北京石景山鲁谷项目市场调研暨产品定位建议报告.doc
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石景山鲁谷项目市场调研暨产品定位建议报告
北京成业行谨呈
2007年7月26日
(内部资料谨慎保存)
报告提纲
前言
一、市场调查
二、调研结论
三、项目分析
四、产品定位
五、建筑设计
附件:
委托设计任务书
前言
调研目的
在参加本项目地块招投标前期,我们进行了市场调研和定位策划研究,确定了项目开发的基本方向和原则。
本报告是在此基础上进行的重点调查及对产品定位的深入研究,旨在为委托设计任务书提供依据。
调研内容
1、宏观市场概况
2、土地市场调查
3、竞争楼盘调查
4、深度访谈
一、市场调研
1、宏观市场概况
2006年末北京全市常住人口1581万,生产总值7720.3亿元,人均收入19978元。
全市商品房销售面积2607.6万平方,商品房销售额2159亿元。
商品住宅空置494.1万平方,减少305.6万平方。
根据规划,到2020年,只有1/10的北京人还住在城里。
近郊人口达到58.56%。
北京市未来城市规划:
两轴—两带—多中心
从北京城市规划看石景山区未来发展
石景山区未来是北京市的8个城市职能中心之一——石景山综合服务中心,石景山区的功能定位是“一区、三中心”。
石景山区委、区政府确立为首都休闲娱乐中心区,即CRD(CapitalRecreationDistrict)——意味着最适宜生活的地方!
石景山片区优势
地铁1号线、五环、多条公交线路、旅游路线与市区紧密相连;京西交通枢纽优势。
北京市城区绿化率最高的地区,同时是全市唯一拥有山林的城区。
通过首钢的搬迁,石景山区将重点发展文化娱乐产业,成为北京最适合生活的地方。
首钢搬迁后西长安街延长线将被打通,直接通到门头沟,穿过首钢的区域基本定位为“中央办公区”,已有中央单位表示愿意搬迁。
石景山房地产市场
2003年以来发展速度很快。
现有常住人口中一半左右在城区就业,基本靠地铁解决交通问题。
除去投资客,中青年是石景山区购房主要群体。
目前石景山鲁谷片区二手房均价8000-9000元/平方米,新盘均价突破10000元/平米。
预计2007-2008年,石景山房地产市场仍然是稳中有升的局面。
2、土地市场调查
2006-2007年石景山土地出让供应情况统计
成交时间
地块名称
土地面积
建筑面积
成交价
楼面地价