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商业地产我们同行在最高端
商业地产的总纲
一、商业地产概念
商业地产:
商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产。
以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。
基本概况:
商业地产的形式多样,主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。
工业园区一般不划为商业地产。
实际上大家看到很多地产形式,是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。
界限不一定划分的那么明确。
比如酒店,可以划为商业地产,也可以划为旅游地产。
商业地产的英语是:
Commercialreal-estate
商业地产这一说法在中国是近几年来才开始提及和被众多房产专家们所研究;这也是我要理顺商业地产的原因之一。
二、商业地产发展
商业地产起源:
一提起现代商业地产,就会想到商品和商品交换这一个古老的话题,不得不说这是人类的文明和智慧的创举,当然,它也是一部血泪史。
人所以不同于一般的动物,就是不断地创造方便人与人之间沟通的桥梁,不再恪守着各自的地盘,而是不断地向外寻求突破和发展,商品就成为向外交流的载体或者媒介,而交换的目的,就是获得对方的认同,体现价值,这时的商品是有功利性的。
没有功利性的商品是物品,不以交换为目的,原始社会就只有物品,一切物品只是为了生存,是共有的。
当物品被人私自占有,人类就进入到了奴隶社会,人本身也成了被占有的物品,人也可以成为商品。
随着物品开发的价值发现,越来越多的物品成为商品,商品品种越来越多,一部分已超出拥有者自身的需要,而自身的稀缺又渴望得到,这样就产生了商品互动交换,以物易物(当物与物之间不对等,则产生了一种衡量物品价值的中介——货币)。
商品交换是商品丰富的结果,是弥补各自稀缺物品的必然,随着商品交换的频繁,人类产生了集中交易的现象,大宗商品需要一个大平台来进行交易,于是,人类自发形成原始的交易场所,这是集贸市场的前身。
原始的交易场所刚开始是一块空地,大量的商品集聚在此进行交易,起初,地方不太固定,后来,人类的交易越来越需要一块固定的场所进行交易,不受时间和天气的限制,以方便随时交易商品,这就是集贸市场的雏形。
集贸市场满足了批量大宗交易,但小数量的商品、临时性的商品就需要寻找更合适它们的平台,商铺就此形成了,此时的商铺,只是交易商品的媒介或载体,本身不产生价值,它规模比较小。
商品交易活动频繁、相对集中的地方,就是城市的雏形。
起初,人类还没有认识到商铺的价值,只是为了方便交易商品,当这种交易平台随着商品交易的活跃,其自身价值也被人类发现,特别是土地私有化产生以后,长期占领一个好的地段来进行商品交易可以促进交易量,获得商品交易利益最大化,人类就步入了封建社会。
土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世袭的宝贵财富,封建主除了占有商品,还占有了从事商品交易的土地,其中包括商铺。
工业化的产生标志着资本主义的到来,特别是土地可以自由买卖打破了封建王朝的世袭制度,体现了资本主义的先进性,从此,土地成为商品,附和在土地上从事商品买卖的建筑,其价值被资本充分开发利用。
在某些区域,资本开发的地上建筑的价值远大于在此建筑物内从事商品交易所产生的价值。
资本充分利用了土地和建筑物的稀缺性,充分利用了稀缺后无法估量的价值空间,充分利用了这种空间的聚合力和想象力,把有形的空间变成无限的利润了,甚至成了其无数年以后,用来进行更大交换的筹码(现在无法判断其动机),这就是商业地产的雏形。
简单来说,商业地产就是附和在土地上从事商业经营活动的建筑物,现在的商业地产已远远超过了经济的层面,当然,它首先是经济层面,其实质可以上升到国家利益和老百姓利益的层面,由此而引来关于中外资本在商业地产的争夺将对国家和民族来说,无疑埋下了一颗核弹。
中国商业地产:
近年来,新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军,而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求,这给房地产行业留下了巨大的市场空白,于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业应运而生。
据了解,2008年1-2月全国房地产投资完成2374亿元,占第三产业投资的比重为50.3%,同比上升3.9个百分点。
房地产投资同比增长32.9%,增幅提高8.6个百分点。
2008年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%,涨幅比1月低0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比1月低0.1个百分点。
2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长,全国商业用房的投资总额2775.56亿元,同比增长17.9%,连续三年保持在17%左右,这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。
2007年中国商业地产行业还有两个特点:
一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落,市场透信价格相对平稳。
另一个是市场结构的区域性差异较大,以2007年投资额增幅为例,北京略高于10%,上海为2.5%,天津则为78%。
这是因为北京奥运预期提前消化,上海商业发展出现饱和,而天津有滨海新区的发展概念。
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市,中国零售业全面对外开放,几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心,这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。
商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式,正悄然成为房地产市场的新宠儿。
然而,随着中国商业地产掀起的这一轮投资热潮,商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等在某些主要城市却存在了过量开发导致市场风险危机大增。
出现了几大问题:
租售供大于求
通过市场调研可以看到,目前我国商业地产过热。
在商业营业面积供给迅速增加的同时,空置率也在上升。
近年来,商铺供给过剩的情况继续发展。
这些情况,意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期,将受到双重考验。
现阶段中国商业企业发展变化非常大,零售市场的企业集中度将进一步提升,将进一步影响上游制造商和批发商的市场格局;而成熟的大型零售商之间的竞争,将进一步向“质”的方向发展。
与此同时,外资流通企业在扩大市场份额的同时,在向流通环节的上游渗透;流通相关行业的发展也面临着进一步洗牌,重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。
在零售商发展求“质”的年代,商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼,而忽视对零售商客户的专业服务,必定会陷入发展困境。
过热存在风险
目前我国商业地产已进入风险期,存在着越建越多,越建越大,越建越洋,越建越窄的倾向。
主要表现为总量接近饱和,结构多方失衡,泡沫凸现,空置率上升。
实际开发时,许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用,一味讲求宽敞豪华。
不仅抬高了底商房价,也抬高了整座商业房产的价格(包括公寓、写字间等),从而造成商业地产结构失衡,租购需求减少,闲置率不断上升。
零售商业过分集中于对购物中心的开发,有条件的大干快上,不具备条件的也一拥而上,致使全国许多城市购物中心遍地开花。
有关部门统计的40余座城市,每年新增80多家购物中心,一些人口只有20多万的城市却建了几个购物中心。
有的购物中心一天流水只有1万元,不少购物中心有场无市、有商无业,倒闭、转向的不在少数,浪费了大量投资。
金融政策波及商业地产
在商业地产被广泛看好的条件下,金融方面的风险会更大。
金融风险来自两个方面,一是人民币升值风险,由于升值,不少国际热钱还有一些基金等会来投资中国的商业地产。
但是这些资本一旦达到目标收益,抽掉资金后会使得商业地产市场脱力而塌陷。
二是加息,目前我国处于加息通道,加息的后果可能会导致商业地产开发的投资成本过高,开发利润下降或投资贷款(按揭)的利息负担过重,造成商铺造不起来,产生商铺少没人投资的局面。
开发商的资金困境又将风险转嫁给银行。
行业观点
商业用房与居民住房不同,购买商业用房的投资性较强、经营风险较高,因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。
在目前房地产价格持续较快上涨的背景下,银监会出台规定是为了进一步防范商业用房贷款风险。
银行谨慎发展与商业营业用房相关的信贷业务。
由于全国商业营业用房投资增速迅速回落,空置面积上升,因此,从整体上看,商业房地产的投资风险高于住宅投资。
特别值得关注的是,我国商业零售业已进入微利时代,微薄的商业利润往往难以支撑高昂的商场租金支出,开发商投资商铺的盈利空间极为有限。
因此除谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质物业开发外,应严格控制信贷资金投向商业房地产开发,尤其是大型商铺的开发。
同时由于我国办公楼投资主要向北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市聚集,以上城市基本主导了全国办公楼市场,因此是商业银行拓展办公楼类信贷业务的重点地区。
重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务,把握行业资产重组契机,合理调整客户结构。
由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化,大多数企业处于微利水平,因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。
应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度,力争与其建立长期的战略性合作关系,谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。
房地产企业多种形式的资产重组,对商业银行的发展既是机遇又是挑战。
从正面影响看,围绕盘活土地资源、企业战略转型及业务结构调整展开的资产重组在为优势企业的发展创造条件的同时,也消化了一部分亏损严重,效益、效率低下的企业。
有利于优选目标客户、优化信贷资产结构、提高资产质量。
从负面影响看,部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。
为防止不良资产的出现,部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视,围绕这些企业进行信贷资产重组刻不容缓。
中国商业地产现状与未来发展趋势:
中国大陆,商业地产由于其出现和发展时间不长,历程复杂,确切说目前尚没有什么权威的理论和规范的宝典可以全面参考指引。
粗略的计算,如果从中国改革开放的80年代算起有了市场经济的苗头开始,至今尚三十年不足,而真正算得上或者标榜着“商业地产”的时代或者还要推后到90年代才算是兴起。
那么什么是商业地产呢?
这个概念众说纷纭,没有一个严格意义的修辞来规范。
我且简单的用拆字游戏来解析为:
“商业+地产”。
从其自身固有的模式来看,商业地产又可以理解为:
商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式,同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。
商业地产按照不同的表现形式又可以分为:
大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等,也有将各类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。
我的看法比较简单,商业地产的载体躯壳是房地产,核心灵魂是商业运营,商业地产可以引发三种价值,一是房地产本身物业的增值,一是商业流通经营的增值,一是商业运营和房地产开发的品牌增值。
而在诸多种类商业地产形式中又以四种形态极具代表,其一是以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态(购物中心)。
购物中心的概念最早出现在20世纪30年代,主要在美洲,面积在几万平方上下,50年代变化成为地区性的购物中心,80年代开始出现大型购物中心,面积达到十万平方,到了90年代,巨型购物中心出现了。
在中国,购物中心,尤其是大型的和巨型的购物中心更一度成为多数人心目中商业地产的代名词。
购物中心是一种广为人知的商业形态,其产生背景是城市居民对现代消费模式的需求,其目标客户是大众性的,其建设一定要以相应的区域购买力为基础,而体量庞大、业态复杂的购物中心则最容易陷入无个性、无特色的误区。
根据相关资料反映,我国目前购物中心正处于开发投资爆发期,众多的一二线城市争相出现大量大型的购物中心,甚至有攀比购物中心规模的倾向,这种状况必然导致同质化竞争和过度重复投资。
因此,在不远的将来,购物中心形态的商业地产将会由盲目投资建设而无序竞争进入理性包容消化和主题特色竞争状态。
一些成熟的开发商和运营商更是已经展开了新一轮购物中心主题化运动,力求在建设爆发期后迅速的找到极具竞争力的创新的以功能组合化形式展现的商业地产定位,祈求通过“商业黑洞”效应慢慢扩大商势圈从而消化爆发后的臃肿体量。
此举也将导致新一轮的各类商业业态洗牌,商势圈内各式商业重组,最后引发作为商业运营载体的房地产因势而动,投资机遇层出。
同时,由于建设爆发期的后遗症,不少盲目投资而又不具备运营实力的购物中心将会发生权益易手或者资产重组,将会由一些具有相当运营实力和运营基础的投资运营者或者是具备运营资源整合能力的金融投资者以各种方式入主,以图掠取在特定条件下规避风险的高增值和高回报。
但是,有一点要注意,购物中心在诸多商业地产形态中是最为考验资金和运营的中长线投入的,如果抱着是短线投机的心态,碰都不要碰!
关于购物中心,我认为有些观点也值得参考:
譬如普遍有共识认为基于对购物中心作为投资工具进行价值分析,研讨购物中心的价值如何在资本市场兑现,是投资基金和开发商的共同需要。
购物中心的价值分析核心首先是对其稳定的主营收益如何转化为资本市场的现实价值进行分析。
在传统经营模式下,购物中心在统一业权前提下实现统一运营,是目前大陆经营成功的购物中心的主流模式,此种模式下稳定的主营收益通常依其重要性顺序为:
租金、管理费(综合服务费)、广告租赁、停车场收入和场地活动收入等等。
如果能够在此基础上深入研究和了解消费者的消费行为和习惯,联系消费者和经营者之间的动态需求变化,并最大限度的创造并满足这两个需求,以综合创新其衍生产品,获得相应的衍生收益。
通常一个成功的购物中心经过综合创新,产生的衍生收益可以达到主营收益的20%-40%甚至以上,而且,衍生收益的增长对主营收益的增长具有同比性的效应。
从这里也可以看到,购物中心此种形态商业地产未来的发展潜力和拓展空间并不是停留在简单的规模面积和硬件设施层面之间,而是能否提供高附加值的高增长。
当然这就必须高度依赖投资者、开发商和运营者的有机整合了。
中国大陆商业地产中另一个极具代表性的形态是“行业性商业集散中心”,有人还给了它一个雅称:
ICBD(行业中央商务区)。
不管叫什么,这类集散中心,最为鲜明的特色就是其行业性和专业性。
这种形态与前述的购物中心截然不同,甚至刚好相反。
它的目标客户是小众性的和行业性的,相对与购物中心而言少为人知。
ICBD的雅称脱胎于城市CBD概念,多是指在一个相对集中的区域中,汇集了一个或几个特定行业的贸易、采购、展览、研发、信息、物流、金融等于一体的项目,其最突出的形态是贸易,而其它则是配套的服务功能。
在早期普遍的官方评价中,多以“集散地”这样的概念出现,也形象的描绘出这种商业地产形态的核心商业价值功能:
集散。
这种以集散为主要价值功能体现的商业地产几乎是伴随着改革开放诞生的,绝对是在打破计划经济转而向市场经济过度转型过程中应运而生的。
这些“集散地”,最基本的元素就是我们常说的专业市场了,这些专业市场涵盖了以专业批发市场、专业零售市场和一些批零结合的专业主题市场,这些专业市场尽管由于其行业特性而并不为大众所高度认识,然而在中国的商业地产领域却是举足轻重。
目前我国各类专业市场规模庞大、数量众多,在经济建设、社会发展、商贸流通、人民生活等方面发挥着异常重要的作用。
据不完全统计的资料显示,目前全国有9万多家各种类型的专业交易市场,每年总交易额近5万亿元,而年交易额亿元以上的市场就达4000多个(其中超10亿元以上的500多个,超100亿元以上的有40多个),其中行业分明的专业市场数量约占55%、专业市场中以批发为主的约占60%,批发市场的交易额约占总交易额的70%以上,交易年增长率20%以上,是全国GDP增速的的两倍多(以上数据来源于专业地产顾问机构收集仅供参考)。
近几年,中国专业市场在规模、功能、经营、管理等方面都因应社会、经济、人文等市场因素进行着不同层面的深层次变革,呈现出一派蓬勃发展的态势。
“行业性商业集散中心”因其形成的特定缘由,多以专业市场为核心表现。
而中国的专业市场大多以批发为主,它们起源于80年代初期,大致由四个方面形成,一是原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的;二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的;三是有心者揪准市场需求为适应经济发展的要求而兴建的。
四是在传统的行业产销相对集中地带自由聚集发展的。
在层次级别上,很多行业的专业市场按整体可划分为一、二、三级的:
其中依托产业资源、依托中心城市、直接和生产厂家进行联系的是一级市场(如产业集群专业市场);二级市场是以交通枢纽为基础,进行商贸批发、流通,再向下一级延伸的市场(集散中心专业市场);第三级市场是面向终端市场的市场(区域性专业市场)。
90年代以来,中国批发市场进入了一个快速发展时期,在数量、种类、功能等方面都得到了迅速发展,成为中国经济发展的一个新的增长点。
目前,全国已初步形成了以工业产品、农副产品、小商品、建筑装饰材料、生产资料等为主的,包括皮革、五金、建材、家居、食品、服装、纺织、电器、电子、化工、医药、汽配、玩具、机械等在内各类综合性专业市场,成为市场经济体系的重要组成部分。
有数据显示,全国4000多个超亿元专业市场中,拥有量前8位的省份依次是:
浙江、江苏、山东、广东、河北、辽宁、湖北、湖南,已占全国数量的66%以上(以上数据资料来源于网络收集)。
专业市场经历了四次革命,第一代专业市场是传统的摊位制的交易场所,由众多需求者集中在某个场所来完成某项交易,批发市场就是完成这个功能,供应者把货卖给需求者,需求者再运给生产地和零售商,属于低级的市场形态;随着组织化程度的提高,采购者或供应者数量增多,规模增大,过去的批发市场已经不能胜任这个变化,于是开始演变并出现拥有物流功能专业的第二代批发市场;第三代专业市场是专业市场开始成为商品展示为主的场所,这类批发市场往往是规模比较大,以展示为主的交易批发市场,是国内主要发展趋势,其以国际贸易作为背景,为国内众多的企业提供一个走向国际市场的平台,为众多的国外企业向中国展示产品;集企业集群采购商品展示电子商务现代物流于一体的第四代现代专业市场诞生了其是以专业市场为基础的产业综合性服务平台是真正意义上的国际采购中心。
第四代专业批发市场在国内如义乌国际小商品市场最为典型,以现实中国义乌国际小商品城为现实依托,以虚拟电子商务平台(中国小商品数字城)为新阵地,以产、供、销、运、外贸一条龙的成熟产业链为保障,确保了市场的有序繁荣发展,并且网络交易量呈现出较快速度的增长和发展,真正依托电子商务平台实现专业市场的规模效应和品牌效应扩大化。
经过近20年的不断发展,专业市场在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、解决就业、增加税收、推动经济发展等方面发挥了重要作用,带动了各地商品流、资金流、信息流、人才流的健康发展。
以上算是以专业市场为主体的行业性商业集散中心的基本现状和发展规律。
根据这些现状和规律,其未来发展的主要核心趋势可以归纳为以下几个方面:
1、向行业规模化和专业功能化方向发展。
我国的商品交易市场正越来越向专业化市场方面转换,专业市场也越来越向批发市场转换,专业批发市场的数量、营业面积逐年上升,成交额大幅上涨,而不具特色的综合市场则逐年萎缩。
一方面,规模大的专业批发市场不断发展壮大并随交通改善不断增强辐射范围,另一方面,中小企业和经营者所提供的产品规模也在迅速扩大。
未来,在全国形成数十个象义乌中国小商品城、绍兴中国轻纺城、永康中国科技五金城、武汉汉正街、郑州粮食批发市场、安庆光彩大市场等年交易额超过百亿元的航母级重点专业市场是必然的,它们将发挥重要的商品集散枢纽、进出口基地和批发辐射中心功能。
而规模化的发展,又必然会导致大型或超大型专业交易市场越来越转向专业批发辐射功能,逐渐把销售的末端留给零售商业和各地小型市场,脏、乱、差、散的传统中小批发市场将逐渐减少和搬离密集人口的城市中心。
2、行业的专业化趋势越来越明显,行业分类越来越细。
市场竞争的日趋激烈,迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸,以利于畅通供应渠道,掌握优质货源,减少流通成本,依托产业基础,确立价格竞争优势。
这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细,集中销售某一类别或某一区域的,甚至是某些品牌的商品,以求通过特色经营,获得最大的辐射广度和强度,占据最好的区位优势。
这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出,除了传统批发市场外,许多内地综合市场或零售市场中一小类的商品,如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大的产业集群链专业批发市场。
3、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。
其实批发市场不是简单的商品中转站,必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能。
因此,未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善,逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。
走出干篇一律的摊位制对手交易模式,网络信息技术的广泛应用,对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。
把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发市场,大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。
要积极促进批发市场信息网络建设,逐步形成全国联网的信息网络体系,实现有形市场与无形市场的有机结合,推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。
4、体制和投资形式将向多元化转变。
各地实践已经证明,批发市场的单一投资主体的管理模式,已不适应批发市场发展的要求。
积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展,通过对现有批发市场的改组、改制,努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合,实现批发市场的战略性重组,通过股份制形式来经营管理批发市场,并培育一批全国性的大批发商、大代理商。
加强联合,是市场经济发展的趋势,各同类市场要通过兼并、联合,扩大市场规模,引进现代企业管理制度,增强市场的竞争能力和批发辐射力,推动专业市场的进一步繁荣发展。
基于以上分析,未来中国商业地产领域里头专业市场将成为一个主要大力拓展扩张的部分,甚至成为许多地区性的核心经济,如何因应其主要特点和发展变化趋势是非常值得投资者和运营者高度关注的永恒课题。
接下来再看看商业地产形态中的商业区街(步行街)模式。
社区型或者都会型商业区街和商业步行街是当前都市商业地产中比较突出的一个代表形态。
近年来,步行商业街正在成为中国城市新的投资热点和城市名片,自20世纪80年代,我国开始建设现代的步行商业街。
进入21世纪,我国许多城市开始出现规划和建设步行商业街的高潮,步行商业街成为我国城市建设和形象提升的重要内容。
据中国步行商业街工作委员会不完全统计,截止到现在,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,步行商业街存量已超过200条。
以每条街平均600米长度计,全国城市商业街长度累计已超过1800公里。
以每条街平均建筑规模5万平米计,全国城市商业街总规模累计已超过1.5亿平米。
一些城
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