前期物业将如何管理新小区.doc

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前期物业如何管理新小区

物业管理的前期管理服务是指开发建设项目立项后,物业管理企业在接管物业之前,由开发建设单位聘任或委托物业管理企业参与物业的规划设计和建设的过程。

主要是从业主（使用人）及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

做好小区的前期物业管理服务是解决物业管理矛盾纠纷、提高物业管理水平的重要途径。

也是有利于房地产开发商楼盘的质量和销售、有利于维护业主合法权益。

对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。

然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发、业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住。

为了搞好物业管理服务的后期工作,就得加强对小区前期物业管理服务的力度，我认为应该做好以下几方面的工作。

第一,抓好对物业管理服务供给者培训

抓好对物业管理服务供给者培训，是前期物业如何管理新小区的必要性，物业管理是对专业化要求很高的行业,物业管理者要求是多面手,要能在不同场合充当不同的角色,物业管理从业者必须具备较高的综合素质,在物业管理前期物业管理服务中,物业管理人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。

鉴于此,物业服务供给者的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

其一,管理知识方面。

对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。

知识包括经营管理知识（如物业管理、公共关系等）、财务知识、法律知识（要非常精通行业法律法规,熟悉必要的法律知识）,对提升服务的内容和档次大有帮助。

其二,专业技能方面。

物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护,而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等,又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化。

这就要求物业管理人员掌握上述工作所必须的专业技能,以及时为业主提供专业的服务。

此外,面对各式各样的业主,掌握必要的人际交往技能也是很有必要的。

其三,服务态度。

物业管理是通过为业主提供公共服务、专项服务、特约服务而获得经济效益、社会效益和环境效益,服务是物业全部管理经营活动的中心,因此,全体物业从业人员都应树立“用户至上、服务第一”的思想,把为业主提供多层次、全方位的服务作为物业管理企业全体员工的神圣职责,在工作中时时处处要为业主着想,尽最大努力为业主提供优质的、完善创新的服务,赢取业主的赞同和认可。

物业管理不是什么深奥的学问,一个温馨的问候、一个小小的举措、一个小小的手势、一个甜美的微笑,都会增加我们与业主的感情、化解与业主的矛盾,同样也就提升了我们的服务水平。

第二,重视小区物业的前期介入工作

  物业管理企业在介入房地产开发项目之后,应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况,编制物业管理方案,成立前期介入小组会同设计部门、施工单位、开发商一起会审图纸,主要是从业主使用的角度就原设计中不合理的部分提出建议,也可根据物业管理的实际经验,向相关部门提供各项设备设施的性能、质量和厂家信誉等情况并提出有价值的建议。

参与小区物业设施设备安装调试的全过程,特别重视对给排水、配电、防水、电梯、消防、智能化等设备系统的检查,发现问题及时要求开发商解决,既能避免日后提高物业管理成本,又能确保各项设备设施在投入使用时能正常运行,促使物业更易贴近业主起居生活。

第三,物业的接管验收

  物业的接管验收是前期物业管理的一个重要环节,是对已竣工验收并达到交付使用条件的物业项目进行再一次的质量把关工作,也是明确物业管理公司与开发商维修管理责任的重要措施。

物业的接管验收一般分为二大部分,其一是楼宇本体的接管验收;其二是公共配套设施设备的接管验收。

  对于楼宇本体的交接验收工作，建设单位在进行商品住宅建筑工程竣工验收时,物业管理公司前期介入小组应参与由建设单位组织工程施工和监理等单位对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验。

逐套检验项目包括建筑结构、地面、墙面、防水、室内电气安装等10多个方面。

物业管理公司前期介入小组严格按照市建设工程质量监督机构公布的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》对工程进行逐套检验,并填写《检验结果表》。

建设单位依据《检验结果表》和《房屋建筑工程竣工验收报告》,逐套出具《商品住宅建筑质量合格证明》。

参考资料：

《房屋接管验收标准》《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》

  对于公共配套设备设施的接管验收工作，公共配套设备设施的接管验收是小区物业前期管理过程中一个重要的环节,其可以明确交接双方的责、权、利关系,固在接管验收中严格把好质量关。

虽然物业管理前期介入小组参与了小区公共配套设备设施的安装调试过程,但是还得分二个阶段（一阶段是预先验收;二阶段是正式验收）来接管小区公共配套设备设施。

其一,验收小组按照验收计划、标准（依据建设部《房屋接管验收标标准》）,按专业分工进行验收,在其过程中查出不符合标准的项目,递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位,并要求限期整改完成。

尤其是对单项设备验收中,须进行试运行验收,主要验收设备的安装质量各运转中设备的主要技术指标,对不符合指标的,及时提出书面意见,要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试,直至验收标准方可止。

其二,正式验收是在预验收中提出的项目落实后,验收小组要进行检查、验证,如整改合格,而进行的正式验收。

须做到三符合一完整,三符合是:

“一符合”是图纸与设备规格型号、数量符合;“二符合”是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合;“三符合”是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合。

“一完整”是图纸资料完整,如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及设备设施检验合格证书等。

  物业的接管验收是一项颇具复杂的过程,不仅涉及到建筑工程技术,而且牵涉到众多法规政策,常见一些实际结果与理论要求不一致的地方,为了处理好接管验收中存在的问题,需把握好二个基本原则:

其一是坚持原则性与灵活性相结合原则,即对一些不尽人意的问题,接管验收人员要针对不同情况分别采取措施,具体问题具体分析,大家共同协商,力争合理地、圆满地解决验收中存在的问题。

其二是做到部分与整体相结合的原则,即在物业接管验收中不能因注重细致入微而忽视整体把握,也不能因重视整体效果而忽视细节问题。

第四,做好环境卫生保洁工作

  环境卫生管理是小区物业管理中一项至关重要的工作,环境卫生保洁工作是住宅小区物业管理最直观环节,也是业户评价物业管理公司能力高低的要素。

行业上一般将小区的环境卫生保洁工作聘请专业的清洁公司管理,物业管理公司起监督管理作用。

前期物业小区环境卫生保洁二大重点工作,一是物业清洁的开荒工作;二是房屋装修期的清洁工作。

物业管理公司对新建物业的清洁开荒工作应当特别重视,安排专人全程监管清洁公司的开荒工作,专业清洁公司集中人手大规模对物业进行清洁开荒,其内容不限于:

对物业内外建筑垃圾的清理;对玻璃、地面、墙面等处所沾灰尘、污垢的清除;对公用部位（消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等）、办公房以及设施的清扫等。

物业的清洁保持阶段是指业主入住后清洁,业主入住后伴随着房屋集中装修期的开始,装修期是对专业清洁公司的一个严峻的考验。

常常是前边扫后边倒,保洁始终无法达到应有的效果,小区总是处于一种比较脏乱的状态。

针对这种现象,装修期的环境卫生保洁首先须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运工作,尽量减少灰尘污染。

其次是通过定时、定点、定人进行各种垃圾的分类收集、处理和清运,以及清、扫、擦、抹等专业性操作,同时还可以适当增加保洁力量,增加保洁次数来维护小区内公共区域的清洁卫生;三是加强宣传教育和督查力度,采取各种有效的办法手段,多管齐下,培养业主文明卫生的好习惯,使其知道,只有养成良好的卫生习惯,才能将小区营造出整洁、卫生、优美、舒适的生活环境。

第五,妥善协调三者之间的各种矛盾

  物业管理公司特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾,既要承担起开发商赋予的管理服务职责,为开发商排忧解难,又不能牺牲业主的利益。

在业主与开发商之间处理好三者关系,物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。

尤其对业主反映的问题,如房屋质量问题,首先要分清性质,弄清情况,做好解释工作,本着“谁受理,谁跟进,谁回复”的原则,及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门,积极协调各方妥善解决,在最短的时间解决业主反映的问题。

第六,抓好小区公共秩序管理工作

  小区公共秩序管理在住宅区物业管理中占有很重要的地位,它是物业管理公司为防火、防盗、防破坏、防灾害事故等而实施的一系列安全措施,秩序维护员不仅要善于发现安全隐患,更要有防止、终止这些隐患，也是体现一个管理公司服务水平的重要环节。

公共秩序管理主要工作:

其一,健全安全管理制度和完善岗位责任制,制度是企业利益的保障,“没有规矩不成方圆”,制定完善详细的规章制度。

如小区大门岗,严格按照《门岗岗位职责》把好大门关,对来访人员实行“来访登记”制度,装饰装修人员凭证进出,杜绝闲散人员进入小区;大件物品持《物品放行条》放出等;其二,建立“预防为主,防治结合”以及“群防群治”的机制,维护片区治安,物业管理公司应与当地辖区社区人员保持密切联系,紧密合作,与当地片警保持良好的关系,及时了解当地治安情况,确保辖区物业的安全。

如业主入伙后伴随房屋装修伊始,进出小区装修人员比较多且杂,加之小区安全防范的配套设施未完全安装到位,易给一些偷盗者可乘之机,因此要加强小区的巡查次数,记录好巡查情况,一经发现可疑情况要及时处置,发现失窃事件要及时报案。

再如在遇到特殊紧急情况时,业主家中和办公区域,发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时,要善于借助第三方的力量,虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法,但在采取其它方式（例如破门前）时,寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证,以规避风险,减少损失;其三,是要充分利用好已有的安全设施,如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备,减少失窃案件发生机率;其四,抓好小区进出车辆的管制和疏导,有利于维护小区交通秩序,避免车辆乱停乱放。

特别是各种运送装修材料的车辆,要及时装卸,避免长时间停留,以减少小区交通压力。

通过严格的训练,加强管理,在车辆进入小区时,认真落实制度,坚决做到对车、对人、对卡。

健全技术防范设备,适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等,才能有效的确保车场安全运行。

其五,组建一支高素质的秩序维护队伍,不定期对秩序维护员的实施培训,主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。

更是加强其服务意识方面的培养,把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则,把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。

第七,加强对房屋的二次装修管理监督工作

装修监管是物业管理公司根据政府有关法规、条例,受发展商或全体业主委托,对物业管辖范围的业主或使用人在物业装修过程中,监督施工是否符合规范、结构安全、房屋外观统一、消防、供水、供电、燃气等要求行为装修的定义。

装修监管是前期物业管理的另一项重要工作,也是容易引起房屋质量投诉的重要环节,解决不好就会发生推诿扯皮现象。

鉴于此,加强前期住宅室内装饰装修监管应注重抓好,其一,根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前,物业公司要履行告知义务,将装修须知和装修禁止行为予以书面告知（如装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等）,以便业主了解和执行并办理相关装修手续。

同时要抓好对每户装修方案的审核,对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正,做好说服解释工作。

其二,在房屋装修动工之前,需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态,方可发放《装修许可证》。

其三,掌握业主装修过程中的重点,装修管理员也就明白日常巡检的重点,在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段,每天最少巡查2次以上,有违规意图的业主,一天要巡检4次以上,及时制止违规装修现象。

在巡查装修施工的过程中,重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生