半岛商住小区开发项目可行性研究报告.docx
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半岛商住小区开发项目可行性研究报告
半岛商住小区开发项目
可行性研究报告
附表:
1:
居住人数估算表
2、某半岛商住楼开发项目总成本费用
3:
某半岛商住楼开发项目开发建设成本费用计算
4、某半岛商住楼开发项目销售收入表
5、某半岛商住楼开发项目销售收入与经营税金及附加表
6:
某半岛商住楼开发项目投资总计划表
7:
某半岛商住楼开发建设投资计划
8:
某半岛商住楼分期投资计划
9:
某半岛商住楼投资分类表
10:
某半岛商住楼筹资计划
11:
某半岛商住楼借(贷)款明细表
12:
某半岛商住楼还款付息表
13:
某半岛商住楼损益表
14:
某半岛商住楼全投资现金流量
15:
某半岛商住楼资产负债表
16:
某半岛商住楼损益表(投资分类)
附件:
1、企业营业执照。
2、组织机构代码证。
3、税务登记证。
4、某县人民政府与某置业有限公司关于某半岛综合开发建设项目协议书。
5、规划选址意见书。
6、用地预审意见的函。
某半岛商住楼开发项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目简介
1.1.1项目名称:
半岛商住小区建设项目。
1.1.2项目地点:
某县容美镇杨柳潭新区。
1.1.3项目业主:
某置业有限公司。
企业性质:
其他有限公司。
法人代表:
总经理:
注册资本:
人民币2380万元
股本构成:
某村置业有限公司出资2142万元,出资比例90%;某置业有限公司法人代表**出资238万元,出资比例10%。
1.2项目建设年限
本项目基本建设期为2年(2012年5月—2014年4月)。
1.3项目建设内容及规模
拟建商住楼八栋,其中:
1、2、3号楼均按27层设计,楼高为86.6米;4号楼按26层设计,楼高为83.8米;5、6号楼按23层设计,楼高为72.5米;7、8号楼按26层设计,楼高83.8米。
1、2、3、4、5、6、7、8号楼第1、2层均为商业用房。
其主要经济技术指标如下:
1、项目规划总用地面积21603.10㎡,建筑占地面积为12441.60㎡,总建筑面积(含地下)143795.20㎡,其中:
地上建筑面积122192.10㎡,地下建筑面积21603.10㎡。
2、商业建筑面积18978.00㎡,居住建筑面积103214.10㎡。
3、停车位600个,其中:
地上停车位100个,地下停车位500个。
4、居住户数854户。
5、居住人数:
2989人。
6、建筑密度:
58%;容积率:
5.65;
7、绿地率25%。
1.4项目建设投资及来源
项目总投资29260.94万元,其中:
开发产品成本费用22577.65万元,固定资产投资3844.41万元,经营成本2838.88万元。
资金来源:
企业自筹8040万元,申请银行贷款10009万元,预售款11963.79万元。
1.5项目建设财务指标
主要财务指标表
销售收入
40847.2
总成本
29260.94
所得税前净现金流量
16159.04
所得税
2896.56
土地增值税
612.71
税后累计净现金流量
13262.48
财务内部收益率
10000
税后累计财务净现值(i=15%)
10562.45
税后利润
8689.69
税后全投资利润率
29.7%
税后资本金投资利润率
115.78%
资产负债率
92.97%
1.6环境保护控制性指标
1、水土流失防治面积:
21603.1平方米,生活废水排放239616吨。
2、大气污染控制指标:
二氧化硫无排放、二氧化氮无排放,二氧化碳:
31450a/t(呼吸)+480a/t(生活)=31930t/a。
1.7能源资源利用指标:
1、电耗:
191.24kW·h/年。
2、水耗:
239616m³/年。
3、天然气:
59904m³/年。
1.8项目土地转用控制性指标
1、征用土地:
21603.1平方米。
2、临时占用土地:
3300平方米(废弃土石方堆场)。
1.9项目建设单位概况
1、项目业主情况。
某置业有限公司成立于2012年1月,注册资金2380万元人民币,主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。
目前,公司员工已发展到43人,其中大专以上学历19人。
已投入资金6000多万元,主要用于土地收储、三通一平和某半岛前期工作等。
2、企业法人代表情况。
公司法人代表**同志,1967年11月生,大学文化程度,从事企业经营20余年,具有丰富的房地产、酒店管理经验。
3、控股股东情况。
某村置业有限公司成立于2007年5月,注册资本为12899万元,主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。
某村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东,按园林式仿古建筑群建筑风格设计。
项目规划用地13万平方米,总建筑面积17万平方米,总投资6亿元,项目建成后,将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。
1.10项目建设依据
1、某县容美镇城市发展总体规划。
2、某武陵山区少数民族经济社会发展扶贫攻坚实施规划。
3、某县人民政府与某置业有限公司关于某半岛综合开发建设项目协议书。
1.11可行性研究依据
1、国家发展计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究报告编制指南(试用版)的通知》(计办投资[2002]15号);
2、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
3、建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
4、某半岛商住楼开发可行性研究报告编制协议书;
5、某县国士资源局国有土地使用权出让成交确认书;
6、某半岛规划设计方案。
1.12可行性研究范围
1、项目建设的背景;
2、住宅市场分析及营销战略;
3、建设条件;
4、建设规模及方案设计;
5、投资估算与资金筹措;
6、效益评价。
1.13结论
1、符合产业发展规划。
按照某武陵山少数民族经济社会发展片区扶贫攻坚(实施)规划,2015年,地区生产总值达到50亿元,5年平均增长15%;地方一般预算收入2.5亿元,平均增长15%;社会消费品零售总额21亿元,平均增长15%。
到2020年,地区生产总值保持9.8%的增速,达到80亿元,三次产业结构由2010年的28.2:
38.7:
33.1调整为18:
41:
41,今后10年,第三产业的超常发展是某经济持续发展的关键。
2、符合城镇发展规划。
县城容美镇作为中心主城镇,按照“山水园林、民族风情、幸福宜居”城的发展定位,到2020年,城区形成面积达到12.6平方米公里,人口达到7万人。
本项目在城市规划的范围内,增加住宅888套,可以增加城市人口2496人,可以拉动城镇化率增加3.6个百分点。
3、促进国民收入增长。
本项目建成后,实现销售收入48047.4万元,提供国家税收4352.95万元,企业利润16051.56万元,有利于企业不断发展壮大。
4、环境指标影响轻微。
本项目水土流失防治面积21603.1平方米,属于建设过程中的暂时性流失;生活废水排放239616吨、二氧化碳排放量31930t/a,属于换位性质排放,不增加排放总量。
第二章项目背景
2.1项目区域自然资源背景
1、地理位置。
某县位于湖北省西南部,**土家族、苗族自治州的东南角,地处东径109°45′至110°38′,北纬29°38′至30°14′之间。
东毗湖南省石门县,南邻湖南省桑植县,西接湖北省来凤县、宣恩县,北抵湖北省巴东县、建始县,东北与湖北省五峰县相连,西北与湖北省**市接壤。
县城距省会武汉市603公里,距自治州首府**市176公里。
境内东西长85公里,南北宽67公里,版图面积2872平方公里。
2、地形地质。
某县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分,是武陵山脉石门支脉上的一个山区县,境内地形地貌具有典型的山地特征。
境内地质结构较为简单,地形复杂,地貌千姿百态。
山高谷峡,切割深,高差大,海拔最低的铁炉乡—江口194米,最高的下坪乡—牛池2096.3米,平均海拔1147米,平均切割深784米,平均地面坡度24.1度。
在全县土地总面积中,海拔800米以下的低山,占17.6%;海拔800-1200米的二高山,占42.8%;1200米以上的高山,占39.6%。
3、水文概况。
县境内溪河遍布,流域面积大。
年平均径流深1223毫米,径流总量35.3亿立方米,每平方公里径流量为122.3万立方米,四季分配不均。
据某县水文站实测溇水河洪枯比为2333﹕1。
最大径流深高达1980毫米,最小径流深只有656毫米。
4、气候概况。
某属中亚热带大陆性季风湿润气候。
春季天气复杂多变,阴晴不定;夏季多雨湿热;秋季凉爽;冬季较为干燥寒冷。
从低山到高山依次表现出低热中暖高湿寒的气候特点,垂直差异十分明显。
平均年降雨量1734.9㎜,蒸发量1028.5㎜,无霜期296天,平均温度15.8℃,日照时数1216.4h,≥10℃的积温4892℃,干旱日数87天。
5、土壤概况。
境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布,土壤类型复杂,种类众多,地带性土壤垂直分布规律明显,微域土壤千变万化,星罗棋布,点辍于各个生物气候带中,且多数土壤深厚肥沃,酸碱度适中,质地良好,适宜多种林木生长。
共有10个土类,23个亚类,65个土属,169个土种。
其中林业用地土壤8个土类,16个亚类,29个土属,87个土种,在8个林业用地土类中,分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地带性土类。
6、森林植被。
某地处鄂西山区,地形地貌高低起伏,微域气候及土壤种类多样,植物资料丰富多彩,种类繁多,共有171种,645属,1264种。
全县林业用地344.98亩,人均占有林业用地15.8亩,全县活立木蓄积448.34万立方米,人均蓄积20.5立方米,植被覆盖率82.97%,为某林业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。
2.2项目区域经济背景
1、经济概况
(1)经济结构。
2010年,实现县城生产总值26.26亿元,“十一五”期间平均增长14.9%。
其中,第一产业7.3亿元,平均增长9.2%;第二产业10.32亿元,平均增长19.5%(其中工业8.5亿元,平均增长15.2%);第三产业8.6亿元,平均增长15.5%;三次产业结构比由2005年的31.8:
36.8:
31.4调整到2010年的27.9:
39.3:
32.8。
县域经济呈现节约、清洁、低碳、循环发展的良性态势。
某经济结构一览表
科目
单位
2005
2006
2007
2008
2009
2010
县域生产总值
万元
124378
142070
156420
181600
215000
262600
第一产业
万元
39596
46460
49290
55900
64000
73260
第二产业
万元
45768
49403
57650
64700
81000
103200
其中:
工业
万元
41222
43880
51370
54700
71000
85000
第三产业
万元
39014
46207
49480
61100
70400
86140
(2)农业产业化水平。
2010年实现农业总产值11亿元,农人均5376元;粮食总产达到9.3万吨,农人均达到490公斤;牲猪出栏23万头,农人均1.2头,农业内部形成了茶叶、烟叶、箬叶、蔬菜、畜牧等5大为农民提供现金收入过亿元的产业。
茶叶面积17.8万为亩,产量1.51万吨,为农民提供现金收入1.52亿元;烟叶面积8万亩,产量1.01万吨,为农民提供现金收入1.35亿元;箬叶采摘面积30万亩,产量1.1万吨,为农民提供现金收入1.12亿;商品疏菜面积6.3万亩,产量12万吨,为农民提供现金收
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