玻璃厂项目可行性研究报告.docx

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玻璃厂项目可行性研究报告

*玻璃厂项目可行性研究报告

第一章项目决策背景

一.内部因素

1.**公司项目布局

*自92年进入*市场以来，先后开发了城市花园、*中心大厦、世贸广场、都市花园、*新城等项目，其中城市花园、*中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，*新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。

世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，**的主要项目集中在城市的北部。

反观*的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。

由此看出，*的物业分布与*的总体规划和城市发展方向不尽相符。

*自92年进入*市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为*的地产先锋，在*人的心目中已树立起第一品牌的形象。

*产品应属于整个*市，而不是某个区域。

所以*有能力，也应该去开发*的其他市场，让*物业深入*每个角落。

结合*的总体规划和城市发展方向，我们应在*的西南部、南部、东南部投入更多的关注。

目前我司在谈的几个重点项目有：

北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区*钢厂住宅项目，南部地区*玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了*在城市南部无项目的空白。

2.**公司经营现状：

目前*公司在手有两个项目，*花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。

新城项目自98年开盘以来热销*市，成为*公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。

根据集团总部经营计划要求，*公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证*公司经营利润指标和*产品在*的市场影响力。

在目前市场呼唤*的大好形势下，**应充分利用**地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让*品牌深入到每个*人心中。

玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。

同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为*城市建设做出贡献。

二.外部因素

该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于*市区的南部,行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:

①根据*市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。

②*市主导风向为西南风，西南部区域正处于*市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。

③经济发展状况来看，该项目所在的河西区是*市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。

商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区。

④规划在河西区*宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政中心南迁，南部土地升值潜力大。

⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大型超市等全国闻名的商业设施。

⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是*市中心市区规划路网中的两个半环之一，是*市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。

⑦项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积192公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。

所有以上各种因素，为*在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。

第二章项目概述

一.宗地区位及用地1.项目区位

该宗地位于*市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里。

项目区位图

2.项目用地

该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩,目前为*市玻璃厂厂区用地。

该宗地拟规

划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。

按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：

住宅地块2

教育用地住宅地块3

3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:

二.宗地现状1.四至范围:

东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。

2.地势状况

项目用地主要为*玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。

3.地上物现状

地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍（约36户42间房）。

厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留）。

4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？

）

（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。

（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。

（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。

（4）项目用地西侧有一个40平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项目建设无影响。

（5）项目用地内有玻璃厂自己打的2口热水井（在地热办有登记），出水温度50℃左右,可根据规划予以保留,可为项目提供一部分热水。

5.地质情况

场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程地质条件。

厂内植被

卫津河和南部水面照片？

三.项目周边的社区配套

1.周边3000米范围内的社区配套厂区正门

厂区植被

厂区车间

厂区铁路

玻璃厂正门

总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。

2.宗地周边3000米外可辐射到的主要公共设施如下（主要指南楼商业片区和友谊路沿线）:

综合分析，从该项目沿主干路网乘车20分钟内可方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。

四.项目周边环境

1.现状项目所在区域环境

由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，90年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象*市构件厂等企业；建成了如今的顺驰名都、名都新园、摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场；市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为*市区上佳居住区位。

但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有*油毡厂、*无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。

2.项目宗地周边情况

该项目宗地南侧为*津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对该项目的环境有一定的积极影响。

项目宗地北面现状为*津洋置业公司的养殖场,规划为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。

项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和*津洋置业公司的养殖场部分用地,现已转让给松江置业公司用于房地产开发,属于梅江南居住区的一部分,该项目与梅江南居住区仅一河之隔----卫津河,基本上形成一个大的居住片区。

卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边环境有了根本性的改善。

项目宗地东面现状为一片空地，原为*玻璃厂用地，后被附近村民占用，现以被*玻璃厂收回，面积约127亩，规划用途为水面。

西侧卫津河

北侧顺驰开发地块

厂区西侧刚修建完毕的卫津河

南侧在建道路

梅江南开发用地

3.周边近期及远期规划对周边环境的主要影响

（1）该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环的修建对该项目的出

津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善*市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入“十五”规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划2001年开始修建，2002年年底通车。

（2）解放南路规划为60米宽城市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米，并保留现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成一道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。

（3）本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。

（4）目前项目门前有去大港区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站，项目开发后，该2路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。

五.市政配套

1.道路情况

现状情况：

目前本项目周边的现状市政道路只有一条----解放南路,为*市区一条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，.其现状路宽30米。

项目南侧的40米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了一条出行路线。

规划情况：

解放南路规划为60米宽城市主干道，两边绿化带宽30米，到外环线区段，两边绿化带宽50米。

项目用地北侧谭江道为规划30米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在一起。

2.市政管线配套情况

总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下：

给水：

在解放南路有φ800的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水：

在该项目用地南侧规划有一雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区内现有的DN500入珠江道干管,远期在项目用地南侧规划有一污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划DN800污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。

电力：

按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路10千伏电力就分别由黑牛城道35千伏和小海地35千伏电站提供，容量为1800KVA，现有容量不足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。

通讯：

该项目为梅江电话局的服务范围，解放南路现状有12孔电信电缆。

燃气：

气源为天然气，在解放南路有φ600的中压天然气管道，为项目气源源头。

供热：

为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。

六.土地价格

1.补偿费用:

①与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。

可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为525亩，土地补偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。

②另补偿原开发商1000万元作为退出的补偿。

③合计毛地补偿费用为23470万元，即45万元/亩，折到住宅用地为60万元/亩。

2.土地出让金:

①出让面积界定:

理论上按住宅用地面积出让,即25万M2出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即35万M2出让面积（含学校等非营业性公建用地面积）。

两者相差10万M2。

②出让金总额:

污染企业外迁项目可享受按土地评估值7%收取出让金，本项目成本测算时按总