杭州房产监测报告.docx
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杭州房产监测报告
7月印象
6月中旬后,市场价格开始大面积松动,尤其是新开楼盘,纷纷理性定价。
不少新开楼盘以较为理性的定价,以及各种优惠措施,吸引了众多购房者的青睐,取得了不错的销售业绩。
部分老盘开始举起打折优惠的大旗,有些楼盘的折扣幅度甚至高达两成以上。
价格依旧是硬道理,合理的价格促使了成交量上涨。
7月给下半年带了个好头,开发商若能继续理性定价,当打折优惠成为一种主流,相信下半年成交将会稳步活跃。
表情一:
财政部规划2012年开征房产税选若干城市试点
表情二:
住建部:
调控若放松房市将反弹政府恐失信于民
表情三:
6月信贷月度报告出台房价首现环比下降趋势
表情四:
上半年新增房产贷款1.38万亿地产政策难松动
表情五:
浙江房屋销售价格自5月份环比连续两个月下跌
表情六:
房地产企业布局下半年利润点保障房成为关键词
表情七:
市统计局:
上半年杭州住宅销售面积下降47.3%
表情八;6月浙江金华房价环比降幅全国第一市场反应明显
表情九:
王国平:
以地铁建设为载体打造杭州延安大商圈
表情十:
萧山要建国家级江海湿地公园面积是西溪两倍
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目录
第一部分:
杭州动态信息03
一、政策快讯03
二、金融动态04
三、楼市快讯05
四、城市建设07
第二部分:
杭州房地产数据09
一、土地情况09
二、商品房数据11
第三部分:
六和营销动态(2010年7月)22
第四部分:
七月监测报告总结28
HANGZHOUREALESTATE02
第一部分:
杭州动态信息
一、政策快讯
财政部规划2012年开征房产税选若干城市试点(2010年07月22日)
财政部地方税改革研讨会近日在北京召开,会上集中讨论了即将上报国务院的地方税改革方案。
网易财经获悉,财政部已经研究并初步规划于2012年开征房产税,房产税将是2012年财政部的工作重点之一。
有财政部人士在会上表示,房产税全国推广难度太大,会先期选择若干试点城市,同时会给试点城市一定的配套支持措施。
被业内称为“新国十条”的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
房产税被称为“简洁版物业税”。
此前亦有国家税务总局官员在公开场合表示,出台房产税的几率大于物业税。
而住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日也表示,作为制度建设的房地产税一定会开征。
目前,我国房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额以及出租房屋的租金收入总额,并没有对居民所有住房征收。
除了研究房地产税,地方税改革方案中还计划允许赋予省一级税收管理权,同时允许省一级通过立法程序开征区域性的税种。
另外,地方税改革方案中还研究将在2013年开征环境税,目前,财政部已经提出了方案,在与发改委、工信部讨论一致后,将选择城市进行试点,待试点成熟后,即会加快立法步伐。
住建部:
调控若放松房市将反弹政府恐失信于民(2010年07月19日)
诸多迹象显示,虽有一些地方配合“不积极”,但中央政府的楼市调控政策不会放松。
按照国务院相关文件要求,今后仍坚决抑制部分城市房价过快上涨,稳定住房价格。
政策一旦放松,房价会强力反弹,调控政策毁于一旦,政府也会失信于民。
住房和城乡建设部部长姜伟新17日在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时表示。
面对来自全国各地的七十余位市长、副市长,姜伟新称,通过各地方城市的努力,调控政策效果初步显现,但从整个市场来看,观望气息很浓,部分地区担心影响城市收入。
还有消费者的观望情绪也较重。
需要明确的是,这个政策必须坚定不移地贯彻。
6月份全国70个大中城市房价环比下降0.1%,房价初步企稳,不过各界对楼市是否已现拐点仍看法不一。
按照“国十条”要求,各省份要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查,及时纠正和严肃处理违法违规行为,检查处理结果要于今年6月底之前报国务院。
虽然本轮楼市调控堪称“史上最严”,但房地产投资并未出现明显萎缩。
上半年全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%。
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二、金融动态
6月信贷月度报告出台房价首现环比下降趋势(2010年07月21日)
央行发布的货币信贷数据显示:
6月人民币贷款余额44.605万亿元,同比增长18.2%,比上月低3.3个百分点;6月人民币贷款增加6034亿元,同比减少9266亿元;较5月人民币贷款增加额6394亿元,环比减少360亿元。
按照全年信贷规模7.5万亿元的控制目标和季度投放比例“3:
3:
2:
2”计算,二季度信贷投放为22500亿元,4、5、6三个月信贷增加额共计20168亿元。
由此可见,6月贷款规模继续平稳回落,较好地符合了信贷投放规律。
同时,数据显示6月份住户贷款增加2342.34亿元。
其中,短期贷款增加914.81亿元,中长期贷款增加1427.54亿元;以房屋按揭贷款为主的中长期贷款数据较5月份减少491.09亿元,自2010年1月达到最低水平;房贷占当月新增贷款的比例,较4、5月减少约6个百分点。
受央行三次上调存款准备金率、5月和6月外汇占款减少等因素的影响,6月市场资金延续5月紧张局面,从而抑制了银行的信贷冲动,使信贷规模继续平稳回落。
值得注意的是,4月中旬房地产贷款新政出台后,经过两个多月的市场调整,市场相持观望的特点使房屋成交量下降,房屋按揭贷款额继5月再次出现下降,房贷调控政策对信贷规模的影响显现。
上半年新增房产贷款1.38万亿地产政策难松动(2010年07月26日)
央行近日公布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示,今年上半年,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.38万亿元;6月末余额同比增长40.2%,比3月末低4.1个百分点。
从近几个月的情况看,信贷额度控制的效果较为明显,银行基本按照既定额度进行均衡投放。
近期出台的房地产调控措施不但提高了贷款门槛,还导致房地产市场观望气氛的形成,未来个人贷款增长乏力。
受房地产贷款下降的影响,一直占比较大的中长期贷款开始出现回落。
央行数据显示,上半年,全部金融机构本外币中长期贷款新增4.02万亿元,同比多增566亿元;6月末余额同比增长37.6%,比3月末和上年末分别下降7.1和5.9个百分点。
具体来看,上半年房产开发贷款新增4423亿元,6月末余额同比增长26.1%,分别比上年末和3月末低4.5个、5.0个百分点。
而今年一季度房产开发贷款新增3207亿元,照此计算,第二季度新增额下滑至1216亿元,较一季度大幅下降62.1%。
个人购房贷款上半年共新增9323亿元,6月末余额同比增长49.6%,比上年末高6.5个百分点,比3月末低3.8个百分点。
今年一季度,个人购房贷款新增5227亿元,以此计算,第二季度新增规模为4096亿元,较一季度下降21.6%。
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三、楼市快讯
浙江房屋销售价格自5月份环比连续两个月下跌(2010年07月27日)
浙江省发展和改革委员会26日向省十一届人大常委会第十九次会议提交的报告显示,6月份全省房屋销售价格同比上涨13.5%,环比下跌0.1%,5月和6月连续两个月环比下跌。
今年上半年,浙江省商品房销售面积同比下降12.4%,比一季度回落43.7个百分点;销售额增长6.6%,比一季度回落61.7个百分点。
据国家统计局网站消息,房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。
2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。
6月份,新建住宅销售价格同比上涨14.1%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比价格与上月持平,而5月份为上涨0.4%。
其中,经济适用房销售价格同比上涨1.1%;商品住宅销售价格上涨15.8%,其中普通住宅销售价格上涨15.2%,高档住宅销售价格上涨18.0%。
与上月相比,经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格下降0.1%,其中普通住宅销售价格与上月持平,高档住宅销售价格下降0.2%。
房地产企业布局下半年利润点保障房成为关键词(2010年07月21日)
据证券日报报道,“国十条”实施3个多月来,一线城市住宅成交量很受伤,房价却坚挺依旧,二线城市成交量稳步上升,房价更是逐步升温。
市场所预期的调控效果并没有出现,值此关头,加大保障房建设力度再次被提及,政府表示已经下拨了600多亿元资金。
住房与城乡建设部部长姜伟新近日表示,温家宝总理在今年的政府工作报告中提出保障性建设和改造棚户区一共要建设住房580万套,为了完成这580万套保障性住房的建设任务,中央已经下拨600多亿元资金,有关的政策措施已经拟定并以文件形式下发。
目前,部分房企为了尽可能规避调控风险,同时出于信贷支持、快速周转资金、土地优惠、税收优惠等因素考虑,纷纷进军保障房建设。
万科副总裁、北京万科总经理毛大庆透露,北京万科今年的重点就是参与北京保障性住房建设。
中国建筑董秘孟庆禹近日也透露,公司正在对其房地产业务进行整合,从而将旗下的中建地产和工程承建业务线的业务重点对准保障性住房市场。
而绿地集团也在上海大手笔投入保障性住房建设。
绿地集团在上海的保障房项目投资已逾100亿元,规划建筑面积近200万平方米。
绿地集团董事长张玉良曾公开表示,根据绿地集团年初制定的发展策略,公司将实行两大产品结构调整。
其中,保障房业务在集团整体业务中所占比例将会进一步加大。
重申保障性住房建设,有利于缓和住房供需矛盾,如果保障性住房的实际供应量确实能够增加,就能有效分流一部分住宅需求。
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市统计局:
上半年杭州住宅销售面积下降47.3%(2010年07月16日)
据杭州市统计局昨天提供的数据,今年上半年,杭州房地产开发投资继续保持较快增长,但受国家房地产市场调控政策的影响,商品房市场观望情绪浓厚,销售面积下降39.7%,住宅销售面积下降47.3%。
上半年,杭州新建商品房销售面积358.56万平方米,增幅从上年同期增长79.6%下降至负增长39.7%,降幅较1-5月扩大16.4个百分点。
其中,住宅销售面积289.88万平方米,同比下降47.3%,降幅较1-5月扩大15个百分点。
与之形成对比的是,杭州房地产开发投资仍然保持较快增长。
今年上半年,全市实现房地产开发投资351.16亿元,增长33.7%,增速较上年同期提高11.6个百分点,但比1-5月回落0.5个百分点。
其中,商品住宅投资251.08亿元,增长36.4%,增幅同比提高23.3个百分点,较1-5月回落2.2个百分点。
全市房地产开发投资占全社会固定资产投资的33.4%,比上年同期提高2.8个百分点。
商品房新开工面积增速也强劲回升。
今年以来,杭州房地产新开工项目增多,新开工面积大幅增长,但进入6月增速有所放缓。
上半年,全市商品房新开工面积697.85万平方米,增幅由上年同期负增长6.2%上升至增长57.5%,提高63.7个百分点,但比1-5月回落6.4个百分点。
其中,住宅新开工面积497.43万平方米,增幅也由上年同期负增长23.0%上升至增长75.2%,提高98.2个百分点,较1-5月回落16.4个百分点。
6月浙江金华房价环比降幅全国第一市场反应明显(2010年07月14日)
去年金华房价在全国屡屡冒头,环比涨幅多次排名70个大中城市首位。
国十条后,这一情况发生变化,国家统计局刚刚公布的数据表明,6月份金华新房、二手房价环比均全线下降,降幅排上了全国第一,与去年调了个个。
据国家统计局公告显示,6月份,全国房价同比继续上涨11.4%,但涨幅回落;环比则下降0.1%。
全国新建住宅销售价格同比上涨14.1%,环比价格与上月持平。
二手住宅销售价格同比上涨7.7%,环比下降0.3%。
6月份金华房价同比上涨14.4%,环比下降2.4%,是70个城市中唯一环比降幅大于2%的,比环比降幅第二名的海口要高1%,比省会杭州的房价降幅高2.3%。
新建住房房价同比上涨20.3%,环比下降1.5%,也是70个城市中唯一大于1%的。
二手住宅房价同比上涨10.2%,环比下降3.5%,排在海口之后列全国降幅第二位。
从统计数据看,6月份金华房价相比去年同期的涨幅,比全国平均涨幅要高出3%,房价总体上仍在高位。
环比出现较大降幅,一个解释就是金华房价前两个月涨得太猛了,不管是新房还是二手房,房价上扬的陡峭曲线拉高了成交数据。
而调控之后,房价出现停涨,特别是二手房价格出现一定幅度下降,相对前两个月的上涨反差巨大,反映在数据上形成了降幅全国第一。
房价降幅成为全国首位,说明金华房地产市场对政策非常敏感,宏观调控效果立竿见影,领先全国市场做出了明显反应。
金华楼市用两个多月时间逐渐消化政策带来的影响,接下去可能进入一个房价相对稳定的时期。
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四、城市建设
王国平:
以地铁建设为载体打造杭州延安大商圈(2010年07月19日)
市人大常委会主任王国平在7月15日召开的延安路南过街通道专题会议上指出,延安路是杭州的商业街,延安路一线串起了武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈三大商圈。
近年来,三大商圈发展势头良好,但也存在着各自为政、过度竞争、业态不够明晰、效益不够出色、交通拥堵比较严重、周边居民生活品质有待提升等问题。
当前,随着延安路一线的武林地铁上盖物业城市综合体、省博物馆改造、武林广场地下空间开发等10多个项目的实施,延安大商圈面临历史性发展机遇。
要以地铁建设为载体,坚持一体化规划、设计、管理、经营,构筑“三点一线”延安大商圈。
要突出功能完善,形成高、中、低消费层次混合搭配、有机结合的态势。
要突出环境美化,按照洁化、绿化、亮化、序化要求制订综合整治方案。
要突出缓解交通“两难”,在地铁建设基础上,通过过街设施、智能交通系统,慢行交通系统的建设和增加地下、地上停车泊位,有效缓解交通“两难”问题。
要突出品质提升,提升“三点一线”范围内原住民的生活品质,让他们成为打造延安大商圈的最大受益者。
萧山要建国家级江海湿地公园面积是西溪两倍(2010年07月17日)
近日,萧山临江工业园区管委会开始公开征集“临江新城江海湿地概念性规划”。
这是一次高规格的招投标。
主要需要明确发展定位、功能区分,还有湿地系统和空间环境等方面的研究和剖析。
招投标地块位于萧山临江新城东北侧,东至钱塘江,南至新城主中心,北至钱塘江,总用地面积约31.12平方公里,其中近25平方公里为湿地公园,大小是西溪湿地公园的两倍。
湿地公园旁边的7平方公里为城市主中心。
主要规划为临江工业园区的生活区,以及行政中心等一些公建。
考虑到临江新城在历史上是萧山农业发展最主要基地,围垦、农耕文化都很突出,今后这方面要保留,并发展休闲、观光、高新农业,延续临江的农耕文化。
有关部门初步设想,湿地附近将开发低密度高品质住宅,还有高尔夫球场、汽车主题公园等。
而临江工业园区,也将实现生态经济化和经济生态化。
临江新城建设还将突出“生态保护、低碳新城”的理念,对于新城产业区和生活区的发展进行低碳和节能开发,保障临江新城可持续发展。
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余杭规模最大的城市建设计划"临平新城"开建(2010年07月12日)
近日,余杭临平新城开发建设项目启动,这是余杭迄今规模最大的城市建设计划。
根据规划,临平新城范围包括世纪大道以南,沪杭高速公路及规划星桥大道以北,东至临东路附近,西至望梅路附近,总规划用地面积约7.5平方公里。
预计到2020年,这一区块内人口将达到83万人,接近特大城市规模。
目前,沪杭高铁在临平设有余杭南站,地铁1号线在临平分设6个站点。
届时,从临平乘坐地铁到武林广场只需20多分钟,乘坐高铁至上海虹桥只需30分钟,将成为辐射长三角的重要区域。
据了解,临平新城10年初步建成,成为集金融产业、总部创意产业、高端消费产业、旅游会展产业集聚区城市商业中心。
沪宁城际高铁不歧视乡镇小站高铁将带动经济(2010年07月03日)
7月1日通车的沪宁城际高铁,是我国第一条公交化运营的高速铁路。
这条最高时速达350公里的交通动脉有一个突出特点,就是站点密度大、小站多,列车在小站停靠次数多。
沿线21个车站间平均距离仅15公里,大城市周边的区县、乡镇、大学城、工业园、旅游区普遍受惠。
以往的动车、高铁,停靠站多是大站,多为直达车,很少在小站停靠。
而沪宁城际高铁则不然。
密集设立的站点还为沿线异地工作的员工和企业提供了便利。
宝华山是句容市的一个镇,沪宁高铁在这里设站后,这里长期“按兵不动”的房产开始“逆市上扬”,因为高铁让这里真正地东连镇江,西接南京了。
HANGZHOUREALESTATE08
第二部分:
杭州房地产数据
一、土地情况
1、出让土地情况
杭政储出
地块坐落
出让面积(㎡)
用途
容积率
建筑面积(㎡)
起价(万元)
楼面起价(元/㎡)
杭政储出[2010]31号
下城区(三塘单元FG01-C1/C2-07、08地块和善贤路11号地块,原中粮美特地块),东至东新街道办事处、杭州纺织机械有限公司,南至善贤路,西至杭州森佳木业制造厂、灯塔经济合作社,北至C1/C2-44地块、重工路
9878
商业金融业
2.5
24695
63819
6753
2999
商业金融及公共交通
2.5
7497.5
7193
住宅(设配套公建)
2.4
17263.2
15017
住宅(设配套公建)
3
45051
杭政储出[2010]32号
江干区(钱江新城单元(JG17)E-01地块),东至民心路,南至新业路,西至钱江路,北至储备地块
35894
商业金融业用地
8
287152
259672
9043
杭政储出[2010]33号
西湖区(之江度假区C3/C2-B-14北侧地块),东邻之浦路,南邻之江度假区管委会已征地,西邻江涵路,北邻五浦河
192015
文化旅游商业用地
2
384030
74487
1940
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2、土地信息小结
7月,杭州主城区土地市场无战事,继6月17日宅地战之后,主城区迎来了一个多月的静默期。
只有7月1日在网上挂牌以则土地信息,在8月3日拍卖,杭州市国土资源局官网上最近一次发布土地出让公告是在5月17日,当日杭政储出[2010]27-30号公告出让,这四宗地块在6月17日进行了现场书面竞价,此后,杭州市国土资源局网站上未出现新的地块出让公告(不包括工业用地)。
如果按土地出让程序,新的地块从网上挂牌到现场书面竞价,一般要经过一个月的时间,也就是说6月18日-7月21日,在一个多月的时间里,主城区土地市场再次休战。
近一年来,杭州主城区土地市场从09年6月份开闸后,市场一度陷入狂热。
本土大鳄、外来黑马、国企背影不断出现在杭州市公共资源交易中心,拼杀、抢地、面粉贵于面包……市场充斥着不理性。
在三月,杭州主城区共出让了14宗611亩地,可建建筑面积达124.2万方,远远超过过去7年同期的水平。
当月,杭城也诞生了住宅用地楼面价的新纪录。
3月23日出让的文晖地块,楼面价高达24621元/平方米,超过了西湖8号公馆和西子房产南星桥地块的楼面地价。
3月22日召开的国土资源系统视频会议上传出新规,各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,不得出让住房用地。
4月杭州主城区土地出让为零。
新政后主城区土地市场行情显示,房地产公司,特别是一些中小房企,对规模适中地块的需求非常强烈。
而翻看杭州市2010年读地手册时发现,供应量并不缺乏。
当需求跟供给能够对上的时候,这个市场理当出现交易。
但事实是,杭州市主城区迎来了一个多月的休战期。
分析发现,政策调控在房地产市场中起到了非常显著的效果,楼市成交遇冷,土地市场显现“新政特征”。
但土地市场所显现的“新政特征”似乎并不是政府所期望的。
中小房企热衷于中小规模地块的争夺,地价新高不断创造。
在这个时候,“地王”二字并非政府所希望听到的字眼。
而对于那些门槛较高的地块,实力房企总希望在下跌的市场中检漏,最后是底价成交。
对于依靠土地出让金推进城市建设的地方政府来说,这似乎也并不是他们所愿意看到的。
或许,调控之下难现土地市场理性定价是这一个多月土地市场静默的主要原因。
HANGZHOUREALESTATE10
二、商品房数据
1、2010年7月杭州市房地产市场信息
1-6月批准预售商品房面积326.9万平方米,其中批准预售商品住宅264.1万平方米。
1-6月商品房预售面积301.6万平方米,其中商品住宅预售227.4万平方米。
1-6月二手住宅成交158.6万平方米。
1-6月商品住宅预售平均价格15051.6元/平方米。
1-6月二手住宅平均价格13529.3元/平方米。
2、透明售房网数据
6月28日至7月4日
2010年6月28日至2010年7月4日(周一至周日),杭州主城区(不含萧山、余杭)商品房(不含经济适用房)成交363套,环比上升42.4%;交易面积为3.7万平方米,环比上升18.8%;成交金额为8.2亿元,环比上升39.7%;交易均价为21978.4元/平方米,环比上升17.6%。
其中,商品住宅累计成交总量为224套,环比上升126.3%;总成交面积为2.3万平方米,环比上升111.7%;成交金额为4.9亿元,环比上升102.5%;交易均价为20809.7元/平方米,环比下降4.3%。
商品住宅成交224套,商业成交28套,办公楼成交107套,其他类型成交4套。
分城区商品住宅交易情况:
所在城区
成交套数
成交面积(平方米)
成交金额(元)
成交均价(元/平方米)
余杭
128
15807.38
217539827
13761.92
萧山
64
8649.56
83724294
9679.6
上城区
3
633.48
29960922
47295.77
下城区
7
619.54
8973772
14484.57
江干区
145
14520.09
296484830
20418.94
拱墅区
8
825.14
27924575
33842.23
西湖区
30
2933.39
66475032
22661.5
滨江开发区
4
459.52
9271031
20175.47
之江开发区
1
210.67
3728640
17698.96
下沙开发区
26
3221.25
44608082
13848.07
合计
255
30150.7
476104704
15790.83
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各区域商品住宅成交分布
本周,主城区成交量明显增加,其中成交量最多的区域是江干区,该区域本周成交162套,成交均价为21011.6元/平方米,主力楼盘是罗兰春天公寓、相江公寓和隽园。
其中,罗兰春天位于江干区九堡CBD核心,紧邻地铁一号线九堡东站,规划10幢高层公寓,户户南北通透,两房朝南,近100%的超高得房率。
主城区(不含萧山、余杭)住宅成交均价为20809.7元/平方米,比上周下降946元/平方米,住宅成交均价略降。
杭州全市(含萧山、余杭)住宅成交均价为16472.
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