写字楼等级标准及智能化分析报告.docx

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写字楼等级标准及智能化分析报告

写字楼的等级标准及智能化分析

甲级、5A、第四代等是从不同角度来界定办公物业的等级，三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向。

“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点。

一、甲级写字楼

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。

就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业、中档物业、低档物业。

而高档物业又可细分为两个部分：

顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

对于超大城市（如北京、上海、深圳）在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划（CBD布局）的因素。

高档物业等级标准可根据楼宇的品质、规模、客户、物业、交通、区位及智能化等作如下界定：

1、顶级写字楼（国际写字楼）

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂挑高三层或以上，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

a）装饰标准：

外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

b）配套设施：

应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，每150平方米配置一个停车位，停车位充足，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统专用，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

c）电梯系统：

良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

d）设备标准：

应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

（2）建筑规模：

办公部分超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。

（3）客户进驻：

国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

（4）物业服务：

由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

（5）交通便利：

位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。

有多种交通工具和地铁直达。

（6）所属区位：

位于主要商务区的核心区。

（7）智能化。

（8）开发商的背景：

经验丰富并且资金雄厚。

在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、甲级写字楼

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

a）装饰标准：

外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，挑高三层或以上，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

b）配套设施：

应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，每150-200平方米配置一个停车位，停车位充足，配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

c）电梯系统：

良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每5000平方米一部电梯，平均候梯时间40秒左右。

d）设备标准：

应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

（2）建筑规模：

办公部分超过20000平米，每层建筑面积不低于1000平方米。

（3）客户进驻：

有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

（4）物业服务：

由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

（5）交通便利：

有多种交通工具直达。

（6）所属区位：

位于主要商务区或副都心区。

（7）智能化。

二、第四代写字楼

中国的写字楼发展经历四个阶段：

第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能；第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。

这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升；第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。

随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。

所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。

第四代写字楼具有以下几个特点：

1、目标客户明确

第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。

2、景观要求更高

国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。

除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。

3、更多商务空间

随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。

故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。

第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。

4、提倡绿色环保

第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。

此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。

5、高智能化

第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。

伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新。

三、“5A”写字楼

“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是广义的指综合“A”级评定标准；二是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

1、广义的5A：

（1）楼宇品牌标准：

A级

写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。

从一定意义上说，写字楼的发展脉络折射出了一个城市的发展历程和特性。

因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。

因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。

（2）地理位置标准：

A级

地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。

只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。

（3）客户层次标准：

A级

客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。

大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。

同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。

。

（4）服务品质标准：

A级

服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。

两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。

（5）硬件设施标准：

A级

主要考核建筑设计和建筑功能的创新。

以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。

在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。

2、狭义的5A：

国内智能化大厦市场需求上升，为了招揽顾客生搬硬套星级宾馆的等级模式，对智能大厦智能化构成的三大基本要素，楼宇自动化（BA）、通信自动化（CA）和办公自动化（OA），凑成3A。

房地产开发商们竞相在广告宣传中多凑几个“A”，再加上业界有些技术人员把属于BAS（楼宇自动化系统）范畴的术语“消防报警（FireAlarm）”变换为“消防自动化（FA）”，把“保安监控（CCTV）”变换成“安全自动化（SA）”，从而凑成所谓的5A。

于是，都凑几个“A”的误导越演越烈，把属于QAS（办公自动化系统）范畴的术语“管理信息系统（MIS）”变换为“管理自动化（MA）”，把“决策支持系统（DDS）”变换为“决策自动化（DA）”，从而出现了所谓7A智能大厦。

这种虚构“A”的宣传包装，严重误导了我国智能化大厦的建设领域的健康发展。

实现智能化建筑的核心技术方法是系统集成。

办公大楼智能化程度的强弱高低，取决于其三大要素有机结合渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。

智能建筑系统集成不是多种多样产品的简单集合，而是指一种“能力”。

所以，智能化不应是若干子系统（即所谓“A”）产品设备的简单叠加。

即使在子系统数目相同的情况下，由于系统集成技术水平的不同，智能化程度也不大相同。

（1）办公自动化（OA,OfficeAutomation）系统

主要内容是：

1、由局域网（LAN）联接的电脑网络系统，使用户每人只用一台工作站或终端个人电脑，便要完成所有的业务工作。

例如，共享打印机、绘图仪、调制解调器和传真，查询数据资料，收发电子邮件（E-mail），进入国际互联网络（Internet）等；2、通过电脑网络和电子数据交换技术（EDI,ElectronicDataInterchange），实现业务处理和文件传递无纸化、自动化，传统办公室里层迭的文件资料柜代之以光盘存储器；3、通过数据库、专家系统、综合设计系统（IntegratedCADSystem）、电子出版系统、可视图文信息系统等实现信息资源的共享，提高业务处理效率，进而优化工作成果。

在智能化大楼中，通过网络、数据库管理系统和电脑操作系统平台，构成了一个有事务处理机能、管理机能、和决策机能的完整机构。

OA系统可以处理数据信息、文字信息、多媒体信息，使办公业务的规范化程度、复杂程度和对信息资源的依赖程度都大大加强了。

（2）建筑自动化（BA，BuildingAutomation）系统

楼宇的自动化功能指建筑物本身应具备的自动化控制功能，包括感知、判断、决策、反应、执行的自动化过程，能够对保证大楼运行必备的配电、照明、空调、供热、制冷、通风、电梯、以及消防系统、保安监控系统提供有效安全的物业管理，达到最大限度的节能和对各类报警信号的快速响应。

大楼BA系统采用集散式的计算机控制系统（CentralDistributedControlSystem）,一般具有三个层次：

最下层是现场控制机。

每一台现场控制机监控一台或数台设备，对设备或对象参数实行自动检测、自动保护、自动故障报警和自动调节控制。

它通过传感器检测得到的信号，进行直接数字控制（DDC）。

中间层为系统监督控制器。

它负责BA中某一子系统的监督控制，管理这一子系统内的所有现场控制机。

它接受系统内各现场控制机传送的信息，按照事先设定的程序或管理人员的指令实现对各设备的控制管理，并将子系统的信息上传到中央管理级计算机。

最上层为中央管理系统（MIS），是整个BA系统的核心，对整个BA系统实施组织、协调、监督、管理、控制的任务。

从管理体制和安全性等方面因素考虑，楼宇自动化系统又可细分为多个系统，如建筑物自动化子系统或机电设备自动化系统（狭义的BAS—BuildingAutomationSystem）、消防报警系统（FAS—FireAlarmSystem）、安全防范系统（Security&ProtectionSystem，也有称为保安监控系统或综合保安系统SPS）。

通过BA系统，把全楼所有的建筑设备和设施有效地管理起来。

因此，BA系统可以实现建筑设备和设施的节能、高效、可靠、安全的运行，从而保证智能化大楼的正常运转，目前国际上一致认为，建筑设备和设施的管理（FacilityManatement）是物业管理最高一个层次。

（3）通讯自动化系统（CA，CommunicationAutomation）

通信自动化指建筑物本身应具备的通讯能力。

以大楼数字专用交换机（DP-BX,DigitalPrivateBranchExchange）为中心，为在该大楼内工作的用户提供易于连接、方便快速的各类通信服务，畅通音频电话、数字信号、视频图象、卫星通信等各类传输渠道。

它包括建筑物内的局域网和对外联络的广域网及远程网。

通信网络正在向着数字化、综合化、宽带化、智能化和个人化方向发展。

（4）综合布线

上述三大系统，综合到智能建筑管理系统（IBMS，IntelligentBuildingManagementSystem）之中。

集散系统可以将三“A”系统与大楼的商务管理系统集成在一起，从而实现物业管理、财务管理、人事管理、酒店管理等的全面自动化。

智能建筑系统由两大部分构成，第一部分是三A系统，好比人体的大脑神经中枢；第二部分即结构化布系统，好比人体周围神经系统。

这两部分任缺其一，建筑物就不能称为智能化大楼。

楼宇综合布线系统包括建筑物内外两大块，建筑物内部是综合数据传输的网络，它把语音交换、智能数据处理设备和其他广义的数据通信设施相互连接起来，而建筑物外部则实现将楼内通信系统与建筑物数据网络或电话局线路的连接。

综合布线的通用定义是通过对结构、系统、服务与管理这四个建筑物的基本要素以及对它们之间的关联作用最优化的考虑，提供一个投资合理又具有高效、舒适、便利、安全的环境空间。

具体而言，建筑物综合布线即在一个建筑物内安装一导体网络，该网络必须满足一定数量、质量及安排灵活性的要求，并且具有模块化结构，有极高的可靠性，一旦布线完成后，应当可以连接任一类型的终端，使布线标准化、简单化、系统化，可以实现对语音、数据、视频图像的连接和对整个建筑物的控制与管理，从而在建筑物内重新布置工作终端时无需另外布线，也可在不改变布线结构的情况下重新组织网络的拓扑结构。

尽管布线系统的费用占建筑总造价的比例不低，但综合布线是一种效益很高的投资，而且随着时间的推移其效应更可能增高。

长远来说，它最大限度减少了安装成本以及由于较差的可靠性和停工所导致的费用支出，同时可避免因技术进步而造成现有设备被淘汰的浪费，因此综合布线系统增加了大楼的价值，令此建筑对潜在用户更具有吸引力。

综合布线系统的优点首先是兼容性，它将语音、数据、视频图像以及ISDN的配线做统一的规划设计，采用相同的传输介质、信息插座、适配器、交连装置、系统布线全部采用物理星形拓扑结构，点到点端接，因此所有信息通道均是通用的，这样用户使用终端设备只需将其接入相应信息插座即可；其次是因采用开放式的体系结构，对任何厂商的计算机设备、交换机设备以及所有的通信协议均是开放的，因此所有设备的开通和更改不必重新布线，而只需增减相应的网络设备并进行必要的跳线管理即可实现；再者因其采用高品质的线缆和组合压接方式，保证了系统的高可靠性，也因彻底打破了信息和语言传输的界限，故特别适宜于多媒体技术的发展。