甲级写字楼物业管理方案.docx
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甲级写字楼物业管理方案.docx
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甲级写字楼物业管理方案
甲级写字楼物业管理方案(参考)
2010-4-2015:
08:
44 作者:
来源:
理想阳光
大厦物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)及前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。
在实际操作中,应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。
第一阶段:
早期物业管理介入阶段
从业主、开发商及物业管理专业角度,对物业规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理要求,又满足广大业主需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。
一、管理内容:
1、从政策法规角度,提供相应物业管理意见及依据;
2、参及评审物业规划设计及建筑面积设计图纸,提出相关改善及改良建议;
3、从管理角度,评审设施设备选配,减轻后期管理压力;
4、提供有关公建配套设备设施改良意见;
5、提供大厦公共部位环境设计相关意见;
6、提供机电安装及能源分配相关管理意见;
7、提供功能布局、用料更改相关管理意见;
8、提供有关楼宇材质保护具体管理意见,减少因施工对材质造成损伤;
9、提供标识系统设计、配置相关管理意见;
10、参及开发商市场营销中及物业管理有关事宜协调和沟通;
11、参及开发商物业竣工验收。
二、管理措施:
1、熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循;
2、学习、运用各类专业技术知识,提高早期介入专业技术含量;
3、制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作;
4、参及有关工程联席会议,协调各方面关系;
第二阶段:
前期物业管理阶段
前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
一、接管验收管理方案
为确保大厦环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计要求,维护业主合法权益,为日后物业管理工作展开奠定基础,物业接管前必须进行严格验收工作。
物业接管验收标准作业程序
(一)、管理内容:
1、了解物业建设基本情况,及开发商及时沟通,确定接管验收时间;
2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收标准、方法和日程安排;
3、及开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在问题限期整改。
4、及开发、施工单位一起,对物业进行现场复验,直至符合规定要求和标准;
5、及开发、施工单位联合进行物业交接:
(1)核对、接收各类房屋和钥匙;
(2)核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;
(3)核对、接收各类设施设备;
(4)核对、接收各类标识。
(二)管理措施:
1、组建接管验收小组,负责接管验收工作;
2、开展接管验收培训,提高对接管验收重要性认识;
3、掌握物业验收标准和程序;
4、制定接管验收规程,按程序办理接管验收手续。
二、业主入伙管理方案
在办理业主入伙手续时,为业主提供方便、快捷、及时、周到服务,对于塑造管理处形象,给业主留下良好第一印象,具有重要作用,因此必须重视业主入伙工作管理。
(一)管理内容:
1、准备业主领房所需资料;
2、布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务;
3、按领房流程办理领房手续:
(1)凭业主所持入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料;
(2)陪同业主验房,办理领房手续;
(3)收回业主按规定填写各类表格,收取业主应缴纳费用;
(4)对验房交接中发现房屋质量问题,经业主确认后,填写《业主验收交接表》,并及业主约定时间,及时解决。
(二)管理措施:
1、制定《业主领房程序》,准备各有关所需资料;
2、按照业主领房程序,安排工作流程;
3、策划业主入伙现场布置方案;
4、热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见;
5、按规定办理业主入伙手续。
三、治安管理方案
在大厦物业管理中,适当运用现有科学技术手段及管理手段,依靠各种先进设备、工具和人主观能动性,维护物业和业主安全,这是一项很重要工作,最为广大业主所关注,
特制订常规防范及技术防范相结合24小时全天候管理方案。
(一)管理内容:
1、常规防范:
采取站岗执勤及巡逻执勤相结合方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全行为。
(1)门岗任务:
•礼仪服务;
•维护出入口交通秩序;
•对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;
•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;
•夜间对外来人员进行询问和登记;
•严禁携带危险物品进入大厦;
•遇到外来人员将大件物品带出大厦,即及物主核实,并作登记;
•为业主提供便利性服务。
(2)巡逻岗任务:
•按规定路线巡视检查,不留死角;
•巡查车辆停放情况,维护道路畅通、车辆安全,做好安全防范工作;
•对大厦内嫌疑人员进行检查防范;
•对大厦及楼宇安全、防火检查;
•装修户安全检查;
•防范和协助公安部门处理各类治安案件;
•防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
2、技术防范:
应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内治安情况实施24小时监控,以确保安全。
(1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施,并及时通知值班保安,进行现场处理。
(2)值班保安接到治安报警,应迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈到监控中心,监控员对报警处理情况作详细记录,留档备查。
(二)、管理措施:
1、实行半军事化管理,制定保安管理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强保安人员工作责任心;
2、强化保安人员内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》,定期组织演习;
3、加强保安人员行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当;
4、严格执行保安巡更点到制度,确保巡逻质量;
5、监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好;
6、保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案。
四、消防管理方案
消防管理是物业安全管理重点,因此要根据消防法规要求,结合实际,切切实实地做好消防安全工作,确保业主生命财产安全。
(一)管理内容:
1、做好消防监控中心管理;
2、做好消防设施、器材管理;
3、保持消防通道畅通;
4、加强装修期间消防安全管理;
5、严禁违章燃放烟花爆竹;
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;
7、防止电器短路等引发火灾因素。
(二)管理措施:
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;
2、制订消防事故处理预案,防患于未然;
3、建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习;
4、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;
5、做好消防器材、设备检查保养,使之始终处于完好状态;
6、制止任何违反消防安全行为;
7、积极开展防火安全宣传教育,定期向业主传授消防知识;
8、发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。
五、绿化保洁管理方案:
绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境,也是测定环境质量一个重要指标。
(一)管理内容:
1、绿化养护:
绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
(1)根据气候,给花木适量浇水;
(2)根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;
(3)制定预防措施,防治病虫害;
(4)及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏花木及时扶正,整修或补种合适苗木、花草;
(5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护;
(6)定期对建筑小品进行修饰;
(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生:
通过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。
(1)根据材质选择最佳保养方法,定期上光打蜡,保持材质表面光亮整洁;
(2)公共卫生间设专人巡回清洁,保持整洁无异味;
(3)楼层公共烟缸每天擦试两次,巡回清理,无烟蒂堆积;
(4)大堂设专人巡回保洁,玻璃门窗保持光亮,无明显印渍;
(5)大厦各公共区域保持清洁,无随意堆放杂物和占用公共场所现象,随时清除各类污渍、积水;
(6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次,确保垃圾袋装化,并扎紧袋口,以免渗漏,每周对垃圾桶清洁、消毒,清洁垃圾房内外墙壁及地面,每月对垃圾房消毒二次;
(7)定期进行外墙清洗;
(8)各类公共照明、消防等设施,每月保洁一次;
(9)定期对下水道等排污管道清理一次;
(10)告示牌、指示牌等每天保洁一次;
(11)电梯轿厢每天保洁二次,每月对电梯门槽进行一次清洁;
(12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);
(13)对违反环境卫生管理规定行为进行制止。
(二)管理措施:
1、建立绿化保洁制度,按月制订养护计划,按操作规程规范操作;
2、加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;
3、落实“三查”(绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查),加强日常监督检查,按月考核,确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;
4、强化行为规范管理,服装统一、标识齐全、言行文明。
六、房屋及公共设施设备管理方案:
房屋管理,尤其是共用设施设备管理,直接影响到大厦形象、物业使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人安全,是大厦管理重中之重。
(一)管理内容:
1、房屋公共部位管理:
根据现状,大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
(1)业主已领房:
•房屋交付时,及时及业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;
•加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;
•装修期间,应及时进行房屋公共部位保护,确保房屋安全、美观。
(2)空关房(含业主托管房):
•管理处应每月通风打扫一次;
•对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时通知业主。
(3)公共用房
•做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋安全、美观。
2、设备设施维护:
(1)公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;
(2)公共卫生设施每周检查一次;
(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;
(4)电梯机房,每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);
(5)中央空调机组设定专人管理,定期巡查,确保出风口正常;
(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;
(7)智能化系统采用日常巡视及定期保养相结合,制实时运行档案;
(5)对业主(租户)自用水电设施报修,应按规定填写《有偿服务联系单》,确保维修及时率及合格率。
(二)管理措施:
1、加强装修户管理,督促业主做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;
2、对所有管理人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路具体位置,并对技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统操作及维护;
3、对系统中所有器件、配件建立详细技术档案,以便最快速度查得设备各项参数,确保系统最佳运行状态;
4、对所有设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品更新换代;
5、建立维修人员值班制度,确保维修及时率及合格率达98%以上,且有回
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