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新疆住房产业问题分析研究报告
·新疆经济·《新疆财经》2001年第4期
新疆住房产业问题研究
课题组
作为国民经济新的经济增长点和正在加速发展的住宅产业,近年来,对新疆经济发展的贡献率为1—1.5个百分点,如何抓住有利时机加快和协调发展,是一个十分重要的问题。
一、住房建设发展概况与成就
(一)发展概况
从1950年至2000年的50年间,新疆的住宅建设大致经历了4个发展阶段。
1.1950年—1957年是住宅建设的初始阶段。
1950年至1952年的国民经济恢复时期和1953年至1957年的“一五”时期,是新中国成立后新疆住宅建设发展的初始阶段。
在这一时期,新疆的各项事业刚刚起步,住宅建设主要是依附于工业和文教建设项目间相配套的职工宿舍;同时,还维修改造了一批旧中国遗留下来的破旧住宅。
8年间,基本建设投资中住宅建设共投资1.8亿元,为同期自治区基本建设投资总额的10.5%,平均每年新建住宅30万平方米。
住宅多以土木平房为主,但有部分砖拱住宅。
2.1958年—1975年是住宅建设中暖、卫等设施的改善阶段。
1958年至1975年的18年间,跨越了国民经济发展的三个五年计划。
在第二个和第三个五年计划时期,住宅建设投资各为1.79亿元,1971年至1975年的第四个五年计划时期,住宅建设投资增长到3.09亿元,住宅建设投资占基本建设投资总额也由“三五”计划时期的9.52%增至12.5%,18年间,住宅竣工面积共1832万平方米,平均每年新建住宅101万平方米。
这一时期的住宅工程质量有了一定提高,住宅中的暖、卫等设施也有不同程度改善。
3.1976年—1988年是住宅建设的一个高峰。
1976年以后,特别是1978年党的十一届三中全会后,住宅建设得到了快速发展。
1976年至1980年住宅建设占基本建设投资总额的11.42%,竣工768万平方米。
1976年至1988年的13年间,全疆用于城镇住宅建设投资共38.04亿元,为新中国成立39年住宅建设投资总额的85.7%,13年新建住宅2157万平方米,为新中国成立39年建成住宅总面积的51%。
这一时期无论从住宅建设投资规模,还是住宅面积的急增,无疑形成了新疆住宅建设的一个高峰。
同时,住宅建设质量也有进一步提高,其中楼房占到住宅建设总量的46.75%,成套住宅占41%。
这一时期,乌鲁木齐市、石河子市共建成10万平方米住宅小区5个。
4.1989年—2000年是住宅建设的最好时期。
1989年至2000年是新疆城镇住宅建设发展的最好时期,也是住宅建设成就最显著的时期,随着1988年全疆城镇住房制度改革的起步和进一步深化,城镇住房建设投资多元化的发展,尤其是近几年来,自治区党委和人民政府把住房建设作为扩大内需、拉动经济增长的一条重要措施之一,通过政策上的引导和推动,使住宅建设以前所未有的迅猛势头得以大力发展。
其中“八五”期间,全疆共兴建城镇住宅2262万平方米,平均每年竣工452万平方米;住房建设投资131亿元,占全社会固定资产投资的10.83%,占基本建设投资的18.5%。
“八五”时期,全疆房地产开发也有较大发展,共建成商品房398万平方米,其中商品住宅304万平方米,占“八五”期间建成城镇住宅总面积的13.44%,商品房投资额38亿元,占全社会固定资产投资的31%。
“九五”以来,全疆城镇住宅建设再上新台阶。
从1996年至1999年的4年间,全疆城镇完成住宅竣工面积3192万平方米,平均每年完成798万平方米,为“八五”期间年竣工的177%;住宅建设4年间共投资272亿元,是“八五”期间住宅建设投资总数的2.07倍。
商品房开发也得到了快速发展。
4年间共完成商品房开发362万平方米,完成投资43亿元。
从1989年至1999年的11年间,全疆城镇住宅建设共完成6269万平方米,平均每年完成住宅竣工面积570万平方米;完成住宅建设投资462亿元,平均每年完成住宅建设投资42亿元。
人均居住面积由1978年的3.5平方米上升到1999年9.15平方米(建筑面积17.65平方米);住房成套率从1985年的18.3%上升到1999年的55%;11年间新建10万平方米以上的住宅小区22个。
(二)主要成就
1.住宅建设的投资主体由过去以国家、单位为主投资的体制逐步向国家、单位、个人三者合理负担机制转变,商品住房建设投资增长迅速,住房建设投资专业化、市场化趋势进一步显现;住房消费市场个人购房比例迅速增加。
1999年,自治区全社会住宅建设投资110亿元,占全社会固定资产投资的21%,比上年增加3.5个百分点。
住房消费市场城镇个人已成为市场消费主体。
目前,全疆城镇住房消费个人购房比例平均已占住房销售总量的80%,其中住宅建设市场发育比较早的地区如乌鲁木齐、石河子、克拉玛依等城市平均已达90%以上。
2.住宅建设体制正逐步由单位零星分散建设向综合开发、配套建设转变。
2000年在建的住宅建设项目中,社会综合开发的住宅小区、单位连片建设的职工住宅区占城镇住宅建设的比重已上升到50%以上。
各级政府和城市建设主管部门对“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”这一住宅建设方针认同度有了进一步提高,工作力度加大。
3.住房建设与企业改组、改制、兼并相结合,拓展了住房建设发展空间,赋予了住房建设新的社会内涵。
1999年以来,随着住房建设的快速发展,城市可开发利用土地资源锐减,土地征迁费用持续看涨,因此,一些房地产开发企业抓住了国家所有制结构、经济结构和产业结构调整的有利时机,通过改组、兼并企业或其他社会单位实施住房新一轮开发,在住房建设与企业改组、兼并相结合上进行了积极的尝试。
如广汇集团兼并16家,创天集团兼并7家,宏大集团兼并7家,正泰公司兼并4家,康普公司兼并3家。
通过实施改组、兼并,一方面被兼并的企业和单位转移了债务负担,以地换房,解决了一些职工的住房问题,住房条件得到相应改善;另一方面,房地产开发企业通过实施改组、兼并,扩大了土地储备,为较大规模地开发住房的建设创造了条件,同时也取得了良好的经济效益和社会效益。
不容否认的是住房建设与企业改组、兼并相结合这种尝试,对于催化企业的改组、兼并,加快改革步伐,以及加快住房建设,提高住房的社会化程度都起到了一定的作用。
4.住房制度改革取得了实质性的进展。
新疆自治区人民政府宣布:
从1998年12月31日起,停止住房实物分配,逐步实行住房货币化分配;截止到1999年底,公有住房出售率达80%以上,其中乌鲁木齐、石河子、克拉玛依等城市已超过90%,累计回收资金141亿元;住房公积金归集率达70%,累计归集资金28亿元。
5.经济适用住房建设快速发展。
自治区党委、人民政府确定了住房建设要以经济适用房为主的策略,并制定了多项优惠政策。
从1995年安居工程启动至1999年,经济适用住房占全部住房由10%发展到68%,2000年比重还有所上升。
6.商品房开发购销两旺。
新疆商品房开发一直是在理性和平稳中发展的,没有大起大落和积压现象,1999年施工面积370万平方米,竣工面积175万平方米;全疆完成开发投资27亿元,其中商品住宅建设完成21亿元,分别比上年增长92%和129%。
据调查,2000年前三个季度售房场面十分火爆,有些小区规划设计刚出来,已经被预订了一大半。
7.住房二级市场开始启动。
到2000年底,自治区房改办已审核批准了13个设市城市住房二级市场开放管理办法,占全疆设市城市的68%,其中已挂牌正式运作的有8家。
到2000年底,全疆在住房二级市场开发中已有近800户通过市场交易调换了住房,完成交易额4000余万元。
8.个人住房贷款加快。
国家调整了住房公积金和商业性个人住房贷款政策以来,特别是停止住房实物分配以后,个人住房信贷得到较快发展。
到1999年,新疆个人贷款9亿多元,比上年增加了1.5倍,2000年个人住房贷款的形势更趋旺盛。
9.围绕着市场需求,住宅环境和功能质量得到了普遍重视,住房建设领域不断拓展,住宅样式风格开始走向多样化。
1999年以来,各地普遍重视了对住宅小区环境建设,着力在小区绿化、户型设计、功能质量以及配套服务等方面下功夫,收到明显成效。
建成了一批象阿克苏康居小区、哈密阿牙小区、乌鲁木齐昌乐园小区、南湖小区、昌吉绿园小区、库尔勒市的巴音小区、石河子25号小区以及轮台县的东苑小区、且末一号、二号小区等环境和功能质量都比较好的小区,随着市场的需求变化,学生公寓、单身公寓、老人公寓以及私家别墅渐成市场新的卖点。
伊宁市仁和小区把名校建在小区内,学生公寓楼建、租两旺。
乌鲁木齐南湖房地产公司,几年来瞄准学校建设的热点,从自办小学到办大学,开发建设教学楼、学生公寓近7万平方米,取得良好的经济效益和社会效益。
一些城市新辟的私家别墅和社区老人公寓销售和市场前景也看好。
推进住宅样式风格多样化、个性化,改变千孔一面老的住宅样式,从而提升住宅的品位和档次,是住宅建设上又一新的亮点。
10.物业管理稳步发展,住宅小区物业管理社会化程度不断提高。
全疆近两年以来新建的社会住宅小区基本上都引入了物业管理新体制,一些城镇企业、事业单位原有的集中成片职工住宅区业已开始向社会化物业管理新体制过渡、转型。
新疆的物业管理是从1995年开始起步的,到2000年底全疆物业管理企业300余家,从事物业管理的人员6000余人,受托管理的住宅小区近500个,物业管理总建筑面积2000多万平方米。
短短几年里,已先后有12个小区被评为全国优秀小区和示范小区,有32个小区、大厦被评为新疆优秀小区或大厦。
2000年7月自治区人民政府已出台“物业管理条例”,计划再用3—5年逐步规范新疆的物业管理。
二、住房建设的经验与特点
(一)基本经验
1.政策的驱导作用,是推动住房建设快速发展的源动力。
1998年7月国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,明确了城镇住房制度改革的目标是实现城镇住房的商品化、社会化要求。
1999年6月自治区人民政府以新政发39号文件出台了自治区新一轮房改方案,确定了从1999年12月31日起,停止各单位住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,从政策源头上切断几十年计划经济体制下职工住房由单位统建、统分、统管、统修的福利分配形式。
2000年以来,为贯彻落实国家和自治区人民政府关于进一步扩大内需、刺激消费,把发展住宅产业作为新的经济增长点的目标要求,自治区经济适用住房建设领导小组办公室下发了《关于抓住机遇加快经济适用住房建设的通知》,进一步加大了对经济适用住房建设政策扶持力度。
同时在自治区房改政策上,先后取消对区直干休所住所老干部和全疆已故干部、职工配偶按政策购买现住房的限制;对单位和社会上已开工建设的跨年度住房继续延缓了按政策购房的时限,极大地调动了单位和社会参与建房的积极性。
截止1999年底,全疆城镇累计出售公有住房4392万平方米,699922套,出售公有住房的建筑面积占全疆城镇可出售公有住房的82%,比全国平均公房出售水平高出近10个百分点。
其中乌鲁木齐2000年仅公房出售400多万平方米。
政策性住房基金和住房金融发展较快。
从1988年新疆实施城镇住房制度改革以来,始终坚持的一条重要原则是,对各单位公房出售回收资金实行单位独立建户,公积金管理中心监督使用,专项用于住房建设和维修(全国有相当一部分省、市、自治区对售房款由单位自行管理使用,2000年以来,国家建设部明确提出要将单位售房款纳入中心监督使用管理范围)。
这一政策的贯彻实施,为新疆住房建设启动、发展积累了宝贵的建设资金。
据统计分析,房改以来,到1999年,新疆城镇累计公房出售回收资金141亿元,其中已投入住宅建设106亿元,占公房出售回收资金总数的75%;用于建立住房维修基金11亿元。
住房政策性和商业性个人贷款对拉动城镇住房消费支持力度进一步加大。
截止2000年9月,住房公积金政策性发放个人购房贷款累计2.9亿元,住房公积金购建住房个人支取累计6.33亿元,各商业银行累计发放居民个人抵押贷款45亿元,比上年增加32亿元,是上年同期的3.5倍。
贷款力度的加大,对刺激住房消费,支持个人购房发挥了重要作用。
2.确定以经济适用住房建设为主,全面发展城镇住房建设的方针,定位准确,切合新疆实际,是启动住房有效需求,促进住房建设发展的一条成功经验。
从1997年新疆全面启动经济适用住房建设开始,住房建设的着力点就放到以解决占城镇80%以上的中低收入家庭这一主体人群上,找准了市场基点,启动了市场有效需求,促进了住房建设快速发展。
1997年—2000年经济适用住房建设(安居工程)完成竣工建筑面积分别为96万平方米、341万平方米、690万平方米、850万平方米,完成投资分别为7亿元、29亿元、69亿元、90亿元,经济适用住房建设占城镇住房建设由15%提高到60%,成为新疆城镇住房建设的主导模式。
住房建设投资结构的合理调整,首先是促进了住房建设的发展,通过实施建房减免税费的优惠政策,让利与民,受惠与民;其二,调动了各单位建房的积极性。
几年来新疆单位建设经济适用住房平均占建设经济适用住房建设总量50%以上;其三,市场销售持续看好。
据调查,近年全疆经济适用住房销售(预售)率平均达到90%以上,高于商品房5—10个百分点。
3.各级党委和政府重视、支持住房建设,是推动城镇住房快速发展的关键所在。
住房建设是一项涉及面广、综合性和政策性强的工作。
特别是在住宅建设向社会化、规模化发展的进程中,政府的参与、支持至关重要。
哈密地区近3年来,每年平均住房完成竣工量60万平方米,其重要的经验是地委、行署领导重视、支持住房建设,把住房建设置于整个经济建设发展的大环境中去认识和把握,从城市总体规划、建设和管理的高度着眼,加大扶持力度。
(二)主要特点
1.区域性差别明显。
住房建设的发展程度,最终取决于一个地区的经济发展水平和人民实际生活水平的提高。
由于新疆地域辽阔,各地经济发展不平衡问题突出,住宅建设在地区之间、城市与县镇之间发展也不尽平衡。
总体来看,以乌鲁木齐为首的沿天山北坡地区,由于自然和社会经济条件较好,经济发展较快,住房建设也得到了较快的发展,而南疆三地州由于经济发展相对落后,每年的住房建设总量很小,从2000年的经济适用住房建设量来看,南疆三地州人口总数量740万人,占全疆总人口的42%,而完成住房建设量只相当于乌鲁木齐市完成住房建设量的15%,差距悬殊。
从住房档次上看,差距进一步拉大。
设市城市中尤其是北疆地区的一些城市,如乌鲁木齐、石河子、伊宁、奎屯等城镇职工平均换房1.5轮次,住宅建设发展快的地区,象哈密、昌吉、米泉等城市基本上进行了平房换楼房、小房换大房两个轮次以上,而南疆三地州土木结构的平房仍占50%以上,平均有近60%的城镇居民未调换过住房。
2.以单位为主的分散型住宅建设特征。
由于新疆城镇人口构成中有相当数量的人员是五十、六十年代从全国各地支援新疆建设的整编制的企业单位。
如石油、铁路、煤炭、机械、建筑等系统和军转单位。
因此,在城市中独立的各企业、事业单位构成了城市人口的主体。
比较典型的是克拉玛依市,城市人口中90%为石油工人。
城市中各企业、事业单位基本上是一个“小社会”,职工住房多年来一直是由单位包建、包管、包分配。
这一特定的住房对象,不仅使职工养成了依赖单位的固守观念,而且也造成了新疆城镇住房社会化水平偏低的现实。
从1998年、1999年自治区全社会住宅建设投资总量分析得知,国有单位住宅建设投资占到全社会住宅建设投资总量比重的70%,说明新疆城镇住房建设仍旧是以各单位自住建房为主。
3.住房面积小,成套率水平较低,旧房改造任务重。
新疆解放50年以来,一直是计划经济占有主导地位。
计划经济的特色反映在住房建设上,最典型的是对住房建筑面积的严格控制。
长期以来,在先生产、后生活的理念下,严格控制住房建设标准。
自治区最早颁布的住房建设标准始于1958年,规定单位修建的住宅,每人不得超过4平方米,每户不得超过16平方米。
这一标准一直沿用到70年代中期。
1996年自治区136号文件下发,确定了现在执行的现住房标准。
这一标准虽然在住宅面积上有了较大的松动,但与全国一些省市相比仍属偏低水平。
1999年底统计,新疆城镇人均住房建筑面积为17.65平方米,低于同期全国人均18.6平方米的水平。
住房成套率为54%,城镇缺房户111256户,其中无房户47033户,不方便户34522户,拥挤户(人均居住面积4平方米以下)29701户;有危旧房屋219万平方米,水、电、暖、卫等不配套需改造房屋4370万平方米,国有企业的双困户(经济困难户、生活困难户)和最低收入贫困家庭约占城镇人口的12%,近20万户。
从近3年住房建设的发展和城镇居民的需求情况看,每年需拆迁危旧房屋在200—250万平方米,约4万户。
4.建筑施工周期长,建房成本高。
由于新疆特殊的地理环境影响,又属全国地震多发地区,冬季漫长,大部分地区全年有6个月的采暖期,因此,建筑施工较为复杂,住房建设在抗震设防加固、墙体御寒加厚、门窗等构造上与内地一些省区相比,建房成本高,施工难度大,施工周期长。
以乌鲁木齐地区为例,近年砖混结构楼房建安部分(不含室外配套部分)每平方米造价约800—900元左右,相比内地一些省区同类住宅建房成本平均要高出20%—40%不等。
三、住房建设的突出问题
(一)住宅小区整体规划设计水平与住房建设规模化、社会化、多元化的发展趋势不相适应
在小区规划方面主要是小区规划建设与城市总体规划、市政基础设施建设缺少有机、协调发展。
由于各城市还没有制定住宅建设的中长期发展规划,而近几年来住宅建设又以超常速度发展,造成了小区建设规划与城市总体规划相脱节,与城市基础设施建设不配套的矛盾,这一问题在各城市住宅小区建设中反映得比较普遍。
具体反映在小区建设方面,如道路、供暖、绿化、地下管网、公益设施建设等难以与住宅建设同步实施,更谈不上超前运作。
在住宅小区建筑组团风格、立面设计、户型安排、功能使用、绿化以及整体设计思想和理念上,虽然有少量新辟住宅小区有所突破和积极尝试,但总体上仍没有摆脱传统模式,设计理念、文化底蕴、地方文化和民族特色还不能适应住房建设社会化、多元化趋势的发展要求,品位、档次都不高。
无论是企业单位自建连片的住宅小区,还是社会开发建设的新建小区都普遍存在忽视环境建设,追求高容积率的倾向。
(二)住宅建设管理体制难于适应住房建设快速发展的实际要求
一是缺乏长期稳定、具有权威性的领导机构。
在自治区住房建设领导体制上,1995年自治区人民政府成立了安居工程建设领导小组,下设自治区“安居办”,挂靠在建设厅房地产处,没有增加任何编制,负责全疆安居工程和经济适用住房的计划报批以及下达计划、指导协调和抓落实工作,各市县也都成立了相应组织领导机构。
但各级领导小组和“安居办”并非常设办事机构。
这种组织形式已难以适应住房建设快速发展的形势要求,难以行使有效的组织、协调和调控管理职能。
二是管理机构职能交叉,管理职能不到位。
在同一地区各级“安居办”各自为政。
如伊犁州,州、地、市三级各设有“安居办”,在同一地区各自进行住房建设,不仅浪费了人力、物力,也使同一城市的住房建设规划和管理相脱节。
从各级“安居办”管理范围来看,主要是对经济适用住房(安居工程)计划审核落实管理和开发企业资源管理,其他建房形式如城镇个人投资建房(一年大约300万平方米建设量)和单位自住住房建设,没能纳入有效管理范围。
三是房地管理分离,不利于住房建设的长期稳定发展。
在今后城市住房建设发展中,合理利用城市土地资源,对住房建设发展至关重要。
目前住房建设管理部门只管住房建设,城市土地另由土地管理部门管理,造成了住房建设计划与土地规划使用上的不协调矛盾。
从各地反映的情况看,往往是有住房建设计划,而土地使用开发计划难以落实,对住房建设长足发展带来不利影响。
四是住房建设管理手续繁杂、行政职能部门工作效率较低。
据对开发企业的初步调查,办理住房建设前期手续,从申报计划开始,需要经过近40个部门、单位,60余道手续,平均耗时150天,在办理前期手续中,重复行文,多次循环现象严重,各开发公司反映强烈。
五是缺少稳定的、具有较高业务素质的人员。
全疆从事住房建设行政管理人员中有相当一部分是建设部门或房地产管理部门的代管人员和兼职人员,且人员流动性也较大,人员配置不足,在业务工作中主要是应对事务性工作。
从全疆来看,没有一个从事住宅建设发展的研究部门或机构,对全疆住宅建设发展前瞻性研究分析一直未能建立和开展起来,在住宅建设发展的宏观管理上缺乏决策和有效的管理依据。
(三)住房法规建设滞后,住房建设执法和监管乏力
在住房建设管理方面,国家有房地产管理法,但在实际操作上很多问题难以对号入座。
如房地产开发住房建筑面积统一规范问题,物业管理代收费用取费和保安责任鉴定问题,小区建设中电力、燃气、自来水、电信、有线电视等行业垄断,指定产品、自行定价等问题,非城镇人口进城买房收费问题,小区规划设计专家评审制度建立和强化推行问题等亟待规范。
在依法行政,实施监管方面,自改革住宅小区综合验收为备案制以来,对小区建设过程中的监管从一定意义上讲不是强化而是削弱。
小区建设上有不按规划设计要求施工或改变设计的现象。
(四)住房二级市场发育和开放度与住房建设发展不能适应
住房二级市场现状可概括为“两多一少”。
即观望的多,咨询的多,实际交易量少。
主要原因是:
一是从住房发展阶段性上分析,当前新疆住房仍处在住房保障并开始向住房改善型发展的阶段。
由于住房历史欠账较多,城镇居民在住房上仍以解决自住问题为其根本。
加之以单位为主的住房建设格局,导致新疆住房的社会化程度不足30%(全国一些住房市场化程度高的地区如上海的住房社会化程度已达到75%)。
目前在住房二级市场上换购住房的80%为调离原单位人员、辞职人员以及非国有单位的人员,单位现职人员在二级市场换购住房的比例极小。
二是住房市场上形成的“双轨制”,即社会住房和单位住房两个市场,使大量住房交易隐含在企业内,形成“体内循环”现象。
三是单位对原有住房上市交易采取限制或行政干预的问题比较突出。
一种是对上市交易的住房不签字、不盖章,采取拖延不办策略;另一种较为普遍的办法是单位扣压职工产权证,使之无法上市交易。
四是住房二级市场交易手续繁杂,社会中介服务滞后。
对此,不少人望而却步。
而对于房地产社会中介机构来讲,社会服务还远没有跟上。
五是有关的社会化配套改革方面还不完善。
当前反映突出的问题是单位职工采暖费由于一直没能计入职工工资,一方面是单位的住房出售给非本单位职工后单位贴补的采暖费难以收回;另一方面职工在异地换购住房后的采暖费单位难以核销,这在一定程度上影响了单位和职工在住房二级市场交易的积极性。
六是住房的物业管理与当前住房管理的社会化、专业化发展要求还不适应。
当前物业管理中的主要问题是物业管理覆盖面小,管理人员素质不高,管理和服务还不能满足居民要求。
2000年全疆拥有各类房屋建筑面积17796万平方米,而实施物业管理的覆盖面不到10%;现有的物业管理企业中有一半以上企业没有企业等级;从事物业管理的人员中60%左右的人员没有接受过正规培训。
除乌鲁木齐以外,全疆其他地区的物业管理收费为:
封闭式管理小区每月每户15元;开放式管理小区每月每户10元。
几乎所有的物业管理企业在物业管理上都是亏损,要依靠门面出租或其他方面的贴补来维持生计。
特别是社会上原来开发的住宅小区,98%以上的单位没有向住户收取住房公用部分的维修基金,给后期的社会化物业管理带来了先天不足。
在物业管理服务方面目前主要是保洁、保安和代收费用以及日常维修,更多的服务项目如小区智能化管理服务、网络系统配置等,由于费用和承受能力所限,短期还难以大范围推行。
四、国内外房地产业分析
我国是世界上人口最多的国家,据统计,到1997年底城市人口约3.7亿人。
而我国城市化水平仅为29%左右,既低于世界平均水平的47%,也低于发展中国家平均水平的37%,随着我国社会、经济的持续发展,城市化水平必将逐步提高,这意味着我国的城市人口还将继续增加,城市数量和规模也将继续增加和扩大,据预测,2010年我国城市人口将增加到
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