天津2017年房地产估价师《案例与分析》：估价方法的选用试题.docx

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天津2017年房地产估价师《案例与分析》：

估价方法的选用试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列属于房地产开发直接投资的是。

A：

购买房地产开发企业的债券、股票

B：

购买房地产投资信托基金

C：

购买住房抵押支持证券

D：

购买一座正在运营的高尔夫球场

E：

借款合同

2、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的

3、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起__日内不起诉，异议登记失效。

A．15

B．30

C．60

D．90

4、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005年考题】

A：

估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B：

估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C：

估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D：

估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

E：

工业用地的监测点评估价格

5、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

6、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。

A：

使用估价对象房地产的实际成交价格

B：

使用政府公布的房地产交易指导价格

C：

使用近一年内房地产的平均成交价格

D：

依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

E：

工业用地的监测点评估价格

7、与报酬率性质不同的名词有__。

A．利息率

B．折现率

C．内部收益率

D．资本化率

8、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

9、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。

A：

17.13％

B：

18.30％

C：

18.61％

D：

21.47％

E：

工业用地的监测点评估价格

10、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%

11、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。

A．133.90

B．135.09

C．143.10

D．150

12、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，应查找。

A：

建筑平面图

B：

建筑立面图

C：

结构施工图

D：

建筑剖面图

E：

执行层的组织协调

13、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。

A．10

B．15

C．20

D．30

14、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。

其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1H的价格为__元/m2。

A．1376

B．2308

C．2558

D．1055

15、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。

A．临时

B．三级

C．四级

D．预备

16、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。

A：

为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B：

为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C：

为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D：

为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

E：

工业用地的监测点评估价格

17、国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是：

__。

A．利息、利率、税收

B．利率、信贷、税收

C．利息、信贷、利润

D．利率、税收、价格

18、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。

A．必然得到最大利润

B．不可能亏损

C．必然得到最小的亏损

D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小

19、房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：

__。

A．两者相同

B．两者没有关系

C．前者高于后者

D．前者低于后者

20、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化

B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势

21、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为200万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%

B．20%

C．24%

D．30%

22、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。

A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区

B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外

C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区

D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区

23、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，。

A：

按规定计征土地增值税

B：

按20％征收土地增值税

C：

减半征收土地增值税

D：

免于征收土地增值税

E：

执行层的组织协调

24、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括__。

A．市场上有足够多的生产者和消费者

B．市场上的产品是不同质的

C．资源完全自由流动

D．市场信息是完全畅通的

25、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。

该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。

A：

90．52

B：

91．52

C：

92．52

D：

93．52

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、通常简称为“两税一费”的，并不包括__。

A．营业税

B．所得税

C．城市维护建设税

D．教育费附加

2、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。

A：

利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

B：

利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

C：

开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D：

建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E：

销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

3、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于__万元。

A．750

B．1000

C．1500

D．1750

4、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。

A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止

C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益

D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款

5、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。

A．耐水性

B．吸湿性

C．吸水性

D．抗渗性

6、影响购买者的心理因素有。

A：

动机

B：

感觉

C：

学习

D：

信念和态度

E：

欲望

7、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。

A：

从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素

B：

从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小

C：

商品的替代品数目和可替代程度

D：

消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

E：

商品本身用途的多样性

8、下列属于不得转让房地产情況的有。

A：

司法机关依法决定查封的

B：

经过其他共有人书面同意的共有房地产

C：

未依法登记领取权属证书的

D：

依法登记领取权属证书的

E：

权属无争议的

9、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。

下列选项中，此规律的例外有。

A：

炫耀性物品

B：

“吉芬”物品

C：

低档商品

D：

高档商品

E：

急需商品

10、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。

A：

由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置

B：

由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置

C：

实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议

D：

实行产权调换

E：

被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议

11、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括__。

A．重置成本+土地使用权价值

B．重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

D．建筑安装工程费+建造期间的经济损失

12、间接融资的局限性主要表现在__。

A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注

C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融资风险大

13、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。

矩形土地平均深度价格修正率表

A．临街深度/英尺

B．25

C．50

D．75

E．100

F．125

F．150

F．175

F．200

F．平均深度价格修正率/%

F．160

F．140

F．120

F．100

F．87.2

F．78.0

F．70.8

F．65.0

14、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率

B．承租人愿意承担的费用

C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系

15、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。

A．目标定价法

B．领导定价法

C．随行就市定价法

D．认知价值定价法

16、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．投机