定：

1.禁建区

（1）划定目标：

维持生态平衡，严格保护，禁止建设，恢复地区的自然原态。

（2）划定范围：

毗邻鹿江沥生态控制地区，面积约为20.57公顷。

2.限建区

（1）划定目标：

保护先行，限制性建设，满足地区的管制要求。

（2）划定范围：

总面积8.65公顷。

（3）管制措施：

有序组织区内城市建设用地搬迁、疏解和限期整改；积极调

整区内土地使用规划和城市建设规划，保护生态本底，提高生态功能。

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3.已建区

（1）划定目标：

明确城市完善及改造地区，提升整体环境。

（2）划定范围：

主要为现有的农村居民点、村镇企业用地。

面积103.15公顷。

（3）管制措施：

严格控制用地规模，高效集约利用土地资源。

可根据规划进

行整治和改造。

4.适建区

（1）划定目标：

结合城市发展目标，合理确定功能布局和开发强度，为地区

建设提供新区。

（2）划定范围：

总面积：

413.78公顷。

（3）管制措施：

严格执行城市总体规划，充分利用现有建设用地和空闲地，

盘活存量土地；保护和改善生态环境，防止水土污染；区内土地在批准改变用

途以前，应当按原用途使用。

第二十三条管制单元划分原则：

1.便于规划管理和开发控制；

2.保持地块的单一主导功能；

3.以主次干道围合的街坊为主；

4.保持适度的用地规模。

第二十四条本规划根据划分原则将该片区划分为10个管制单元。

第二十五条为明确土地开发权，更加有效的指导规划实施，规划进行了八区划分。

八区包括生态保护区、生态维育区、发展储备区、文化保护区、完善区、整治区、改造区和发展区。

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第二十六条针对八区划分，提出具有针对性的功能管制要求：

（1）生态保护区

对禁建区中生态较敏感、更需要严格控制的地区严格管制，禁止开发，提

高地区整体生态安全。

（2）生态维育区

对禁建区中具有良好生态环境、不允许大规模开发的地区重点保护，积极

治理，充分发挥其生态服务功能。

（3）发展储备区

对限建区中近期内不进行开发建设的非建设地区进行控制，适时发展，确保

未来发展需求。

（4）完善区

对已建区中目前已基本建成、质量较好、配套设施较完善的地区，加强文

化与制度建设，提升设施利用水平，形成和谐宜居、服务完善的地区。

（5）整治区

对已建区中建设质量和环境状况较差，配套设施不全，功能不完善，布局

比较杂乱的地区，进行提升功能，完善设施，改善城市面貌，保证公共安全。

（6）改造区

对适建区中土地已经利用，但建设质量和环境状况较差，其主要功能或大

量建筑物须进行较大规模改造的地区，进行合理置换功能，提高建设标准，推

动旧区良性发展。

（7）发展区

对适建区中尚未被利用或建设强度不大，在规划期内适宜开发的城市新

区，进行适宜开发，形成功能齐全，环境优美的新地区。

第二十七条本规划的地块编码采用三级编码方法，由“编制区代码－管制单元代码－细分

地块代码”组成。

第二十八条编制区代码用“鹿江沥”的汉语拼音首字母组合“LJL”表示，管理单元代码与细分地块代码用阿拉伯数字表示，各级代码之间用“－”号连接。

如“LJL

－01－01”表示鹿江沥01号管理单元01号地块。

第二十九条本规划共划分为125个细分地块。

各地块控制指标详见图则。

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第三十条规划区内土地使用性质分类和分类代号采用《惠州市城市规划标准与准则》的

规定，一般按中类进行控制和标定，局部地块细分至小类。

第三十一条规划区内各类用地使用性质必须遵照规划确定的用地使用性质规定，原则上不

得更改。

但在建设开发管理时，规划管理部门应根据适建要求，留有一定的弹

性。

第三十二条现状土地使用性质若与本图则规定不符的，暂时不需立刻更正，但若对用地的

部分或全部进行改造，则该用地新的使用性质必须与本图则的规定相符。

第三十三条规划所确定的强制性用地，开发建设时面积和建设规模必须严格予以保证，但

是在编制单元内可以随开发的需要，对用地位置进行适当调整。

第三十四条规划确定的土地使用性质如需作出变更时，必须经规划行政管理部门批准。

土

地使用性质变更，应有利于环境改善和提高公共服务设施水平，并不影响周边

土地和建筑的正常使用。

第三十五条各类用地的建设项目应符合《土地使用相容性表》的规定。

表1：

土地使用相容性

商业零售二类三类餐饮旅馆休闲文化医疗教育一类性办业网可兼容用地类型居住居住业用业用娱乐设施卫生科研工业公用点用用地用地地地用地用地用地用地用地地地

用地类型R2R3C12C21C24C25C26C3C5C6M2二类居住用地?

?

?

?

?

R2三类居住用地?

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?

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R4商业性办公用地?

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C12零售业网点用地?

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C21餐饮业用地?

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C24旅馆业用地?

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C25

10

休闲娱乐用地?

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C26

文化设施用地?

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?

?

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?

C3注：

?

允许兼容?

条件允许时经批准可兼容空不允许兼容第三十六条规划确定的道路交通设施、公共配套设施和市政设施的用地范围，依发展需要

在详细规划设计时如有修改，须先报请城市规划行政主管部门批准。

第三十七条在开发过程中，根据实际状况确需进行用地性质的变更时，根据《城市用地分

类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）的规定，大类禁止变更；中类变更必需

经过分析论证，按原规划报批程序报批，经规划主管部门核准审批后方可变更；

小类变更须经规划主管部门核准执行。

第三十八条规划区内地块控制指标分为规定性和指导性两类。

详见图则。

第三十九条各地块的用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、建筑后退、交通

出入口方位、配建停车位、配套公共设施等均属规定性指标。

第四十条容积率、建筑密度、绿地率控制

各地块容积率、建筑密度为开发强度上限控制值，绿地率为下限控制值，

各类用地开发强度控制值应符合图则的规定。

第四十一条建筑高度控制

建筑高度原则上只控制最大建筑高度，高层住宅区建筑高度控制为60m;

多层、低层建筑高度控制为36m；工业组团的建筑高度控制为12m。

第四十二条在本图则执行过程中，遇到以下特殊情况之一，土地开发建设项目及建设总量

应保持不变：

（1）对图则确定的地块进行合并开发的；

（2）对图则确定的地块进行细分开发的。

第四十三条可根据实际情况，制定公益性空间开发强度的奖励与补偿规定

（1）在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，建筑基地为社会公众提

供开放空间的可增加建筑面积等。

但增加的建筑面积不得超过法定文件中确定

11

的最大奖励面积。

（2）建筑基地经指定须配合留设公共天桥活地下通道，该使用的空间部分，

可准予不计入建筑面积。

第四十四条建筑间距控制

除应遵守国家与《惠州市城市规划标准与准则》的标准外，还应同时满足消防、

卫生、环境、工程管线埋设等方面的规范和要求。

第四十五条建筑物后退控制

以图则中地块内建筑后退红线距离为最小距离。

地块开发建设时，规划主

管部门可根据用地性质及建筑空间布局要求作适当调整，但不能超出图则的规

定要求。

第四十六条地块内的环境要素设计规定、建筑要素设计规定等为指导性指标，可参照执行。

第四十七条本规划规定的各类绿地不得挪作它用，公共绿地内的硬铺率不得大于20％。

绿地内允许建设建筑小品和少量游憩设施，总建筑面积不得超过用地面积的

10％。

第四十八条规划区内所有道路均应按照规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施。

第四十九条各地块在满足图则所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并

充分利用各种有利条件以增加垂直绿化和屋顶绿化。

第五十条规划居住用地内，应按国家居住区设计规范要求配置集中的公共绿地。

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第五十一条路网布局：

根据规划区的发展要求，规划路网分为快速路、主干道、次干道、

支路四级道路系统。

表2：

规划道路综合指标

快速路60四块板八车道

主干道36三块板六车道

次干道24三块板四车道

支路21一块板四车道

支路15一块板四车道第五十二条红线宽度在21米及21米以上的道路红线原则上不得改动，若确需改动，须经

本规划批准部门同意。

第五十三条在规划区内公共服务设施集中的地方设置三个社会停车场，未经本规划批准部

门同意，不得随意更改。

第五十四条规划区内公交站点的安排应结合图则的有关规定进行专项设计。

第五十五条各地块必须按其使用性质和开发强度设置足够停车位。

设置标准应符合图则的

要求。

第五十六条因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车也须做出相应的变

动。

第五十七条规划区的配套设施包括公共服务设施和市政公用设施，各街坊地块内配套设施

详见图则的规定。

第五十八条规划规定的配套设施是为本规划区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少

或压缩规模。

第五十九条规划区内居住区级以上的公共服务设施，包括商业服务设施、体育设施、医疗

卫生、教育设施等。

详见《配套设施配置一览表》及图则。

第六十条供水工程规划：

1.水源规划：

主要供水水源为东江。

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2.用水量预测：

采用不同性质用地单位人口用水量进行计算；并采用单位人

口综合用水指标法进行校核，根据总体规划，取人均综合用水指标为450L/

3人?

d，则规划期末规划区平均日用水量为5.08万m/d，日变化系数为1.3，

3最高日用水量为6.60万m/d。

3.供水管网规划

（1）供水水厂选择：

近期以马安水厂为主要供水水厂，远期马安水厂作废后

由桥东水厂供水。

（2）管网规划：

利用惠州大道上的DN800管向规划区提供给水，供水干管与

支管连成环状管网，以提高供水安全性和可靠性。

规划管道均沿城市规划道路

敷设，一般设在道路西、北侧，管顶覆土不小于0.7m。

第六十一条污水工程规划

1.排水体制：

采用雨污分流制。

2.污水量预测：

按平均日用水量的85％计算，规划区污水排放总量为4.32万m3/d。

3.污水处理厂

3在规划区东部设置污水处理厂，达到二级处理标准，规模36万m/d，占22.2ha。

污水排放指标按《污水综合排放标准》（GB8978-1996）规定严格执行。

4.污水管网规划

规划污水管道按地形坡度铺设，以减少埋深；污水管渠尽量采用暗渠或管

道，以美化环境。

为便于维护管理，规划污水管径不小于D300；管道流速控制在5m/s以内；管道覆土深度不小于0.7m。

第六十二条雨水及防洪工程规划：

1.雨水量预测

规划采用惠州市暴雨强度公式：

q=1337.746（1+0.5461lgp）/（t+3.980）0.562（升/秒.公顷）

式中：

p——设计重现期，一般取1年，立交桥处取3年；

t——地面积水时间取10分钟；

q——设计暴雨强度（升/秒•公顷）。

雨水量计算公式：

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Q=φ•q•F（升/秒）

式中：

q——暴雨强度（升/秒•公顷）

F——汇水面积（公顷）

φ——径流系数，公园绿地取0.4，除公园绿地外的规划小区取0.7。

2.雨水管道规划布局

沿规划区内主要道路布置排水干管，尽量利用重力流，将雨水分散排入

鹿江沥与禾江沥。

3.防洪系统规划

沿西枝江建设新防洪堤，按100年一遇洪水重现期标准设计。

堤顶宽度应

大于4.0米，以满足堤身稳定和防洪抢险的要求，堤后坡脚外应设置不小于

8.0米的防洪抢险通道。

规划区内排涝标准采用10年一遇24小时暴雨产生的径流量1天排干。

沿鹿江沥设3个排水口，为防止洪水向规划区倒灌，规划在每个排水口设

置防洪闸。

第六十三条供电工程规划：

1.用电负荷预测

根据《城市电力规划规范》以及《惠州市城市规划标准与准则》，预测得

到2020年规划区内用电总负荷为20.34万千瓦。

2.电源规划

规划1座110kv/10kv变电站，位于规划区的东南角，采用户外设备户内

安装式，占地面积4500平方米，装机容量为3×63MVA。

3.电网规划

10kv线路全部采用电力电缆沿电力电缆沟敷设，规格分别有1.0×1.0，

1.2×1.2，1.4×1.4三种。

电力电缆沟一般沿道路人行道或绿化带布置，并

尽量采用隐蔽式随道路一起一次建成。

需独立