物业工程前期介入方案.docx

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物业工程前期介入方案

物业工程前期介入方案

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适用于公司接管的物业项目

天涯海角

2014/8/8

1.目的:

本方案旨在国家相关规范的基础之上,总结前期物业接管,后期管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求,前瞻性地参与规划设计,提高非住宅/住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度,避免重复性出现规划、设计、施工等问题和缺陷。

本方案是按照高档住宅小区的物业管理要求拟定,地产规划部门可根据项目的实际情况给予全部或部分采纳,公司物业部将给予参与、配合。

2.范围:

适用于白云边置业参与开发的所有新项目.

3.前期介入团队（人员）的任职要求

具有相应的专业与从业经验,参与过类似项目的前期工作,经验丰富,具有良好的协调、沟通能力与文字、语言描述能力;曾担任过物业工程主管以上的职务,具有一定的管理能力、经验,熟悉相关的法律法规。

4.方法和过程控制

（见下表共八大类建议）

序号

类别

标准

一、设备类

1

设备房标

准:

（开闭所\

配电房\控

制中心\电

梯机房\水

泵房\弱电

机房\风机

房\泳池泵房）

设备房通用标准:

1.小区设备房优先考虑集中规划设计,便于后期维护与管理;

2.设备房内墙面土建装饰基本要求:

设备名称

墙面要求

地面要求

顶棚要求

水泵房

1.8米高墙砖铺设,外墙施工墙

面涂料工艺要求

满铺防滑地砖

外墙施工墙面涂料工艺

要求

电梯机房

内墙打磨,套白,涂料两遍

地面水泥收光,

打磨,地坪漆

打磨,套白,涂料两遍

配电室

内墙打磨,套白,涂料两遍（涂

料要求为白色）

地面水泥收光,

打磨,地坪漆

外墙施工墙面涂料工艺

要求（考虑前期设备房均

在地下室,饱和空气在墙

面凝结,如用内墙施工工

艺及要求,基本上交付后

墙面全部起皮发霉）。

3.照明亮度合理,主要关注是否有照明死角,影响检修,控制回路分维修及日常巡检2回路控制,所有设备房应配置应急照明灯。

4.通风良好,机房的温度要求在40度以下,湿度在80%以下,电梯机房必须安装空调设备及安装时控器控制换气扇强制对流降温措施;

5.防鼠,门槛加高防鼠及小动物进行机房（高度在50cm）,可采用抽插式挡板。

6.标识清晰明朗（名称标识、状态标识、流向标识、警示标识和参考标识）符合公司VI要求;

7.设备房内应设置维修所需的单相插座.

8.设备房内接地网要可靠,接地阻值不大于1欧姆,接地测试点清晰明了;应首先考虑明装接地带。

9.防湿,注意相关的温度适中（特别是在设备房运行前增加抽湿机抽湿）设备房屋面、门窗、门槛应具备防水挡水功能;

10.增加设备房与控制中心之间内线电话

11.排污管道设计及施工时应避开设备房控制设备等电器顶部穿行,如避免不了,必须增加有效防管道破裂的遮护设施;

12.机电设备的运行考虑降噪、减震处理,特别设置在天台、标准层和地下室（住宅的正下方）的机电设备。

13.变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房、电梯机房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨,吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。

14.加压水泵房增加300W,220/220V隔离变压器,用于清洗水箱时临时增加照明,抽风机使用（主要考虑清洗过程中水接触较多,在水箱内灯具照明安全用电,同时夏季的箱体内的潮热空气强排,

15.变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一主一备安装设计。

设备房特殊标准:

1.机柜绝缘垫（适合配电房、发电机房）,橡胶绝缘垫厚度:

低压配电室4-6mm,高压配电室10-12mm,宽度800－1000mm。

2.发电机房排烟的净化环保水处理（适合发电机房）系统配置,降低排烟温度和烟尘排放。

3.油桶与发电机房隔离（适合发电机房）;

4.控制中心应设置独立的配电回路、后备电源必须满足4小时以上、地面采用防静电地板、应急灯、室内有防潮处理等。

2

电梯介入

设计选型时:

1.在对电梯进行选型时,轿门控制装置最好选用触板式一体化光栅,避免使用触板带光眼配置;

2.电梯五方对讲功能并与控制中心值班人员进行通话;

3.轿箱监控视频及通话音频线电梯厂家在生产中与随行电缆一并制作完成;

4.轿厢内轿厢风扇要保证通风良好,根据项目设计档次考虑轿箱增加空调制冷;

5.电梯内部配置半球摄像机及集中控制对讲功能;（电源由控制中心集中输出）

6.消防电梯底坑必须设置排水系统（必须是一主一备）,容量为2.5立方米,普通电梯底坑应设置排水孔,自然放坡至污水泵坑内;

7.电梯机房采用隔音措施,电梯曳引机采取防震措施,避免噪音、震动影响毗邻房屋客户。

8.有机房电梯机房曳引机顶棚必须预留维修吊钩,承重量至少大于曳引机总量的1.5倍。

施工跟进时:

1.机房内基座墙体提前处理;

2.钢丝绳上的平层标识完好;

3.电梯井道内土建水泥抹平;

4.在每层电梯口做高差为2-5mm的向电梯前室的放坡处理;防止电梯厅有水流向井道。

5.建议在施工时做好电梯公共使用部位做好防护,以免施工、装修期间对设备的破坏;

6.电梯机房有设置通风、降温措施,预留安装一个250mm*250mm百叶窗洞口;

7.跟进电梯机房内安装应急灯一组;

3

供配电介入

设计选型时:

1.室外公共景观用电必须单独计量,安装计量表计;

2.各种配电箱（柜）钥匙通用,可考虑接管时统一更换。

3.设备要采取必要隔音减震措施,保证住户不受影响;

4.专变房变压器超高温报警、发电机运行指示、市电显示信号装置引至控制中心;

5.配电房应设置独立的通风系统,包括独立的送风系统和排风系统;尽量不用消防设备。

6.进设备房电缆桥架设备房顶部安装,电缆沟孔洞封堵完整,具备防鼠和防水功能,

7.按项目特点必须配置发电机组时,其智能安防系统（周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等）、消防系统、公共设备（电梯、消防与监控中心主机）、主要通道照明需要与发电机备用电源连接。

非消防电源,需要与消防电源分设开关并保障在发生火灾时控制中心能够断开非消防电源,发电机单独为消防设备供电。

施工跟进时:

1.前期需重点考虑配电房抽风及除潮问题。

2.穿地下室的电缆洞口应进行反坡处理,同时进行封堵防止雨水倒灌。

3.多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量能够按大厦设计标准0.2-0.4系数配置节约投资。

4.强弱电井应设置照明,开关在井道内;弱电井内需要设置检修插座;

5.各电缆沟应设置盖板并有防鼠功能,配电柜底座应与接地带可靠焊接;

4

发电机介入

1.发电机下方设置废润滑油收集油槽或有足够空间放置油盆,便于更换润滑油。

2.发电机设备房内需要配置维修专用工具存放架。

3.发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。

4.机油箱房间应设置防爆灯,发电机应配备同规格两套蓄电池（一用一备）,如果发电机没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器;

5.发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出并可装卸位置,方便加油;油箱上设置直径不小于2寸可直到地面的透气弯管。

6.存放燃油的房间要装置防爆开关和灯具,油桶正下方有足够消防沙,用于发生泄露时吸收燃油。

发电机房建议加上防爆灯和防爆开关。

油桶和发电机之间应采用金属管道连接（2端可用耐油软管,供油管和回油管2端设置阀门。

7.发电机排烟口应对业主不产生影响,发电机房有防噪音措施。

发电机排烟过滤系统设置自动补水装置,有水位标识并具有水位限高措施,防止水倒灌进入发电机烟道。

8.发电机房设计水源和排水设施,发电机在停电时能自动启动,机房送、排风装置在发电机停机后有延时（3分钟）关闭功能。

9.发电机房进风口应有降噪措施,并安装不绣钢防虫网。

10.发电机排烟通道与发电机之间采用软连接,应可拆卸进入检修,排烟道如设施有转弯和百叶窗等,可能造成风压超标,应根据厂家数据增设轴流风机。

11.发电机房应设置二氧化碳自动灭火系统。

12.发电机基座应与接地带可靠焊接。

13.发电机排气管应采用金属软连接,有高温隔离等防烫伤措施。

5

给排水介入

设计选型时:

1.在设计时应注意水泵的位置选址,避免水泵房内的噪音扰民问题,建议在-2层或请专业降噪减震厂家一并设计施工;

2.生活水箱安装高低水位报警、将报警信号接入控制中心;水箱配置水位显示管,;同样地下室及水泵房内的污水坑收集坑必须增加高水位报警接入控制中心;

3.所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵,设备房、车库污水池等高水位报警信号连接到监控中心。

4.水泵电机的控制柜等电气设备应有防止水泵及管网漏水喷溅到配电柜上的措施。

为了防止水泵房浸水后电器设备被浸泡,控制柜柜底安装支架,柜体底部应高出成型地面20cm以上。

水泵应设置为自动启动,泵房积水坑应安装高水位报警信号连到控制中心。

5.小区内水泵变频器的选型建议使用同一品牌,便于日后维护和管理。

6.对于高层的天台水池供水泵,建议其控制系统安装变频启停装置,使水泵在启停时都能具有很好的线性调速功能,消除水锤现象及延长水泵电机的使用寿命。

7.优先选用不锈钢水泵,水泵在安装时,出水口的止回阀与软接中间最好用短管连接,短管上方要有放气阀。

8.水泵变频控制系统应具备:

a）PLC、变频器运行过程出现故障时,应有故障代码指示及故障记录查阅。

b）该系统在突然断电后又恢复正常供电时,该系统应能够自动复位。

c）根据现场实际情况,应能够设置供水压力的上限、下限。

d）根据现场实际情况,应能够设置每台泵运行切换时间。

e）设备在维修时,相应的每台泵应能退出自动切换运行程序,并可复位。

9.泵房内宜有检修水泵的场地,检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸四周有不小于0.7m的通道确定。

施工跟进时:

1.小区公共用水分区或分使用功能必须单独加表计量;

2.水泵基座四周应设置排水沟至污水泵坑。

3.水泵房内增加泄压阀、增加主管泄水口（在标准层水管爆管后快速排水使用）

4.增加防水门槛30公分高、水泵房内的配电柜高于30公分;

5.生活水管表面应刷绿色、污水管灰色、消防管红色、喷淋管黄色。

6.排污泵口与出水管接口处应安装柔性活接,利于日后检修、拆装。

7.水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米,排水管设置检查口。

8.二次供水箱的排水管不小于80mm,地下室储水池排水管不小于100mm,设置在水箱底部,水池底部应有坡度。

9.地下储水池应分为两部分,两个水池的出水管用环管相连并设置相应控制阀门;需清洗水池时关闭一个水池进行清洗,使用另一个水池。

6

消防介入

设计选型时:

1.消防、喷淋泵必须采用未端双电源

2.防火门门禁系统电源需要在控制中心单独按单元或按栋控制,在紧急情况下能迅速将门禁置于常开状态。

3.消防车道下的管道和暗沟应能承受大型消防车的压力。

4.烟感温感等火灾自动报警系统报警信号直接反映到消防监控中心。

5.消防水泵运行状态信号、水箱溢流报警信号引至控制中心;

6.供消防车取水的天然水源和消防水池,应设置消防车道。

7.消防车道宽度与净高不得小于4m,尽端式消防车道应设不小于12m×12m的回车场。

8.当建筑物的沿街部分长度超过150m或总长度