武汉市房地产市场分析.docx

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武汉市房地产市场分析

武汉市房地产市场分析

从九省通衢到武汉城市圈，新的城市功能地位给武汉带来相比周边城市更大的发展契机。

武汉城市圈，又称“1+8”城市圈，指以武汉为圆心包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。

其建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。

放置在外围，在由河南中原城市群、湖南长株潭城市群、安徽皖江城市带、山西太原都市圈以及江西环鄱阳湖城市群组成的中部地区这六大城市群居于首位。

位居中部之中部的武汉在新城市功能定位下，其区域地位、综合功能、对内整固、对外辐射吸纳等能力将是整个中部城市圈中最强，最具备竞争力的城市。

2.2.1宏观经济环境分析

位居中部之中部的武汉在新城市功能定位下，其区域地位、综合功能、对内整固、对外辐射吸纳等能力将是整个中部城市圈中最强，最具备竞争力的城市。

　　汉口偏重于城市成熟配套和商业商务服务，以生活配套便利性为核心，城市集约化居住将成为其重点；汉阳在城市居住上更多以跟随两区域特色为主，自身优势点缺乏；武昌则更有可能成为真正意义上的拥有多元化高端物业、以生态宜居为主的居住区域。

2009年全国房地产市场整体回暖后，武汉涨势明显，专业投资客进场，市场量价齐升。

2009年后，武汉房地产成交量从08年的低迷状态回归至07年的高位水平，且持续上涨的态势明显；——持续且稳定的成交量对价格上涨起到强烈的支撑作用。

武汉经济GDP增速保障武汉房地产业处于快速发展区间（见图三）

图三：

2013年前三季度全国主要城市GDP排名（TOP15）

数据来源：

国家统计局

武汉市固定资产投资仍保持高速增长

1至11月，武汉市固定资产投资5365.79亿元，比上年同期增长19.5%，增速比1至10月回落0.5个百分点。

各类市政配套重点工程的建设投资，带动了远城区新城房地产市场发展，加速房地产市场向城市外延扩展的速度。

（见图四：

武汉市2013年固定资产投资）

图四：

武汉市2013年固定资产投资

数据来源：

武汉市统计局

房地产开发投资增长连续9年保持20%以上

1-11月，武汉房地产投资增长较快，完成投资1718.18亿元，同比增长24.1%。

其中，住宅投资1122.78亿元，增长27.9%。

房地产投资占固定资产投资比重逐年增加，2012年达到30%以上，2013年达到32%，房地产投资在固定资产投资中的地位不断提高，对促进经济增长的影响也越来越大。

（见

图五）

图五：

武汉市2013年房地产开发投资额

　　数据来源：

武汉市统计局

房地产施工面积快速增长

2013年前三季度，武汉市房屋施工面积7608.00万平方米，增长21.5%。

本年新开工面积1885.39万平方米，增长12.6%，分别加快6.2和13个百分点。

图六：

武汉市历年商品房开发主要指标数据

2013年房产政策对抑制房价影响不大

上半年重头政策“差额征收20%个税”并未落地，武汉房价控制目标的出台实则划出了房价上涨幅度，11月，汉七条出台，提高了外地户籍购买门槛和二套房首付比例。

在政策缓冲期内，反而助力了短期购房行为，成交量价再度攀升。

从全年来看，政策环境较为宽松，房价上涨趋势未受影响。

图七：

2013年武汉市主城区楼市走势图

数据来源：

2013年武汉房地产年度数据分析报告

商住用地地价上涨较快

2013年居住、商住、商业用地三类用地楼面地价分别为2074、2655、1869元/平方米。

从地价走势图可看出，三类用地地价呈现前所未有的齐涨特征。

居住、商住、商业用地三类用地楼面地价较2012年上涨的幅度超过25%。

特别是商住用地，涨幅达到28.7%。

图八：

2009至2013年武汉市居住、商住、商业用地地价走势图

数据来源：

2013年武汉房地产年度数据分析报告

商品房市场新增情况

2013年，武汉全市新增加推项目612个，新增总建筑面积2233万方，其中商品住宅新增面积为1704万方。

主城区共新增加推382个项目，新增总建筑面积1439.72万方，其中商品住宅新增面积为1148.30万方；远城区共新增加推230个项目，新增总建筑面积793.58万方，其中商品住宅新增面积为556.35万方。

图九：

2013武汉市楼市新增供应情况

数据来源：

2013年武汉房地产年度数据分析报告

2.2.2武汉市房地产现状

　现状之下，市场两级分化开始形成，具有强势自然资源和城市配套的高端项目成为高端客户和投资客的主站场，普通刚性需求客户逐渐被挤压至城市外围，武汉开始向资本型市场转型。

据武汉新政后一周成交数据统计，武汉4月第四周的整体成交量较上一周减少204套，降幅高达10.8%，但价格表现坚挺，甚至略有上涨，新政影响未完全显现。

2010年，武汉市制定出台了《市人民政府关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见》，大力推进保障性住房建设，加强市场调控，坚决抑制投资投机性购房需求。

2010年武汉市房地产市场整体保持平稳的发展态势，全市商品房实际销售面积为1429.17万平方米，同比增长2.20%，成交套数141058套，同比增长4.65%。

　　2011年，武汉市房地产市场整体朝着调控预期方向发展，开发投资增幅回落，住房成交量小幅下滑，住房价格总体平稳，实现了全年房价控制目标。

2011年，全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米，同比减少6.11%，成交套数130963套，同比减少7.16%。

　　2012年，武汉市房地产市场持续平稳发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳。

2012年，全市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。

　　2013年，国务院办公厅发布新“国五条”细则，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。

而武汉也发布了相应的年度新建商品住房价格控制目标。

在此背景下，2013年上半年武汉商品住宅成交火热，成交量同比上涨33%。

（见图三：

武汉房产价格走势）

从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。

从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。

随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。

图十：

武汉房产价格走势

数据来源：

武汉房产局公众信息网

2014年一季度武汉写字楼市场交易保持活跃，供应量持续高企使得全市整体空置率在高位运行，租金涨幅继续收窄。

受电商冲击，传统零售项目租户调整频见，其中体验式消费占比明显提升。

尽管受到春节假期和信贷紧张的双重影响，高端住宅的价格依然坚挺。

同时，电商在武汉积极拓点，推动优质仓储物流需求持续旺盛。

武汉优质写字楼市场：

需求平稳释放，租金基本持平

2014年第一季度，武汉市优质写字楼市场共有约14万平方米的新增供应，较上季度增加近四成。

其中泛海城市广场为本季仅有的一栋单一业权项目。

市场可租赁优质面积的持续增加使得企业搬迁和升级需求得以平稳释放，本季度内资中小企业的租赁需求成为市场主力。

在中国经济增速放缓的背景下，外资企业表现则相对谨慎。

从行业角度看，本地金融业仍是大面积租赁需求的主要来源。

尽管市场需求稳步回升，但因新增供应持续密集，单个项目去化速度缓慢。

截止季末，全市空置率上涨2.9个百分点至27.3%。

由于年内供应量高企，业主大多持保守态度，租金报价基本与上年持平，至季末武汉市优质写字楼租金轻微上调0.9%，报每月每平方米93.3元。

鉴于年内仍有超过40万平方米的销售型项目入市。

预料租金上涨空间和空置率在未来半年内将进一步受压。

武汉优质零售物业市场：

租户调整深化，租赁活动活跃

2014年第一季度，武汉零售物业市场无新增供应。

同期核心商圈内多个项目积极进行租户调整，丰富体验消费业态组合成为调整的主要趋势。

首饰及快时尚品牌扩张势头不减，位于核心商圈的优质零售项目倍受青睐。

本季首饰品牌VanCleef&Arpels于武汉国际广场开出其华中区首店，来自上海的快时尚品牌MJstyle签约世界城广场。

尽管如此，来自新兴商圈的租赁需求则略显疲软。

其中,个别位于新兴商圈的商场录得商户退租的请况，而近期准备入市的商场由于招租情况不理想而不得不推迟开业时间。

受租户调整影响，全市空置率微升0.2个百分点至5.1%。

由于全市范围内租赁活动仍然活跃，本季度武汉市零售物业市场平均租金表现稳定，首层店铺平均租金上涨1.5%，报每月每平方米640.9元。

未来6个月，预计约60万平方米的新增供应入市，且大多位于核心商圈，同时在国内电商发展壮大的夹击下，武汉商业市场竞争将愈加激烈，料空置率将继续走高，租金表现将持续平稳。

武汉物流设施市场：

租赁需求旺盛，高标准项目即将入市

2014年第一季度，武汉优质物流设施无新增供应。

电子商务和第三方物流公司对于仓库需求持续旺盛，推动武汉优质物流设施租金上升0.5%至每月每平方米22.5元。

新增供应方面，嘉民在汉南的物流园项目预计于三季度交付使用，同时丰树在江夏区的物流产业园项目也即将动工，该项目是除西安外丰树在中西部投资的第二个物流园。

京东在整合资源的同时积极建设其在阳逻的华中总部，预计五年后投入运营。

预计届时高标准仓供不应求的状况将得到暂时缓解，同时随着更多高品质的物流设施逐步入市，武汉物流设施的平均租金水平预期也将逐步上升。

武汉高档住宅市场：

成交量有所下滑，价格依然坚挺

受到春节假期和银行贷款政策收紧的双重影响，2014年第一季度开发商持观望态度推盘节奏放缓。

进入三月，部分开发商采取促销手段，适度放宽首付时限以刺激成交。

季内武汉商品住宅市场整体成交量有所下滑，但全市整体价格保持大体平稳，受稳定需求推动影响主城区内有部分楼盘售价仍录得有微涨。

与普通住宅市场价格的平稳走势不同，在中心城区土地供应减少以及产品稀缺性等多重因素共同推动下高端住宅售价小幅攀升。

截止季末武汉高档住宅售价报每平方米15,287元，环比上升3.0%。

预计未来一段时间内，武汉市高端住宅市场将持续稳中有升的态势。

2.2.3武汉市房地产供需分析

（1）供给情况分析

商品住宅供给情况

2013年，主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别较2012年减少10.9%和增加1.73%。

主城区新增物业仍以商品住宅为主，仅11份因汉口和武昌中心区有较多写字楼项目入市，当月非住宅供应占比有所增加。

2013年，武汉远城区商品住宅新增供应556.35万方，较2012年增加108.20万方。

商品房和商品住宅月新增供应变化趋势大于主城区，1月、5月、8-10月黄陂区大体量厂房及仓储类物业的入市，商品住宅的供应占比出现减少。

图十一：

武汉市2013年商品住宅供应情况（左为主城区、右为远城区）

数据来源：

武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）

商品房各类型供应情况

2013年，武汉全市新增项目的物业类型主要为住宅，占76.33%，较2012年增加8.37个百分点；其次是厂房仓库类物业，占9.17%，较2012年增加4.30个百分点；写字楼办公楼类物业，占8.09%，较2012年减少5.21个百分点；商业类物业，占5.55%，较去年减少7.49个百分点；其他类物业（主要是车库）占0.87%，较去年增加0.03个百分点。

从商品住宅供应的户型面积来看：

2013年，武汉主城区新增商品住宅90-120平方米的户型供应比重居首位，占40.91%，占比较2012年增加0.16%；其次为90平方米以下户型，占39.26%，占比较2012年增加3.32%；120-140平方米的户型和140平方米以上户型分别占12.28%和7.55%，分别较2012年减少0.66%和2.82%。

受楼市调控影响，政策更多的支持首次置业购房需求，故大户型产品入市量有所减少。

图十二：

2013武汉市商品房新增供应情况

数据来源：

武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）

（2）需求情况分析

商品住宅成交情况

90-120平米住房占到总成交量的48.75%，较2012年增加3.95%；其次是90平米以下的户型总成交量34.95%，较2012年增加6.76%；120-140平方米的户型较2012年减少6.03%；140平方米以上总成交量2.85%，较2012年减少4.67%。

2013年，90-120平米及90平方米以下的两房、三房户型成交量及成交占比明显增加，反映出全年武汉主城区楼市刚需占主导地位。

2013年，6000-8000元/平米商品房成交占比41.38%，同比减少5.17%；8000-10000元/平米成交占比33.41%，较2012年增加3.64%；10000元/平方米以上成交占比16.7%，较2012年增加4.92%。

图十三：

主城区商品住宅成交情况

　数据来源：

武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）

（3）价格走势分析

房价涨幅较2012年增加3.07个百分点，房价上涨出现增速，2013年，主城区商品住房均价涨幅环比2012年增加3.07个百分点，房价上涨出现增速。

2013年上半年，主城区商品住房价格延续了2012年的缓涨，随着后期调控政策效力的减弱，至2013年下半年，高价格段项目入市增加，武汉主城区商品住宅的成交均价开始呈加速上涨的趋势。

2013年，武汉区域成交均价排在前三的是汉口中心区、武昌中心区及古田片，其中，古田片今年房价突破10000元/平方米，涨幅17.6%；青山区、二七后湖片及关山片房价后来居上，南湖片房价总体较为平稳，仍在7300元/平方米左右，沌口片和东西湖片依然排主城区末两位，均价目前还未突破7000元/平方米，但东西湖区域房价涨幅超过15%。

远城区价格方面，江夏区仍然最高，为远城区唯一一个超过5000元/平方米的片区，汉南区因别墅类项目成交较多，房价超过新洲区。

图十四：

2013年武汉市房地产价格走势

数据来源：

武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）

2.2.4武汉市房地产市场发展趋势

（1）2014年住宅市场需求预测

　　根据国内外一些学者对预测理论研究的结论表明：

如果系统是非稳定的、复杂的，获得这种复杂系统长期精确预测是不可能的，长期的定性预测是可行的。

另一方面，由于系统初始条件在短期内相对的稳定性或较小的变化，短期预测将产生较小的误差，所以短期定量预测是可行的。

　　对于房地产市场的预测而言，我们通过对房地产市场供应影响因素和房地产市场需求系统属性分析，可以看出房地产供求市场是一个非线性的、动态的复杂系统，有很多因素在影响其状态。

而且，在不同时期、不同环境，起主要作用的影响因素也不同。

同时，有些影响因素是显性的，有些又是隐性的，而可能隐性的因素对房地产市场的供求产生重要的作用。

　　因此，为了达到最佳的预测效果，需要将影响房地产市场需求的多重主要变量拟合到一个方程当中，即采用“多元线性（或多元非线性）回归”较能客观和科学的描述市场发展的前景规律并给予预测。

　　以下是我们市场需求预测所必须具备的两个理论前提：

　　前提一：

房地产数量的变动趋势主要由人口变化所决定。

　　人口数量的变化直接导致家庭户数的变化，而每个家庭都将拥有不论大小的一个生活空间。

且从长期来看，短期的房地产投资和空置最终都将转化为消费性居住。

所以，一个区域家庭户数决定一个区域房地产数量的多少，即住它数量可以表不为人口的函数，房地产数量的变动可以由人口变化决定。

函数表达式为：

　　W=F（H）

　　其中：

W—房地产需求数量；H—人口数量；F（H）—房地产数量函数

　　前提二：

房地产的数量等级主要取决于区域经济发展水平及家庭收入水平的高低。

　　从区域经济发展和家庭房地产消费这个中微观的角度考察，区域所需住房面积的大小主要由两个因素决定：

区域经济发展水平及家庭收入水平。

区域经济发展水平越高，城市化势必呈现较高水平，也就意味着人口的集中增多及住房需求量剧增；同时，一个家庭的收入越高，这个家庭就可以消费越大的房子，住房需求量自然增大。

所以，房地产数量大小或者级别可以表示为房价收入比的函数，即房价收入比可以决定一个家庭房地产的大小和级别。

在此，我们假定房地产价格是呈缓和趋势逐步上升，那么在分析房地产市场需求时，就可以将函数简化成如下形式：

　　M=F（I1，I2）

　　其中：

M—每套房地产的面积；I1—区域经济发展水平；I2—家庭收入水平

　　本预测还必须要确认以下基本前提：

相信武汉市及中国经济发展在未来一段时期会保持稳定的增长，同时居民的收入也会稳定的增长；武汉市及中国房地产消费政策，虽然可能会有若干变化，但是总体上是倾向鼓励大众消费的；同时，在作房地产未来市场预测时，要明确需求量是在“房地产价格平稳上涨”条件下的需求量，这些同样将作为预测的前提。

以下将武汉市“GDP水平”“人均可支配收入”“城镇人口数量”作为自变量，将“商品住宅销售面积”作为因变量，通过建立模型描述和预测2014年商品住宅销售面积来作为武汉市商品住宅的需求量预测。

表1：

武汉市住宅需求量预测自变量原始数据表

GDP

（亿元）

人均可支配收入

（元）

城镇人口数量

（万人）

住宅销售面积

（万平方米）

2000年

1207.00

6761.00

749.00

323.02

2001年

1335.00

7305.00

758.00

364.00

2002年

1468.00

7820.00

768.00

387.47

2003年

1622.00

8525.00

781.00

512.10

2004年

1882.00

9564.00

786.00

613.90

2005年

2238.00

10850.00

801.00

834.18

2006年

2590.00

12360.00

819.00

906.70

2007年

3141.00

14357.64

858.00

1135.41

2008

4115.51

16712.44

891.00

519.40

2009

4560.62

18385.00

925.00

1258.89

2010

5515.76

20806.00

953.32

1159.46

2011

6756.20

23720.00

978.54

1085.34

2012

8004.58

27061.00

1020.00

1331.04

2013

9051.27

29821.22

1054.55

1558.31

数据来源：

国家统计局、湖北统计局、武汉统计局、武汉市房地产市场信息网

首先，利用多项式回归对以上数据进行均一化处理并进行无量纲化，并对无量纲化后数据利用数据分析软件SPSS13.0（StatisticalProgramforSocialSciences），将以上数据利用多元线性回归分析方法，并选择Enter变量进入方法，分析计算，结果如下所示：

据上表“模型简要概述”及“模型拟合情况散点图”可见，城镇人口数量、GDP、人均可支配收入与商品住宅销售面积整合相关系数为0.998，利用多元线性分析模型可解释98.9％的观测数据，模型解释的计算结果完全可接受。

根据上表对回归方程的回归系数分析，各自变量Sig值分别为0.004、0.028、0.000和0.026，都小于通常所要求的0.05，即可认为系数有效，所建立方程具有统计学意义。

依据上表，列出多元线性回归方程预测2014—2016年的住宅需求面积如下：

Y=-597.005+0.062X1+0.078X2+0.425X3

表2:

2014-2016年住宅销售面积预测值

住宅销售面积

（万平方米）Y

GDP

（亿元）X1

人均可支配收入

（元）X2

城镇人口数量

（万人）X3

2014年

2121.756

10003

30000

1079

2015年

2939.155

10308

30963

1134

2016年

3048.624

10994

31467

1199

注：

以上预测模式仅限于短期预测，不宜做长期的逻辑递推预测。

另：

预测结果，基于武汉市经济持续发展，城镇居民收入稳步增长、城市化水平不断推进的假设前提。

由于上述需求预测结果是基于房地产市场平稳发展做出的，而自2007年下半年来，受国家宏观调控影响，武汉房地产市场较前几年发生了巨大变化，特别是2008年以来，武汉房地产市场明显进入调整期，需求萎缩严重，2010年和2011年需求也是呈下降趋势，但是2012年和2013年已经开始回升，说明房地产市场因为政策原因的调整期已经过去，呈现良好的发展态势。

（2）住宅市场供给预测

　　依据经济学所讲的供给（supply）概念，它是指一定市场上在一定时期内与每一销售价格相对应，生产者愿意而且能够供应的商品量。

因此，房地产供给的概念是指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。

形成供给有两个条件：

一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。

如果房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算做供给。

　　因此，在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：

供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量。

然而，在短时期内（如我们在预期2014年供给量的过程中），理论上我们将拆迁量、转换为其他种类房地产量、其他种类房地产转换为改种房地产量三个因素给予忽略，那么，在较短时期内：

　　　供给量＝存量＋新开发量

新增住宅竣工面积预测：

对于新增住宅竣工面积的预测，我们要考虑到影响区域房地产供给量的许多因素。

然而，在短期内我们不需要探索房地产供给影响因素和房地产供给之间复杂的关系，而是把房地产市场需求本身的变动看作是一个回归的过程，研究和挖掘其变动的外在现象下隐含的内部规律，从而对其未来变动走势做出判断。

这样就简化对房地产市场供给变动因果原因的考虑，但这种简化反而可能完全可能达到更佳的预测效果。

依据上文所述的理论方法，并经考察1992-2013年住宅竣工面积的变化曲线（见下图），对新增住宅竣工面积的预测以二项式回归模型最为适合，误差最小，模型拟合精确度为0.9933。

图十五：

武汉商品住宅面积预测

　　　表3：

武汉新增住宅竣工面积及其预测值

年份

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

住宅竣工面积

（万平方米）

78.70

110.7

158.3

232.3

265.9

277.8

--

336.9

425.7

499.6

522.7

600.2

608.9

住宅竣工预测值

（万平方米）

75.44

118.2

162.9

209.3

257.6

307.7

--

359.7

413.4

469.0

526.5

585.8

646.9

年份

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

住宅竣工面积

（万平方米）

722.3

776.7

811.6

737.6

945.0

733.4

922.0

89