国际生态养老休闲产业园项目可行性研究报告.docx
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国际生态养老休闲产业园项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目单位基本情况
项目单位名称:
易县汇海旅游开发有限公司
经营范围:
景区景点开发建设、生态农业、观光采摘、旅游休闲服务等。
1.1.2项目建设内容:
项目名称:
汇海国际生态养老产业园
项目负责人:
电话:
建设地点:
易县易州镇西庄村
项目性质:
新建
建设规模:
项目园区总占地6063亩,其中:
养老康体居住用地3250亩,配套公建、社区学校、中心医院、低碳绿色工厂用地1313亩,山桐子、元宝枫、苜蓿草等高效作物种植及园林绿化1500亩。
项目建成后床位达到1.3万张,将成为本地以及京津冀周边地区大型生态休闲、养老居住休闲产业园区。
实现综合经济效益100亿元,带动当地3000多人直接就业,极大促进当地生态农业、休闲养老、旅游健身、社会服务业新更高水平跨出一大步。
主要建设内容:
项目规划总建筑面积194万m2,其中:
回迁住宅23.18万m2,养老休闲居住120.2万m2,配套公建15.39万m2,老年康体休闲会所12.31万m2,配套医院15万m2、学校1.42万m2。
绿色生态工厂6.67万m2。
园区容积率0.6382,绿化率50%,提供1.3万老年人的养老服务。
1.1.3项目建设期
规划建设期3年,2015年8月~2018年8月。
1.1.4投资概算及资金来源
本项目总投资406123.2亿元,其中:
建设投资370123.2亿元(建安工程费314432.2万元,主要设备投资29153万元,工程建设其它费用投资8938万元,预备费用17600万元),流动资金36000万元。
资金来源:
企业自筹、引资合作。
1.1.5销售收入及利润
项目达产运营年营业收入为224706.4万元(前两年),第6~20年均为60453.7万元。
运营期年均利润总额为33931万元,投资回收期(含建设期)10.6年。
1.1.6主要技术经济指标
表1-1主要工程技术指标表
序号
建设项目
建筑面积(m2)
占地面积(m2)
备注
1
老年住宅建筑
1433777.34
2167134.73
1.1
汇海生态住宅区
582428.65
441295.5
1.2
回迁居民安置区
231803.44
70787.81
1.3
汇海休闲养老社区
87179.92
222563.86
1.4
老年公寓养老中心
532365.33
1432487.56
含园林区
2
公共建筑
513022.75
875549.68
2.1
配套服务设施
158953.62
51893.13
2.2
老年康体休闲会所
123131.12
408051.47
2.2.1
休闲康体保健中心
88614.11
267523.11
2.2.2
圣塔寺院祈福中心
34517.01
140528.36
2.3
北京联合学校
14240.67
29930.85
2.4
北京联合医院
150000
200000
2.5
低碳加工厂房
66697.34
185674.23
小计
1946800.09
3042684.41
3
生态高效作物种植区
1000000
3.1
林木经济区
—
500000
3.2
苜蓿草种植区
—
300000
3.3
其它作物种植区
—
200000
4
公益指标
4.1
容积率
0.6382
4.2
建筑密度
4.3
绿地率
0.5
合计
4000000(6000亩)
表1-2项目主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
项目总投资
万元
406123.2
1.1
其中:
固定资产投资
万元
370123.2
1.2
建设期利息
万元
暂不计入
1.3
铺底流动资金
万元
36000
达产年值
2
年销售收入
万元
224706.4
达产前两年平均
3
利润总额
万元
33931
达产各年平均
4
投资利税率
%
38.2
达产前两年
5
财务内部收益率
%
6
投资回收期
年
10.6
1.2项目报告编制依据
1.2.1政策依据
1、《中华人民共和国城市规划法》;
2、《中华人民共和国土地管理法》;
3、《中华人民共和国自然保护区条例》;
4、《中华人民共和国地表水环境质量标准(GHZB1-1999)》;
5、《产业结构调整指导目录(2011年本)》(2013年修正);
6、《旅游资源分类、调查与评价》(GB/T18972—2003);
7、《旅游规划通则》(GB/T18971—2003);
8、《保定市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》;
9、《易县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
10、《易县土地利用总体规划》;
11、《易县城乡总体规划》。
1.2.2技术依据
1、易县近年国民经济统计资料;
2、国家有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标准;
3、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
4、国家现行的产业政策、财会、税收制度;
5、由项目建设单位提供的其它项目基础材料。
1.2.3项目实施原则
1、与区域发展相协调
休闲养老与区域发展相衔接、与区域公共基础设施相配套,同时协调好休闲养老与生态、环保、农田之间的关系,使休闲养老产业与经济、社会、环境协调一致。
2、因地制宜,适度超前
由于地理环境和历史文化环境的影响,休闲养老园区和文脉的趋同性已成为促进休闲产业发展的重要因素。
为此,园区规划建设应与《易县城乡总体规划》、《易县土地利用总体规划》、《易县旅游业发展总体规划》等发展规划相衔接,依托本地资源,明确优势,抓住机遇,预见未来发展的可能性,高起点和高标准地引导养老休闲产业的发展。
园区规划在充分研究本地文化的基础上,要因地制宜,突出特点,强调个性,通过创意和策划,塑造具有明显差异性的独特休闲产业产品与形象。
同时,园区建设在遵循城镇经济发展规律的前提下,适度超前规划,强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。
3、可持续发展原则
汇海国际生态养老产业园的突出优势就是环境与景观好。
因此在规划设计和开发过程中,要突出“环境就是生产力”的原则,进一步加强对生态环境的保护和建设,对土地资源的保护与合理利用,保持人与自然的和谐关系。
以可持续发展为目标,保护、开发、利用相结合,实现生态、经济、社会效益的综合协调。
1.3综合评价
汇海国际生态养老产业园位于河北省易县城南新区,园区主要地块坐落于易州镇西庄村。
园区北面有建于大辽乾统三年(公元1103年)的荆轲塔,由于荆轲塔建在衣冠冢上同时建有圣塔寺院,荆轲塔又称“圣塔院塔”;南水北调工程经此而过,近百米宽的水面穿越园区东邻,成为生态园区中一道靓丽的水景观带。
该项目规划总占地面积为6000余亩,其中养老康体居住、住宅回迁、配套服务、学校医院、农业低碳工厂等核心区域总占地面积300多万m2。
易县汇海旅游开发有限公司拟与易县政府签订西庄生态新区——即汇海国际生态养老产业园项目开发建设协议,以国家土地政策为准绳,合理流转城郊土地,充分发挥国有、集体和农民宅基地的功能,准确把握易县在京津冀协同发展中的生态旅游休闲目的地功能定位。
依托“千年古县”文化品牌优势,为把易县城区建成“布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美”的山水生态新城,致力于打造“京南生态旅游文化名城、绿色易州、文化之城、宜居宜业新福地”做出重要贡献。
项目实施后,除实现养老服务、生态观光、康体健身、休闲体验等直接收入外,还带动交通、餐饮及配套医疗卫生、教育等其它服务业发展。
有利于推进城南休闲养老产业与易县生态旅游业的共同发展,有利于促进资源开发、保护自然生态环境,有利于实现康体服务、休闲体验与生态产业的良性互动发展,推动当地产业结构的优化调整,提高经济社会发展水平。
本项目的建设实施,将产生良好的经济、社会、生态效益,为建设京南生态旅游文化名城又增添了一大特色品牌。
第二章项目建设必要性和可行性
2.1项目建设背景
2.1.1易县概况
易县古称易州,因易水而得名。
位于河北省保定市西北部,总面积2534平方公里,辖28个乡镇(处),469个村,总人口57万,有汉、满、蒙、回等22个民族。
地势西高东低,是“七山一水二分田”的山区大县。
易县历史悠久、生态良好、交通便捷、物产丰饶,发展旅游业具有得天独厚的资源优势。
1、易县区位优越。
地处太行山北端东麓、华北平原西北边缘,距北京90公里、天津160公里、保定市中心60公里、石家庄170公里,地处京津保腹地,位于环首都经济圈建设的优势节点,是河北省环京津休闲旅游产业带19个特色休闲县之一。
京昆、张石、荣乌三条高速在易县有6个出口,交通极为便利。
2、易县历史悠久。
早在8000年前就有人类活动,4000多年前,因有易氏部落定居易水流域而得名;2300年前燕国国都即设于此,1400年前设置易州,280年前建设清代皇家陵寝,2006年被联合国命名为首批“千年古县”。
3、易县是革命老区。
1927年建党,1938年建政,是抗日战争时期晋察冀军区一分区总部所在地,曾留下了聂荣臻、杨成武等老一辈无产阶级革命家的战斗足迹,日本“山地战专家”和“名将之花”阿部规秀在易县境内被击毙,震惊中外的狼牙山五勇士的跳崖壮举就发生在这里。
4、易县是资源大县。
特别是生态文化旅游资源丰富,现有可开发生态文化景点145处。
境内地形地貌齐全,有5条主要河流17座大中小型水库,有林地面积达到182.5万亩,林木覆盖率达到50.5%,被誉为“太行山最绿的地方”。
5、易县文化底蕴深厚。
既有以北福地遗址为代表的史前文化,以燕下都、古长城为代表的历史文化,又有以洪崖山为代表的宗教祈福文化,以清西陵为代表的清史文化,以狼牙山为代表的红色文化。
有省级以上非物质文化遗产6项,其中国家级3项(东韩村拾幡古乐、摆字龙灯、易水砚传统制作技艺),200多处古文化遗存遍布全县。
6、易县是文物大县。
目前已发现的不可移动文物有300处左右,馆藏文物2000多件。
其中,三级重点文物保护单位39处,分别是世界文化遗产1处(清西陵),全国重点文物保护单位7处(燕下都[含丛葬墓群]、清西陵、万里长城紫荆关、老子道德经幢、北福地遗址、荆轲塔、云蒙双塔),省重点文物保护单位7处(城内清真寺、观音禅寺塔、千佛宝塔、狼牙山五勇士跳崖处、镇国寺石佛、燕南长城、七里庄遗址),县重点文物保护单位25处(血山塔、白塔、阿部规秀击毙处等);三级以上珍贵馆藏文物330件。
7、易县物产丰富。
盛产磨盘柿、桃、李、梨、苹果、核桃、板栗等果品,享有“全国磨盘柿之乡”称号。
易水砚、绞胎陶、铜雕等旅游商品久负盛名。
易水砚、大叶烟、磨盘柿称为“易县三宝”。
狼牙山小杂粮、景泰蓝、古易铜雕、根雕都是享誉国内外的地方特产。
8、易县是生态氧吧。
这里山川秀美、生态良好、水源丰沛、植被茂密,林木覆盖率高达50.5%,被授予“国家级生态示范区”。
清西陵、狼牙山、易水湖等5个主要景区,负氧离子浓度在2000-22000个/立方厘米,整体平均值达到8324个/立方厘米,远远超出世界卫生组织的清新空气标准(1000-1500个/立方厘米),按负氧离子浓度登记与健康的评价标准均达到6级,是当之无愧的“天然氧吧”,是一个可以深呼吸的地方。
2.1.2人口老龄化趋势分析
我国自1999年以来已经进入老年型国家。
新世纪开始银发浪潮滚滚而来,而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。
因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
近60年来,中国大陆的家庭结构、户居模式、养老模式有了很大改变。
在家庭结构与户居模式方面,传统的“四世同堂、三代同院”大家庭族居(代际集居)的家庭结构和户居模式,已经过渡到“两代一单元、一代一单元”代际分局的户居模式。
目前我国老年人选择养老和住宅的方式,由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。
主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居,除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
老年公寓(老年社区)是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。
它既体现老年人养老居住,又能享受到各方面社会化服务的住宅。
老年公寓兴起于北欧一些国家,90年代在美国一些城市发展起来,成为房地产业的新兴领域。
中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。
随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化,老年公寓的市场需求将呈现强劲的增长势头。
2.2项目建设的必要性
老年公寓特别是独立的老年公寓,在欧美国家发展较早,建设较多,也积累了不少的经验。
随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高,对老年公寓的需求的不断增长,老年公寓在一些城市也相继发展起来,如北京太阳城国际老年公寓,是北京市规模最大的独立老年公寓。
它建于北京北部的小汤山,占地面积42万平方米,总建筑面积18万平方米,可以容纳近万老人入住。
它的环境优美、设施先进、服务较好。
上海市是最早进入老年型的城市,老龄事业发展较早。
1990年开办的浦东老年公寓,是全国首批老年公寓之一,目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张,相当现有老年人口的1%。
大连市2001年底全市共有养老机构150所,其中老年公寓11所,总床位7993张。
这些城市的老人公寓和养老机构的发展,为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件,并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。
但是,由于我国老年公寓的发展刚刚起步,从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。
2.2.1老年公寓的建设供不应求
国外一些发达国家,进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。
以我国大连市为例,60岁以上的老人71.1万,占城市总人口的24.9%,若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重,按3%的比例分析,70多万的老年人中,将有近2万人入住老年公寓和养老机构,而目前仅有7千多个床位,这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。
2.2.2老年公寓的布局不尽合理
目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划,缺乏从中国老年人的特点和需求出发,而制定的科学合理的建设规划。
所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好,但地点远离社会、远离亲友。
交通不便;有的居住高层塔楼并密度较高,活动空间少等,这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
2.2.3老年公寓的价位偏高
有的老年公寓环境优美,设施齐全,服务较好,但是租售价位较高,有的月租价高达2000-3000元,很多老年人只好望洋兴叹。
如上海市选择老年公寓的老人中,86.3%希望每月所需费用不超过1000元(《中外房地产导报》2001年18期)。
北京市2000年调查显示,50岁以上的常住人口中,60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓,但他们所能承受的平均价格为860元;大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400-500元(《老年住房专题会议论文集》2002年)。
可见,在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下,老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。
2.2.4一些老年公寓和养老机构建筑老化,设施不全
一般来说设备齐全,环境优美,服务周到的老年公寓不太多。
而有些单位和个人资助的养老机构,如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差,不能达到老有所养、老有所乐的目的。
2.3项目建设的可行性
2.3.1政策环境良好
老年住房(含老年公寓)已纳入国家和城市的总体规划。
不仅制定了老年住房的长远规划,而且制定了短期计划。
首先,对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题,进行调查研究,并提出了适合我国市场需求的,今后老年人住房的发展目标和规划。
其次,依据长远目标和规划,制定出阶段性的目标和计划。
因此,在近期的城市发展和旧城改造计划中,要将老年人住房建设纳入计划。
对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建,保证老年人对住房的需求。
对于那些设施和条件比较差的老年住房,及时予以改善,确保老年住宅的持续、健康的发展。
2.3.2大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓
老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低,都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发,而不是追求大规模、高档次。
目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大,应予以大力发展。
与此同时,也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。
2.3.3解决好老年公寓的融资问题
融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈,需要花大力予以解决。
首先,建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。
政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划,而且要按照规划要求,定期进行老年公寓的专项财政拨款。
在土地使用和税费方面要实行优惠政策,如免收土地出让金、减免税费等。
其次,政府还要加强宣传力度,使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题,鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。
开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外,还可以向银行申请低息贷款,差额部分由政府补贴。
再次,还可以发挥社会的力量,建立老年人事业基金会,以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。
最后,在个人筹措资金方面,要得到银行的大力支持。
银行要从老年人的需求和特点出发,制定优惠的住房抵押贷款办法。
如以现房作抵押贷款购买新房;“双合同制”贷款购房。
即老年人与银行、其子女与银行,各签定一份买卖合同和担保合同,当老人无力还款时,可以由其子女或亲属还款;逆抵押贷款购房。
这是目前国外一些国家普遍使用的方法。
即老年人退休以后,从开发商处购买一套老年公寓,然后与开发商签定合同,每月由开发商支付给老人一定数量的生活费,直到老人去世,开发商返还剩余本金,住房归开发商所有。
这些贷款办法,为老年人住房提供了保证。
还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。
2.3.4建立和健全养老制度和住房保障制度
这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。
要借鉴国外经验,从我国的实际情况出发认真搞好。
我们要发动和鼓励单位和个人积极投保,扩大养老保险范围;同时要按国家规定按时发放。
要建立和完善老年住房保障制度。
2.3.5建立和完善老年住房的法律、法规
法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。
如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化,1994年实行了《中心建筑法》,2000年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等。
韩国有《老年福利法》、《住宅建设促进法》。
为了推进老年住房的发展,要建立和完善我国老年人住房的法律和法规,并要认真执行。
总之,随着我国人口的老龄化,人们生活水平的提高和观念的转变,老年公寓的社会需求广阔,发展潜力巨大。
但是它的持续、健康发展需要观念的转变,政府和社会的大力支持,法律法规的建立和完善。
2.3.6汇海国际生态养老产业园发展理念
汇海国际生态养老产业园在充分调查研究的基础上,认识到今后中国在养老结构及样式变化上,由过去的“土地养老、家居养老、传统养老”的模式,演变为以“社会保险、家居养老、自我养老、机构养老”为主的城市化养老模式。
在现代化、城市化进程中,常规层面经济活动主要以城市和城市群为中心运转。
而老年人越来越不适应市场竞争的节奏、频率、紧张度、作息时间和活动空间,越来越不适应污染的环境及脆弱的生态,他们需要亲近大自然,越来越需要自然养老、生态养老、环境养老。
在这样的需求态势下,协助政府和社会力量,着手考虑构建生态养老、环境养老的功能区或社区成为当务之急,也项目实施要最终解决的问题。
易县汇海旅游开发有限公司全力打造的汇海国际生态养老产业园将面向需求,创新方式,全心全意服务老年人。
养老产业不同于一般产业,是典型的服务型、消费型产业。
市场专家指出,全国老龄消费者中每年有100亿的购买力没有实现,换句话说,老龄产业现今还无法满足老年人的需求。
汇海国际生态养老产业园的经营方案为:
服务生理需求,让老年人老有所养;服务安全需求,让老年人老有所靠;服务情感需求,让老年人老有所乐;服务尊重需求,让老年人老有所位;服务自我实现的需求,让老年人老有所为。
汇海国际生态养老产业园养老模式
2.3.7政府部门支持
本项目既是“十二五”的收关之作,也是“十三五”生态休闲养老产业的好项目,根据易县县委、县政府的总体工作部署,期望有关部门在立项、规划选址、土地流转、贷款、交通、通讯、给排水、供电等基础设施建设方面提供有力支持。
1、本项目符合《易县城乡总体规划》要求,项目用地区为休闲养老服务组团和新城组团,实施本项目有规划依据。
2、项目建设单位运营管理理念先进,拥有一支素质高、经验丰富的团队,完全有能力胜任本项目的组织实施工作。
3、企业、老年群体、当地群众对本项目建设非常关注,普遍支持,认同度高。
本养老项目实施后,园区服务设施得到完善,环境条件得到改善,品位提高,客观上为本地和京津冀周边的老年群体养老休闲、康体健身提供了优越的条件,人气聚集,易县城区养老服务业的商务氛围更加浓厚。
5、本项目建设所需的水泥、钢筋、砂、石等主要材料,当地均能生产和采购,且价格稳定,汽车可直接运抵。
施工条件好,交通便利。
景区内水、电有保障,项目建设外部协作条件优越。
6、当地有建设和管理经验丰富、技术过硬的工程项目管理人才和施工队伍,可保证项目顺利实施。
随着人口老龄化的到来,国人对养老产业的需求是刚性增加的,项目区良好的自然与人文环境为项目的建设和发展提供了有力的支撑。
本项目建设本着增加园区活动内容,添补硬件设施空白的指导思想,通过建设养老休闲、康体健身项目,强化要素配置,完善服务功能,提升服务承载能力,逐步把园区打造成设施齐全、功能完备、服务优良、环境优美的精品养老社区和休闲健身场所。
项目顺应了潮流的发展,符合国家有关政策精神和人民群众的需求,在外部环境条件上较为成熟,项目建设可行性好。
第三章建设条件
3.1项目选址
本项目选址在易州镇西庄村,位于易县城西新城养老休闲产业规划区,生态文化环境良好。
北临荆轲公园,以西为丘陵生态林区,南至大水泥厂,东部为易县新城主城区,距京赞公路500m。
南水北调干渠从园区通过,项目区位优势明显。
汇海国际生态养老产业园项目区位图
3.2建设条件
3.2.1场地条件
拟建项目场址地处太行山脉,地势落差较大,属山区、浅山丘陵地带,表面粘土地下砂石,粗中砂石层,河卵石等。
根据场址附近已建工程情况,该区域未发现不良地质现象,地质结构稳定。
土壤以沙壤为主,属褐土和潮褐土亚类,有机质含量0.7-0.9%,全氮含量0.05-0.06%,碱解氮30-40PPM,速效磷15PPM,速效钾60PPM,PH值为7.2。
3.2.2气候条件
属温带季风型大陆气候,为半干旱地区,春季降水较少,空气干燥;夏季热而多雨;秋季天高气爽,气候宜人;冬季寒冷干燥,降雪较少;年主导风向为西南风,平均风速为1.9米/秒。
年平均气温13.5℃;
历年极端最高气温39.6℃;
历年极端最低气温-25.1℃;
年平均相对温度60%;
无霜期186天
年平均降水量512.3mm;
历年最大积雪厚度26mm;
历年最大冻土浓度68mm;
历年平均蒸发量1707.1mm;
年平均雷暴日数31.2天;
年平均大雾日数21.5天;
地震烈度7°
3.2.3水源供应
水源供应为地表水和地下水,地下水主要用于生活用水,地表水可补充生产用水不足。
地下水经化验,水质优良,各种微生物、化学成份和矿物含量都符合国家饮用水标准。
3.2.
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