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东东北财经大学网络教育本科毕业论文提纲
东北财经大学网络教育本科毕业论文
房地产开发项目全过程管理成本控制
作者
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学籍批次
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学习中心
####奥鹏
层次
专升本
专业
工程管理
指导教师
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内容摘要
论文以开发项目全过程成本控制为研究对象,以房地产项目开发过程为线索,对房地产开发项目成本构成要素进行分析、研究,对成本控制的关键环节进行剖析;房地产项目的全过程成本控制包括了从土地竞买、决策、设计、招投标、建设施工和竣工结算全过程成本控制。
在土地竞买阶段,土地成本控制必须注重获取项目用地价格的控制;在前期决策阶段,正确选择项目方案和作好投资估算;在设计阶段,进行限额设计,并以设计概算控制施工图预算;在施工阶段,成本控制的重点是控制设计变更和工程量签证。
如何处理索赔和反索赔,以及如何控制工程款的支付;在竣工阶段,重点是控制竣工验收和竣工结算的办理。
关键词:
房地产开发全过程管理成本控制
目录
一、房地产开发项目全过程成本概述1
(一)房地产项目开发成本费用的构成1
(二)我国房地产项目成本控制现状1
二、房地产项目开发各阶段成本控制2
(一)土地成本控制2
(二)房地产开发决策阶段成本控制4
(三)房地产项目设计阶段成本控制4
(四)建设工程招投标阶段成本控制8
(五)建设工程施工、竣工阶段的成本控制8
三、结论9
参考文献11
房地产开发项目全过程管理成本控制
我国房地产业发展迅速,房地产开发利润丰厚,不少房地产商还没有重视项目开发成本控制问题,或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措施。
我国房地产项目开发成本超过预算的情况非常普遍,大部分项目是在成本超支、工期延长的情况下完成的。
当前,我国房地产市场已初具规模,房地产项目正朝着大规模、高档化的方向发展,再加上国家宏观调控政策的出台,房地产市场竞争日益加剧。
目前如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产品,是房地产企业需要关注的重要问题。
对于房地产开发项目全过程的成本控制,本文拟从房地产项目开发的全过程出发,对房地产开发项目成本构成要素进行分析、研究,对成本控制的关键环节进行剖析、提出房地产项目的开发必须注重全过程控制,为房地产项目成本控制找到理论和方法,以提高房地产开发成本控制的水平,并期望能使开发商更加重视项目土地竞买、决策、设计、招投标方面的成本控制,革新成本控制的理念和思维,增强企业竞争能力,取得较好的经济效益。
一、房地产开发项目全过程成本概述
房地产项目开发是从房地产开发企业有投资意向开始,经过投资分析、土地征用、可行性研究、规划勘察设计、拆迁安置、施工准备、施工建设、竣工验收等过程。
房地产项目开发成本控制不是简单的建设实施阶段成本控制,更不仅仅为了某个阶段的费用节约,而是从项目开发的全过程出发,最大限度利用有效的资源,从整体意义上降低项目的开发成本,从而提高房地产项目的经济效益,提高房地产开发成本管理的科学性。
(一)房地产项目开发成本费用的构成
房地产开发成本包括:
土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本等。
1.土地成本。
开发项目所占用的土地必须支付土地费用。
土地成本主要包括以下几部分:
征地补偿费用、拆迁补偿费用、土地出让金、基础设施配套建设费。
2.工程建设成本。
工程建设成本包括:
房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费等。
3.相关税费。
房地产开发过程的税费,不论是开发商负担还是购房者负担,最终构成房价,转移到购房者身上。
主要税种有:
营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。
4.管理费用。
指用于房地产开发到交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等。
(二)我国房地产项目成本控制现状
我国房地产在成本控制方面,通常只重视施工阶段的成本控制,而对土地获得、决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够重视,没有从全局出发看问题。
1.土地获得阶段成本控制现状
获取土地是房地产项目开发的第一步,也是房地产开发成败的关键步骤。
土地是房地产业发展必不可少的物质基础,获取土地是整个开发成本的40%以上,甚至更高;有偿出让土地时,使用者需支付反映市场情况的土地使用权,即出让金。
这样,开发商在房地产开发过程中就需要支付这部分土地费用,因此,对土地价格进行测算分析,估算土地费用,对土地开发阶段的成本费用进行控制,具有十分重要意义。
但是,目前我国房地产开发商对该阶段的成本控制尚不理想。
2.决策阶段成本控制现状
决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个手段。
虽然决策阶段发生的成本费用较少,但对整个项目的成本控制起着非常重要的作用,它将直接影响一个项目的成败。
由于我国近十年房地产一直处于卖方市场,很多房地产商不重视决策阶段的成本控制,只重视修房子,卖房子而忽略了策划的重要性。
很多房地产商做策划报告仅仅是为筹集资金的需要,这样导致了策划报告可操作性大大降低,远未达到指导投资决策的要求。
3.设计阶段成本控制现状
房地产开发商普遍对项目设计不够重视。
一般房地产公司均设有工程部,同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。
开发商普遍存在一个错觉是工程成本主要在施工阶段中,加强监控,就可以节约成本。
比如“货比三家”等。
然而,项目结束后,却往往发现一番心血并没有降低成本,房地产开发企业通常做法是将项目委托一家设计单位,设计合同只规定了设计进度要求、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素,却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”。
当前设计单位又普遍“经济观念淡薄”。
4.工程招标阶段成本控制现状
建设工程实行招投标,是我国建筑管理体制和经营方式的重大改革,有利于降低工程造价,缩短工期,提高工程质量,促进公平竞争,防止腐化现象的产生,很多房地产公司不愿意搞公开的工程招投标。
为了与政府的政策不抵触,不少公司采取了各种形式的变通方法,工程项目承包最终还是落到了“目标客户”的身上。
工程招投标依然没有起到成本控制的作用。
由此可见,我国很多房地产企业对成本管理不够重视,或者是想要控制却没找到科学的方法,导致了我国房地产企业经营成本普遍过高,成本控制不理想。
因此必须要在房地产企业建立一个完整而又科学的成本控制体系。
二、房地产项目开发各阶段成本控制
土地成本费用是影响项目开发成本的主要因素;决策阶段成本控制是开发项目成本控制的关键;在可研阶段项目尚处于模糊阶段,可以大幅度调整造价,设计阶段次之;施工阶段则只能在设计规定下,通过优化施工技术及组织适当降低造价。
(一)土地成本控制
通过招拍挂方式购买土地的交易价格中包含了,征地、拆迁补偿费用、土地出让金、基础设施配套建设费用等,实际上通过招拍挂方式购买土地的交易价格就是开发商所支付的土地成本。
1.影响土地成本费用的主要因素
(1)一般性因素
地块区域的繁华程度;交通道路类型、公共交通状况;基础设施和公用设施。
区域的环境条件,都是对城市土地的分级,定价起着一定的影响。
(2)个别因素
个别因素是决定同一区域内地价差异的重要原因。
个别原因主要包括土地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、土地使用限制等因素。
2.土地竞买的策略
政府部门对出让地块的用途、建筑密度、容积率、建筑高度、绿化率等规划指标已经做出明确的规定,原则上是不能改变,只能按照已定的规划指标进行项目策划,进行土地使用权竞标。
竞标成功才能进行项目运作,竞标的关键因素是价格的高低,而土地价格的高低又直接关系到项目运作的成败。
因此,在制定报价策略时,不但应当正视自身的实力更应当关注竞争对手的实力。
掌握一些应价技巧可使房地产开发商竞买时保持心理稳定、从容应价,避免头脑不冷静而招致损失。
常用的竞买策略有以下几种:
(1)不平衡报价策略。
当采用评分的方法进行招标时,房地产开发商可通过认真分析评分方法,结合企业自身的优势,扬长避短,使本企业的综合评分达到最高。
(2)高、低报价策略。
若项目所要求的专业性和管理水平较高,潜在的竞争对手较少,可使用高报价策略;若项目的发展前景看好,竞争对手较多,则可使用低报价策略。
(3)合纵连横策略。
房地产开发商出于竞买的需要与互补之间的不足,避免恶性竞争,采用合纵连横进行联合投标。
房地产企业在土地竞买时,通过对出让土地进行认真分析、做出详细策划,根据市场竞争的情况和本企业需要的迫切程度,结合以上的竞买策略,在竞买时保持心理稳定、从容应价。
房地产开发商在获得土地后,在规划设计阶段,还可以结合所在城市的发展战略,对项目用地的规划向政府提出合理化建议,以期政府部门采纳,使其在规划指标上做出一些让步,提高对土地的利用率,降低土地使用成本。
3.土地价格的预测方法
根据西方经济学原理,土地价格是土地供给者向土地需求者让渡土地所用权时获得的一次性货币收入。
地价又是地租的货币表现,虽然土地本身不是人类劳动的产品,自身并无价值,但土地的使用价值能够满足人类生产生活的需要,而且随着社会的进步,人口的增加,土地使用价值与日俱增。
土地价格常用的预测方法有:
市场类比法、余值估算法等。
单纯用市场类比法预测容易产生偏差。
而且土地的用途不同,开发获利模式也不同,对土地成本的要求也不同。
具体运用预测方法时应根据土地的用途,选择合适的方法,再综合其他的方法进行预测。
(1)市场类比法
依据市场理论,在人们购进或售出一商品时,总是试图寻找类似的商品的交易案例,以作为其购进或售出该商品的参照,并在认真分析交易对象的特殊性的基础上,通过交易双方的谈判,最终形成交易价格。
可见,土地价格是在土地交易双方理性经济行为下形成的双方都能够接受的价格。
土地估价应遵循理性经济主义的这一假定,模拟正常的交易行为,以获得客观公正并为大家所接受的土地价格。
这一经济思想即是经济学中的替代原理,由这一基本原理出发而逐渐形成的以市场为基础的估价方法,称做市场类比法。
(2)余值估算法
余值估算法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除预计的正常开发成本及有关专业费、利息、税收等费用后,以价格余额来估算土地价格的一种方法。
余值估算法是不仅要对开发成本进行测算,还要预先预测开发后不动产的价值,因此,余值估算法的理论基础主要是预期收益原理和成本理论。
(二)房地产开发决策阶段成本控制
项目决策阶段的造价控制对整个项目建设成本影响很大。
目前我国房地产企业在项目前期的成本控制显得很薄弱。
项目决策阶段的成本控制工作主要包括:
项目建议书阶段的初步投资估算及可行性研究阶段的投资估算、初步设计阶段的概算、以及项目决策阶段的备选方案经济性比较等。
目前我国的项目前期造价管理工作相对滞后,缺乏科学、合适的造价文件编制依据,大多依靠计价人员自身经验,具有很大的局限性和随意性。
再加上不确定因素较多,它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响,很难进行量化控制,前期工作很大程度上是一个不定量模糊控制过程。
1.可行性研究对成本控制的影响
(1)可行性研究是作为开发项目投资决策的依据,结论的可靠性和准确性是决定项目成败的关键。
(2)对筹集资金的成本和控制项目财务费用有着极其重要的影响。
(3)可行性研究对编制设计任务书、进行工程设计、设备订货和施工准备等前期工作具有十分重要的指导作用,同时对房地产开发项目全过程成本控制有决定性作用。
2.房地产开发项目投资估算
投资估算是开发项目决策的重要依据之一。
在整个房地产开发投资过程中,是否进行开发取决于开发项目投资估算。
投资估算要保证必要的准确性,如果误差太大,必将导致决策失误。
因此,准确全面地估算开发项目的造价是项目可行性研究及整个项目投资决策阶段造价管理的重要任务。
在可行性研究的各个阶段,由于基础资料、研究深度和可靠程度要求不同,决定了各阶段的工作内容和投资估算精度也有所不同。
根据项目的不同特点,投资估算采用的方法也不尽相同。
应根据所需精度和获取的经济资料,选取适宜的估算方法。
投资估算的主要方法包括:
资金周转率法、生产能力指数估算法、朗格系数法、指标估算法。
对于房地产开发项目来说,经常采用指标估算法来编制投资估算,这种方法是根据具体的造价指标,进行单位工程投资的估算方法;采取这种方法时,当套用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异时,应加以必要的局部换算或调整。
(三)房地产项目设计阶段成本控制
房地产项目的设计阶段对开发成本的全过程成本控制起着十分重要的作用,是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程。
设计阶段也是房地产项目成本控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,但对工程造价的影响却很大。
1.设计阶段影响成本费用的主要原因
(1)规划设计方案
在项目规划设计方案时,要根据项目的基本功能和要求,合理安排住宅建筑、公共建筑、管网、淡路及绿地的布局,确定合理的人口与建筑密度、房屋间距和建筑层数。
项目的居住建筑面积密度、居住建筑面积、居住面积密度和居住人口密度也直接影响小区的总费用。
在保证小区居住功能的前提下,密度越高,越有利于降低项目的总费用。
(2)建筑的平面布置
对于同样的建筑面积,若建筑平面型状不同,其工程量和建筑工程费用也不同。
一般来说,正方形和矩形的建筑既有利于施工,又能降低工程造价。
(3)建筑的层数和净高
建筑层数和净高对工程费用影响较大。
据资料表明,在满足规范的情况下,层高如果每降低0.1m,就可以节约成本1.1%,同时,还可以节约材料,节约能源,节约用地,并有利抗震。
(4)建筑的层数
建筑层数的多少,直接影响着工程费用的高低。
合理的规划建筑层数有利于降低工程费用。
(5)合理确定户型和住户面积
户型和住户面积以及配套功能房和辅助房的数量对工程造价的影响非常大。
(6)建筑结构设计
结构方案设计与施工图设计阶段在结构体系优化比选,正确选择计算参数,施工图计算配筋与实配钢筋量控制等方面应严格把控,注重结构设计优化问题,在满足国家规定的结构安全度的前提下有效降低结构工程造价。
2.设计阶段的成本费用控制
(1)引入竞争机制,实行设计招标
实行设计招标制度,一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为,保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争。
另一方面也扩大了房地产开发在设计方案上的选择范围,保证了设计方案的质量。
同时,在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下,实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案,降低工程造价,使设计阶段投资费用控制目标得以实现。
(2)强化技术经济分析
强化设计环节技术经济分析,使设计既具有技术先进性和实用性,又具有经济合理性,在保证性能、质量的前提下,努力降低项目投资费用。
(3)限额设计控制项目总费用
限额设计成本控制工作包括以下内容:
①重视初步设计方案的选择
初步设计应为多方案比较选择的结果,是房地产开发项目投资估算的进一步具体化。
严格按限额设计所分解的投资额进行成本控制设计,并以单位工程为考核单元,事先做好专业内部平衡调整,提出节约投资、降低成本的措施,力求将开发成本控制在限额范围内。
②严格控制施工图设计
施工图限额设计的重点应放在初步设计工程量控制方面,控制工程量一经审定,即作为施工图设计工程量的最高限额,不得突破。
若设计方案发生重大变化时,此时必须重新编制或修改初步设计文件,重新编制和修改初步设计概算。
严格遵守初步设计方案及概算投资限额设计,既要有最佳的经济效果,又要保证工程的使用功能,这就需要设计者选择技术先进、经济合理的最优设计,从而保证质量,达到控制或降低工程造价的目的。
(4)加强设计变更管理
除非必须进行设计变更,否则任何人员无权擅自更改设计。
(5)控制设计费用
设计环节费用控制的重点是设计人员工时的控制和购买技术软件等知识产权费用的控制。
(6)建立风险激励机制,提高设计人员的积极性和责任感
当前,我国现行的设计取费标准是按投资额的百分比计算,使得造价越高,收费也越多。
这种取费办法,难以调动设计设主动地考虑降低造价、节约投资,更不利于工程造价的控制。
房地产开发商要确保能够得到优秀的设计方案,有必要建立风险激励机制,实行优质优价。
针对设计人员经济观念淡薄、设计变更随意性大的倾向,在选定设计单位签订设计合同时,应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。
如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计,当设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚一定比例的设计费。
这样做有利于对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行各方面的控制,是一种有效的举措。
投资限额
单位工程和单位工程投资限额
初步设计概算
初步设计
设计方案技术经济分析
否
投资是否满足限额
各专业施工图设计
是
各单位工程投资限额
施工图设计技术经济分析
否
是否合理
施工图预算
否
是否满足限额
施工图归档
图1限额设计成本控制框图
(四)建设工程招投标阶段成本控制
根据对招投标市场的调查分析,笔者认为应重点从以下几方面着手解决:
1.招标文件应增加专家审核过程
建立专家审核制度,在资格预审文件和招标文件报送监督部门备案时,由专家对招标文件中的倾向性条款或明显不公平条款进行审核,对于招标文件中的评标办法是否适合拟招标的工程项目,招标人也应对评标办法进行专家评议。
2.防止投标单位串标
投标单位一旦串通就可以决定评标标底为多少。
防止投标单位串标的措施:
不限制投标企业的数量;采取经评审的最低价法;设最高限价;对于高于预算,或投标单位报价有串通投标倾向的标书由专家进行审核,发现异常标书应予以废除。
3.防止中标价低于企业个别成本
低价中标主要是出现在综合评标法中的无标底招标。
在投标单位递交投标文件后,由经济标的专家根据招标文件和图纸编制预算,确定最低成本报价,当发现大大低于评委认定的最低价,且半数以上评委认为其为不合理报价时,可以将其认定为不合理报价。
这样就避免了中标以后工程不能如期进行的开发商风险。
招标文件应规定相当数额的投标保证金和履约保证金,低价中标以后,投标单位一旦不履约,开发商可以按从新招标给开发商造成的损失扣除保证金的相应数额,这样投标单位一般不会报过低价格。
(五)建设工程施工、竣工阶段的成本控制
施工阶段是工程建设的一个重要阶段,在这一阶段中,要将工程设计图纸变为物质形态的工程实体,需要集中投入大量的资金和各种资源。
在这一阶段中,虽然节约投资的可能性已经较小,但浪费的可能性却很大,极易造成投资的超支。
对开发商来说,主要是加强对施工单位履约行为的管理。
因而,施工阶段的成本控制工作,在工程建设成本管理中仍然占有重要的地位。
施工阶段成本控制的重点有以下几个方面。
1.施工阶段的成本控制
(1)严格合同管理,减少工程索赔
施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更,强化变更程序。
目前的房地产开发实践中,广泛使用工程量清单报价,许多施工单位采取“低价中标、索赔盈利”的方式来承揽工程。
作为开发商或者业主方的造价管理人员,要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响。
要从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控。
此外,在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔,以便有效控制成本。
(2)强化建立机制,加强施工管理
选择合适的监理单位,对工程质量、工期和成本进行控制。
按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任制,从工程管理机制上建立健全投资控制系统。
同时,做好月度工程进度款审核,避免投资失控。
工程进度款的审核,必须在监理方确认的工程量的基础上,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行最后核价,再支付相应的工程进度款。
(3)开展技术创新,节约成本支出
技术措施是实施项目投资的必要保证。
据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右。
同时,直接费的高低影响到间接费的高低。
当前科技进步日新月异,在房地产开发项目施工过程中,在确保主体施工技术方案可靠的基础上,提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新方案等,利用技术进步的最新成果来实现缩短工期、节约成本的目的。
(4)采取经济措施,控制管理成本
有效控制现场经费和各种管理支出,厉行节约,是控制成本的有效方式。
根据开发商的特点。
对大宗材料或大型设备按合同要求从厂家直接进货,并根据工序及施工进度安排进料计划,以达到降低造价之目的。
2.竣工阶段的成本控制
竣工阶段的成本控制主要包含竣工验收、工程计量以及办理竣工结算等工作。
这一阶段是工程实施总结性的阶段,所有建安工程实际的投资,将在这一阶段进行汇总,进而分析投资是否超标。
(1)严格控制工程竣工验收
竣工验收的依据是批准的可行性报告,初步设计、施工图和现行施工技术验收规范以及主管部门有关审批、修改、调整的文件等。
只有符合竣工验收依据的工程才能通过验收,并使建设工程投资产生效益。
只有通过竣工验收的工程才能办理工程价款结算。
在竣工阶段,竣工图纸和文件的移交是一项十分重要的工作。
一个竣工资料不齐全的工程,对今后的使用、修理、改建、加固,都将带来很大麻烦,造成人力、财力和物力的浪费。
(2)严格审查工程竣工结算
竣工结算审查是竣工结算阶段成本控制的一项重要工作。
经审查核定的工程竣工结算是核定工程建设成本的依据,也是建设项目验收后,编制竣工决算的依据。
竣工结算审查的主要工作:
审查竣工验收文件;核对合同条款;检查隐蔽验收记录;落实设计变更签证,未经工程师同意签字的设计变更,不列入结算;按图核实工程数量;认真核实单价;防止计算误差,工程竣工结算子目多、篇幅大,往往有计算误差,应认真核算,防止计算误差多计或少算。
三、结论
成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容,它贯穿于整个项目从土地竞买、决策、设计、招标投标、建设施工、竣工结算等全过程,对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。
通过以上分析提出如下结论:
土地成本费用是影响项目开发成本的主要因素,预测竞买报价,可以为房地产开发企业在土地竞买时提供合理报价的参考,再结合运用竞买策略,可以实现对土地成本的控制。
决策阶段成本控制是开发项目成本控制的关键。
提出在投资阶段进行可行性研究,对项目功能准确定位;项目投资估算,对拟开发项目经济上合理性进行分析论证,对不同建设方案进行比较、选择。
建设施工阶段成本控制是开发项目成本控制的难点。
提出在施工阶段的成本控制是在不影响开发项目进度、质量、生产操作和安全的条件下,将开发项目的实际费用控制在预算范围内。
项目开发成本与各管理层、各部门、各人员的活动密切相关,他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。
因此,成本管理的主体应该是个全员概念,企业内部每一个部门和每一个人都是成本形成的影响者、成本管理的参与者和实施者。
总之,项目开发成本控制活动应以成本效益观念为支配思想,实现由传统的节约、节省观念向现代效益观念转变,从投入与产出的对比分析来评价投入(成本)的必要性、合理性,努力以尽可能少的成本付出,创造尽可能多的使用价值,为企业获取更多的经济效益。
参考文献
1.《投资项目可行性研究指南》编写组,投资项目可行性研究指南[M],北京,中国电力出版社,2002。
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3.毕星、翟丽主编,项目管理,上海,复旦大学出版社,2000。
4.中国建设监理协会,建设工程投资控制,北京,知识产权出版社,
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