物业管理行业分析报告.docx
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物业管理行业分析报告.docx
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物业管理行业分析报告
2021年物业管理行业分析报告
2021年4月
“十四五”新亮点:
物业管理首次进入国家五年规划。
中国物业管理行业正迎来政策甜蜜期。
YQ之下,物业管理企业体现了其在防疫与社会管理方面的重要价值,社会关注度显著提升;2021年3月13日,新华社发布了“十四五”规划和2035年远景目标纲要全文,相比过去的五年规划,“十四五”规划首次提到物业管理-“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”。
这意味着物业管理行业对于国家的战略重要性有所提升,物业管理行业面临的政策环境将持续改善。
考虑中国政策由上而下的传导机制,预计“十四五”前半期有望见到中央及地方利好政策密集出台,政策催化剂充足。
在政策方向上,预计:
1)物业管理渗透率将进一步提升,老旧小区逐渐被纳入管理;2)物业费定价趋于更市场化,涨价空间有望进一步被打开;3)对增值服务的支持政策有望发力。
相信“十四五”期间,行业集中度将进一步提升,行业迎来高速高质量发展期。
一、“十四五”新亮点:
物业管理首次进入国家五年规划
1、政策有望发力,支持市场化定价及增值服务发展
YQ之下,物业管理企业体现了其在防疫与社会管理方面的价值,社会关注显著提升;特别是,2020年五一劳动节,主席给郑州圆方(物业管理)集团回信,肯定物业管理基层员工做出的贡献。
2021年3月13日,新华社发布了“十四五”规划和2035年远景目标纲要全文,相比过去的五年规划,“十四五”规划首次提到物业管理,提出“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”,以“提高城市治理水平”。
这意味着物业管理行业相对国家的战略重要性有所提升,物业管理行业面临的政策环境将持续改善。
在政策方向方面,YQ预计:
1)物业管理渗透率将进一步提升,老旧小区逐渐被纳入管理;2)物业费定价趋于更市场化,涨价空间有望进一步被打开;3)对增值服务的支持政策有望发力。
考虑中国政策由上而下的传导机制,预计“十四五”前半期有望见到中央及地方利好政策密集出台,政策催化剂充足。
2、行业向规范化发展,有助市场集中度进一步提升
2015-19年,中国百强物管企业市占率由28%提升至44%,十强物管企业市占率由4%提升至9%。
对现代服务业而言,80%的优质企业集中度为理想水平;目前中国仍有23万家物管企业,市场仍然比较分散,集中度仍有较大上升空间。
展望“十四五”,物管行业将向规范化发展,助推行业集中度进一步提升:
1)中小开发商有动力将项目委托予规模开发商管理,以提升项目竞争力;2)物管渗透率进一步提升,老旧住宅小区与非住宅项目(医院、学校、公建等)将纳入专业管理,利好品牌优质、有规模的物管企业提升市占率。
预计“十四五”期间百强物管企业市占率有望提升至60%以上。
二、行业主要公司比较
我们统计了22家主要港股物管企业,包括:
1)4家大型标的-碧桂园服务/恒大物业/华润万象生活/融创服务;2)9家中型标的-雅生活服务/金科服务/绿城服务/永升生活服务/保利物业/中海物业/新城悦服务/宝龙商业/合景悠活;3)9家小型标的-卓越商企服务、时代邻里、建业新生活、正荣服务、滨江服务、佳兆业美好、弘阳服务、金融街物业、银城生活服务。
1、规模继续高增,收入结构改善,利润率稳中有升
2020年物管企业继续实现高速规模扩张:
1)合约面积/在管面积/收入/净利润20年同比增速均值分别为+42%/+52%/+43%/+74%;2)若剔除13家于20年上市的物管企业,20年合约面积/在管面积/收入/净利润同比增速均值分别为+38%/+45%/+42%/+61%。
盈利能力稳中有升:
1)20年平均毛利率/应占净利润率分别达28.6%/14.3%,较19年提升2.2%/2.2%;2)若剔除20年IPO企业,平均毛利率/应占净利率为26.4%/13.1%,较19年提高0.7%/1.2%。
社保减免、规模效应支撑了基础物业管理服务的毛利率,高毛利率的增值服务发力亦是支撑盈利能力的重要因素:
1)20年社区增值服务收入平均同比增速达78.7%;2)对收入贡献均值达16.1%,较19年的12.1%提升4.0%。
其中,美居、家居服务等服务增长较快。
我们观察到,随着物管企业初步实现规模突破,社区增值服务物管企业的战略重要性显著提升,相信可以支持增值服务继续快速增长。
华润万象生活、宝龙商业、合景悠活为住宅板块物业管理面积,其他为公司总管理面积
除中海物业货币为港币之外,其他为人民币。
华润万象生活、宝龙商业、合景悠活为住宅物管管理板块收入构成,其他为公司总收入构成
除中海物业货币为港币之外,其他为人民币。
*建业新生活社区增值服务包括家居生活服务。
单方收入计算为总社区增值服务/平均在管面积。
2、ROE分化,现金充沛
2020年22家样本企业平均ROE为23.7%,其中ROE最高的五家物管企业分别为银城生活服务、恒大物业、新城悦服务、中海物业与滨江服务。
20年ROE均值较19年的49.4%下降25.6个百分点,若剔除13家2020年上市募资的物管企业,20年ROE均值为25.1%,较19年的27.3%下降2.2个百分点。
个股2020年ROE走势分化,四家物管企业实现了ROE的提升,他们分别为雅生活服务、新城悦服务、滨江服务与银城生活服务。
截止2020年末,22家样本企业现金对当年净利润的均值为8.1x,若剔除13家2020年上市募资的物管企业,现金对当年净利润的均值为6.8x,体现上市物管企业现金充沛,收购能力強。
三、碧桂园服务:
助推行业变革与整合的龙头
作为行业龙头、潜在的标准制定者,碧桂园服务有望在“十四五”进一步显著提升物管市场的市占率;公司亦体现出强大的上下游资源整合能力,增值服务与城市服务有望实现商业模式的突破,2025年千亿营收可期。
展望21-23年,不考虑蓝光嘉宝收购,YQ预计公司收入由156亿人民币增至451亿,CAGR42%;净利润由26.9亿增至23年的82.4亿元,3年CAGR45.3%。
1、行业领军地位稳固,积极增长势头不减
公司合约面积于20年末达8.2亿平方米,位列上市物管企业第一,较排名第二/第三的保利物业/恒大物业高44%/43%。
20年公司品牌拓展发力,全年新增合约面积1.3亿平方米,其中品牌拓展、碧桂园、收并购分别贡献53.3%、35.1%、11.5%,品牌拓展新增面积首次超过碧桂园渠道新增面积。
2021年3月23日,公司向蓝光嘉宝发起全面收购要约,以51.06港元/股收购蓝光嘉宝所有上市H股,预计总作价75亿元,交易规模创行业记录;收购将扩大公司合约/在管面积约26%/34%,快速完善公司全国布局。
“十四五”政府推动物业管理行业标准化发展,作为行业龙头、潜在的标准制定者,行业环境利好碧桂园服务外拓、收并购,规模持续积极增长概率较高。
2、整合上下游资源,向千亿营收进发
公司目标于2025年实现千亿营收(隐含45%的5年CAGR),其中物管/增值服务(包括社区团购)/商业商写/城市服务收入分别达500亿(42%CAGR)/300亿(57%CAGR)/150亿(n/a)/200亿(87%CAGR)。
收购上下游优质标的是扩大营收、变现社区流量的重要途径,2020年公司已展示了其行业内资源整合的能力。
通过收购文津国际、城市纵横、满国康洁和福建东飞,建立了社区增值服务与城市服务领域专业能力(保险服务、电梯广告、城乡环卫服务)。
2020年社区增值服务收入同比增100.1%至17.3亿,占收入比重由19年的9.0%上升至11.1%;毛利率65.1%;单方增值服务收入同比增40%至5.3元/平/年。
城市服务收入达8亿,毛利率32.5%。
增值服务利润率保持基本稳定。
我们相信公司是最有潜力实现增值服务商业模式突破的物管企业。
注:
2021年及以后数据含蓝光嘉宝
注:
未包含蓝光嘉宝
四、中海物业:
外拓发力,积极拥抱“十四五”新目标
2020年公司实现三项重要突破:
1)夯实了与控股股东中建集团体系的合作;2)物管业务外拓、政企合作发力;3)兴海物联外拓发力。
展望“十四五”,公司提出了更清晰的五年增长目标(30%+CAGR),公司已为加速前行的崭新五年做好了充分的准备,业绩达标的概率相当高。
21-23年,预计在管面积由1.82亿平方米上升至3.98亿,3年CAGR30%;收入由65.5亿港元(下同)上升至158亿,CAGR34%;净利润由7.0亿港元增至16.70亿元,3年CAGR34%。
1、夯实与中建集团的合作基础,协同效应潜力巨大
2020年,公司与实控人中国建筑集团的合作加速落地:
1)深化与三局项目的物业合作;2)与中建四局物业形成战略合作;3)与中建六局达成物业公司股权合作。
公司全年新增第三方合约面积2837.1万方,其中730万方或25.6%来自中建及相关单位。
2020年公司与中建集团的合作实现突破,我们相信为积极的五年规划打下基础;中国建筑股份20年累计房屋施工面积15.4亿方,房屋新开工面积3.4亿方,公司与中建集团的协同效应潜力巨大。
2、被市场忽视的第三方拓展能力
2020年新增第三方合约面积2837.1万方,其中2110万方或74.4%来自公开市场、中小发展商战略合作获取项目、政企合资/平台公司以及内部推荐。
服务品质是外拓能力的根基,过去5年公司对服务品质高度关注,公司根基扎实:
1)客户满意度由16年的61%上升至92%;2)2020年435万方在管面积实现提价,较19年增74%,20年平均提价升幅为15.46%,提价能力显著提升,体现客户粘性增加。
公司的央企背景亦使得公司在与政府平台与政府采购方面具竞争优势。
展望“十四五”,公司提出关联方与第三方在管面积的比例达1:
1的目标,体现公司亦在战略层面显著提升对外拓的关注。
值得注意的是,公司的智慧园区解决运行平台兴海物联于2020年亦在外拓实现了突破,2020年合约中73%来自外部市场,19%来自中海物业,8%来自关联方,较以往主要依赖中海物业的模式发生了巨大变化,在物联网全面普及的趋势下,兴海物联成长潜力不可小觑。
预计随着物管服务与兴海物联外拓能力被验证,公司有望获得进一步估值修复。
在管面积中约40~50%为酬金制收费
五、新城悦服务:
全面发展的优质中型物管企业
在中型物管企业中,新城悦服务在关联企业支持、外拓、收并购能力三个维度均具备较强竞争力;19-20年公司在社区增值服务亦实现了跨越式发展,公司有望持续实现较快规模及利润增长。
展望21-23年,预计公司在管面积由1亿平增至2.8亿,3年CAGR40%;收入由28.7亿元人民币(下同)增至73.3亿元,CAGR37%;应占净利润由4.5亿增至23年的13.2亿元,CAGR43%。
1、新城控股土储能力突出,新城悦外拓能力快速提升
新城控股为新城悦服务快速发展“保驾护航”截止20年末,新城控股拥有总土储1.43亿平方米,按面积计排行全国第五;21年计划竣工4,310万平方米;截止20年末,满足三条红线中的两条红线要求,并于20年12月与21年1月,被惠誉与穆迪上调评级至BB+与Ba1。
整体土储及财务水平均属行业较优水平,土储优势可以延续。
值得注意的是,过去两年公司外拓能力快速提升。
20年通过第三方外拓新增合约面积1,900万方,对总新增合约面积的贡献达35%(vs19年:
25%),其中70%+为新盘项目。
2、社区增值服务实现跨越式发展
公司来自社区增值服务的收入由18年的4800万增至20年的5.0亿,2年CAGR222%,对收入贡献由4.2%上升至17.4%;其中非周期业务(公共资源管理/线上零售/团膳/设施设备管理)占社区增值服务总收入的比重达51.2%;毛利率43%;单方社区增值服务收入由18年的1.2元/平上升至20年的6.2元/平,未来仍有较大上升空间。
1)战略层面的重视2)深耕长三角的布局(60.9%的在管面积)将持续支持公司社区增值服务快速增长。
3、交易流动性显著改善
3月15日公司被纳入深港通交易标的;3月23日公司宣布完成配股,大股东持股由配股前的73.09%下降至68.89%,公司持股结构更加合理;配股融资额约10亿港元,配股后预计公司在手现金进一步上升至约27亿人民币。
万科、碧桂园、阳光城为20年年中数
六、宝龙商业:
未来三年成长路径清晰
2020年公司财报业绩扎实,21-23年规划清晰,CEO陈德力先生20年6月加入公司,管理层已顺利完成调整期;随着YQ受控,相信21年公司将驶入发展快车道。
1、2020年应占净利润同比增70.8%,商业出租率进一步提升
公司财务数据方面,公司2020年收入同比增18.6%至19.2亿元人民币(下同);其中商业运营管理与住宅管理板块分别同比增17.1%/25.6%至15.6亿/3.6亿元;应占净利润同比增70.8%至3.05亿元,较预期高8.6%;应占净利润率由19年的11%显著提升至20年的15.9%,主要由于:
1)受惠于增值服务占比提升及有效的成本管控,毛利率由19年的26.4%上升至20年的30.9%;2)SG&A占收入比重由19年的9.8%下降至20年的8.9%。
全年经营性现金流同比增48.9%至7.95亿元。
现金同比增31.8%至34.5亿元。
商业运营方面公司20年新开业9个商场,截止20年底,商业在管面积达857.3万平方米;20年新签约33个项目,总建面248万方,其中有4个独立第三方项目;20年底商场出租率达89.9%,较19年底的89.4%进一步提升;计算单位平均面积商业运营收入由19年的12.31元/平/月上升至20年的12.48元/平/月。
2020年,商业管理行业受到来自YQ的严峻挑战,公司的开业及外拓节奏略低于预期,然而运营效率进一步提升,验证了公司的管理能力。
住宅管理方面,截止20年底,在管面积/合约面积达1440万/2322万平,同比增25.2%/19.1%;增值服务占住宅管理收入比重由去年的17.5%上升至20.2%;分部毛利率由19年的12.9%显著上升至20年的23.1%。
2、管理层公布未来三年发展路径及经营目标
2020年公司着力于“保开业、去空铺、调结构”;CEO陈德力在业绩会上宣布了清晰的三年发展规划:
1)21年提经营、强系统、优团队;2)22年精服务、扩规模、树标杆;3)23年兴科技、建生态、领行业。
3年后目标:
1)商业出租率超95%,开业面积超1500万方(3年CAGR20.3%+),长三角规模排名行业前三;2)住宅合约面积超5000万方(3年CAGR29.1%+),毛利率提升至25%+(vs20年23.1%),增值服务收入占比超40%。
管理层目标明确务实,过往执行能力持续得到验证,看好公司发展。
七、时代邻里:
外拓与社区增值服务发力
2020年业绩增长超预期,在新的战略指引下,预计公司的增长质量将持续提升。
1、2020年应占核心净利润同比增94%,外拓与增值服务发展亮眼
公司财务数据方面,公司2020年收入同比增63%至17.6亿元人民币(下同),略低于预期;其中物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务/专业服务收入分别同比增48.9%/53.3%/135.2%/187.3%至10.1亿/4.2亿/1.9亿/1.4亿元,社区增值服务占收入比首次突破10%;应占核心净利润同比增93.7%至2.33亿元,较预期/公司目标高7.7%/5.9%;应占净利润率由19年的11.1%显著提升至20年的13.2%,主要由于:
1)受惠于单价提升、成本管控与高毛利收入占比提升,整体毛利率由19年的28.2%上升至20年的30.2%;2)SG&A占收入比重由19年的11.6%下降至20年的11.0%。
运营方面,公司合约面积(不含城市公服)同比新增3,465万平方米或64.3%,达8,170万平方米,新增面积中,时代中国交付/自主外拓/收购(浩晴、耀城、科箭)分别贡献了11.0%/25.6%/63.4%,外拓对增长贡献显著提升。
公司在管面积(不含城市公服)同比增79.1%达到68.8万平方米,按物业类型,非住宅面积占比68.3%;按区域,粤港澳大湾区面积占比66.1%。
管理费收缴率由19年的90%上升至20年的93%。
2、坚持“4321”核心战略,推动高质量增长
在业绩会上,公司宣布了“4321”核心战略:
1)深耕大湾区、长三角、成渝和华中四大核心城市群;2)布局住宅、产业和政府公建三大核心业态;3)实现物管服务+社区增值服务两大核心增长点;4)建立一个全生命周期的“科技+服务”平台。
在规模扩张与增长质量的目标上,公司提出:
1)20-23年应占核心净利润达到50%+的三年CAGR;2)2021年/2022年新增3800万/4600万方的第三方合约面积(vs2020:
3000万方),项目投拓与项目并购的比例上升为5/5和6/4(vs2020:
7/3);3)2024年社区增值服务占收入比重提升至25%以上。
看好公司清晰的发展战略与推动高质量增长的决心。
八、滨江服务:
高端品牌享誉杭州,盈利能力行业突出
滨江服务是杭州高端物管公司的标杆,随着滨江集团交付提速以及公司品牌外拓发力,看好公司未来3年规模扩张提速;公司的高端定位亦确保了充足物管费市场化空间;公司的5S增值服务战略聚焦公司核心竞争力,相信亦将助力收入及利润快速增长。
未来3年,公司将在浙江省实现又快又好的增长。
展望21-23年,预计公司在管面积由2,000万平增至5,810万平,3年CAGR43%;收入由9.6亿元人民币(下同)增至31.2亿元,CAGR48%;应占净利润由2.2亿增至23年的6.1亿,CAGR41%。
1、滨江交付+第三方拓展齐发力
滨江集团将迎来交付高峰。
18-20年滨江集团销售发力,合约销售额3年CAGR30.4%,合约销售面积CAGR25.7%,全国排名(中指研究院)由17年的第35位上升至20年的第26位;考虑有2-3年的建设周期,预计21-23年将是滨江集团的交付高峰期。
依托滨江集团在杭州的龙头地位(2020年权益销售杭州第一),滨江服务成功打造了杭州知名高端品牌,外拓成绩亮眼:
1)15-20年,第三方项目在管面积由0.26百万方上升至6.93百万方,占比由4.8%上升至34.7%;2)20年净新增370万方第三方合约面积,21年1季度新增10个项目共214万方合约面积,其中70%项目来源于独立第三方,外拓显著发力。
展望未来3年,公司拓展战略清晰:
1)团队建设;2)从杭州出发,做透浙江省;3)依托滨江集团的快速发展以及品牌口碑做好外拓。
区域市场有深度、公司拓展有能力,未来3年加速发展可期。
预计公司21-23年在管面积CAGR达43%。
2、行业突出的盈利能力
2020年公司应占净利润率至22.9%,处于行业较高水平,其中:
1)物业管理/社区增值服务/非住户增值服务毛利率分别达18.8%/55.0%/45.3%;2)SG&A占收入比低至4.4%,公司的区域深耕战略利于成本管控,未来三年公司将继续深耕浙江省,此举有望维持高运营效率。
20年公司业主增值服务收入占比9.8%,单方业主增值服务收入5.47元/平,考虑公司中高端物业的定位,增值服务增长潜力大;20年公司提出5S增值服务战略(硬装/软装/中介/租赁/室内维修及职能设备),业主增值服务战略清晰、定位切实,有望将成为公司重要的利润增长点。
九、银城生活服务:
江苏二手盘运营专家,低估值高ROE
在小型物管企业中,看好银城生活服务,因为:
1)公司管理、拓展二手盘项目能力突出,有望受惠于“十四五”物业管理覆盖率提升;2)江苏市场广阔,估计住宅存量规模约20亿平方米左右,可以支持公司规模扩张;3)20年ROE达45.51%,为行业较高水平,PB/ROE为行业较低水平,投资价值凸显。
展望21-23年,预计公司在管面积由3,920万平增至1.02亿平,3年CAGR37.7%;收入由9.62亿元人民币(下同)增至23.88亿元,CAGR35%;应占净利润由0.67亿增至23年的1.58亿,CAGR33%。
1、“同质比价、同价比质”,深耕南京的二手盘管理专家
通过提供高性价比的服务,公司由二手盘市场突围,成功铸造南京知名品牌:
1)根据弗若斯特沙利文报告,于2018年,公司按收益计在南京及江苏省的物业管理服务供应商中分别排名第一及第五;2)17-20年,公司在管面积由1,080万方增至3,920万方,3年CAGR53.8%;其中二手盘(业委会合同)项目在管面积由640万方增至2,750万方,3年CAGR62.9%;3)2020年非住宅/住宅项目公开投标中标率分别为60.3%/58.0%,4)客户满意度/续约率由19年的84%/90.4%提升至20年的86%/94.1%。
2020年公司加快高利润非住宅项目的拓展,进一步丰富产品线:
1)非住在管面积同比增74%至860万方;2)相对公司的住宅项目,非住宅项目具有更高的平均管理费(非住4.64元/平/月vs住宅1.28元/平/月)与毛利率(非住14.4%vs住宅7.1%),显著增厚了公司利润。
公司发展基于专业的团队与成熟的管理体系(服务网格化、业务模块化、模块专业化、管理数据化),具备护城河。
看好公司在竞争激烈的物管市场实现持续积极的增长,中期有望成长为江苏的头部的物管企业。
2、管理层股权激励到位
2020年7月16日,公司控股股股东黄清平先生在场外转让9.35百万股股份(相当于总股本的3.5%)予四位管理层(李春玲、黄雪梅、殷晓黎及范兴霞)以作为股权激励,转让价为6.3港元/股,较前五日平均收市价折让20%,管理层股份限售期一年。
公司出色的管理层即是公司的核心竞争力之一,通过股权激励高度绑定管理层利益,利好公司长远发展。
平均物业费=物业费收入/平均管理面积/12
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