质量保修协议.docx
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质量保修协议
c–质量保修协议
文件归类
工程管理平台文件
文件编号
WHCR-PM-C-010-004
编制部门
工程管理部
文件名称
项目现场管理标准
版本/修订
V2.1
编制日期
2011/3/9
房屋建筑工程质量保修协议
签订协议双方:
建设单位(以下简称甲方):
合肥庐阳华润房地产开发有限公司
施工单位(以下简称乙方):
中国建筑技术集团有限公司
为保证业主私有物业和共用物业的正常使用,更好地完成整改(保修)工作,为业主提供满意的服务,甲乙双方根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》,经协商一致,特制定本协议。
本协议作为总包合同的附件,与总包合同具有同等法律效力。
1、相关定义
1.1业主:
指物业所有权人,包括持有产权的甲方和其他业主(下述统称业主)。
1.2整改(保修):
是指在物业保修期内,就乙方在施工的合肥市华润置地•橡树湾项目二期C地块Ⅱ标段总承包工程项目,业主在使用过程中出现的建筑质量缺陷和由此造成的业主装修破坏予以修复。
1.3建筑质量缺陷:
是指房屋建筑工程及各项配套设备设施的质量不符合工程建设强制性标准、相关规范和华润《毛坯房住宅工程质量标准》所表现的隐性和显性的质量瑕疵。
1.4不能切实履行整改(保修)义务:
是指乙方不能按本协议的约定,出现不接单(含超时接单)、二次整改(保修)、维修延误、造成业主重复投拆或不满、违反本协议中规定的禁止行为等情况。
1.5维保中心:
是由甲方指定的负责本协议约定的整改(保修)工作机构。
2、物业服务中心和维保中心管理授权
2.1甲方授权物业服务中心和维保中心全面承担甲方的整改(保修)管理职责,代表甲方全权监督乙方整改(保修)工作的落实。
2.2甲方同时授权物业服务中心和维保中心对乙方不及时、不合格、不规范、不满意的整改(保修)报修事项有违约处罚和违约追究权,具体约定见本协议第8条。
3、质量保修范围
3.1质量保修范围包括地基基础工程、主体结构及粗装工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,供热供冷系统,电气管线、给排水管道、电梯、卫生洁具、景观设备设施、绿化苗木、设备安装、门窗和装饰装修工程,以及双方约定的其他项目。
具体保修内容,以甲方、乙方双方施工合同约定的施工图包干内容为准。
4、质量保修期
4.1根据《建设工程质量管理条例》及有关规定,约定本工程的质量保修期如下:
(1)地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限;
(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏为5年;
(3)装饰装修工程为2年;
(4)燃气管线、给排水管道、设备安装工程为2年;
(5)供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期;
(6)住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为2年;
(7)管道及水电线路2年;
(8)地面空鼓、开裂、起砂2年;
(9)墙面、顶棚空鼓开裂及抹灰层脱落2年;
(10)门窗变形、五金件的损坏2年;
(11)玻璃自爆、起雾1年;
(12)电梯2年;
(13)卫生洁具2年;
(14)灯具、电器开关1年;
(15)管道堵塞1年;
(16)乔木2年、其它绿化1年。
4.2质量保修期自本合同工程全部竣工,乙方将竣工验收工程中提出的需整改的问题全部处理完,通过正式竣工验收取得建设行政主管部门的验收合格备案手续之后,从甲方集中交房截止之日起计算各项工程保修期。
4.3对于在工程质量保修期以内发生过工程质量返修的工程,从维修合格之日起如遇保修期结束仍未满6个月的,该工程质量保修期一律顺延致6个月期满。
4.4如果乙方在整改(保修)期限内频繁出现严重影响业主生活的质量事件,造成业主不满,应业主要求,甲方将考虑对保修期限的延长,具体情况由甲乙双方另行协商。
5、整改(保修)责任
5.1属于保修范围、内容的项目,乙方应在甲方规定的时限内保质保量完成。
5.2对整改(保修)需要,造成的业主共用部位、共用设施设备以及业主装修的改变及破坏,乙方须恢复至整改(保修)前原状。
5.3如果乙方一次整改(保修)不合格,或甲方认定业主投诉的整改(保修)质量不满意属实,甲方可取消其继续整改(保修)资格,并有权另行安排应急施工单位入场施工,且根据原合同价计算费用的15倍从乙方质量保修金中扣除,具体事宜详见本协议第8条。
5.4对于涉及结构安全的质量问题,应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,立即向当地建设行政主管部门报告,采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案,由乙方实施保修。
5.5对于如何界定是否属于保修范围,甲方应根据业主报事记录,通知乙方及时派专人到场签字确认,乙方应按本协议的6条中规定履行义务,乙方逾期不派人到场或到场后拒绝签字确认的,甲方可单方面界定是否属于保修范围,乙方无条件地认可,不得有任何异议。
5.6乙方承包的工程保修范围内,若遇与甲方专业分包工程发生冲突,如乙方与分包中任何一方推诿责任,则甲方有权立即另行安排应急施工单位进场施工。
在从工程款中扣除相应费用时,对双方保修责任的划分上应以甲方认定为准,并根据相应划分原则分别按乙方及分包原合同价计算费用的15倍从乙方质量保修金中扣除。
5.7若因乙方不接单(含超时接单)、一次整改(保修)不合格等原因造成的业主的全部损失,由乙方负责赔偿。
若乙方不作为而需甲方代为垫付相应费用(包含但不限于物业管理费、误工费),则甲方有权以15倍的价格从乙方工程质保金中直接扣除相应金额。
5.8乙方明确保修期负责专人:
姓名:
黄安全有效联系方式:
5.9乙方的整改(保修)技术方案必须符合国家相关规范标准,使用符合环保要求的材料,整改(保修)合格以业主签字认可为准。
如业主要求提供整改技术方案,乙方应无条件提供并加盖公章。
5.10第三方维修费用确认:
若乙方对项目工程在质量保修期内的维修不满足上述条件要求,由甲方聘用第三方维修时所产生的维修费用的确认,以第三方报价,并经甲方维保中心或物业服务中心、客户关系部、工程管理部和成本部审核签认的报审表金额为准,从乙方的工程质量保证金中直接扣除。
5.11违约处罚:
因项目工程质量关系到业主的日常生活与工作,根据质量标准要求,乙方在施工管理过程中必须确保工程质量,避免质量问题的产生,给业主生活及工作带来影响,这是乙方的基本职责;如因在施工中管理不善,造成项目在交房后产生的质量问题,乙应积极配合并做好维修工作,如在工程质量问题产生之后乙方仍不配合、不合作、响应不及时、维修工作不重视、维修资源组织不力、维修不及时或反复维修,或在接报的第二天内仍不到现场维修的,甲方根据管理要求和业主的反馈态度有权处罚乙方1000至50000元人民币的违约金额,并从乙方工程质量保证金中直接扣除。
6、整改(保修)项目具体时限
序号
报修项目
接单
时限
整改
时限
备注
业主房间:
1
土建
墙地面空鼓、开裂
12小时
3天
已装修完的按原状恢复
2
墙面不平整、垂直度超规范
12小时
5天
3
地面返沙,平整度差
12小时
3天
4
预留门洞口尺寸偏差过大
12小时
2天
5
厨房排烟道堵塞不通返烟
6小时
3天
6
厨卫渗水
6小时
7天
已装修完的造成墙面乳胶漆、墙纸、木地板、木制作等损坏的,还应进行恢复
7
外墙渗水
6小时
7天
8
屋顶渗水
6小时
7天
9
外墙砖空鼓、开裂、脱落
12小时
5天
需保证保修后外墙色泽一致
10
外墙涂料脱层、脱落,色差
12小时
5天
需保证保修后外墙色泽一致,无明显色差
11
给排水
给水管管道渗水,打不起压
4小时
2天
已装修完毕的,由于渗水造成木地板、门套及墙面墙纸、乳胶漆损坏的,以及因整改造成墙地砖损坏均须进行恢复
12
给水管阀门关闭不严、渗水
4小时
1天
13
给水管堵塞、水压过小
4小时
2天
14
给水管安装位置不符合要求
4小时
1天
15
排水管渗漏
4小时
1天
16
排水管堵塞
4小时
1天
17
排水管支架松动、破损,预留位置不附设计要求,管道污染
4小时
1天
18
强电
室内线路短路,开关跳闸
4小时
1天
19
配电箱开关损坏及由于箱体成品保护不利造成的受损
4小时
1天
20
插座无电,照明灯不亮
4小时
1天
21
开关插座面板缺失、受损
4小时
1天
22
入户门
入户门变形、划痕
4小时
7天
23
入户门锁打不开
2小时
2小时
24
入户门开启异响、开启不灵或关闭不严
4小时
1天
25
入户门胶条、密封条脱落
4小时
1天
26
铝合金
或
塑钢
门窗玻璃、型材划痕、污染
4小时
15天
更换
27
门窗打不开或关闭不严密
4小时
1天
28
门窗渗水
4小时
3天
造成装修损失必须恢复
29
门窗五金件松动
4小时
1天
30
门窗胶条不顺直、脱落、密封条脱落
4小时
1天
31
门窗玻璃自爆
2小时
15天
须采取临时措施处理,更换
32
铁花栏杆
栏杆安装歪斜、玻璃安装不平整、螺帽缺失松动
4小时
2天
33
玻璃划痕、缺棱掉角
4小时
15天
更换
34
栏杆玻璃自爆、开裂
2小时
15天
须采取临时措施,因碎片损坏其他物品的应恢复,更换
35
栏杆锈蚀
4小时
3天
36
弱电
煤气报警故障
2小时
2小时
37
对讲故障
2小时
4小时
38
电话线、光纤、网线不通
2小时
1至3天
公共区域:
1
消防管道渗水
2小时
1天
2
消防控制系统故障
2小时
4小时
3
水泵故障(含地下室污水泵及园区景观水泵)
4小时
2天
4
周界红外报警系统
4小时
2天
5
大门及单元门禁系统
4小时
2天
6
闭路监控系统
4小时
2天
7
停车场管理系统
4小时
2天
8
墙地砖空鼓、开裂、沉降
4小时
5天
9
雨污水管堵塞
2小时
3天
一般4小时内完成,最多不超过3天。
10
水池渗漏
4小时
7天
11
地面不平整、积水
4小时
3天
12
园区给水管爆裂,阀门渗水,关闭不严
2小时
1天
承建单位支付相应的水费
13
电梯故障
1小时
1小时至1天
应急小修需1小时完成,大修根据故障严重情况1天完成,最多不超过7天。
14
风机设备故障
4小时
1小时至3天
小修2小时内完成,大修不超过3天。
15
二次供水设备故障
1小时
1小时至1天
应急保修需1小时完成,最多不超过1天。
16
防火木门,防火卷帘门
4小时
2天
17
地下室渗水
2小时
7天
18
供配电设备故障
1小时
1小时至2天
小修2小时内完成,大修不超过2天。
备注:
1、上述整改(保修)时间的确定是依据业主/住户报修的紧急程度设定。
紧急整改(保修)范围,包括:
严重渗水、爆管、水浸、漏电、门窗脱落、电梯困人、高低压配电故障、二次供水故障、煤气泄漏等。
2、由于特殊的、合理的原因导致整改(保修)不能按照上述时限要求完成,必须向甲方报告,甲方向业主说明并获准后可以延长整改时限,延长的时限以业主同意的时间为准,每单整改(保修)时限延长的次数为一次,每月时限延长的比率不得超过当月整改(保修)总量的10%。
7、整改(维修)现场管理要求:
7.1人员管理要求:
-----进场施工人员必须佩带物业服务中心办理的出入证,完毕后交回出入证,出入证在时效期内使用,遗失或过期按本协议第8条的约定处理。
-----施工人员不得无故在园区逗留,在园区内不得大声喧哗,不得乱扔纸屑和垃圾、不随地吐痰,游动吸烟。
-----在业主家中施工时不得在现场抽烟、吃拿业主食物,不得进入非施工现场,不得擅自使用业主任何物品。
-----若甲方认为乙方现场管理人员或施工人员不能满足该项工作要求(包括技术或业主投诉)时,乙方必须无条件更换。
-----乙方施工人员必须遵从该项目物业公司相关现场管理规定及制度。
7.2现场服务要求:
-----整改(保修)时乙方必须对进场人员进行相关的安全与文明施工教育,施工现场采取必要的安全防护措施,消除事故隐患。
乙方人员伤亡或财产损失由乙方自行负责。
-----在重点部位(如园区主干路、配电房、电梯等)进行整改(保修)时,必须经维保中心衔接物业服务中心经理获准同意后方可施工,避免造成对业主生活的干扰,并对现场进行隔离、封闭、警示,同时在施工围板上张贴施工告示。
未采取上述措施造成的人员伤亡及财产损失等赔偿由乙方承担。
-----对空置房整改(保修)完毕,须将施工工具、材料、垃圾等一并清理干净,并关好门、窗及水、电、气开关,经整改中心确认合格,检查室内物资无遗失后关闭。
因入场施工造成的其他部位损坏或成品遗失,由乙方负责赔偿。
-----在已入住的业主家进行整改(保修)时,应先预约后由甲方人员陪同上门,施工时要对家私、地板进行包装与覆盖保护,施工完毕清理现场,并请业主签署后退场。
施工中造成业主设施、物品、家具等损坏,由乙方负责赔偿。
-----入住业主在整改(保修)中报失窃,乙方应立即报告派出所,按法律规定的治安管理或刑事程序的程序处理,甲方有协助调查义务。
是否继续施工,由乙方与业主协商后处理。
8、赔偿责任和支付方式
根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定:
“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
”
赔偿范围:
8.1装饰装修工程应使用与原来相同的材料和工艺进行修复,若乙方第一次修复未达到业主要求,业主可要求自行修复,并根据原合同价计算费用的15倍从乙方质量保修金中扣除;
8.2如果业主拒绝由乙方承担修复任务,或甲方认为乙方提供的服务不能满足业主要求时,甲方可自行委托其他单位或由业主自行修复,并根据原合同价计算费用的15倍从乙方质量保修金中扣除;
8.3乙方在履行维保义务过程中,因故意或过失造成业主户内和公共区域财物、财产损坏的,乙方应负责修复或进行赔偿。
如甲方代为垫付相关费用的,甲方有权不经过乙方同意,直接从相应款项中扣除上述费用。
8.4因乙方原因导致业主向甲方索赔的(包含但不限于减免物业费、经济赔偿),乙方无条件认同甲方与业主商定的最终赔偿方案,甲方可先行垫付后再从乙方相应款项中扣除,乙方对此不持异议。
9、违约处理:
为保证整改(保修)工作的顺利开展,确保甲方交付给业主的物业达到标准和使用要求,保证业主满意,对乙方的整改(保修)的违约行为处理如下:
序号
违约内容
处理
违约金
1
不到场接单或不按时效要求接单
取消资格,安排应急施工
根据原合同价计算费用的15倍从乙方质量保修金中扣除
2
未按时效要求整改
继续施工或停止施工,安排应急施工,主要取决于业主的意见
每延时一天,收取200元/天违约金,或根据原合同价计算费用的15倍从乙方质量保修金中扣除
3
整改一次不合格
停止施工,安排应急施工
根据原合同价计算费用的15倍从乙方质量保修金中扣除
4
无故缺席维修中心组织的会议或迟到
缺席处以200元/次的违约金
迟到处以100元/次的违约金
5
无法联系保修负责专人
处以100元/次的违约金
6
施工单位相互推诿不接单
安排应急施工
由甲方认定应急施工费用的分摊,根据原合同价计算费用的15倍从施工单位质量保修金中扣除
7
人员未办证、戴证
补办证件
处每证100元违约金
8
使用过期证件
没收、补办
处每证100元违约金
9
施工中未隔离、保护、告知、警示
重新按要求隔离、保护、告知、警示,如不听劝阻,取消资格,安排应急施工
处以隔离、保护费用相同的违约金,扣除应急施工费用
10
不缴回报修单或遗失
补办
处以200元/单的违约金
11
施工人员不文明
处以100元/人/次的违约金
12
吃拿业主食品、物品
返还物品或赔偿
处与吃拿物品同等价值的违约金
13
损坏公共物品、业主家物品
修复或购买赔偿
处以物品相同价值的违约金,
14
施工完毕未清理干净
安排保洁公司入场清洁
处以与保洁费用相同的违约金
15
偷窃
按刑事案件程序处理
16
与业主和其他小区外来人员发生口角、斗殴事件
斗殴事件报派出所按治安管理或刑事程序处理
500.00元/次
17
随意大小便
100.00元/次
18
向业主索取任何费用
100.00元/人次
19
业主增加保修项目未报告
1000.00元/次
20
因质量问题被媒体曝光
罚款50000.00元/次,并取消下次合作机会。
安排应急单位单位施工,根据原合同价计算费用的15倍从施工单位质量保修金中扣除
备注:
以上一切款项的扣除,以甲方维保中心负责人的签字为依据。
上述违约金,甲方一旦认定,将以书面通知的形式通知乙方,并有权从乙方的工程质量保留金中扣除
10.工程质量保留金的返还及扣除
10.1工程质量保留金的返还
(i)缺陷通知期满24个月或承包商已将全部缺陷修复后(较后者为准)的60天内,甲方将支付60%的保修金予承包商;
(ii)缺陷通知期满36个月或承包商已将全部缺陷修复后(较后者为准)后的60天内,甲方将支付20%的保修金予承包商;
(iii)缺陷通知期满60个月或承包商已将全部缺陷修复后(较后者为准)、渗漏保修期满并经甲方及物业验收合格发出确认函后的60天内,甲方将返还剩余的保修金予承包商。
按甲部–措施项目规范要求附录二约定,因保修期内维修而延长了保修期的,相应的保修款将在延长了的保修期到期后60天内才支付;
保留金的返还并不能解除乙方在本工程中任何未尽的保修责任。
10.1工程质量保留金的扣除
工程质量保修期结束时,甲方将退还乙方工程质量保留金的余款,但须扣除以下款项:
(a)在质量保修期内,因乙方未能按本合同之规定按时到达现场,甲方代为按原设计标准维修,并扣除该部分原合同价的15倍的费用;
(b)根据本合同条款第五条第6款的规定承担相应的违约责任而支付的违约金。
10.3工程质量保留金台账
甲方维保中心将按单个施工单位建立《施工单位整改(保修)台账》,该台账将登记乙方报事频次、接单及时率、整改及时率、整改合格率、客户满意率、应急施工队伍费用、业主赔偿费等一切反映乙方于缺陷责任期内合约执行力的情况的内容。
该台账将在每月以月报表的形式通知乙方,同时该台账反映的内容也将作为日后甲方进行工程质量保留金返还的最主要的依据。
采购类项目应于质量保修期满以后一次性返还。
11.备品备件
11.1备料应按甲方要求,向甲方提供有关工程中易损材料及设备零配件而相应之储备材料及设备零配件,包括但不限于:
a.装饰材料墙、地砖等5‰;
b.水暖管件、龙头等5‰。
具体名称及金额以当时甲方清单明列项为准。
11.2各专业分包工程所需储备材料及设备零配件清单及数量由甲方提供,乙方应于工程保修终止日期前三个月内向甲方指定的物业管理单位提供,并办理相关收货移交之手续。
11.3若乙方未准备或是仅准备其中一部分物料,则甲方将代替乙方准备剩余的物料,并于乙方工程质量保留金中扣除相应的备料款,并加收甲方代为采购物料款总额20%的管理费(最低不少于1万元)。
甲方将会以清单形式将代为采购的物料的名称具体金额以及相关证明凭证的复印件交于乙方。
12、其他:
12.1对建筑施工主合同中约定有维修养护的,乙方需向甲方提交年度维养计划,甲方按照审核后的维养计划考核乙方的维养工作开展质量。
12.2本合同所指的通知的认定送达以甲方发出的时间为准,包括电话、传真、网络(邮件、QQ等)、快递以及书面通知等均视为通知传达的有效形式。
通知到达时间以上述方式的常规判断时间为准。
不可抗力因素除外。
如通过特快专递方式按乙方合同中留下的地址寄送,特快专递寄出第三天即视为乙方已经接收到此书面知会。
乙方授权负责专人处理一切保修事宜,并承诺完全按照负责专人的所有保修事宜的决定承担责任;该负责专人在保修期间必须按照甲方的管理要求常驻现场;保修期内负责专人发生变化,乙方应以书面正式函件立即通知甲方。
否则,由此产生的一切法律后果由乙方自行承担。
13、争议解决:
13.1在执行过程中若发生争议,合同双方应积极协商解决。
协商不成,任何一方可向甲方项目所在地人民法院提起诉讼。
13.2本协议未尽事宜,双方协商解决。
13.3本协议经双方签字盖章后即生效,作为施工承包商合同的组成部分。
甲方(盖章):
合肥庐阳华润房地产乙方(盖章):
中国建筑技术集团有限公司开发有限公司
代表人:
代表人:
签订日期:
2012年12月18日签订日期:
2012年12月18日
质量保修金退还审批表
拟退还质量保修金项目名称:
申请退还单位名称:
退款金额(元):
经办人:
各部门意见
□工程部(维保中心)
维保中心经办人:
工程部负责人:
年 月 日
□物业服务中心
物业服务中心经办人:
物业服务中心负责人:
年 月 日
□合约部
签字:
年 月 日
□财务部
签字:
年 月 日
□分管领导
签字:
年 月 日
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