土地可行性研究报告.docx
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土地可行性研究报告
衡水市宁安路地块
可行性研究报告
编制单位:
衡水房地产开发有限公司
责任人:
二〇一一〇年五月十日
宁安路项目可行性报告
项目决策背景及摘要
一、外部环境
衡水具有丰富的水电资源及地热资源,全区无重大污染性企业,相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓,加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位,为城区打造宜居城市提供优良条件。
衡水市具有优良的地理位置,同时结合衡水湖旅游资源,为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能,同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。
衡水市“三年大变样”发展将以南环为中轴线,重点发展南部新城,项目地处衡水市西开发区,地处政府规划西南居住区,未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园;从远期城市规划分析,“大衡水”的城市格局凸显,远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局;路网方面,随着各交通线路的全部展开,将更大程度是吸纳郊县居民城区置业,城市功能进一步加强。
二、内部因素
从目前衡水市房地产市场分析得出,房地产市场的产品开发建设大同小异,同质性较强。
衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测,作出准确的市场定位,调整户型和面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。
项目定位为“印象系列”,集合精品建筑及欧式文化景观核心优势,打造衡水西南部的上品住宅。
第一部分:
项目概况
一、项目信息来源:
衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍。
项目位于衡水市区西南角,区域内市政路网正在建设,东、南、西三侧道路正在施工,北侧紧邻宁安路。
二、宗地位置(描述并附位置示意图、卫星地形图、宗地图、现场照片)
衡水市地图
衡水市地形图
东侧
三、宗地现状
1、四至范围:
南至隆兴路,北至宁安路,康泰街以东,宝云大街以西。
地块完整,无其他因素影响分割地块。
2、地势:
地势平坦,地块方正规矩。
3、地面现状:
地块处于衡水市西开发区,政府已经收储,原为农业耕地,地面无建筑物,无文物古迹、无水渠及较深沟壑、池塘,无高压线影响。
目前地块为净地,地面无农作物,无高压线;地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。
四周边界清晰,均为市政道路,东侧、南侧、西侧地块目前未进行开发,北侧为工业园区。
4、地质情况:
场地土层深厚,地质结构稳定性好,抗震设防类别为丙类,抗震设防烈度为7度。
地下水质好,无洪涝盐碱威胁,适宜于房地产开发。
四、项目周边的社区配套
1、交通状况:
交通便利,规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年6月底将竣工,目前还未通公交。
市内公交6路、12路、13路、14路、15路
2、教育:
周边现有汇龙中学、衡水市第六中学,启明学校、珍宝街小学,衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。
3、医院等级和医疗水平:
衡水五院、复明眼科医院。
4、大型购物中心、主要商业和菜市场:
万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。
5、文化、体育、娱乐设施:
东临宝云高尔夫俱乐部。
6、公园:
怡水公园
7、银行:
中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社
8、邮局:
无
9、其他:
开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队
五、项目周边环境
1、治安情况:
良好。
2、空气状况:
空气质量良好。
3、噪声情况:
无。
4、污染情况:
无。
5、危险源情况:
无。
6、周边景观:
宝云塔坐落于项目地北侧。
7、风水情况:
8、近期或规划中周边环境的主要变化:
目前还未出规划图。
六、大市政配套
1、道路现状及规划发展:
2、供水状况:
水
3、污水、雨水排放:
雨水、污水经过市政管网处理
4、通讯(有线电视、电话、网络):
有线电视、电话、宽带网络。
5、永久性供电和临时施工用电:
市政电网
6、燃气:
天然气管道
7、供暖:
市政集中供暖系统
七、规划控制要点
1、土地面积:
133320平方米,折合200亩。
2、总建筑面积:
485222平方米。
其中:
地上建筑面积:
346632平方米(含公建面积:
340095平方米,配套面积:
6527平方米)
地下建筑面积:
89219平方米
3、容积率:
2.6;
4、建筑密度:
30%
5、控高:
90米(规划控高);
6、绿化率:
35%
7、其他:
无
八、土地价格
1.该土地价格:
110万/亩。
2.该区域最近2-3块土地出让成交价格
序号
地块名称
位置
土地价格
成交时间
1
2010-55地块
中华大街以东,滏阳河以南,南环以北
152万/亩
2011.5
2
3
第二部分:
土地获取途径及措施
1、土地获取方式
2、土地获取时间安排:
3、土地获取的主要条件:
4、合作方基本情况:
(无合作方可不说)
5、合作方式:
(同上)
6、付款方式及制约措施:
7、其它法律风险及规避措施:
第三部分:
市场分析
一、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述
本地块位于衡水市开发区南区,为衡水市新兴区域,目前生活配套略显不足,经济发展水平较其他区域不高。
但区域东北临近宝云街区域为衡水较早高档生活区,分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等项目,其中宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城为已入住社区,居住人群偏向中高端。
紫阙台尚在建,为9+1电梯花园洋房,目前售价已达4000元以上,多为改善型需求客户。
区域东部在建腾达新城、五洲国际官邸两个项目,项目体量较大,售价3500元/平方米左右,其中五洲国际官邸以九大科技系统卖点入市,项目认可度尚可。
区域西部项目较少,仅达观天下项目,且距本地块较远。
项目规划6+1、高层、商业街等业态,自成一体,售价为2900元/平方米左右。
2、区域住宅市场各项指标成长状况(近1-2年)
开工量/竣工量:
约150万平方米/90万平方米
销售量/供需比:
区域内刚性需求、投资型需求较少,多为改善型居住需求,因处宝云高档生活区周边,区域内类似电梯花园洋房及品质高层业态认可度较高,目前在售紫阙台、五洲国际官邸等项目销售情况良好。
平均售价:
3500元/平方米
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势:
区域市场为新兴发展区域,经济发展水平较老城区而言相对落后。
随着滨湖新区的规划建设,未来区域发展将继续南延,宁安路南将打通四条重点路段至南环路,且周边企业搬迁后,项目南部片区将成为大规模住宅聚集地,生活配套将逐渐完善,存在较大发展空间。
二、区域内重点项目分析
项目周边开发在售楼盘图
项目
紫阙台
腾达新城
五洲国际官邸
橄榄城
所在地
开发区永兴西路与昌明大街交叉口东行100米路北
开发区永兴路与宝云街交叉口东行100米
开发区前进大街与永兴路交叉口西行100米
开发区胜利路与宝云街交叉口德隆超市对面
建筑面积(万平方米)
23976平方米
400000平方米
1000000平方米
952000平方米
容积率
2.10
3.20
3.00
2.38
建筑形态
9层花园洋房
6+1及6栋24层高层
20栋高层
20栋高层
开盘时间
2010-09-02
2007-03-01
入住时间
一期2012-06-31
一期2011.12
二期2012.12
一期2011-12-01、二期2012-10
三期2013-5
一期2011-08-21
二期2011-12
三期2012-5
平均价格
(元/平方米)
4000
3500
3400-3600
3500
付款方式
一次性、按揭40%首付
一次性、按揭30%首付
一次性、按揭50%首付
一次性、按揭30%首付
产品组成
以大户型为主,三室,
一室,二室,三室
一室,二室,三室,四室
二室,三室
面积区间
108-200多平方米
36-110平方米
56-200平方米
88-160平方米
配套设施
工商银行、中国银行、万德福、幼儿园汇龙中学、启明学校、英才学校、市珍宝街小学、市职教中心、市五中、市六中南昊信息技术学校、开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队、第五医院;、复明眼科医院
总体评述
品质楼盘,包括建材、小区绿化配套、建筑质量等注重细节,但生活配套相对缺乏,面向中高端改善型居住人群。
未来衡水最大的吉美超市将落户社区,配套相对完善但户型设计比较老旧,楼盘品质较低。
社区配套完善,户型设计较好,引入九大科技系统作为卖点,为改善性住房,但楼间距过小(40米左右)。
小区配套设施齐全,交通方便,周边配套齐全
三、区域市场目标客层研究
销售对象:
第二、三次置业,为改善现有居住环境,要求建筑品质及社区环境;来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场。
主力客户:
客户行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位:
重点面向市场改善型需求消费群体。
根据区域现状及未来发展趋势,针对周边物业比较以及公司品牌树立需求,定位中高端宜居产品,建筑品质小高层、高层产品,户型以小三室、三室为主,满足中高端消费群体改善型居住需求。
2、目标人群特征/来源区域/行业特点:
第二、三次置业,为改善现有居住环境,要求建筑品质及社区环境;来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场;行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。
3、产品定位
定位中高端宜居产品,以建筑品质小高层、高层产品,户型以小三室、三室为主,满足中高端消费群体改善型居住需求。
第四部分:
投资收益分析
见附件《宁安路项目测算》。
第五部分:
综合分析与建议
一、优势:
教育——周边具备丰富人文教育资源。
景观——距衡水市滏阳河1公里,环境优美。
道路——规划后周边道路状况好,交通出行较为方便。
二、劣势:
环境——周边主要为工业园区,影响居住品质。
商圈——区域市场为新兴发展区域,经济发展水平较老城区而言相对落后,商业价值小。
三、机会:
宏观市场——城市经济状况飞速发展,大市场环境背景良好。
未来都心——市政府南迁,同时随着城市拆迁及建筑步伐加快,该片区将是城市未来的居住生活区。
周边有大量拆迁空地,未来市场竞争激烈。
营销策划——市场整体开发水平较低,产品同质化严重,营销手段雷同,为本项目开发创新提供了非常大的操作空间;
四、结论和建议(必须有每亩土地取得最高价建议)
项目从地块儿面积、形状以及地块单价均符合安联集团土地获取战略思路,可为冀安联集团带来品牌提升和较大经济效益,能够保障衡水公司的持续发展。
附件:
(电子版或扫描版)
1、招拍挂项目需提供出让公告,宗地图。
2、收购合作项目需提供土地证明文件,合作方营业证明文件,项目手续过程文件。
二零一一年五月
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