某大型房地产集团组织管理手册.docx

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某大型房地产集团组织管理手册

XX公司

组织管理手册

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审核：

批准：

发布日期：

目录

第一章手册说明3

第二章组织结构及管理模式4

2.1XX公司组织结构图4

2.2城市公司组织结构图4

2.3项目管理模式（示意图）6

2.4项目决策机制7

2.5XX公司与城市公司的管控界面8

第三章XX公司及城市公司各部门通用职责11

第四章XX公司决策机构及各部门职责12

4.1决策机构的组成及决策事项12

4.2各部门主要职责14

1．品牌营销部14

2．投资运营部16

3．招标采购部18

4．成本管理部19

5．财务管理部21

6．设计管理中心23

7．商业管理中心26

8．人力资源部28

9．工程管理部30

10．总经理办公室32

第五章城市公司决策机构及各部门职责34

5.1决策机构的组成及决策事项34

5.2各部门主要职责35

1．人力资源部35

2．总经理办公室37

3．营销管理部39

4．工程管理部42

5．项目部44

6．开发部46

7．财务部47

第一章手册说明

一、手册的基本内容

本手册是XX置地XX公司组织管理的基本文件，用以说明XX公司组织结构、部门组织和职责等内容。

二、手册的发布

本手册经XX置地XX公司总经理批准后发布实施。

三、手册的调整和修订

1.XX公司人力资源部应根据战略规划和环境变化的要求，每年对组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订建议；

2.当XX公司的战略、组织结构、部门设置或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。

四、手册的管理

本手册的发布和更新由XX公司人力资源部负责，解释权归XX公司人力资源部。

五、关键词、特定用语说明

XX公司：

指XX置地XXXX公司和下属各城市公司。

XX公司：

指XX置地XX公司总部。

中心城市公司：

指XX公司所在地的城市公司。

城市公司：

指XX公司中，除中心城市公司外的其他各城市公司。

负责：

属于本部门应负职责，承担主要责任，同时需要其他部门配合。

组织：

需要本部门与其他部门共同完成的工作（其他部门需要接受组织部门的安排），由本部门承担协调事务。

配合：

不承担主要职责，但必须在负责部门领导下参与此项工作并承担相关责任。

参与：

仅需要较低程度配合其他部门的工作，一般不承担责任。

第二章组织结构及管理模式

2.1XX公司组织结构图

说明：

专业决策委员会包括投资专业决策委员会、设计专业决策委员会、营销专业决策委员会、商业专业决策委员会、招标专业决策委员会。

2.2城市公司组织结构图

XX公司增设投资发展部，其组织结构如下：

2.3项目管理模式（示意图）

1.住宅项目组织架构

2.商业项目组织架构

3.项目组织架构说明

1）项目组织架构为弱矩阵式，项目总经理根据运营目标组织编制并推动项目全期计划，根据项目全期计划组织召开阶段成果评审会。

2）项目组织架构旨在构建以项目总经理为核心的高效执行中心，专业职能部门提供技术和资源支持。

由项目总经理带领团队成员根据公司的流程成果体系及公司决策体系，调动各职能和资源，达成项目运营目标，专业职能部门对项目成果进行把控，保证专业成果质量及进度,并确保公司专业能力的提升。

3）各专业成果经办人为职能部门派出的项目小组负责人。

项目总经理根据成果标准初步判断成果的完备性后，对阶段成果进行汇总，并提请召开成果评审会。

4）总经理办公室对项目关键成果提交及时性、规范性、以及成果会议评审结果进行跟踪及管理。

5）成果流转路径：

职能部门项目负责人-职能部门负责人-项目总经理-专业决策委员会-公司管理层。

6）汇报关系：

项目专业人员向职能部门和项目部双向汇报，受两个部门的绩效考核。

2.4项目决策机制

XX公司项目决策采用层级式四级决策机制，根据拟决策事项的重要性确定对应的决策层级，项目开发中的重大事项最多采用四级决策（决策事项权限设置参见授权文件）。

决策层级

决策主体

决策人员组成

一

城市公司项目工作群

城市公司项目工作群、专业部门负责人

二

城市公司专业决策委员会

城市公司管理团队、项目总经理、专业部门负责人

三

XX公司专业决策委员会

XX公司总经理、专业分管领导、专业部门人员、相关部门人员

城市公司管理团队、项目总经理、专业部门负责人

四

XX公司管理团队

XX公司管理团队

备注：

为提高决策效率，会议主导部门可以提请二级三级决策会议、三级四级决策会议合并召开。

2.5XX公司与城市公司的管控界面

职能

XX公司与城市公司管控界面

XX公司

城市公司

项目获取

1）建立土地信息库

2）负责区域内新城市和中心城市项目拓展

3）审批项目投资方案并上报

4）审批土地款支付并上报

1）负责已进入城市的项目拓展

2）拟定项目投资方案

3）负责项目（土地）谈判及合同签订

4）提出土地付款申请

项目定位

1）评审项目定位方案

2）评审项目运营目标书

1）提出项目定位方案

2）编制项目运营目标书

设计管理

1）负责产品研发与总结

2）负责项目设计管理

3）负责设计交底

1）提出设计需求

2）审查设计成果

招标采购

1）制定XX公司、城市公司招标采购权限

2）负责项目采购方式策划

3）建立供方管理体系

4）建立合同标准模板

5）负责权限内采购

6）负责权限内合同审批

7）管理合作供方

1）负责权限内采购

2）负责权限内合同签订

3）管理合作供方

成本管理

1）建立成本管理体系

2）建立成本数据库

3）审批项目目标成本

4）监控和评估城市公司成本管理现状

5）负责权限内合同、结算与付款审批

1）负责各阶段项目成本测算

2）编制项目目标成本

3）负责动态成本管理，上报成本数据

4）按权限提出合同、结算与付款申请

工程管理

1）组建高品质小组，负责新城市的第一个项目的第一个示范区建设

2）制定工程技术标准

3）建立工程管理知识库

4）负责项目工程检查评估

5）负责为施工现场提供技术支持

1）负责现场施工管理

2）处理项目现场外围事务

3）编制项目管理报告

4）负责工程质检

5）负责工程维修

营销管理

1）负责企业品牌规划，大区内品牌统一管理，项目品牌推广审批

2）建立大区营销管理体系（含制度、售楼系统、信息沟通机制）

3）审核项目定位方案、营销策略方案（入市时机、推盘节奏、价格等）、销售物业整体及阶段性销售方案、销售定价

4）负责销售目标管理及过程监控，提出销售策略建议

5）负责大区内渠道、媒体、供应商资源的整合与集中采购

1）以企业品牌规划为指导，开展项目品牌建设

2）执行营销管理制度，并提出制度优化建议

3）编制项目定位方案、营销策略方案、销售物业整体及阶段性销售方案，拟定销售价格

4）负责项目营销推广及销售，开展销售分析，上报销售数据

5）负责本地渠道、媒体、供应商资源的采购与管理

客服管理

1）建立客户服务管理体系和客户服务标准

2）建立客户服务案例库

3）处理重大投诉和客户危机事件并上报

4）负责客户服务平台（置地会）的搭建与管理

5）负责区域内客户满意度调查

6）审批客户满意度提升计划

1）遵循客户服务标准，开展客户服务工作

2）上报客户服务信息

3）制定客户满意度提升计划

商业管理

1）制定商业项目前期定位方案、业态组合与租务方案

2）负责市场调研

3）制定并实施招商及推广方案

4）制定并实施项目营运管理方案

1）参与招商及推广

战略管理

1）开展内外部环境分析，制定区域发展战略

2）编制XX公司商业计划书并上报

3）审批城市公司商业计划书

4）负责城市公司业绩管理

5）监督区域战略实施，开展战略评价，调整经营策略

1）负责战略实施

2）上报经营信息

3）编制城市公司商业计划书

计划管理

1）建立计划管理体系并监督执行

2）审批城市公司项目一级计划，监控城市公司项目二级计划执行

1）定期开展城市公司计划执行评估、制定工作计划，并按要求上报

2）制定、上报并实施城市公司项目计划

财务管理

1）建立区域财务管理制度

2）负责区域预算管理、资金统筹管理、财务分析、合同付款及审批（权限内）、税务筹划管理

3）负责中心城市公司会计核算与资产管理

4）审批城市公司税务筹划方案

5）负责关联交易管理

1）负责城市公司预算管理、资金管理、财务分析、合同付款及审批（权限内）、会计核算与资产管理

2）制定城市公司税务筹划方案并上报

人力资源

管理

1）制定区域人力资源管理制度

2）负责区域组织管理

3）制定区域人力资源规划

4）审批城市公司人力资源规划与人员编制计划

5）按权限开展招聘、培训、薪酬、绩效与员工关系管理

6）负责区域企业文化建设

1）制定城市公司的人力资源规划与人员编制计划

2）执行区域人力资源管理制度，按权限开展招聘、培训、薪酬、绩效与员工关系管理

3）负责城市公司企业文化建设

第三章XX公司及城市公司各部门通用职责

3.1制度管理

1）负责本部门和本专业流程与制度的建设和完善。

2）负责本专业的标准化建设。

3）负责本部门员工的培训，确保员工理解和遵守相关规章制度。

3.2日常管理

1）根据区域战略规划和商业计划书，编制本部门年度、季度和月度计划，并负责计划的实施与控制。

2）负责制定本部门年度、季度、月度预算。

3）负责完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作。

4）负责安排本部门员工的重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报绩效数据。

5）在人力资源部的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作。

6）负责本部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。

7）负责本部门员工的能力开发和培养。

8）负责根据业务发展需要，制定创新课题，不断进行本部门业务与管理的创新。

3.3知识管理

1）总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库。

2）整理、管理本部门文件档案。

3.4协作配合

1）完成权责、流程与制度规定的本部门参与或配合工作。

2）XX公司各部门负责指导、监督和评价城市公司各专业工作开展情况。

3）完成领导交办的其他工作。

3.5对城市公司的工作指导（XX公司各部门）

1）按职责权限参与城市公司的关键业务活动。

2）按管理层级对城市公司的关键决策点进行评审或审批。

3）收集整理城市公司运营过程中的重要信息并进行必要的反馈。

4）指导城市公司的专业管理，帮助解决专业管理中的重大问题。

第四章XX公司决策机构及各部门职责

4.1决策机构的组成及决策事项

决策机构

职责概述

详细描述

总经理办公会

人员组成

1）组成人员：

XX公司管理团队（参加成员视具体情况定）、投资运营部负责人、总经理办公室负责人、待决策事项部门负责人及相关人员。

2）最高负责人为总经理（若有需要，总经理可以授权给相关人员）。

3）总经理办公室负责会议组织、会议记录及会议决策事项的传达督办。

主要决策事项

1）商业计划书。

2）XX公司机构重大变革。

3）公司级规章制度。

4）重大人事安排。

5）财务预算。

6）定期经营分析与决策。

7）项目运营目标书。

8）项目一级计划。

9）需要总经理办公会决策的其他事项。

投资专业决策委员会

人员组成

1）组成人员：

XX公司管理团队（参加成员视具体情况定）、投资运营部负责人、待决策事项部门（城市公司）负责人及相关人员。

2）最高负责人为总经理（若有需要，总经理可以授权给相关人员）。

3）投资运营部负责会议组织、会议记录及会议决策事项的传达督办。

主要决策事项

1）项目投资。

2）其他重大投资事项。

设计专业决策委员会

人员组成

1）组成人员：

XX公司管理团队（参加成员视具体情况定）、设计管理中心负责人、项目设计负责人、营销管理部负责人、成本管理负责人、待决策事项城市公司分管领导、项目总经理及相关人员。

2）最高负责人为总经理（若有需要，总经理可以临时授权给相关人员）。

3）设计管理中心负责会议组织、会议记录及会议决策事项的传达督办。

主要决策事项

1）建筑概念设计方案。

2）规划设计方案。

3）建筑单体方案。

4）户型方案。

5）初步设计方案（商业项目）。

6）设备系统方案（商业项目）。

7）景观设计方案。

8）装饰设计方案。

9）产品配置标准。

10）材料设备部品方案。

营销专业决策委员会

人员组成

1）组成人员：

XX公司管理团队（参加成员视具体情况定）、品牌营销部负责人、待决策事项城市公司总经理、分管领导、项目总经理、营销管理部负责人、项目营销负责人及相关人员。

2）最高负责人为总经理（若有需要，总经理可以授权给相关人员）。

3）品牌营销部负责会议组织、会议记录及会议决策事项的传达督办。

主要决策事项

1）项目定位报告。

2）项目营销策略方案（入市时机、推盘节奏、价格方案等）

3）品牌规划及推广方案。

商业专业决策委员会

人员组成

1）组成人员：

XX公司管理团队（参加成员视具体情况定）、商业管理部负责人、投资运营部负责人、待决策事项城市公司总经理、分管领导、项目总经理及相关人员。

2）最高负责人为总经理（若有需要，总经理可以授权给相关人员）。

3）商业管理中心负责会议组织、会议记录及会议决策事项的传达督办。

主要决策事项

1）项目定位方案。

2）业态组合与租务方案。

3）租金测算方案

4）商业项目招商推广方案。

5）商业项目营运管理方案。

招标专业决策委员会

人员组成

1）组成人员：

XX公司管理团队（参加成员视具体情况定）、城市公司总经理、项目总经理、招标采购部负责人、成本管理部责任负责人。

2）最高负责人为总经理（若有需要，总经理可以授权给相关人员）。

3）招标采购部负责会议组织、会议记录及会议决策事项的传达督办。

主要决策事项

1）项目采购分判方案。

2）招标入围单位确定。

3）中标单位确定。

4.2各部门主要职责

中心城市公司开发部、营销管理部部门架构及部门职责与城市公司开发部、营销管理部相同，见第五章。

1．品牌营销部

部门架构

注：

员工的岗位职级根据任职资格、能力进行定级（下同）

职能概述

工作职责

品牌公关

1）负责XX公司品牌管理体系的建立和维护；

2）审核城市公司对外宣传中涉及品牌的宣传资料；

3）指导监督城市公司项目品牌推广活动；

4）负责处理品牌危机事件；

5）整合大区内营销推广资源（媒体、网络、广告等）；

6）负责XX公司品牌推广物料的集中制作与采购。

营销管理

1）负责建立区域营销管理体系，建立营销类的管理制度；

2）负责建立区域营销合同标准文本，制作营销管理表格与文件范本；

3）负责审核城市公司项目定位报告；

4）负责审核销售（价格）策略方案和营销费用预算；

5）负责销售目标管理及监控，并提出销售整体策略；

6）开展项目营销数据统计与分析，监督项目销售情况，并提出整体推盘节奏及销售策略建议；

7）组织开展营销供方管理与履约评价。

客服体系建设

1）组织建立客服标准体系及会员管理体系；

2）负责策划XX公司层面客户活动；

3）组织重大投诉和危机事件处理并报置地备案；

4）权限范围内维修费用和赔偿费用的审批；

5）客户投诉月报汇报、分析；

6）建立大区内会员体系，协调大区内客户资源，发挥协同作用；

7）负责客户触点管理，包括销售风险检查、交付、客户关系维护、保修、投诉等；

8）协助置地总部客户满意度调查，组织制定并跟进客户满意度提升计划。

2．投资运营部

部门架构

职能概述

工作职责

战略目标和发展规划

1）制定大区战略目标和发展规划；

2）根据总部战略分解和大区发展规划，编制大区商业计划；

3）持续审视与分析预测战略执行情况，提出商业计划修正建议；

4）指导监督战略执行，开展战略执行效果评估。

市场研究

1）收集、整理和分析土地与房地产交易、开发、存量等相关信息，建立行业信息库；

2）根据目标城市的特性，寻找样本城市，总结与分析样本城市房地产发展趋势，为进入和制定发展策略提供支持；

3）进行与房地产发展相关的经济类数据研究和分析，为进入城市、了解城市和项目拓展提供支持；

4）进行标杆企业和竞争对手研究和分析。

项目拓展

1）制定XX公司土地储备计划；

2）负责中心城市公司和大区范围内新城市的项目拓展工作，提出项目立项建议；

3）监督和指导城市公司项目拓展工作；

4）制定项目拓展所需成果文件标准，并监督执行；

项目论证与获取

1）负责项目投资估算及各阶段经济效益测算；

2）组织编制、论证中心城市公司和新进入城市的项目投资方案；

3）组织评审区域内项目投资方案并报置地总部审批；

4）组织进行中心城市公司投资项目的谈判以及相关协议的草拟和签署；

5）负责办理中心城市公司和新进入城市的土地款支付；

6）协助办理征地拆迁手续。

运营管理

1）负责分解XX公司业绩指标，组织与各单位（XX公司部门及城市公司）签署目标责任书；

2）监控与预测各单位业绩完成情况；

3）组织评审项目运营目标书；

4）组织大区经营工作会。

法务管理

1）建立XX公司法律风险管理体系；

2）负责XX公司重大决策及经济活动中法律风险的评估，为业务决策提供法律支持；

3）负责XX公司、中心城市公司合同的合法性审核；

4）负责处理XX公司、中心城市公司的各类纠纷（含协商、调解、仲裁、诉讼）；

5）负责外聘律师的聘用和管理工作。

3．招标采购部

部门架构

职能概述

工作职责

物资采购组

材料设备研究与应用

1）负责研究材料设备的实用性和经济性，推荐新型材料设备；

2）配合材料设备选型定板工作。

材料设备采购管理

1）组织开展采购权限内材料设备招标采购工作（包括组织招标文件编制及评审、供方考察、资格预审、发标、开标、评标、合同谈判、定标等）；

2）负责采购权限内材料设备类合同报批及合同交底；

3）参与设计类、中心城市公司营销类非工程类招标采购工作。

材料设备供方管理

1）负责收集整理供方资源，建立并维护供方信息库；

2）组织材料设备类类、设计类、营销类招标文件与合同的标准化工作；

3）组织开展材料设备供方的履约评价工作。

施工采购组

施工单位采购管理

1）负责制定XX公司与城市公司工程类采购边界；

2）负责制定项目采购计划及单项采购工作计划；

3）组织开展采购权限内施工单位招标采购工作（包括组织招标文件编制及评审、供方考察、资格预审、发标、开标、评标、合同谈判、定标等）；

4）负责采购权限内工程施工类合同报批及合同交底；

5）负责办理招标备案手续。

工程施工供方管理

1）负责收集整理供方资源，建立并维护供方信息库；

2）负责工程施工类招标文件与合同的标准化工作；

3）组织开展工程施工供方的履约评价工作。

4．成本管理部

部门架构

职能概述

工作职责

专业成本组

成本管理体系建设

1）负责建立和完善XX公司成本管理体系；

2）负责建立和完善标准成本科目及建安费用标准，并对城市公司使用情况进行监督和评估；

3）负责调研工程类、设计类、营销类等各类供方的价格信息；

4）负责业内及系统内成本数据的收集、整理，建立并维护成本数据库。

成本优化管理

1）组织开展设计方案成本优化；

2）负责审核项目目标成本；

成本分析与审核

1）负责全成本管理；

2）分析城市公司动态成本，编制成本报告，提出成本控制建议；

3）负责权限内的变更、签证及结算审核；

4）组织开展项目目标成本考核；

5）负责建立项目成本后评估机制，指导城市公司开展项目成本后评估。

招标采购配合

1）参与XX公司采购权限内招标文件、标底编制，开展商务标函分析；

2）参与XX公司采购权限内的招标采购工作。

合约组

合约管理

1）负责合约体系建设；

2）负责研究XX公司工程合约界面划分；

3）负责合同标准文本（含标准工程量清单）的编制；

4）监督指导城市公司的项目合同管理工作，并定期检查。

项目成本组

成本测算

1）负责项目各设计阶段的成本测算，提出成本优化建议；

2）负责编制项目目标成本。

成本动态

管理

1）建立并分析动态成本信息，编制并上报动态成本分析月报；

2）负责项目设计变更、现场签证费用审核；

3）负责项目进度款支付、结算审核。

招标采购配合

1）负责采购权限内招标文件、标底编制，开展商务标函分析；

2）参与XX公司采购权限内的招标采购工作。

其它工作

1）负责对造价咨询公司的管理；

2）负责项目成本后评估。

5．财务管理部

部门架构

职能概述

工作职责

预算管理

1）组织实施预算管理，指导并审核XX公司各部门和城市公司编制的财务预算；

2）监督预算执行，提出预算调整建议；

3）监督城市公司财务预算执行，提出改进建议；

4）负责拟定XX公司年度财务决算和利润分配方案。

资金管理

1）负责资金的统筹规划、统一管理；

2）组织编制XX公司年度、季度、月度资金计划，监督资金计划执行情况，统筹资金支付；

3）负责拓展融资渠道与手段，合理安排融资；

4）负责资金成本控制，统筹安排展期及还贷；

5）负责统一设立和管理XX公司各类收款及结算账户，定期核对银行存款账和现金账；

6）负责对各城市公司的资金管理人员进行业务指导和培训。

会计核算及资产管理

1）负责制定会计核算规则与办法，及其推广实施；

2）负责会计凭证、账务处理、日常报销、银行账户和会计报表的编制及审核；

3）编制、上报XX公司各期财务报表；

4）负责应收账款、借款及信用、现金、投资、固定资产等的核算和管理；

5）负责会计档案、财务证照年审、财务印章和会计电算化管理等事务性工作；

6）负责建立XX公司固定资产台账，固定资产的调拨审核和核销管理；

7）负责组织年度财务检查和财产清查。

税务管理

1）负责研究国家税收法律法规，了解地方税收政策变化，开展税务筹划工作；

2）负责各项税费的计提、申报、缴纳、退回等工作；

3）负责税务发票及税务证照的管理；

4）负责与税务、财政部门的联络，沟通各项税务事宜。

财务分析与评价

1）负责财务报表分析，识别经营管理中的问题并提出解决建议；

2）负责统计项目土地费用、财务费用、销售费用、管理费用等。

成本管理

1）负责成本与费用支出的财务审核；