XX花园物业管理方案.docx

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XX花园物业管理方案

通盈首都花园（巴黎城）物业管理方案：

一、世邦魏理仕公司将对通盈首都花园（巴黎城）项目进行分区管理，共分为写字楼、公寓、

商场、车库及外围公共区域五个部分。

二、人员架构：

>门

人数

'备注

总经办

G.M.Office

物业总经理（港职）

G.M.（H.K）

1人

物业副经理（港职）

D.M.（H.K）

1人

行政秘书

Secretary

1人

物业部

PropertyDept.

物业经理

Pty.Mgr.

1人

物业主仕

Pty.Officer

4人~

物业助理

Pty.Assistant

24人

邮件室分发员

MailingClerk

2人一

电梯驾驶人员（临时工）

LiftOperator

4人

保安部

SecurityDept.

保安经理

SecurityManager

1人

保安主任

Sec.Officer

1人n

消防主任

FireServiceOfficer

1人

内保人员

Patrollers

12人:

消防监控员

FireMainControl

Rec、Control

8人

工程部

TechnicalDept.

工程经理

Tech.Manager

1人：

文员

Clerk

1人

值班工程师

DutyOfficer

4人「

值班台

DutyClerk

4人

工程主管

Tech.Officer

3人「

工程领班

Tech.Supervisor

8人

工程技工

Technician

65人:

库管员

StockKeeper

2人

人事/行政部

HR&Admin.Dept.

人事/行政经理

Personnel/Admin.Mgr.

1人

人事助理「

PersonnerAssistant

1人

行政助理兼米购

Admin.Assistant

2人

财务部—

FinancialDept.

财务经理

AccountsManager

1人

会计:

AccountsClerk

1人

出纳

Cashier

2人

车场管理:

CarParkMgt.

车场主任

CarParkOfficer

1人

停车场管理员（临时工）

CarParkMgt.Staff

20人

合计

Total:

176人

工作日考虑为每周七天，管理人员工作时间为早8:

00--晚6:

00，周六

及周日有管理人员轮流值班。

做到365天24小时不间断服务。

在非办公时间由值班经理负责全面管理工作。

三、空调供应时间:

供应部位

供应日期

供应时间

备注

写字楼部分

周一至周六

08:

00--18:

00

商场部分

周一至周日

10:

00--22:

00

公寓部分

周一至周日

24小时提供

四、保安:

保安人员24小时不间断巡逻，并严格执行各种规章制度，原则上写字楼、商场、公寓内部为内保人员负责，外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。

五、保洁:

原则上以外聘外洁为主，为配合治安管理部门的相关规定，公寓内部的保洁工作由公司正式员工负责。

六、客户服务：

项目24小时设有总值负责全面的管理工作，正常办公时间由总经理负责。

七、停车场管理：

建议停车场24小时开放，为满足公寓、写字楼、商场、访客及运货的不

同需要，大致可分为以下几种租金方式：

时租车位：

不固定停放时间；

月租车位：

（固定车位）；

月租车位：

（车位不固定）；

月租车位：

（每天12小时）；

卸货车位：

第一小时免费提供车位，以后每小时收取10元人民币；

建议月租车位的租金为100美元/月；时租车位3--5元人民币/小时。

八、财务管理:

商场、车库及外围公共区域五

财务收费及管理采用分别记帐的方式，共分为写字楼、公寓、个部分记帐。

九、预算：

本项目的预算以年为结算周期，每年的1月1日至12月31日为一个预算年度，我司会于每

年9月底之前提交下一年度的预算。

以我司的管理经验参考市场同等水平的物业的价格，我司建议通盈首都花园（巴黎城）项目的

物业管理费标准如下：

项目名称

建议价格

取费单位

备注

写字楼部分—

2.5-3.5

美元/月/GFA

公寓部分:

3

美元/月/GFA

商场部分

5

美元/月/GFA

现将各分项工作的管理方案详述如下:

物业管理事务：

物业管理处对首都花园的日常物业管理事务，按照《物管工作手册》规范运

作。

如下表:

工作内容

处理用户申报、投诉；巡视、检查、解决处理、走访、回访、跟踪监督、学习、培训、档案管理。

工作标准

跟踪监

督

日常：

2遍/天；

巡

视

日常：

2遍/天；

走

访

2--3次/月；

回

访

处理率：

100%;回访记录100%

检查内容

检查项

目

1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查

处理方

法

1、记录巡视发现的问题，收集业主的反馈意见；

2、对巡视中发现的问题，分类进行处理：

1）填写意见转呈表；

2）发现的维修不合格，填写巡视记录，联系工程部维修；

3）即时解决轻微不合格项目；

4）发现违章行为按“违章处理规定”执行；

5）发现的严重不合格，填写纠正措施报告；

考核标准

平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范大厦”的考核验收标准

运行。

如下表:

1

运行组

值班：

保障供水、供电等正常运作并做好记录；巡视：

巡视设备房和设备运行情况，做好记录；秩序：

搞好设备房物品管理，加强安全防范工作。

2

维修组

负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好记录；

定期清洁所管设备和设备房；

负责对设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

3

检查项目

低压配电柜；变压器；水泵；水池；防盗监控系统；火灾报警控制系统；消防栓；疏散出口指示灯；烟、温感系统；干粉灭火器。

4

处理方法

按照国际化标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部经理并提出纠正措施。

5

考核标准

日常周检、月检考核按国际化标准，年终考核按国家“优秀示范物业管

理园区”标准考核

日常维修养护：

公用设施维修、保养运作均按照《维修工作管理规定》规范运作。

如下表:

工作安排

处理用户申报、投诉；巡视；跟踪监督；学习、培训、档案管理、走访、回

访、24小时机电设备正常运行

主要工作

房屋

主体

室内：

小修30分钟，一般故障2小时，较难故障不超

过8小时，特殊情况3天内；48小时跟踪检查；

墙面：

发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3--4年

全面修补刷漆一次；

天台：

每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发现破损及

时修补；

公共

设施

污水系统：

每月检查一次，发现问题及时修复；

道路车场：

每天检查一遍，随坏随修；

供水、电、气：

每月细检一遍，发现问题及时修复；

公共照明：

每月检查一遍，发现问题及时修复；

检查内容处

理方法

检查

项目

地基基础、墙体、防水层、水池、消防设施、标示牌、上下水管、设备房、清洁设备；

处理

方法

对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部经理并提出纠正措施。

考核标准

平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准

治安、消防、车辆管理：

按照《保安工作手册》、规范运作。

如下表:

工作安排

定岗

检查

园区进出门冈、大堂冈、消防控制中心24小时值班；

流动

巡杳

消防设施、内保巡视：

1遍/2小时；安检及路面车辆运行：

24小时值班；车辆保管：

24小时值班；

突发事件：

3分钟内保安员到达现场；

学习

训练

学习法规：

1次/周；

训练：

前期2次/周、正常期间1次/周；

演示培训：

1次/周；

检查内容及

处理方法

检查

项目

查可疑人员和外来人员；

查违章停车、违章装修；

查室外施工、搭建情况；

查高空抛物，乱扔垃圾现象；

查破坏绿化、占用绿地现象；

协查漏水、漏电现象；

协查房屋本体设施和公共设施情况。

处理

对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报保安部经理并提

方法

出纠正措施。

考核标准

平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准

清洁保洁管理：

按照《物业清洁工作手册》规范运行。

如下表:

工作安排

地面清扫；垃圾清运；喷药；

工作内容

道路清洁

2次/天；每周用水冲刷一次；

保洁

10小时/天；

消杀

1遍/季度；

垃圾清运

清运2遍/天；

园区清洁

2次/天；

检查内容处

理方法

检查项目

马路、人行道、绿化地；岗亭；垃圾箱、站；园区路灯；宣传栏、标示。

处理方法

对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报清洁部经理并提出纠正措施。

考核标准

平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按照国家建设部对“全国城

市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准

房屋维修管理方案：

房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统

一。

提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。

房屋维修若涉及建筑主体结构、管线主系统、园区整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，决算书经过审计机构审计符合审计要求，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。

房屋紧急维修当时通知当时维修，其它维修2小时内维修，有详细维修记录。

标牌号码清楚并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。

房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。

公有设备管理方案：

公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。

各工种技术及操作人员经过专业培训后持证上岗，有严格的工作操作规程。

设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录和保养检修制度，有短期和长期的维修计划，无事故隐患。

电力供应无特别情况，24小时保障足够供应，电压波动在国家标准范围内。

生活用水（高压水泵及其它相关设施、设备）有严密的管理措施及相应的水消毒措施，有卫生许可证，操作人员有健康许可证，水质符合国家标准。

所有公共设备定期养护、清洁，做到外观整洁、内部完好。

公共设施管理方案：

公共配套服务设施完好，并按原计划用途充分使用、维护、定期清洁。

园区内公共标牌、水牌统一配置完善，设计、制作符合园区的整体形象。

配套服务网点有明显指示，指示牌美观整齐、布置有序。

公共照明设备设施齐全，运行正常，损坏后更换及时。

道路畅通，无占用或做他它用，地面平整，无损坏、崩缺。

污水排放畅通，排水沟道无积水、无异味。

危险部位有明显警告标志，有完善的防范措施。

公用设施维护做到提前通知、现场警示，并提供足够防范措施。

绿化服务管理方案：

绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。

对绿地、花木等定期浇

水、施肥、除虫、修剪。

尽可能保证盆栽外观整洁，无泥尘、无异味及有害物质及害虫、盆栽底部有接水盘。

环境卫生管理方案：

园区内公共地方有明显标志及配套设施。

环卫设施完善，设有垃圾箱等保洁设施。

保洁设施

外观整洁，标志统一。

垃圾袋装处理，一天清理两次至三次，所有垃圾有指定丢弃位置。

道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋及其它废弃物。

雪后及时扫净道路和楼间积雪，雨后及时清理积水及污染、淤积。

无违法、违章临时建筑及搭建物。

无乱堆、乱放、乱贴、乱画、和乱挂现象。

所有公共地面、墙面提供有针对性处理保养、清洁服务，保持整洁、美观。

处理、保养程序完善，步骤清晰，符合相关操作标准；对地面或其它位置进行定期打蜡或定期结晶、抛光等处理，保证表面平整、均匀，无明显残留。

保洁设备整洁无破损，按用途及保洁部位不同有明确分类。

保安秩序管理方案：

管理范围内实行24小时保安值班巡逻制度，对所有设备、设施不间断监控保护，对所有人员进出进行有效管理，对区域内安全重要部位及重点防护部分进行定时巡视及定岗保护。

高度危险品禁止进入管理范围内，日常工作中需使用的易燃、易爆品在区域内存量不应超过一个工作日的消耗量，且进出有严格申请审批程序，进出时间、路线均有详细管理规定及记录，并有相应应急措施。

管理人员值勤均着易识别之制服及工作证，熟悉辖区内情况，工作规范，作风严谨、礼貌、周到，有值班巡视记录，各项保安措施落实。

消防配套管理方案：

消防系统标志明显，设备完好，消防设施使用方便，保证可随时启用。

配备专职或兼职消防管理人员，定期进行消防培训和演习，确保所有人员的消防安全。

消防通道畅通无阻，并有明显导向指示及足够照明。

所有消防设施、设备、辅件必须符合北京市之消防规范。

停车场及车辆停放管理方案：

园区地面及地下车库车辆管理制度完善，对停车地带及车库定时巡视，确保停放车辆的安全，保障行车道路的畅通，发现问题及时处理。