中国房地产未来走势分析.docx

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中国房地产未来走势分析

中国房地产行业未来走势分析

结论概要:

1、中国住宅市场未来5年，很难出现销售大量持续滞销，价格也很难出现崩溃（崩溃定义：

时间2年以上，价格大幅下滑30%以上）

2、虽然市场不会出现崩溃，但很可能出现短时调整：

考虑到中国住宅市场已经进入供求关系的调整期，如果新开工面积增长过快，个别年份将面临短暂的调整，作为投资者我们要做好心理准备。

3、作为投资者，密切跟踪产业转移和人口聚集趋势，选择

（1）供小于求或供求平衡，去化趋势无忧的地区，

（2）成本尽量低可以承受短期调整的项目进行投资。

4、商业地产已显过剩，投资商业地产要极其慎重。

一、住宅市场

（一）销售情况

1、经历了2011年和2012年的销售低迷（销售面积增速为3.38%、2.01%），2013年销售高位景气（销售面积增长17.50%，销售金额增长约30%）。

2、一、二线城市销售面积和销售金额占比自2011年持续上升。

2012年-2013年,一线城市销售面积增速均超过二、三线城市。

3、2013年全国销售均价上涨明显，尤其是一二线城市价格涨幅大

4、支撑销售的最主要原因是刚需：

适婚年龄的35岁以下购房者占比由2007年的36.7%上升到2013年的63.4%。

世联接触的客户中投资客占比逐渐降低。

（二）库存情况

1、2013库存总体正常:

房地产开发商必须维持2-3年的库存维持运营，去化压力属于正常情况

2、库存地区分化较大：

一线城市压力小、二线城市库存压力不大、三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续

去化时间（截止2013年11月底）

一线城市

北京、上海、深圳、广州去化时间低于10个月,去化时间短

二线城市

在环渤海、长三角、珠三角这三个我国传统的人口聚集区域，其整体的经济发展潜力和人口聚集能力较强，（除个别城市外，例如杭州）二线城市当前的库存问题不大。

中西部的中心城市如重庆、成都、武汉、长沙等二线城市，2013年成交面积大幅上涨，但由于供应量大，价格平稳。

去化时间：

杭州14.6、重庆8.1、宁波25.8、福州13.2、厦门7.9、青岛10.7。

三线城市

三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续。

整体上看2013年以来库存和去化时间双双攀升。

在未来的一段时间仍将面临着比较大的去化压力，特别是华东区域几个高度依赖出口的城市，由于外需不振导致出口低迷，部分城市发生民间信贷危机，住房市场萎缩，成交面积同比负增长，比如苏州、常州、无锡、温州等城市。

目前来看，东北区域的三四线城市风险最大，丹东、营口、连云港等城市库存大量积压，市场表现不振，去化任务艰巨。

去化时间：

常州20.1、温州13.6、扬州15.1、东莞11.7、泸州18.4、丹东73.3

去化时间=当月可售面积/最近6个月的月均销售面积（去化时间超过12个月，将面临压力）

（三）土地供应情况

1、最近几年房地产企业土地购置面积稳定，维持在4亿平方米左右，但土地购置成本逐年增加

2、2013年土地市场整体回暖，局部火热：

相对于2012年土地购置面积-19.5%的负增速，2013年土地购置面积回升，增长8.8%。

土地市场回暖明显，推动土地成交溢价率攀升。

去库存冷热不均导致土地市场也冷热不均。

从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出，土地市场分化明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。

数据显示：

一线城市土地成交溢价率高达32.2%，二线城市土地成交溢价率为19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有9.6%。

（四）新开工面积

1、经历了2012年的低迷（新开工面积增速-10.50%），2013年新开工面积快速回升（增速达到11.59%），新开工面积在未来一年后形成供应压力。

2、新开工面积超过销售面积的“冗余”2011年开始呈回落趋势（下图红色线）。

（五）未来趋势总结：

1、未来房地产政策走向：

政府为主提供基本保障住房（解决20%的低收入城市人口住房问题），市场化方向满足多层次需要的住房。

2、未来5-10年,中国住宅潜在需求空间大,中长期需求没有问题，但每年潜在需求会逐年回落

测算机构

未来10年商品住宅潜在需求

考虑因素

中信证券

十二五（2011-2015年）13.8亿平方米/年

十三五（2016-2020年）12.1亿平方米/年

十四五（2021-2025年）10.1亿平方米/年

总量空间：

如果假设房地产市场的饱和值参数为城市化率70%、人均住房面积30平（套内）、人口峰值14.7亿，90年代旧宅拆迁占存量房的20%，则潜在需求空间建筑面积198亿平方米，与2012年城镇存量住宅面积187亿方基本相当。

（说明：

以上剔除3600万套保障房）

城市化率、人均居住面积增长、人口增长、旧房改造

国泰君安

未来十年（2013-2022）年均需求约12.3亿平，高点在2015年，假设10%保障房解决，则商品住宅年均需求11.1亿平方米

新增城镇人口、旧房拆迁、改善性需求

3、中长期持续向上，短期不排除也会有小调整，很可能呈现的波浪式上升

销售面积逐年增长，2013年达到11.56亿平方米，但仍然小于潜在需求（按照中信证券预测数值13.8以方）。

新开工面积逐年增加（2012年除外），2013年已经达到14.58亿平方米，已经大于潜在需求，实际上2011年新开工面积就已经大于潜在需求，行业进入供求调整的过渡期。

未来销售面积如果大于潜在需求，预计将成为进入行业衰退区的拐点。

销售面积和新开面积未来都有向潜在需求靠拢的内在动力。

2011年之前销售面积距离内在需求空间大，周期性的调控政策也没有能力阻止行业的持续繁荣。

2011年以后如果销售面积增长过快，将很快迎来衰退期的拐点，如果开工面积继续上行，短暂上涨后将承受压力。

总之，行业进入供求过渡期（或称下半场），即使行业的中长期向上，但短期不时也会有些小调整，这也是行业正常的螺旋式上升的规律。

4、2014年住宅市场预测：

（1）2014年销售面积、价格、金额增速降低：

2013年土地成交和新开工面积处于回升后的高位，2014年房地产企业推盘供给会明显上升。

需求方面，考虑到新一届政府政策倾向长效机制，预期无大的变化（首付比例，限购政策等）、2013年房价涨幅较大、货币政策易紧难松导致贷款资金成本难以大幅下降。

预计2014年销售面积、价格、金额增长速度低于2013年。

预测机构

2014年全国住宅销售预测

面积增长

房价增长

金额增长

中信证券

2.7%

8%

11.5%

国泰君安

9%

6%

15%

东兴证券

10%

3%

13.1%

华泰证券

11%

6%

17.5%

世联地产

5%

5%

10.2%

（3）2014年即使有调整，软着陆也是大概率事件

2011年行业增速的下滑，导致很多开发商在2012年初面临着巨大的偿付危机，最终很多开发商降价来保证现金流的安全，在2012年初甚至存在一些价格直接腰斩的楼盘。

在2014年，行业增速的下降同样会带来较大冲击，会有部分加杠杆过度的开发商面临着去库存的压力。

但是更多的中大开发商在这一轮以来加杠杆比较谨慎，债务结构优化较好，A股2013年三季报的数据显示行业短债占比为36%，处于近几年来的低位。

整体行业的财务健康，2014年增速的下滑带来的冲击会比2011年少，行业将会实现软着陆。

3、地区差异分化：

部分城市乐观、部分城市需要未来长时间的消化库存

供给指标:

采取了住宅土地成交建面增速，即：

2012-2013年平均住宅用地成交建面/2010-2011年平均住宅用地成交建面；

需求指标:

选取了人口增速（2008-2011年人口复合增速）；

结论：

红色圈内城市未来销售乐观

供求比：

出让住宅土地规模（建筑面积）/城市当年销售商品房住宅建筑面积

结论：

（1）区域分化明显，北京、南京、成都、合肥、长沙、青岛、南宁、厦门、海口、东莞、杭州、广州、深圳、福州等地的住宅供求比低。

（2）东莞、杭州存量较大，过去几年土地市场不景气，使得土地供应节奏根本上销售规模。

（3）成都过去几年正好经历成交放量阶段，尽管土地市场景气，但仍然比不上庞大的销售规模。

（4）北京、上海、深圳、福州土地供给的确存在供应少的问题。

综上，2014年房价仍然可能出现分化：

北上广深杭州江苏等一线及热点二线城市虽然库存较高，但因为人口吸引能力强住房需求较大，去化时间相对较短，价格上涨压力较大；而丹东泸州扬州等三线城市确实存在库存高去化时间长的问题，但考虑到三线城市住宅价格普遍较低，加上建安成本、财务费用等刚性支出，即便开发商为了加速回款加大促销力度以价换量，但是价格可降幅有限,总体来讲价格出现大幅下降的风险较小。

二、商业地产

商业地产普遍供过于求，风险凸显

2013年商业地产（办公楼和商业营业用房）新开工和投资增速高于住宅。

商业地产开发投资增速能够高于住宅，其原因在于当前很多地方政府在土地出让时限定一定的商业和写字楼的面积比例，导致商业和写字楼的供应一直居高不下，2010年针对住宅的调控驱使更多的开发商介入写字楼和商业地产，最终导致当前一些城市的人均商业面积已经达到甚至超过欧美发达国家水平，供过于求的局面特别明显，写字楼亦如此。

2011年中信证券统计的28个城市，商业用地（办公楼、商业营业用房）土地出让规模相当于商业房屋年销售量的436%，商业地产的大量供应可能已经透支了市场前途，未来要么空置要么通过“类住宅”消化。

当前写字楼和商业租金表现最佳的一线城市也正在放缓，而更多的二三线城市的租金水平出现停滞不前，某些城市甚至存在较大的下跌风险。

三、结论

1、中国住宅市场未来5年，很难出现销售大量持续滞销，价格也很难出现崩溃（崩溃定义：

时间2年以上，价格大幅下滑30%以上）

日本房地产泡沫破裂（房价大幅下滑）出现在85-92年，但70年代末日本已经进入城市化的后期。

与日本不同，中国目前处于城市化的加速期，未来需求空间广阔。

统计2000年-2013年历年新开工面积-销售面积的累计值（理解为库存），2013年累计达到25.5亿平方米，相对于未来198亿的需求空间（中信证券测算），或相对于年销售规模达到面积11亿方，库存没有庞大到无法消化。

另一个统计数据显示，截止2013年6月末，全国住宅施工面积为42.8亿方，相对年销售规模略显过大，但也没有达到无法消化的地步。

中国住宅土地供应政府垄断供应，每年供应基本稳定。

农村建设用地、宅基地不会大量无节制的涌入住宅市场，未来政策主导方向仍然是保持供地稳定。

考虑到

（1）土地供应稳定，库存没有极其庞大，企业加杠杆投资谨慎

（2）需求持续稳定，未来5年内销售不会出现崩溃，价格也很难长时间的大幅下滑。

2、虽然市场不会出现崩溃，但很可能出现短时调整：

考虑到中国住宅市场已经进入供求关系的调整期，如果新开工面积增长过快，个别年份将面临短暂的调整，作为投资者我们要做好心理准备。

3、作为投资者，密切跟踪产业转移和人口聚集趋势，选择

（1）供小于求或供求平衡，去化趋势无忧的地区，

（2）成本尽量低可以承受短期调整的项目进行投资。

4、投资商业地产要极其慎重。