基于系统动力学的南昌市商品住宅需求仿真研究.docx
- 文档编号:7338864
- 上传时间:2023-01-23
- 格式:DOCX
- 页数:83
- 大小:66.43KB
基于系统动力学的南昌市商品住宅需求仿真研究.docx
《基于系统动力学的南昌市商品住宅需求仿真研究.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《基于系统动力学的南昌市商品住宅需求仿真研究.docx(83页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
基于系统动力学的南昌市商品住宅需求仿真研究
分类号:
UDC:
密级:
学号:
405504210143
南昌大学硕士研究生
学位论文
基于系统动力学的南昌市商品住宅需求仿真研究
ResearchonSimulationofCommodityResidentialDemandof
NanChangbasedonSystemDynamics
培养单位(院、系)
指导教师姓名、职称
申请学位的学科门类
学科专业名称
论文答辩日期
管理学
管理科学与工程
2012年12月4日
答辩委员会主席:
评阅人:
.
学位论文独创性声明
学位论文独创性声明
本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的
研究成果。
据我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含
其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为获得南昌大学或其他教育
机构的学位或证书而使用过的材料。
与我一同工作的同志对本研究所做的任何
贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。
学位论文作者签名(手写签字日期:
办1上年/Z月/;日
本学位论文作者完全了解直直太堂有关保留、使用学位论文的规定,有权
保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘,允许论文被查阅和借
阅。
本人授权南昌大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数椐库讲行
检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编本学位论文。
同时授
权中国科学技术信息研究所和中国学术期刊(光盘版)电子杂志社将本学位论
文收录到《中国学位论文全文数据库》和《中国优秀博硕士学位论文全文数据
库》中全文发表,并通过网络向社会公众提供信息服务。
(保密的学位论文在解密后适用本授权书)
学位论文版权使用授权书
学位论文作者签名(手写):
签字日期:
七丄年月/2■闩
签字日期:
厶年/2月12円
摘要
摘要
近年来,随着国家经济的迅猛发展,房地产投资规模逐年增大,城市商品
住宅品质也在不断提升。
由于城镇居民的可支配收入逐年增涨,其购房能力明
显提升,居民对住宅需求量日益增加,需求形式也呈现多元化;各大城市的住
宅销售面积呈现持续增长,且部分城市的房屋销售价格增长过于快速,房地产
市场引发了社会的高度关注。
政府部门及时采取相关政策调控,但市场效果并
不明显。
因此,研究商品住宅市场发展规律具有重要的现实意义。
本文以南昌市房地产住宅市场为研究对象,在分析了南昌市商品住宅市场
现状的基础上,系统分析商品住宅市场的价格、供需关系之间的相互影响关系。
从城市人口、经济发展、住宅需求、住宅供给与住宅价格五个子系统出发,将
住宅新增需求分为四大类:
结婚购房、投资性购房、改善性购房、其他因素购
房(包含拆迁购房、给父母购房、给子女购房、自己无房、孩子上学、工作需
要等),然后去构建相应的商品住宅市场模型进行仿真实验。
本文以系统动力学
流率入树基本建模理论为基础,然后运用Vensim软件对2011?
2015年南昌市
住宅市场进行趋势递推。
最后从宏观管理的角度出发,确立了城市人口政策、
城市建设政策、税收政策和政策房供应政策四个参数调控类型,进行实证分析
四种调控类型的仿真结果。
最终得出以下结论:
有效的城市人口政策调控可调节商品住宅市场的供求
平衡关系;合理规划住宅市场的供给规模,会减缓住宅市场供需不平衡的矛盾,
进而达到合理控制住宅销售价格的目的;加快建设保障性安居工程,对当前国
内住宅市场的高房价具有一定的抑制作用。
关键词:
系统动力学;住宅房地产;需求;仿真模拟;参数调控
I
ABSTRACT
ABSTRACT
Recently,withtherapiddevelopmentofthenationaleconomy,thetrendofreal
estateinvestmentscalehasbeenincreasingyearbyyear,citycommodityresidential
qualityalsoisrising.Duetotheurbanresident'sdisposableincomeisincreasingyear
byyear,theabilityofurbanresidentimprovesconsiderably,thehousingdemandis
alsoincreasing,theformalsopresentsdiversified;thehousingsaleareasofMajor
citiespresentsustainablegrowth,andpartsofthecityhousingsalespricesarerising
sofast,realestatemarkettriggeredthehighattentionofthesociety.Thedepartment
ofgovernmenttakerelevantpolicyregulationintime,buttheeffectisnotobvious.
Therefore,researchingthelawofdevelopmentofcommodityhousingmarkethasthe
importantpracticalsignificance.
TheresearchobjectisbasedonrealestateresidentialmarketofNanChang,rely
ontheanalysisofthecurrentconditionofthecommodityresidentialmarketof
NanChang,throughtheanalysisofmutualinfluenceoftherelationshipbetween
marketprice,supplyanddemandsystematically.Fromtheurbanpopulationsystem,
economicdevelopmentsystem,housingdemandsystem,housingsupplysystem,
housepricesystem,wedividedtheresidentialdemandintofourcategories:
the
marriage,investment,improvement,theothers(becauseofthedemolition,givingfor
parents,children,noroom,gotoschool,workneedsandsoon),thenweconstructthe
modelofcorrespondingcommodityresidentialmarkettosimulateexperiment.Based
onthetheoryofsystemdynamicsbasicflowtree,anduseVensimsoftwaretopredict
thetendencyofthehousingmarketofNanChangfrom2011to2015.Finally,from
thepointoftheviewofmicromanagement,weestablishfourparametercontroltype:
theurbanpopulationpolicy,urbanconstructionpolicy,taxpolicy,thesupplypolicy
ofthepolicyroom,thenanalysisthesimulationresults.
Finally,wegetthefollowingconclusions:
Theeffectivepolicyregulationof
urbanpopulationwilladjustcommodityresidentialmarket'sthebalancerelationsof
supplyanddemand;planningthesupplyscaleofhousingmarketreasonablywill
slowdowntheimbalancebetweensupplyanddemand.Sowewillreachthepurpose
II
ABSTRACT
ofcontrollingprice,Nowdaysspeedinguptheconstructionofindemnificatory
housingprojectcanrestrainthehighhousingpricefromthedomesticresidential
market.
Keywords:
systemdynamics;realestate;demand;simulation;parametercontrol
III
目录
目录
第1章引g1
1.1研究背景
1
1.2研究意义
2
1.3国内外研究现状
3
1.4研究内容与研究方法
5
1.4.1研究内容
5
1.4.2研究方法
6
1.5创新点
7
第2章相关概念界定和方法简述
8
2.1相关概念界定
8
2.1.1潜在需求
8
2.1.2有效需求
8
2.2住宅需求的产生原因
8
2.3住宅需求的分类
9
2.3.1按城市化的角度分类
9
2.3.2按不同经济规模分类
10
2.3.3按住宅需求实现的角度分类
10
2.3.4按住宅需求层次分类
10
2.3.5按住宅需求对象分类
10
2.4系统动力学流率基本入树建模原理
11
2.4.1系统动力学相关理论
11
2.4.2系统动力学研究问题的主要步骤
12
2.4.3系统动力学流率基本入树建模的基本概念
12
2.4.4系统动力学流率基本入树建模的基本步骤
13
2.4.5系统动力学流率基本入树模型的检验
14
2.5小结14
IV
a录
第3章南昌市商品住宅市场现状分析
15
3.1南昌市商品住宅市场特点分析
15
3.2南昌市商品住宅市场供求关系分析
16
3.2.1月度供求关系分析
16
3.2.2各区域供求关系分析
18
3.3南昌市商品住宅市场成交价格分析
19
3.4小结21
第4章南昌市商品住宅市场系统动力学模型的建立
22
4.1问题界定
22
4.2系统流位流率系的确定
23
4.3流率入树模型的建立
24
4.3.1人口子系统
25
4.3.2经济发展子系统
25
4.3.3住宅需求子系统
26
4.3.4住宅供给子系统
28
4.3.5住宅价格子系统
29
4.4辅助变量和参数说明
30
4.4.1指标的解释和说明
30
4.4.2参数的解释和说明
30
4.5模型中主要变量的数学方程
31
4.5.1流位变量方程
31
4.5.2流率变量方程
31
4.5.3中间变量方程
32
4.5.4表函数
32
4.633
第5章南昌市商品住宅需求仿真分析
34
5.1模型检验
34
5.2趋势递推
35
5.2.1商品住宅市场价格分析
35
V
目录
5.2.2商品住宅市场房价收入比分析
37
5.2.3商品住宅市场求供比分析
38
5.2.4商品住宅市场需求情况分析
39
5.3参数调控
41
5.3.1城市人口指标调控
41
5.3.2城市建设指标调控
43
5.3.3禾兑率指标调fe
44
5.3.4政策房供应量指标调控
46
5.4小结47
第6章结论与展望
48
6.1结论48
6.2进一步研究方向
48
?
ilf50
参考文献51
VI
第1章引言
第1章引言
1.1研究背景
中国是世界上人口最多的国家,几乎每个区域都面临着不同程度的住房问
题,尤其是大城市的住房问题显得尤为严峻。
如何解决好城市居民的住房问题,
已经上升至各大城市自身发展过程中必须考虑的重要战略问题。
自改革开放以
来,中国城市化水平进入快速提升时期,城市化首先表现为城市人口的增长,
尤其在一些大型城市如北京、上海、广州、深圳,短短二十年内人口总量翻了
两番,这一现象表明大城市对人口具有巨大的吸纳能力,而这种能力又必然会
引领城市房地产市场从初始期跨越至成熟期。
最新统计研究表明,各大城市吸
纳境外人才及海外人士的能力变强,住宅需求迅猛增长且需求种类呈现多元化.
趋势。
随着城市化进程的不断推进,城市总体行政区域也出现大幅度的扩张,
比如上海、杭州、南京为中心的长江三角洲城市群,地处中部地区的南昌市也
不例外。
因此,城市经济的快速发展,必然会引起城市自身大规模扩张,并向
周围地区产生强大福射的作用,这对房地产住宅市场的快速发展也产生了巨大
的作用和影响。
根据有关资料统计,1978年我国城镇人均住房使用面积低于1949年新中国
刚成立时期的平均水平,在我国20世纪80年代房屋的高速建设期和20世纪90年
代的商品化减少过程中,已基本解决了城镇居民住房困难的最低问题,但在家
庭分裂速度提高和城市化进程加快的大趋势下,随着城镇居民收入不断提高,
改善与提高原有住房条件,满足新增家庭住房需求成为当前各大城市的主要住
房问题。
这一现象仅仅完成了保证基本生存居住条件的目标,紧接着转入了快
速提升阶段。
随着我国宏观经济背景继续向好,居民收入水平提高,置业需求
得以逐步释放,在宏观调控的同步释放下,北京、上海、广州、深圳四大城市
房地产市场开发建设速度放缓,而二三线城市房地产住宅市场投资却是呈现大
幅增加的态势。
这是由于各地房地产住宅市场背景的不同,其供需市场也呈现
出不同的发展特征。
因此,研究城市住宅需求的发展趋势,对城市住宅的开发
投资具有一定的重要意义。
南昌市作为江西省的省会城市,地处于江西中部偏北,被称誉为国家历史
1
第1章引言
文化名城和中国革命英雄城市。
南昌市同时作为鄱阳湖生态经济区核心城市,
是一座极具市场发展潜力的城市。
“十五”规划以来,南昌市经济状况处于稳
步快速上升的态势,消费品市场相对活跃,房地产住宅市场也日益活跃,住宅
投资市场得以迅猛发展。
2006年国务院出台了“国八条”政策,对各大城市的
住宅投资产业产生了一定的制约性,但全国绝大部分城镇的房屋销售价格仍然
呈现走高趋势;南昌市住宅状况也不例外,房屋销售价格的快速上涨与住宅成
本上升和居民自身对住宅需求的提高都有着密切的关系。
因此,探究南昌市住
宅市场供需状况具有一定的实际意义,这对促进南昌市住宅市场的长期发展有
着积极的作用。
1.2研究意义
自改革开放以来,居民的住房问题已上升为我国最重要的民生问题之一,
住宅需求在住宅市场运行中也起到一定的关键作用。
从某个地区的房地产住宅
市场对住宅的实际需求出发,才能保证住宅的供给与需求建设以及消费协调发
展,才能尽可能地去减少由于住宅的供给与需求不平衡所带来住宅的大量积压,
尽量减少人力物力等方面引起的资源浪费。
因此,研究某个地区的住宅市场的
需求情况关系到住宅的未来发展规划,住宅投资规模乃至城市规划等一连串相
关的问题。
从理论上来讲,首先通过研究房地产住宅系统的整体行为,对住宅市场发
展趋势进行模拟仿真,进而提出合理的政策建议,最后通过灵敏度分析去改变
某些参数达到政策模拟调控。
这一应用将系统动力学独有的优势引用于房地产
住宅市场中,具有一定的实用意义。
从实践上来讲,研究南昌市房地产住宅市场需求趋势,彳严然成为当前南昌
市房地产机构和各大企业所面临的重要课题,同样也是南昌市政府制定房地产
市场宏观调控政策的重要依据。
本文以南昌市房地产住宅系统为研究对象,借
鉴系统动力学的运行规律,揭示住宅市场运行总体趋势与局部特征之间的链接
关系,通过有效地结合住宅产业运行路径,进而对南昌市住宅市场进行预测分
析,最后提出相应的政策建议和相关措施。
在我国全面建设小康社会的大背景和实现江西中部幅起的战略要求下,研
究南昌市住宅市场需求具有非常重要的理论意义和现实意义,为南昌市今后的
2
第1章引言
房地产市场开发和产业发展规划提供相应的决策依据,对促进南昌市房地产住
宅市场的后期健康发展有着至关重要的作用。
1.3国内外研究现状
RaudallJohonstonPozdena(1988)[i]在其著作《TheModemEconomicsof
Housing》中指出住宅需求的影响因素主要有家庭户数、金融、人口、居民家庭
收入、积蓄、销售价格和政府的住房政策等;其中住宅需求量与销售价格是反
比例关系,住宅需求量与其余的相关因素都成正比例关系。
KarlE.Case(1996)[2]在其研究中,阐述了影响住宅需求因素有:
城市人
口总量及结构、就业率上升、个人可支配收入,其中任一因素增长必然会导致
房住宅需求发生一定程度上的增长。
迪帕斯奎尔、惠顿教授(2002)[3]合著的《城市经济学与房地产市场》以城
市经济学理论为基础,指出住房需求与住房价格、房屋面积、所处的区域方位
等密切关联,住宅价格受土地租金的影响;住房与工作地点之间的距离远近、
上班所需的交通费用、住宅之间的密度大都影响着不同区域的住房价格,价格
进而影响着某个区域的住房需求量大小。
林斗明(1997)[4]、张秘铭(1998)[5]及张永岳、陈伯庚等(2005)丨6]认为
商品住宅市场的需求影响因素核心是该地区的经济状况和人口状态,主要包括
经济发展程度、居民年可支配收入、国家财政金融政策、人口总量及家庭户数。
王猛(2004)[7]实证表明城镇家庭户数与住宅销售面积之间存在明显的正相关,
规模不同以及所处家庭生命周期不同的家庭对住宅的需求也是截然不同的。
孙伶莉(2003)在相关学者的研究基础上,增加了住宅供给、人均可居住
面积两大影响因素;文中认为住宅的需求量越大,会使住宅市场的供给量增加。
朱永升、王卫华、韩伯棠(2002)[9]、曹光辉(2002)_表明住宅需求的影
响因素较为复杂,结论证明居民年人均可支配收入、国民经济发展水平、城镇
人均居住面积、房地产销售价格、城镇人口状况五个因素对住宅需求的影响是
相对更重要。
另外,林斗明(1997)[4]指出自然因素中的住房制度、土地改革、
城市规划也对房地产住宅市场产生积极影响。
谭峻(1999)分别从经济、税务、环境以及政治四个角度对住宅需求市
场的影响程度进行详细分析,该项研究具有一定的理论意义。
刘畅、从静、李
3
第1章引言
民(2005)[12]也从政治因素角度去探究住宅需求的相关问题,文中指出人口移
动规模和家庭结构同时影响着城市住宅需求,住宅市场的有效需求受到消费者
实际购买力的限制;在一定程度上,住宅需求随着房价提高而提高,这一现象
说明财富效应在我国呈现得相对明显。
危小明(2001)[13]在原有的销售价格、国民经济发展状况、人口分布会影
响商品住宅需求的同时,还考虑到流动人口、结婚率、离婚率也会对需求产生
的影响。
熊晓炼(2006)[14]、胡伟艳、王链(2007)[15]在研究城镇住宅需求时认为影
响住宅需求的主要因素除了人口结构因素还有居民消费结构,其中消费者的心
理因素主要表现在两方面:
消费者偏好和对未来的预期;实证表明心理因素是
住宅需求影响因素之一。
赵黎明、钱伟荣、沈艳丰(2001)[I6]、胡伟艳、王钮(2007)[I5]均把组合
预测方法引入住宅需求预测,前者首先建立人工神经网络预测模型、多元线性
回归预测模型、灰色预测模型,接着采用误差绝对值的折扣系数加权和来确定
组合权重;后者通过分别建立灰色预测模型和回归方程模型,最后拟合上述两
种模型对武汉市未来商品住宅需求趋势进行预测。
王峰、王要武(2006)[17]运
用组合预测的原理,同时采用时间序列、相关分析两类方法构建了住宅市场需
求总量模型,并阐述城市化进程对我国住宅市场需求总量的影响,实例证明组
合预测比单一方法预测的精确度更好。
沙嘉、韩丽川(2003)江涛、陈小鸣(2006)[]9]均采用BP神经网络方
法i过把数据代入建立的模型后运用Matlab软件进行仿真。
实例证明BP神经
网络模型对解决复杂不规律的经济预测问题十分有效。
宋喜民、周书敬(2004)[2。
]、冯套柱、孟亚宁(2005)Pi]和毛广雄、谓峰
(2005)[22]均釆用了灰色系统原理对房地产住宅市场的有效需求影响因素进行
了量化,研究中选取了人口分布状况、人均GDP、居民人均可支配收入、销售
价格、人均居住面积、房屋梭工面积、施工面积、城乡居民储蓄余额等相关因
素为指标,最后得出这些因素分别对不同地区商品住宅需求的影响程度。
帅友良(2005)郑晓宁(2007)[24]首先通过对人口人口变化情况预测,
然后建立相应模型对住宅需求进行预测。
前者采用马尔萨斯预测法,然后运用
等差变动预测法建立模型对住宅需求进行预测。
后者使用国家计生委开发的人
口预测软件CPPS对城市人口总数和城市化率进行预测,接着估算人口城市化对
4
第】章引言
城镇住宅市场需求的影响。
曹光辉(2002)[10]、魏爱霞、黄新建(2010)[25]采用因子分析法去研究影响
住宅需求量的影响因素;而魏爱霞、黄新建(2010)[25]、熊晓炼(2006)[14]及
袁文倩、张爱停(2003)[26]等学者通过首先选取住宅需求的影响因素,然后构
建相应的线性回归模型,得出未来城市住宅需求状况。
林芳辑(2010)结合
每个因素所占的权重比例,通过构建线性回归模型预测未来住宅需求走势。
任
荣荣、张红(2005)[28]截取北京市某一段时间段的商品住宅市场的相关数据,
运用误差修正模型预测了北京市未来住宅房地产市场的需求量。
戴小清(2010)[29]将住宅需求总量分为新增需求、改善性需求、其他因素
影响的需求三类;首先采用线性回归的方法得到人口预测模型,然后运用灰色
模型预测城镇人均居住面积,最后得到城镇住房总需求量。
学者们对预测特定范围的房地产住宅市场需求趋势有着层出不穷的方法,
大致上是先通过定性分析与定量分析相结合的原则进行组合预测。
其中单一预
测法就有很多种,例如增长率法、指数平滑法、回归方程法、灰色预测法、系
统动力学、神经网络、时间序列分析等;组合预测的基本模式又有线性组合模
型、最优线性组
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 基于 系统 动力学 南昌市 商品住宅 需求 仿真 研究