高尔夫公寓2#3#楼项目可行性研究报告.docx

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高尔夫公寓2#3#楼项目可行性研究报告

高尔夫公寓（2#、3#楼）项目

可行性研究报告

第一章项目总述

一、项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位………3

二、可行性研究的依据…………………………………………4

三、研究的范围及内容…………………………………………5

四、可行性研究工作概况………………………………………5

五、可行性研究结论……………………………………………6

六、项目主要经济技术指标……………………………………7

第二章项目背景与市场分析

一、项目背景分析………………………………………………8

二、项目市场分析………………………………………………8

第三章建设规模、建设条件与选址方案

一、建设规模……………………………………………………14

二、建设条件……………………………………………………14

三、项目方案选址………………………………………………18

第四章项目设计方案

一、设计目标……………………………………………………19

二、总体布局……………………………………………………19

三、总体规划方案………………………………………………19

四、建筑景观设计………………………………………………20

五、结构设计……………………………………………………20

六、消防设计……………………………………………………21

七、公共服务设施………………………………………………21

第五章环境保护与节能

一、项目环境概况………………………………………………25

一、主要污染源及污染物………………………………………25

二、环境治理措施………………………………………………25

三、环境影响评价………………………………………………26

四、节能…………………………………………………………26

第六章项目建设实施计划

项目计划安排……………………………………………………28

第七章：

销售策略分析…………………………………………29

第八章：

物业管理………………………………………………30

第九章：

投资估算和资金筹措

一、估算依据及说明……………………………………………32

二、投资估算……………………………………………………32

三、项目建设投资估算表………………………………………35

四、资金筹集及使用计划………………………………………37

第十章项目效益分析

一、经济效益……………………………………………………38

二、社会效益……………………………………………………39

三、环境效益……………………………………………………40

附件………………………………………………………………42

第一章项目总论

一、项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位

（一）项目名称：

某高尔夫公寓项目（2#、3#）楼

（二）项目说明：

某高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地15000平方米，总建筑面积34500平方米，规划用途为公寓，建筑密度22%，容积率2.3，绿化率39%。

整个项目共分3幢公寓楼，本期2#、3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积6000平方米，建筑面积22710.40平方米。

（三）项目地点：

某高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场东南侧，北靠某酒店，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边环境及其优越，有先天的休闲、运动、娱乐、度假优势。

（四）开发商及其概况：

1、开发商名称：

某某投资开发有限公司

2、开发商资质：

房地产开发二级资质

3、开发商概况：

某投资开发有限公司成立于二零零四年，注册资本3000万元，法定代表人黄占和，拥有职工30多人，主要经营房地产开发与销售。

公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良。

公司现在已建“牟平新世界”、“牟平汇龙湾大厦”。

牟平新世界是烟台市牟平区倾力打造的重点商住楼工程，总建筑面积约25000平方米，该项目位于牟平区的主要商业街宁海大街与通海路交界处，南对华联商厦、西临商业大厦，社区底蕴充足，是居住经商之聚福宝地。

该项目2004年初开工，于2005年4月竣工并交付使用。

牟平新世界产权商铺的销售，为广大有闲散资金的投资都提供了一种全新的投资产品，同时必将吸引外来资金的流入，带动牟平当地的经济发展。

牟平新世界无论在建筑立面、建筑形态还是在商业业态分布方面具有超前性，是标志性建筑，是牟平新城区建设中的一张名片。

汇龙湾大厦位于牟平区北关大街与东关路交界处，占地约6550平方米，总建筑面积为26000平方米的十七层商住楼：

公司以打造“牟平最高品质的住宅”和创建“牟平第一财富中心”商业广场为开发理念。

该项目2004年10月开工，并于2006年6月底竣工并交付使用。

随着城市化的快速推进，城市面积的急剧扩大，城市人口的急剧膨胀，牟平区现有商业设施远远不能满足人们的消费需求！

且存在发展失衡的趋势，而汇龙湾大厦的建成及营业恰巧迎合了这种需求，为牟平商业的腾飞奠定了基础，并以十七层城市颠峰的高度，成就牟平的新地标。

在房地产开发行业竞争日益激烈的今天，某投资开发有限公司以雄厚的资金实力作后盾，用品牌开拓市场，公司一直秉承着人文开发设计理念和强烈的社会责任感为市民打造精品楼盘，以最热情的服务、最高品质的楼盘为牟平人民尽心。

（五）规划设计：

威海新元建筑设计院

二、可行性研究的依据

1、项目建设单位编制本项目可行性研究报告的委托书；

2、某高尔夫公寓规划设计方案；

3、国有土地转让合同；

4、国有土地使用证；

5、某高尔夫公寓项目岩土工程勘察报告；

6、委托方提供的某高尔夫公寓项目相关资料。

三、研究的范围及内容

1、项目背景与市场分析

2、建设规模、建设条件与选址方案

3、项目设计方案

4、环境保护与节能

5、项目建设实施计划

6、销售策略分析

7、物业管理

8、投资估算和资金筹措

9、项目效益分析

四、可行性研究工作概况

烟台光大房地产评估事务所有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并了解了烟台市建设、土地、规划等相关规定及政策，与项目开发单位的领导及相关专业人员进行了座谈，就取得土地、规划、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题基本达成一致，随后项目组又查阅了大量相关资料，在此基础上，编制了本可行性研究报告。

五、可行性研究结论

某高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地15000平方米，总建筑面积34500平方米，规划用途为公寓，建筑密度22%，容积率2.3，绿化率39%。

整个项目共分3幢公寓楼，本期2#、3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积6000平方米，建筑面积22710.40平方米。

某高尔夫公寓项目总投资7184.41万元，其中土地费用713.62万元，前期工程费用116.97万元，房屋开发费4451.24万元，其他费用122.86万元，管理费用162.14万元，销售费用327.03万元，财务费用680.40万元，不可预见费197.23万元，税费412.92万元。

详见《项目投资估算表》。

其中开发商自筹资金3000万元，占总投资的41.76%，向金融部门融资3000万元，占总投资的41.76%。

项目预售收入预计1184.41万元，占总投资的16.49%。

经济效益：

该项目完成后，可实现销售收入10900.99万元，实现利润3008.01万元，项目投资利润率为41.87%；实现利税3716.57万元，项目投资利润率为51.73%。

结论：

该项目已得到政府全力支持，开发商——某投资开发有限公司，管理科学、信誉较高，加之本项目为新型开发项目，在全国范围内也属于先进的开发理念，具有广阔的发展前景。

本项目北靠临高尔夫球场，隔海与养马岛相望，包括2栋11层公寓。

本项目的设计理念为借助高尔夫球场的天然环境，为其提供配套服务的商业会所，使打球者在享受高尔夫的同时，又可享受到全方位的星级服务，坐落在黑松林中，是理想的度假场所。

经市场调查和分析，该项目已得到商界人士特别是高尔夫爱好者的认可，取得良好的经济效益和社会效益是势在必然，因此，该项目可行。

六、项目主要经济技术指标（表1-1）

序号

指标名称

单位

数量

备注

一

项目用地

m2

6000

二

建筑规模

——

1

建筑面积

m2

22710.40

①地上规划建筑面积

m2

22710.40

三

容积率

2.3

四

绿地率

%

39

五

项目总投资

万元

7184.41

土地费用

万元

713.62

前期工程费用

万元

116.97

房屋开发费

万元

4451.24

其他费用

万元

122.86

管理费用

万元

162.14

销售费用

万元

327.03

财务费用

万元

680.40

不可预见费

万元

197.23

税费

万元

412.92

六

单位面积平均造价

元/m2

3163.49

七

建设工期

年

1

第二章项目背景与市场分析

一、项目背景分析

某高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边环境极其优越，有先天的休闲、运动、娱乐、度假优势。

项目所在地高尔夫球场是区规划滨海路东延的必经之处，依据牟平区建成“烟台东部沿海城市”的总体布局，牟平区全力发展以大型休闲、娱乐和旅游主题为主体的休闲服务业，目前已形成了：

九哩假期、半岛蓝湾等休闲娱乐项目。

通过对上述项目的大力支持，将打造出一个超过3亿的新商圈。

名人高尔夫公寓项目为区域性的休闲娱乐类消费项目，主要行业业态为高尔夫娱乐等，其地段的唯一性、稀缺性的自然资源对高尔夫公寓锦上添花。

加之，项目周边已形成了九哩假期、半岛蓝湾、精英高尔夫球场等；项目开发形成后，将成为人们休闲和消费的天堂，与市区及养马岛旅游、休闲、娱乐等共同形成一个新的休闲旅游城。

本项目位于牟平高尔夫球场南侧，与养马岛隔海相望，周围环境极其优越，距烟台及威海均不足30分钟的车程。

再加上烟台市政府的大力支持，本项目具有较好的发展前景。

二、项目市场分析

（一）牟平总体经济状况

2007年，牟平经济实现稳定快速增长。

全区实现生产总值153.9亿元，地方财政收入5.7亿元，规模以上固定资产投资99.3亿元，同比增长27.7％，增幅高出全市平均增长水平2.5个百分点，列全市第三位。

其中城镇投资53.8亿元，增长29.0％；农村投资35.7亿元，增长8.0％；房地产投资9.8亿元，增长2.3倍。

城市居民人均可支配收入14464元，农民人均纯收入7100元。

牟平区，位于烟台中心市区东端，与莱山区接壤。

总面积1588平方公里，耕地面积4万公顷，海岸线长65公里。

辖10个镇（大窑镇、姜格庄镇、龙泉镇、玉林店镇、莒格庄镇、水道镇、武宁镇、王格庄镇、观水镇、高陵镇）、3个街道办事处（宁海办事处、文化办事处、养马岛办事处）、608个行政村，设有1个省级经济技术开发区、1个省级旅游度假区（与养马岛办事处合署）和沁水工业区、港口经济发展区，总人口48万人。

牟平，资源繁博，特产丰富。

农业主要盛产小麦、玉米、甘薯、花生等，是全国的粮油基地县之一。

果品主要有苹果、梨、大樱桃、板栗等，是“烟台苹果”的主产区之一，年产量超过十万吨。

区内海域盛产鲍鱼、海参、紫石房蛤等多种海珍品和经济鱼类，滩涂面积较大，是全国一百个水产先进县（区）之一。

牟平矿藏资源繁多，现已探明可供开采的矿产有十八种，黄金产量和储量均居世界前列。

近几年，牟平区依托开放优势、资源优势等，大力进行产业结构调整，促进了经济的快速发展和社会事业的全面进步。

在第一产业中，围绕粮油、食用菌、干杂果、水果、畜牧、蔬菜、水产等主导产品，培植起九发、安德利、枫林、花莲、蛤堆后、伟成等20多个“农”字号龙头企业，带动了农业内部产业结构的升级，促进了农业产业化进程，使苹果、梨、双孢菇、海参浆、浓缩果汁等一批名优农产品创出了全国名牌。

在第二产业中，重点发展了工业经济，并围绕食品、轻纺、电子、黄金等主导产业，培育起九发和新潮2家上市公司、安德利果汁和大华纸业2家即将上市的股份公司、3家国家级乡镇企业、19家省级乡镇企业集团，涌现出吉斯家具、可利尔亚麻罗布麻制品等知名品牌。

在第三产业中，重点发展了旅游服务业，不断加强了昆嵛山“国家级森林公园”、养马岛“省级旅游度假区”、龙泉和院格庄温泉、东海宏伟娱乐区的基础设施建设，构筑起独具特色的“山、岛、泉、滨海”旅游业新格局。

牟平区坚持以招商引资、项目建设为主线，以完善载体功能、提升形象品位为基础，以创新运行机制、改善投资软环境为保证，与时俱进，开拓创新，奋力拚搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速发展的良好局面。

（二）未来市场

本项目所倚的牟平高尔夫球场为烟台高尔夫俱乐部所在地，球场靠近烟台市东郊烟威高速公路，与旅游风景点养马岛隔岸相望，并有交流道可直达球场；烟台市区经烟威高速公路至球场约15分钟车程；威海市区经烟威高速公路至球场约30分钟车程；烟台机场至球场约25分钟车程。

便捷的交通再加上其周围风光明媚、黑松成林、气候清凉宜人、景致秀丽朴实，是高尔夫爱好者的首选之地。

对购房人来说，买房子看重的是居住环境和居住品质，在社区或周边拥有大片的绿地、洁净的空气和自然的环境对于久居城市的人来说，意味着一分难觅的闲适心情和生活品质的提升。

而与绿色、健康比较贴近、令人身心放松、回归自然的高尔夫运动，不仅正在成为现代人喜爱的一种运动，更是人们乐于拥有的生活方式。

尤其是对收入较高的购房人来说，高尔夫更代表着一种健康自然的生活理念。

因此在此开发酒店与别墅，应具有良好的市场前景。

从长期看，这个市场的美好前景是完全可以预期的。

这个项目具有明显的交通区位优势和环境优势，是一个充满活力与潜力的发展迅猛的区域。

其次，牟平区政府把创建旅游环境、寻求服务业的新跨越作为政府中长期工作目标。

尤其是滨海东路区域建设，正全力加快服务业和旅游业的布局，特别是对于养马岛区域和高尔夫球场区域的投资建设给予大力支持，这使得本项目具有无可比拟的政策支持优势。

在九哩假期正式交付使用和半岛蓝湾（名人大酒店）的精心运作，通过一段时间的培育，完全可以使项目市场迅速成长，成为滨海东路的一大亮点。

（三）市场定位

【市场预测】：

当前，牟平区正全力建设成为烟台市的居住中心，以大力发展牟平区配套环境为起点，不断完善居住新理念；区政府在道路规划、环境建设方面先后投入巨大人力、物力、财力。

如滨海路东延等交通建设，使得牟平区的沿海区域与烟台市中心无缝对接，困扰牟平高尔夫区域旅游度假环境的交通瓶颈将被打破，使高尔夫区域各类产业的发展将会上升到一个新高度，房产也会有很大增值空间。

区位优势：

项目在行政区划上属于牟平区，牟平区的城市化进程正加速进行，项目所在地是烟台市和牟平区共同规划滨海东路向东部延伸的必经地，滨海东路计划在2008年10份建成通车，通车后从市区到名人高尔夫公寓约半个小时的路程就可以到达。

一个区域的城市化程度越高，所带来的人流、物流、资金流越多，无疑会带来巨大商机。

项目未来升值空间较大。

同时项目座落在高尔夫球场内，这无疑给项目的投资环境添砖加瓦；便利的交通条件使项目所在地成为与烟台五区、周边县市、乡镇联系的重要节点，延长了项目的辐射半径与影响力。

得天独厚的环境，使得本项目拥有了巨大的发展潜力，我们相信，这一优势也将使项目得到各方投资者和经营者的强烈关注。

现代化的迅猛发展，城市的日益扩张，使得工作和生活在城市中的人们远离了大自然，远离了使人谦卑和充满智慧的蓝天、土地；自然美丽的景观、高品质的休闲生活一跃成为人人向往的生活方式，成为富贵阶层财富与个性的表现。

本项目所开发的公寓，它基于良好的区域环境，以亲近大自然为主题，强调对精神需求的关怀，具有较好的性能价格比。

阳光、空气、树木、草地、GOLF、海景更是成就了其本身的贵族情结。

故本项目将客户群主要集中在常打高尔夫球的商界人士、有客户需求的企业、有投资意识的中高等收入者等。

（四）交通环境

烟台雄踞山东半岛东端，是山东半岛的重要水陆枢纽，现已形成公路、铁路、海运、航空相互衔接的立体化交通体系。

公路：

主要干线有同三高速公路、烟青一级公路、烟威高速公路、烟潍公路以及将投资近七个亿兴建的双向八个车道206国道烟蓬线等。

铁路：

烟台火车站为国家二级站，境内蓝烟铁路横贯东西,火车可直达北京、上海、西安、济南、青岛等地。

航空：

烟台机场为国家一级干线机场，国际货运空港已经开通，国内客运已经开通北京、上海、广州、大连、深圳等16条航线，每周航班达70多个。

港口：

烟台市有港口8个，其中烟台港和龙口港是对外开放的港口，港口年吞吐量达2360万吨。

良好的对外交通条件为促进地方经济发展提供了极大的便利条件。

某高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场西南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目所在地是烟台市和牟平区共同规划滨海东路向东部延伸的必经地，交通便捷，滨海东路计划在2008年10份建成通车，通车后从市区到名人高尔夫公寓约半个小时的路程就可以到达。

第三章建设规模、建设条件与选址方案

一、建设规模

某高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地15000平方米，总建筑面积34500平方米，规划用途为公寓，建筑密度22%，容积率2.3，绿化率39%。

整个项目共分3幢公寓楼，本期2#、3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积6000平方米，建筑面积22710.40平方米。

二、建设条件

（一）自然条件

1、地理位置

烟台市位于山东半岛东部,东连威海，西接潍坊市，西南与青岛市毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望。

全市面积13745.74平方公里，总人口645.8万人,现辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区五区，是中国首批开放的沿海城市之一。

境内交通便利，通讯快捷，已开通二十条国内外航线,烟台港可同世界一百多个国家和地区直接通航，火车直达北京、上海、西安、济南、青岛等地,基本形成海、陆、空立体交通网络，优越的地理位置和环境为经济发展提供了有利条件。

2、气候条件

烟台市地处中纬度，北温带东亚季风区，属暖温带季风型大陆性气候，并具有明显的海洋性气候特征,境内四季分明，日照充足、雨水充沛、空气湿润、气候温和，年平均气温11.8℃，年日照时数平均为2717小时；极端最高气温38℃，极端最低气温-13.1℃，年平均降水量为716.7毫米，且时空分布不均，差异较大，由南向北递减，全年表现为明显的季风性，主导风向：

冬季北风，夏季东南风。

3、岩土工程勘察情况

经钻探揭露，拟建场地表层为人工素填土，其下依次为第四系全新统冲洪积细砂、粉质粘土，冲积海积细砂、海陆交互相中砂及冲洪积粉质粘土、中砂。

现自上而下分述如下：

（1）素填土（Qml）

分布于场区表层，褐黄色～褐色，主要由粘性土夹少量砂性土构成，含大量植物根系。

结构松散，强度差。

该层厚度0.60-6.70米，平均厚度2.17米，层底标高为9.23-16.04米。

标准贯入试验实测击数1.5—12击，说明该层极不均匀。

（2）细砂（Q4al+pl）

分布于全场1#、2#、3#、5#、6#、11#、12#、14#、16#、19#、20#孔段。

褐黄色，主要成分以石英为主，磨圆度及分选性均较好，饱和，稍密偏松散。

该层厚度1.40—5.30米，平均厚度2.60米，层底标高8.46—13.30米。

（2T）细砂（Q4h）

仅分布于场区19#孔段。

黑灰色，主要成分以石英为主，混多量淤泥质土，含有机质。

饱和，松散。

该层厚度1.20米，层底标高10.26米。

标准贯入试验N’=1.9击。

（3）粉质粘土（Q4al+pl）

仅分布于场区3#、4#、6#、7#孔段。

褐黄色或黄灰色，混少量细砂颗粒，切面较光滑，韧性中等，中等干强度。

饱和，呈流塑状态，具中等偏高压缩性。

该层厚度1.60—4.70米，平均厚度3.05米，层底标高8.05—11.48米。

（4）细砂（Q4al+m）

该层除19#孔外场区均有分布。

褐黄色，主要成分以石英为主，少量长石和云母，混粘粉粒较多，粒度较均匀。

饱和，中密——密实。

该层厚度0.9—6.90米，平均厚度3.33米，层底标高5.80—9.12米。

（4T）细砂（Q4al+m）

仅分布于1#、2#、5#、9#、12#、16#、18#孔段。

褐黄色或灰黄色，以细砂为主，混粘性土，且含量不均，局部地段以粘性土为主，饱和，松散。

该层厚度0.60—1.70米，平均厚度1.10米，层底标高7.53—10.56米。

（5）细砂（Q4al+m）

该层整个场区均有分布。

土黄—浅黄—黄白色，主要成分以石英为主，质纯，分选性及磨圆度好，该层向下粒度渐变粗，相变为中砂。

饱和，密实。

该层厚度11.20—16.40米，平均厚度13.83米，层底标高-7.36～-5.32米。

（6）中砂（Q4mc）

该层整个场区均有分布，属海陆交互相沉积层。

绿黄色，主要矿物成分为长石、石英及少量云母，含少量粉粘粒，分选及磨圆良好，饱和，密度。

该层厚度4.40—6.30米，平均厚度5.41米，层底标高-11.90～-11.30米。

（7）粉质粘土（Q4al+pl）

该层分布于1#、2#楼场区。

棕褐、黄绿、绿黄或土黄色，含少量氧化铁及云母细片，见有灰白色高岭土条纹。

切面光滑，韧性中等，高干强度。

饱和，呈可塑状态，具中等压缩性。

该层厚度1.90～2.70米，平均厚度2.21米，层底标高-14.27～-13.32米。

（8）中砂（Q4al+pl）

分布于整个场区。

绿黄～绿色，主要砂物成分为长石、石英及少量云母，含少量粉粘粒。

分选磨圆良好，饱和，密实。

本次勘探未揭穿该层，揭露厚度4.40～11.60米，孔底标高-23.34～-17.96米。

4、基础设施条件

【烟台】

（1）供水

烟台市水资源比较丰富，该区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层,地表水源来自市区周围的河流和水库，综合生产能力96.8万立方米/日，并由自来水公司供水，供水有保证。

（2）排水

区域排水为雨、污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，排水管道密度6.51公里/平方公里，排水设施齐全，排水通畅。

（3）供电

烟台市电力设施完备，由山东电网的骨干电厂烟台电厂和龙口电厂双回路双电源供电，电力充足，用电有保障。

（4）通讯

烟台市拥有先进的邮电通讯网络，同全国和世界各地的通讯十分方便快捷。

目前已具备了当今最先进的光缆、微波、卫星通信三大传输手段，基本建成了一个电话交换网、数字传输网、移动通信网、数据通信网为主要框架，包括支撑网、接入网、智能网在内的多功能、高科技、大容量、高层次、海陆海空立体化的信息传输网络，使烟台的通信传输达到了世界最先进的水平。

区域内通讯与市政通讯网相联，属基本营业区，通讯线路以地下管道为主，辅以架空线路，通讯线路畅通。

（5）供暖

烟台市内大部分地区已实现集中供暖，主要由500工程热力网及各大热力公司负责中心区域的集中供暖工作。

（6）供气

烟台市内的管道天然气由新奥燃气公司负责，可覆盖区域内的主要地区。

三、项目方案选址

本项目选址烟台与威海交界处的牟平区，位于烟台市政府重点开发的精品旅游线上：

沿着明年10月即将开通的滨海路从养马岛向东仅需3分钟即可到达；南行10分钟是拥有天然温泉的龙泉镇；距国家4A级旅游景区昆嵛山也只需20分钟的路程。

本项目矗立在27洞的Golf球场南侧，碧绿的球场、万亩葱翠的黑松林、碧波的大海尽受眼底，形成烟台