物流中心项目规划性可行性研究报告.docx
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物流中心项目规划性可行性研究报告
物流中心项目
规
划
可
行
性
研
究
报
告
某某市某某投资有限公司
二〇一七年十一月
第一章概要
1.1项目建设背景
随着我国的经济持续发展,市场经济体制的建立和完善,现代物流业在我国整蓬勃和快速的发展。
现代物流产业是在传统的物流产业的基础上,利用现代信息技术进行交易、货物存储、卸运、的运作方式和管理机制,它将运、仓储、装卸、加工、整理、交通、信息等方面有机结合,形成完整的供应链,从而使物流速度加快,准确率提高,库存减少、以此延伸和放大传统物流的功能,为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
现代物流业喻为是企业在降低物耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源泉”,其发展程度成为衡量一个国家或地区经济发展的主要标志之一,许多地区把现代物流业作为地方新兴支柱产业予以扶持和发展。
但是由于我国现行物流行业还没有形成一体化的服务系统,从而物流行业效率较低市场资源损失严重,特别在经济尚不发达的西部地区,以上问题尤为明显。
如何为物流工作中的运输、仓储、信息交易、配送、零担快运、管理等环节提供一体化的系统快捷的服务,从而整合资源,降低成本、提高运输效率、发挥更大的社会效益已经成为物流行业发展需要解决的问题。
从目前全国物流行业发展情况来看,建立“综合机修区、信息交易中心、运输中心、仓储中心、零担中心、配送中心,及配套服务功能与一体的综合性物流中心可以成为一个合理而有效的解决途径,根据《中华人民共和国国家标准物流术语》的定义,物流中心是具有健全的物流功能和完善的信息网络,辐射范围大、品种少而批量大,存储和吞吐能力强,主要是面向社会从事服务活动的场所或组织,在这个中心内,物流业务得到统一经营、管理。
某某市自05年以来,出现一批国内知名的物流品牌,如某某传化物流基地等,为了打造具有区域特点,推动区域经济快速发展的优秀项目,某某某某物流中心充分分析周边区域特征、产业资源特征、未来发展走势,采用了差异化的竞争定位即:
“立足商贸物流产业资源整合,打造某某市首个公铁联运中心”。
“某某某某物流中心”,依托某某丰富的商贸物流产业资源、优秀的铁路交通网、快捷的公路交通系统,打造某某市首个公铁联运中心。
该中心通过建设大型公铁联运平台集聚与整合物流资源,利用信息化手段来实现商贸信息、铁路信息、公路信息三大信息资源共享和整合,同时依托周边丰富的商贸物流产业资源,诸如西部钢材城、佳飞国际建材市场、华川银地建材市场、青龙国际建材市场等,形成自身的核心竞争力。
作为实体建设内容,以物流企业、社会车辆这两大物流主体在平台内“集约化经营、信息化管理”为主要的目标,并根据某某当地市场的运作特点,兴建公铁联运信息中心、零担快运、车源、司机之家以及配套服务区等功能中心。
该项目的建设将促进成某某内物流资源快速形成整合和协同能力,借助自身优势和枢纽并在更大范围内形成辐射力和影响力。
某某市作为中国最具发展潜力的城市之一,在二绕通车后,其发展机遇和区位优势更为明显,该项目的落成将会使某某某某物流中心成为推动区域经济发展的重要标杆。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
某某某某物流中心
1.2.2地理位置
某某某某物流中心位于某某区某某镇,位于大件路以东区域内。
园区内有便捷的公路、铁路交通路网,区内有某某、某某高速公路和国道某某线三条国道主干线及省道唐巴路。
毗邻亚洲最大的铁路中心站,有5个铁路车站,5条铁路专用线。
1.2.3建设业主
公司名称:
某某市某某投资有限公司
公司类型:
有限责任公司
公司注册资本金:
(人民币)5000万元
公司法定代表人:
某某X
公司经营范围:
对从事物流中心的物业管理、信息咨询服务、仓储服务和停车服务。
公司经营期限:
20某某年X月X日至2043年3月16
公司成立日期:
20某某年X月X日
1.2.3建设条件
项目建设区域的自然条件良好;供水、供电、供气等市政工程配套设施完善;基础设施条件良好。
铁路、公路、航空、水路等交通设施不断完善:
某某市地处成渝、宝成、成昆、达成4条铁路的交汇处,是西南地区重要的枢纽。
根据规划,某某X省将在南北纵向修(扩)建6条铁路,东西方向新建两条大通道,扩建两条铁路。
以某某为中心,23条放射状的主干道,在整个某某周围形成了一个巨大的经济辐射圈。
某某双流国际机场是全国六大枢纽机场之一。
“某某某某物流中心项目”交通非常便利,东靠成绵高速、西临大件路,北面在兴建中的第二绕城高速仅有2公里。
1.2.4主要功能
某某某某物流中心依托于公路运输形成的一个货运节点,也是一个物流的集聚区。
某某某某物流中心定位于“物流平台整合运营商”,致力于把众多的第三方物流企业集聚到起来,为他们提供一个包括“基础性的物流设施”、“信息交易服务”和“商务配套服务”的一个综合性运营平台。
该平台由基础设施平台和电子商务平台构成。
某某某某物流中心校扮演平台组织者、管理者和服务者的角色,自己并不直接从事第三方物流业务。
1.2.5工程概况
某某某某投资有限公司于2011年4月20日同某某区人民政府签订了《某某某某建材物流中心投资协议书》,确定了该项目的用地面积约为786亩,净用地面积为608.26亩,代征地面积约为135亩。
项目性质:
工业用地性质。
项目分为两期建设,其中一期建设机修区(含商品、信息交易)、仓储配送中心、车源中心,占地面积149.6985亩,建筑面积为47290.88㎡。
表1-1主要技术经济指标
建筑物名称
建筑面积
用地面积
结构
总楼层
备注
机修区
15000.00
5000.00
全框架结构
地下1层地上2层
地下停车场约6100㎡
仓储配送中心
32290.88
32290.88
钢结构
1层
车源中心
36000.00
合计
47290.88
73290.88
1.2.6开发周期
项目总开发周期为2012年6月—2015年7月,分两期建设。
项目一期已于2012年6月开工建设,预计在2013年8月竣工。
1.2.7项目总投资和资金筹措
项目开发土地149.6985亩,项目开发成本为15000万元,其中:
土地成本2490.98万,固定资产投资11374.16万元,铺地流动资金1134.86万元。
公司拟用自有资金及银行贷款融资方式支付项目投资款。
本次公司对项目开发自有资金达到10000万元,占总投资额的66.7%,拟向银行申请贷款5000万,占总投资额的33.3%,贷款为每年末付息,5年内每年末分次还本100万元、300万元、900万元、1700万元、2000万元。
1.2.8经济效益
图表1-2:
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
项目总投资
万元
15000.00
1.1
固定资产投资
万元
11374.16
1.2
铺底流动资金
万元
1134.86
2
营业收入
万元
3940.50
各年平均值
3
营业税金及附加
万元
218.70
各年平均值
4
总成本费用
万元
1362.01
各年平均值
5
利润总额
万元
2359.80
各年平均值
6
所得税
万元
589.95
各年平均值
7
净利润
万元
1769.85
各年平均值
8
总投资收益率
%
15.73%
税前利润/总投资
9
总投资利税率
%
18.50%
10
资本金净利润率
%
11.80%
11
总成本利润率
%
149.29%
12
销售利润率
%
59.89%
所得税后
13
盈亏平衡点
%
32.29%
达产年值
14
投资回收期
年
5.87
所得税前
年
7.05
所得税后
15
财务净现值
万元
4692.05
i=10%所得税前
万元
737.92
i=10%所得税后
16
财务内部收益率
%
15.92%
所得税前
%
10.41%
所得税后
财务分析结果表明:
该项目体现较好的经济效益,具备高抗风项能力。
1.3可行性研究报告编制的依据
1.3.1研究范围及年度
1.3.1.1研究范围
某某某某物流中心项目的可行性研究。
包括项目建设背景、必要性和有利条件;项目建设内容规模及技术标准;项目投资概算;项目资金来源;经济效益和社会效益;项目建设工期;可行性研究结论与建议。
1.3.1.2研究年度
项目计算期:
共11.2年(含建设期)
1.3.2主要编制依据和参考资料
1.国家发改委、商务部、铁道部、交通部等九部委《关于促进我国现代物流业发展的意见》。
2.中华人民共和国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制办法》。
3.中华人民共和国交通部交通基础设施建设相关技术规范。
4.国家产业政策及有关法律、法规。
5.国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。
6.《物流业调整和振兴规划》。
7.《某某X省道路运输业现代物流“十二五”发展规划》。
8.《某某X省人民政府关于同意某某市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复》(某某函【2008】88号)。
9.某某X省环保局关于《西部物流枢纽项目规划环境影响报告书》的审查意见
10.《某某市现代物流发展规划刚要》。
11.《某某综合交通运输规划》。
12.《20011年某某X省统计年鉴》、《2011年某某市统计年鉴》。
13.某某市规划管理局、某某市交通委员会于2008年4月完成的《“西部物流枢纽”即中国西部铁路物流中心概念规划》。
14.《某某市人民政府研究铁路集装箱中心站和两大物流中心建设相关问题的会议纪要》(成府阅【2008】54号)。
15.《某某市某某区规划管理局关于对西部物流枢纽项目出具规划意见的回函》(青规管函【2008】106号)。
16.项目总平面规划方案、项目设计说明书。
17.《某某某某建材物流中心投资协议书》。
18.《某某市统计年鉴》。
19.《2011年某某区国民经济和社会发展统计公报》。
20.与该项目相关的其他资料。
1.4研究结论
本项目的建设首先满足某某X省抢占西部枢纽,迎接产业转移的战略部署;其次,符合某某X物流市场发展的需要;第三,符合某某和某某X地区产业结构性优化和布局优化的需要。
第四、从降低社会物流成本,建立先发优势,扩充就业规模,整合存量资源这五大方面来看,实施本项目十分必要。
本项目拥有多方面的便利条件,如经济实力强大,相关物流需求旺盛,地理位置优越,供水供电有保证,有大城市依托条件,经济战略位置突出,交通运输便利,以及某某X省政府及某某市政府的大力支持。
本项目财务分析状况良好,贷款偿还期能够满足银行的借款偿还条件。
综上所述,本项目市场需求明显,实施条件优越,经济效益和社会效益良好,具有较强的可行性。
结论:
经过对某某某某物流中心的市场前景分析,对项目财务经济指标的群面估算,并合理考虑项目业主的偿债能力,融资风险等多方面情况后,我们认为:
某某某某投资有限公司综合实力较强,项目定位合理,市场前景乐观,投资社会效益、经济效益显著,是一个较好的投资项目,也将为合作的贷款银行带来可观的经济效益。
第二章:
借款人评价
2.1企业持有人概况
某某某某投资有限公司(以下简称公司)是根据某某市委、市政府精神,由某某区政府批准,于2011年3月17日正式成立。
公司注册地位于某某市某某区。
公司注册资本五千万,从事物流中心的物业管理、信息咨询服务、仓储服务和停车服务。
某某某某物流中心是某某市某某某某投资有限公司投资建设,该公司由如下自然人发起构成:
某某X(法定代表人)、钟于娟、钟
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