业委会项目物业服务合同模板.docx
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业委会项目物业服务合同模板
**区****项目
物
业
服
务
合
同
(20)
第一章总则
第二章
第一条本合同当事人
委托方(以下简称甲方):
委托方名称:
地址:
邮编:
受托方(以下简称乙方):
企业名称:
地址:
联系电话:
资质等级:
邮编:
610041
根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上甲方同意将成都市武侯区****委托于乙方实施物业服务,特订立本合同。
第二条物业基本状况
物业名称:
成都市
物业类型:
住宅
坐落位置:
成都
建筑区划四至:
东:
路南:
规划道路
西:
规划道路北:
路
建筑区划构成:
建筑面积:
平方米。
其中:
地上总建筑面积平方米,住宅户,平方米;商业户(铺)分布在1、2、3、4栋一层,商用面积平方米,商铺(商业)户,3栋1单元架空层为物管房(平方米),负一楼车位个,负二楼车位个。
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;甲方应要求本物业的全体业主和物业使用人根据《管理规约》履行本合同中相应义务,承担相应责任,并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。
乙方承诺按成都市质量技术监督局2011年12月1日发布的《四川省地方标准—住宅物业服务等级划分》中的“住宅物业四级服务的内容及要求”为基准管理小区物业。
甲方将根据有关法律、法规、政策及本合同等监督乙方执行。
第三章委托管理服务事项
第四章
第四条****物业服务目标是:
协助维护小区安全秩序,维护环境清洁,绿化美观,小区机动车停车管理到位,共用设备设施及时维护保养。
第五条对物业服务委托管理内容按《****物业服务内容及要求》实施。
主要内容如下(附件一):
(一)综合服务内容及要求;
(二)
(三)共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求;
(四)
(五)装饰装修管理内容及要求;
(六)
(七)公共秩序维护内容及要求;
(八)
(九)环境卫生维护内容及要求;
(一十)
(一十一)绿化养护内容及要求;
(一十二)
(一十三)社区文化建设内容及要求。
(一十四)
第6条为保证《物业服务内容及要求》顺利贯彻,物业服务中心人员配备不低于35人(附件二),乙方接受甲方不定期抽查核实人员人数。
(如有人员配置调整甲乙双方沟通确认)
第7条
第8条对共有区域经营管理内容:
第9条
(一)****园区的共有区域可供开展经营,小区内可供经营的共有区域范围包括:
1.小区内一楼公共空间的广告经营;
2.
3.小区负一、二楼公共空间的广告经营;
4.
5.小区内电梯轿厢及电梯前室;
6.
7.小区大门口,车库出入口广告经营;
8.
9.小区内空置场地的经营;
10.
11.经甲方同意可经营的项目。
12.
(二)共有区域主要从事下列经营:
主要从事商业广告宣传、方便业主生活的便民柜、快递柜等经业主委员会同意的可经营项目。
经营必须优先满足业主使用且不得影响业主正常生活为前提。
(3)****小区内共有区域各类经营合同均由甲方对外与广告发布商、摊位摆放者、柜体安放者等主体签订。
由甲方统一按照合同约定取得相关收入。
乙方应在管理上对甲方签订合同的经营事项予以配合。
(4)
(5)共有区域经营收入分配方式:
将小区院内共有区域的经营税前总收入按7:
3分成结算方式(即收入比例为:
甲方70%、乙方30%)。
甲方每合同年内每半年最后一月20日前将乙方应得的共有收入转入乙方指定对公账户内。
(6)
(7)甲方与第三方签订的经营类合同须及时给乙方做好备案。
(8)
(9)引进经营项目所产生的能耗成本须与乙方达成一致并在合同内约定清楚。
(10)
第九条委托事项
代收代缴业主和物业使用人的水、电(商铺)、垃圾清运费等。
第十条业主和物业使用人违反《****管理规约》(附件四),侵犯了乙方权利或妨碍了乙方正常工作秩序针对具体行为并依据情节轻重采取报告、规劝、制止,不听劝阻和制止的,除通报业主委员会外并报告相关行政主管部门,或者请求仲裁机关裁定、人民法院起诉等措施。
第三章委托管理期限
第十一条委托管理期限为3年。
自年月日至年月日止。
第四章双方权利义务
第五章
第十二条甲方权利义务
本小区业主委员会为甲方执行机构,本小区业主委员会履行甲方以下权利义务:
1.业主委员会代表****维护全体业主、物业使用人的合法权益。
每年不少于2次组织与乙方就小区物业管理的情况进行交流,并将协商意见在小区内公告。
每年对物管各项工作进行测评。
测评时间为2020年3月、2020年9月、2021年3月、2021年9月、2022年3月、2022年9月。
测评方式分为业主委员会测评及随机抽取小区内10%业主测评。
以百分制计,人数占比测评结果为:
满意为80%及以上、基本满意为51%-79%、不满意为50%及以下三种。
对测评结果为满意的,业主委员会给予****物管项目经理1000元的奖励,对业主评选的项目优秀员工200元奖励(3名)。
对测评结果为不满意的,对业主不满意的问题须一对一的上门回复,对于共性问题,乙方应提出整改措施和方案并提交业主委员会,物管项目经理应立即进行限期整改,整改后再次测评结果为不满意或发生重大安全事故的,业主委员会书面向物业公司提出更换项目经理或业主委员会有权利要求乙方更换业主委员会认为不称职的乙方在本项目的工作人员,乙方需配合执行。
如物业公司在一个月内未按要求进行配合更换,甲方有权终止本物业服务合同。
2.
3.监督业主和物业使用人遵守《****管理规约》及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度;采取措施督促业主、物业使用人按时交纳物业管理服务费用。
对无正当理由拒不缴纳物业管理服务费用的业主,甲方鼓励并全面协助乙方通过法律程序追收。
4.
5.审定乙方拟定的物业服务方案。
6.
7.检查监督乙方物业服务方案的实施执行情况。
甲方对乙方在物业服务中存在的问题,有权提出书面限期整改意见,乙方在收到甲方整改意见后,应在规定期限内及时处理相关问题(或与甲方沟通处理意见并达成一致)并接受甲方监督检查。
乙方整改完毕后形成书面材料交甲方留存。
对于甲方提出的整改意见,乙方无正当理由拒绝或者超期整改的,每次扣除乙方1000元(该费用从乙方应得的公共收益部分中扣除)。
一个合同年中,乙方有超过5次拒绝或者超期整改的情况的,甲方有权终止本物业服务合同。
8.
9.审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的书面报告;审批物业维修专项资金的使用预算;监督和管理物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收;
10.
11.协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动及完成物业服务各项管理目标。
12.
第十三条乙方权利义务
1.根据本合同的约定,按照有关法律、法规,乙方自主开展物业服务活动,按合同约定收取物业服务费。
2.
3.对业主和物业使用人违反法规、规章及《****管理规约》的行为及时进行处理,不听劝阻和制止的,以书面方式提请业主委员会和有关部门处理。
4.
5.物业公司可以在向业委会报备同意的基础下,在法规允许范围内,选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任委托给他人,更不得将物业服务整体转让给第三方。
若乙方选任的专营公司所做行为对小区及业主造成不利后果,由乙方承担相应责任。
6.
7.负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施设备、绿化等年度维修养护计划和中、大修方案,按程序组织实施;
8.
9.按养护计划和操作规程,对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查,发现安全隐患或险情应及时排除;
10.
11.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关注意事项和禁止行为,订立书面约定,书面约定必须涵盖《****管理规约》关于装修方面的规定,并负责监督,每日巡查一次。
12.
13.派驻****的物业项目主任(项目经理)及所有项目在册服务人员必须实行坐班制,只对****物业服务项目负责,不得兼职项目职务或工作。
14.
15.将与甲方协商一致的物业服务项目收费标准在物业服务区域内公示。
16.
17.对本物业的公共设施及公共区域不得擅自占用和改变使用功能,不得擅自改变房屋共用部分的用途,已占用或者改变用途的,应恢复原样。
18.
19.本合同终止时,按合同约定的事项,乙方应将所服务小区的所有物业情况逐项完整交给甲方;乙方必须向甲方移交由甲方提供的管理用房及乙方管理期间形成的各类物业管理资料:
包括公共设施设备、共用物业和场地等的维护保养记录资料。
20.
21.建立完善的物业管理方案、品质管理、财务管理、档案管理制度并将制度形成正规文件进行妥善保管和正确使用。
负责及时记载有关的变更情况,当合同终止时全部移交给甲方。
22.
23.接受业主、物业使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督,不断完善管理服务,定期或不定期向甲方报告本合同履行情况。
24.
25.乙方须对业主个人资料保密,不得外泄。
否则将追究其法律责任。
26.
第五章物业服务费用
第十四条物业服务费
1.物业服务费用按“包干制”执行;
2.本物业服务费,由业主按其拥有建筑面积向乙方缴纳(以不动产权证登记记载的为准)。
住宅每月按每平方米人民币2.35元、商业用房按每月每平方米人民币4.00元。
3.本物业服务费每季度缴纳一次,每次缴纳费用时间为每季度初10日以前;业主因自身原因需要提前缴纳的可以与物业服务中心从其约定。
4.空置房屋的物业服务费,分别由产权人按其拥有建筑面积依本条第2、3款的标准足额向乙方缴纳。
5.业主出租其拥有的物业,其应承担的物业服务费由业主缴纳,业主与承租人另有约定的,从其约定,但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。
6.业主转让物业时,须交清转让之前该业主应承担的物业服务费。
7.业主或物业使用人逾期30日无正当理由仍未缴纳物业服务费的,或乙方书面《催缴函》通知达10日后仍未缴纳,从逾期之日起以应缴未缴的物业服务费为基数按每日千分之三的标准支付违约金至付清之日止。
8.合同实施两年后,若物价、人力成本上涨等因素,本项目乙方所有收入不能够满足乙方成本的支出,经业主大会表决通过(其必须专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总户数1/2以上的业主同意)后,可按业主大会表决内容调整物业服务费。
第十五条车辆停放
一、机动车
1.车辆临时停放:
地下车位临停按现行公示临停标准收取,如需调整费用须与甲方协商一致;
2.地下车库车位服务费继续按现行60元/月/车位收取;
3.机动车临时停放:
见物价局制定的标准执行。
二、非机动车
业主、物业使用人所有的非机动车在1栋和3栋有人值守的负一楼车库集中停放并统一管理。
非机动车停放服务费月收费标准为:
电瓶车(充电)25元、(不充电)15元,自行车(高档变速)15元,自行车(普通)8元。
业主若有特约服务可与乙方签订协议其费用可高于此标准。
三、本小区机动车与非机动车位仅供本小区业主及物业使用。
第十六条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护特约服务的费用,由当事人自行约定。
第十七条乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准按与业主委员会协商并公示后的标准执行。
第十八条房屋的共用部位、公用设施、设备、公共场地的维修、养护费用:
1.本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用,均应在物业管理服务费中包干。
2.其大修、中修(定义:
单个、单件、单套设备更换或维修单价费用大于1000元的属于大修、中修范畴)的更新改造费用,大、中修在共有资金中列支,其维修资金待与业主委员会商议后确定。
若动用房屋维修资金必须首先业主委员会同意后及三分之二以上业主同意,才能动用维修基金,否则无效。
第十九条房屋共用部位、共用设施设备的保险经业主大会通过后,甲方可授权由乙方代行办理,保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。
第二十条业主、使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主、使用人自行办理,也可委托乙方代办。
第六章违约责任
第七章
第二十一条甲方违反本合同的相关约定,使乙方未完成约定的管理目标,乙方有权要求甲方限期解决,逾期未解决的,乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应的经济赔偿。
第二十二条乙方违反本合同所约定的责任与义务,未能达到约定的管理目标和满意率,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改或整改不符合合同所约定的,一年超过5次,甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应的经济赔偿。
第二十三条乙方违反本合同的约定,擅自提高物业服务收费标准的,甲方有权督促和要求乙方清退所收费用,退还利息并按所收费用总额的千分之三支付违约金;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十四条如个别业主违反协议,未按本合同约定的物业服务费标准和时间交纳费用的,乙方有权要求甲方协助乙方向业主催促补交,经法律程序按欠费总额日千分之三的标准向违约业主收取违约金。
第二十五条甲乙双方任何一方无正当理由提前终止本合同的,应向对方支付2万元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的,对超过部分还应给予赔偿。
第二十六条乙方应保证按编制人数安排合格员工到岗履职。
若岗位人员缺岗一月(含一月)以上未能即时补充,降低了小区的服务质量,甲方业主委员会以联系函通知乙方保证人员到岗,因乙方原因未能限期补足人员,则乙方构成严重违约时,甲方有权终止合同,并追究违约责任。
第二十七条因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担相应责任并赔偿相应损失。
产生安全事故的直接原因和损失程度,以相关主管部门的鉴定为准。
第二十八条甲乙双方如采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。
第二十九条因违约而需解除本合同的,提出解除合同的一方应及时通知对方,自书面通知送达对方时合同即时解除,双方应在二十日内办理完一切交接手续。
如有异议,可向甲方所在地人民法院提起诉讼。
第七章附则
第三十条自本合同生效之日起90天内,根据甲方委托管理事项,持相关资料向武侯区行政主管部门备案。
第三十一条为维护业主、使用人的切身利益,对煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、治安、公共卫生等应做出应急预案。
在不可预见情况下,如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助政府机关执行任务等突发事件,乙方协助政府机关因采取紧急避险措施造成业主损失的,乙方不承担责任,如有异议,当事双方按有关法律规定处理。
第三十二条本合同未尽事宜,双方协商一致后,可对本合同的条款进行书面补充,补充协议与本合同具有同等效力。
第三十三条本合同一式陆份,甲、乙各执二份,区房管局、街道办各一份,具有同等法律效力。
第三十四条本合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标,并在同等条件下可优先取得管理权,但根据法律、法规和政策或主管部门的规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。
第三十五条本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十六条本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商未果,任何一方可向甲方所在地人民法院提起诉讼。
第三十七条甲方业主转让物业时,应当将《****管理规约》与本合同作为转让合同的附件,并告知受让人关于物业服务等费用的交纳情况。
第三十八条本合同期满自然终止,双方如续订合同,应在本合同期满至少60天前向对方提出书面意见。
第三十九条本合同经双方签字盖章自签订之日起生效。
甲方:
乙方:
业主大会(盖章))
委托代表人(业委会主任):
委托代表人:
年月日年月日
附件一
****物业服务内容及要求
(一)综合服务内容及要求
项目
内容及要求
客户服务
场所
1、有客户服务中心,至少应配置有办公桌、椅、饮水机、接待台、电话、复印机、电脑、打印机、网络、办公收费系统。
2、公示有物业服务企业营业执照、管理人名录证书(复印件)、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费率(每季度统计1次)、报修电话、三级投诉电话等物业服务及收费信息。
有管务信息查询台。
提供特约服务的,应公示服务项目、服务标准及收费标准。
项目
内容及要求
客户服务
场所
3、客户服务中心工作时间至少12小时值班,其他时间物业管理区域内有值班人员。
4、公示有24小时服务电话。
物业配备座机,工作时间专人接听。
监控室配备座机,24小时专人接听。
人员
1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2、实行项目经理责任制,一个物业管理区域配备1名项目负责人。
项目负责人应取得成都市物业服务项目经理证书。
3、从业人员及项目负责人应纳入成都市物业服务信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。
4、项目物业服务中心配备有客户经理,每人管理户数应不高于400户。
5、从业人员统一着装,佩戴标志,规范服务,语言文明,主动、热情。
制度
1、已制订含有管理规约、便民服务指南内容的业主手册。
2、有双方签订规范的物业服务合同,合同权利义务关系明确。
3、有共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
4、有突发公共事件应急预案。
5、有培训、考核体系。
6、有物业服务工作记录。
档案
1、有物业服务档案管理制度,有电梯、消防等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料。
2、档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便。
3、有档案管理人员,并设置有档案资料室。
4、应用物业服务电子软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。
标识
1、重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识其他标识。
2、有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识。
3、房屋栋号、房号及公共配套设施、设备标识清晰、明显。
4、标识的材质和设计风格应符合本项目的品质定位。
客户服务
1、每季度公示物业服务合同履行情况。
2、重要物业服务事项应在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务,并通过信息平台以短信形式告知业主。
3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。
4、水、电急修20分钟内,其他30分钟内到达现场或与业主约定时间处理;由专项服务企业负责的设备设施应在30分钟内告知;维修回访率不低于30%。
5、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复;投诉回访率不低于90%。
6、每年进行1次第三方满意度调查,客户满意率不低于85%。
7、有宠物管理制度与措施,设置宠物管理标识,严格管理,有园区犬只花名册。
8、出入口配置有便民服务推车,配置标准不低于1辆/200户,不少于8辆。
9、投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
10、有智能公共广播系统,型材坚固耐用,造型美观,播放广播与背景音乐。
11、男女分设的公共卫生间能正常使用,公共卫生间内的残疾人无障碍设施使用情况良好,无侵占、损坏等现象。
12、每年有组织业主参观共用设施设备机房。
13、提供特约服务。
14、接受委托,提供邮件代收,水、电、燃气、网络开通办理手续及费用代缴服务。
15、重要节日进行节日氛围营造。
项目
内容及要求
专项委托
服务管理
1、签订有专项服务委托合同,明确各方权利义务。
2、专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。
3、专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。
4、对专项委托服务有监督及评价机制,有监督评价记录。
(二)共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求
项目
内容及要求
综合管理
1、按照相关规定实施承接查验。
2、按照DB510100/T054-2010的规定进行维修、更新、改造。
3、有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。
4、共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮。
共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,属于急修范围内,应在20分钟内组织到场维修。
5、按合同约定规范使用房屋专项维修资金,有紧急维修情形,按维修资金紧急使用预案实施维修。
6、每年第4季度制订出下一年度维修养护计划。
7、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
8、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。
9、设备机房
(1)每半月清洁1次,机房整洁有序,室内无杂物。
(2)设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
(3)在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具,确保完好有效。
(4)设施设备标识、标牌齐全。
(5)张贴或悬挂相关制度、证书。
(6)记录齐全、完整。
10、运行、检查、维修养护记录应每月归档。
共用部位
(发现安全隐患及时排除)
1、房屋结构
每季度巡视1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应建议相关业主申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。
按照鉴定结果组织修缮。
2、建筑部件
(1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等有无脱落,及时排除安全隐患。
(2)每半月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
(3)每2个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。
(4)每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3、附属构筑物
(1)每半月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
(2)每半月检查1次雨、污水管井等。
(3)每半月巡查1次大门、围墙、围栏等。
(4)每半月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
(5)每年检测1次防雷装置。
项目
内容及要求
共用设备设施
供水系统
1、每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒,水质符合GB5749的要求。
2、每日巡检1次供水设施,发现跑冒滴漏现象及时解决。
3、每日巡视2次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5、不具备自动切换功能的,每2个月手动切换1次备用水泵。
6、每年检查3次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。
排水系统
1、有防汛预案,每年至少组织1次演练。
2、配备有防汛物资(沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等)。
3、排水设施:
每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通;每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
确保园区雨季无大面积积水。
4、污水泵:
汛期每日巡视2次,平时每周巡视1次,检查设备运行状态;每周进行1次手动启动测试;每季度养护1次。
5、化粪池:
每半年清掏1次,发现异常及时清掏。
供配电系统及照明
1、楼内照明:
每日巡视1次,一般故障12小时内修复;其他复杂故障3日内修复。
2、楼外照明:
每周巡视3次,一般故障1日内修复;其他复杂故障5日内修复;每半月调整1次时间控制器。
3、应急照明:
每日巡视1次,发现故障,30分钟内到达现场组织维修。
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