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文本西部9

第一部分规划文本

第一章总则

第1条规划目的

为进一步深化、落实泰州高新区总体规划内容和医药城建设行动纲要，推进医药城建设，落实施集约发展、关注民生和引领未来空间可持续发展，实现代化目标，细化可持续措施，保障园区土地得到科学、经济的利用，实现医药高新区西部片区的合理的建设和规范管理，特编制《泰州医药高新技术产业园区西部控制性详细规划》（以下简称“本规划”）。

第2条规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）

2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）

3、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年）

4、《江苏省城乡规划条例》（2010年）

5、《江苏省城市规划技术规定（2011版）》

6、《江苏省控制性详细规划编制导则》（2012年）

7、《泰州市城市总体规划（2011－2020）》

8、《泰州市新区总体规划（2008-2020）》

9、《江苏省通榆河水污染防治条例》

10、泰州市相关专业规划等

第3条规划范围

南至健康大道，东至泰州大道，北至姜高路，西至长江大道，约8.66平方公里（其中未开发土地约为4.99平方公里）。

第二章原则、目标与理念

第4条规划原则

1、区域协调、统筹兼顾

依据城市总体规划和新区总体规划要求，落实各个相关专项规划，统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要和可能、经济建设和社会发展、药城西部建设与环境保护等关系，发掘和整合现有的资源与区位优势，准确定位，强化该地区空间架构的整体性。

2、集约土地、提升价值

合理、综合、集约利用土地资源，注重城市形象塑造，以自然景观和特色要素为基础，通过用地策划、道路、水系调整及公共设施配套等规划措施，提升土地价值。

3、生态低碳、特色发展

以保护生态环境为前提，贯彻落实交通引导、低碳生态等要求，合理确定本药城西部内产业用地的比例及发展容量，依据药城西部产业发展特色，从市政、绿化、建筑等方面确定生态低碳策略，坚持走特色可持续发展道路。

4、灵活控制，合理配置

处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性，适应经济社会发展需要，尊重公众意愿，合理配置基本公共服务功能。

第5条总体定位

以医药产品生产、高端商务、产业配套服务、人才培训、业态培育为一体的泰州医药高新区中西部制造业集聚区及高端服务核心。

第6条规划理念

规划遵循“一引导，三提升，两持续”的基本理念。

“一引导”——交通引导用地布局优化。

“三提升”——提升现代化药城西部服务功能，提升现代化基础设施体系，提升药城西部产业特色空间体系。

“两持续”——生态环境可持续，土地利用可持续。

第7条规划策略

1、优化功能布局，完善配套设施。

2、整合产业资源，提升药城服务。

3、理顺滨水空间，重塑环境体系。

4、突出产业重点，有序开发土地。

第8条发展目标

西片区依托疫苗、诊断试剂及高端医疗器械、生物制药、化学药新型制剂、现代化中药、保健品六大生物医药产业基地的基础优势，完善公共服务设施和基础设施建设，东片区拓展商贸、信息、金融等增值服务功能，提升综合功能，把药城西部建成快捷高效、特色突出、环境友好的现代化医药产业集聚区。

第9条用地规模与人口容量

用地规模：

规划建设用地面积8.1平方公里。

人口规模：

总人口为4.0万，其中常住人口2.0万，岗位人口2.0万。

第三章土地利用规划

第10条用地潜力评价

以现状土地权属为基础，综合考虑功能提升、交通完善、设施健全、环境优化以及现状建筑质量、节能、抗震等因素，将现状用地分为保留用地、改造用地和更新用地三类。

表3-1用地潜力评价汇总表

总用地范围面积（ha）

其中

面积（ha）

所占比例

保留用地

315.90

36.48%

改造用地

17.31

2.00%

更新用地

49.71

5.74%

空地

343.34

39.65%

865.9

现状道路

80.18

9.26%

水域

59.46

6.87%

第11条用地分类

规划按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）进行用地分类。

主要有居住用地、公共管理和公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿化与广场用地共八大类。

为了进一步控制必须配建的设施用地，新增城市用地按《江苏省控制性详细规划编制导则》中要求增设，如独立占地的“幼托用地”用Rax表示等。

第12条用地兼容规定

本规划允许在出具规划条件时对土地使用性质进行有条件的变更，但须符合下表规定。

其中允许兼容的，经泰州市规划行政主管部门批准即可进行，有条件兼容的，须经泰州市人民政府批准方可进行。

用地性质调整时，相关控制指标须同时核定。

表3-2用地兼容性控制表

规划用地类别

兼容用地类别

R

B

M

W

R1

R2

RB

B1

B2

B9

M1

M2

M3

Ma

W1

W2

R

R2

Ra

RB

A

A1

A2

A3

A4

A5

A6

B

B1

B2

B3

B4

B9

M

M1

M2

M3

Ma

W

W1

W2

S

S1

S2

S3

S4

S9

U

U1

U2

U3

U9

G

G1

G2

G3

注：

表示允许兼容，空格表示有条件兼容，表示禁止兼容。

第13条用地调整原则

本规划所确定的土地使用性质是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与本规划规定的土地使用性质不符的，可继续保持其现状用途；当实施整体改造时，必须与本规划规定的用途和开发强度相符。

其中现状对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地，在符合产业政策、环境保护等相关要求的前提下，可以进行增资扩建以提高土地集约利用水平和产出效益。

本规划确定的保留现状的地块指维持其现状合法的土地使用性质和建设规模，若因城市发展需要对其进行改造，可通过城市设计研究确定其控制内容，并按相应程序对本规划进行调整。

第14条用地布局结构

构建“一核、一轴、四片区”的发展结构。

一核：

综合服务核心。

一轴：

药城大道发展轴（公共服务轴）。

四片区：

医疗器械制造区、通用名药生产区、生物医药和医学工程产品生产区、综合服务功能区。

第15条土地利用规划

药城西部总用地面积约8.66平方公里。

城市建设用地8.14平方公里，占药城西部总用地的94%。

城市非建设用地主要为水域，占药城西部总用地的6%。

第16条居住用地

1、规划思路

（1）逐步拆除农民自建住宅，以安置住宅建设为主导，改善居住环境，提高居住水平和建筑容积率。

（2）职工宿舍建设与居住区建设同步进行，因地制宜地组合各种建筑物、绿化植物和自然环境条件。

（3）注重对居住区、职工宿舍区内各类市政设施和公共服务设施的配套，以社区及工业邻里中心为单位，进行配套设施建设。

2、用地指标

规划居住用地47.41公顷，占总建设用地的5.82%，其中一类居住用地12.42公顷，二类居住用地20.22公顷，其他居住用地2.75公顷，幼托用地1.18公顷，商住混合用地10.84公顷。

第17条公共管理与公共服务设施用地

1、规划原则

（1）分级配置，标准合理，根据区域服务中心、居住区级、居住小区级的规划等级来布置各项公共管理与公共服务设施。

（2）远近结合，留有规划弹性，规划近期布局应为远期发展留有发展余地。

（3）公建系统布置与绿地系统、道路广场系统布置相协调，以塑造富有特色的公共建筑景观区，同时满足人们生理和心理需求。

（4）改造利用原有设施，挖掘原有设施的潜在功能，以期投资少、见效快。

2、用地指标

规划公共管理与公共服务设施用地5.47公顷，占总建设用地的0.67%。

其中行政办公用地4.04公顷，体育用地1.43公顷。

第18条商业服务业设施用地

1、规划原则

（1）适度混合：

以配套设施为导向，引导商业服务业设施用地布局和开发强度控制，在药城西部的核心地区鼓励与其他用地适度混合开发。

（2）分级控制：

优化药城西部商贸档次，促进商品流通，实现低碳发展。

（3）完善配套：

以“高新区级——社区级社区级（工业邻里级）”为单元组织分级完善商业服务设施。

2、用地指标

规划商业服务业设施用地20.82公顷，占总建设用地的2.56%。

其中：

零售商业用地：

规划用地面积13.11公顷。

旅馆用地：

规划用地面积0.94公顷。

商务用地：

规划用地面积5.88公顷。

加油加气站用地：

规划用地面积0.89公顷。

第19条工业用地

1、规划原则

（1）以《泰州市城市总体规划（2011-2020）》及高新区社会经济发展战略与产业布局的要求为指导，合理布置适合药城西部发展需要的工业门类。

（2）强化集约企业区的建设，改变企业散布，布局不合理的现状。

（3）充分考虑城市环境保护问题，做到既发展企业又保护环境。

加强治理污染的力度，迁出范围内有污染的企业，限制污染企业项目建设。

（4）综合考虑企业规模、效益和发展潜力、地价、用地矛盾、污染治理等因素，结合产业结构调整和企业自身发展，采用关、停、并、转、迁等方式，合理调整城区内的企业布局。

2、用地指标

规划工业用地398.56公顷，占总建设用地的48.95%。

其中生产研发用地4.97公顷，一类工业用地94.8公顷，二类工业用地298.79公顷。

第20条物流仓储用地

1、规划原则

（1）依据上位规划，合理布置适合药城西部发展需要的物流仓储门类。

（2）结合药城西部区位优势，合理调整药城西部内的仓储物流布局。

2、用地指标

规划物流仓储用地3.92公顷，占总建设用地的0.48%。

第21条道路与交通设施用地

规划道路与交通设施用地148.01公顷，占城市总建设用地面积18.18%。

其中城市道路用地146.17公顷，公共交通设施用地0.45公顷，社会停车场用地1.39公顷。

第22条公用设施用地

规划公用设施用地6.09公顷，占城市总建设用地的0.75%。

药城西部内的公用设施用地主要包括供电、排水、环卫、消防等用地。

其它市政设施如：

电信局、邮电所、公厕等则结合社区需求设置，不再单独划分用地。

第23条绿地与广场用地

规划绿地面积184.01公顷，占总建设用地的22.60%，其中公园绿地7.31公顷，防护绿地176.70公顷。

第四章城市设计引导

第24条城市设计目标

泰州医药高新区西部是药城产业发展的重点地段，应建设成为水、绿、园相交融的泰州医药产业新貌，展现以医药生产特色为主导的药城西部景观。

第25条界面控制

1、街道界面

街道高宽比控制：

主要道路两侧建筑高度与街道宽度比控制在1.5：

1左右，其它主要道路两侧建筑高度与街道宽度比控制在1：

1左右。

以体现主要几个交通节点中心轴线高，周边药城西部低的整体空间景观效果。

沿街建筑后退：

按《江苏省城市规划技术规定（2011版）》执行。

邻近重要景观节点、标志点或开敞空间的地区，建筑应采取特殊的后退措施，保证这些重要空间的视线通廊。

立面划分要求：

鼓励屋顶退台形式和屋顶花园的设置，丰富建筑立面，营造城市空间特色。

沿街商业：

由于药城西部范围内保留了部分沿街布局商业配套布局模式，原则上地块沿街禁止设置底层和独立的带状沿街商业。

为创造丰富的街道生活和符合实际生活习惯，除了保留现状外，在支路上可允许临街住宅建筑底层允许设置小型商业服务设施，形成功能连续的街道空间。

2、滨水界面

一般河道滨水建筑后退河道的距离应满足蓝线和绿线的控制要求，在滨水景观节点可设置少量临水景观建筑，以丰富滨水界面。

第26条景观风貌控制

规划形成“蓝绿相依、水园交织”的景观特色，空间景观结构由景观轴线、景观通廊、景观节点构成，形成特色鲜明的城市空间和独具魅力的城市节点。

第27条开放空间组织

结合药城西部范围内由街旁绿地、主要河道的滨水空间及以公共服务功能为主的街道空间，与城市公交系统紧密联系，统筹安排开放空间，提升药城西部环境和品质。

第28条建筑控制与引导

1、建筑高度

高度控制原则：

阶梯控制，共享水景；节点控制，凸显局部；地标控制，一览全貌。

形成东高西低的高度格局，形成具有纵深感、层次丰富的地区建筑风貌。

2、建筑风格与色彩

公共建筑：

建筑风格应当具有时代特色，简洁大方，标志性建筑应具有明显个性和良好寓意；普通公共建筑应色调柔和、协调，以白色、米色、浅灰等亮度较高，纯度偏低的颜色作为墙面主色调；商业建筑造型可增加变化，建筑色彩可点缀黄、红灯等纯度较高的色彩，突出活跃气氛。

住宅建筑：

临水住宅建筑及职工宿舍建筑可选择丰富造型与颜色，与滨水丰富的绿化植被、生态景观相得益彰。

多层住宅建筑造型和建筑色彩可适当变化，形成易于辨识的社区感。

高层住宅建筑以现代风格为主，造型简洁挺拔，减少不必要的线条和过于跳跃的色彩变化。

广告标识：

要求建筑设计时应提前考虑标识与广告的适当位置。

广告标识的大小、形状应与建筑形态尺度相协调。

广场与标识的安放不得遮盖建筑的特征。

考虑标识及其支承架在不同角度时的外观，包括从地面上、附近高层建筑以及正对天际线观察时的可视性。

第五章综合交通规划

第29条规划原则

（1）发挥区位优势，强化快速路、内河的对外交通方式。

（2）与区域交通运输体系相衔接，药城西部与周边地区联动发展。

（3）重视清洁、集约型运输方式建设，重视交通运输与环境保护协调。

第30条道路系统

1、道路等级规划

规划将药城西部道路分为四级，即快速路、主干路、次干路和支路。

（1）快速路：

长江大道、泰州大道、健康大道。

（2）主干路

主干路是连接物流药城西部各主要功能分区的道路，是构成药城西部道路系统的主体骨架，原则上沿路两侧用地严格控制地块出入口。

（3）次干路

次干路是与主干路衔接的集散道路，主要承担各功能分区内部的交通，两侧建筑密集，商业、小区、企业地块出入口较多，汇集大量的人流、车流。

（4）支路

支路作为到达性道路，是进出地块、小区和承担短距离交通的主要道路，规划中应注重支路的连贯性。

2、路网结构

规划药城西部形成“两横两纵”的主次干城市道路方格网系统，通过与快速路的高效连接，共同构建成药城西部的整体道路交通网络。

“两横”:

姜寺路、药城大道。

“两纵”：

祥泰路、口泰路。

表5-1道路规划一览表

道路等级

道路名称

红线宽度（米）

起止点

断面类型

快速路

长江大道

60

姜高路-健康大道

A-A

健康大道

60

长江大道-泰州大道

A’-A’

泰州大道

60

姜高路-健康大道

B-B

主干路

姜高路

60

长江大道-泰州大道

B-B

次干路

药城大道

45

长江大道-泰州大道

C-C

祥泰路

40

姜高路-健康大道

D-D

口泰路

35

姜高路-健康大道

E-E

支路

郁金路

25

南官河东路-泰州大道

F-F

南坝塘路

17

泽兰路-药城大道

G-G

陆家路

17

药城大道-健康大道

G-G

南官河东路

17

口泰路-健康大道

G-G

南官河西路

17

姜高路-健康大道

G-G

木香路

17

葛洪路-南官河西路

G-G

檀香路

17

葛洪路-南官河西路

G’-G’

西辅路

17

药城大道-健康大道

G-G

泽兰路

17

南官河东路-口泰路

G-G

葛洪路

15

姜高路-檀香路

H-H

李时珍路

15

姜高路-健康大道

H-H

华佗路

15

姜高路-檀香路

H-H

秀水路

15

木香路-檀香路

H-H

丁香路

15

葛洪路-南官河西路

H-H

玉竹路

15

祥泰路-南官河西路

H-H

杏林路

15

南官河东路-泰州大道

H-H

创业路

15

药城大道-郁金路

H-H

佩兰路

15

南官河东路-口泰路

H-H

扁鹊路

12

泽兰路-郁金路

I-I

其他各支路

7-12

——

——

注：

由于现状条件限制，局部路段可逐步分期拓宽道路红线宽度。

第31条道路断面

表5-2规划道路横断面型式一览表（单位：

米）

序号

红线宽度

中央分隔带

机动车道

机非分隔带

非机动车道

人行道

A-A

60

8.0

2×11.25

2×4.0

2×5.0

2×5.75

A’-A’

60

6.0

2×16

2×2.0

2×4.0

2×5.0

B-B

60

--

24.0

2×3.0

2×6.0

2×9.0

C-C

45

--

28.0

--

--

2×8.5

D-D

40

5.0

2×11.25

--

--

2×6.25

E-E

35

--

16.0

2×2.0

2×4.5

2×3.0

F-F

25

--

16.0

--

--

2×4.5

G-G

17

--

10.0

--

--

2×3.5

G’-G’

17

3.0

2×7.0

--

--

--

H-H

15

--

8.0

--

--

2×3.5

I-I

12

--

7.0

--

--

2×2.5

J-J

7

--

7

--

--

--

第32条道路交叉口

1、道路交叉口形式

道路交叉口是决定药城西部道路网通行能力的关键，规划根据道路等级和空间位置，确定适当的交叉口形式。

药城西部道路系统以平面交叉口为主，主次干路与快速路在特定的节点平面相交。

平面交叉口道路通行的优先次序是主干路、次干路、支路。

主、次、支道路相交时，交叉口交通组织如下：

表5-3道路交叉口的形式

相交道路

快速路

主干道

次干道

支路

快速路

A

A

A

-

主干道

A，B

B

B，C

次干道

B，C

B，C，D

支路

B，C，D

注：

A为立体交叉口；B为渠化设置信号灯平面交叉口；C为信号灯平面交叉口；D为不设信号灯平面交叉口。

表5-4规划道路交叉口缘石半径规定表

相交道路红线宽度（米）

60

45

40

35

25

20

12

60

35

35

30

25

20

15

10

45

35

30

25

20

12

10

40

30

25

20

12

10

35

25

20

12

10

25

15

12

8

20

12

8

12

8

2、交叉口展宽

对快速路沿线交叉口、主干路与主干路交叉口进行展宽渠化。

展宽渠化交叉口进口车道的宽度为2.8-3.0米，出口车道的宽度为3.0-3.2米，主干路拓宽段长度按100-120米控制。

3、地块出入口控制

地块出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75度；地块出入口距离主干路交叉口不宜小于80米，距离次于道交叉口不宜小于50米，距桥隧坡道的起止线距离不宜小于30米；停车场出入口距离交叉口不宜小于40米，且不宜设于主干路上。

第33条竖向规划

1、设计原则

（1）竖向的设计是为了满足道路、建设地块的排水以及机动车的爬坡要求。

（2）注重现状地形，避免大挖大填。

2、设计要点

（1）规范要求：

根据道路设计规范，药城西部内道路的纵坡度一般不小于3‰，最大纵坡不大于8%。

（2）排水需要：

虽然道路的设计未满足规范设计要求，但我们可以通过工程的手段来满足排水的需要。

如：

增加道路的横坡；另外，药城西部内水域较多，可以多增加雨水排水口。

此外，各片建设地块许保证有2‰地表坡度，方便地块内部排水。

（3）现状地形：

药城西部内道路与各类设施建设尽量尊重现状地形情况，避免大挖大填，减少土方量，以节约投资，也避免对生态环境造成大的影响。

第34条公共交通

1、规划原则

（1）确立公交优先原则，结合药城西部城市道路的规划建设，大力发展公共交通，完善城市公共交通系统，形成以公共交通为主、个体交通为辅的相互协调的药城西部客运交通体系。

（2）开辟公共交通走廊，加强药城西部与海陵区、高港区之间的联系，加强药城西部内部各组成之间的联系，公交线路布局与客流分布相适应，满足民众快捷舒适的出行要求。

（3）加强药城西部外交通枢纽节点的建设，公共交通建设与土地开发相结合，形成良好便捷的公交换乘体系。

（4）合理布置公交站场，在土地使用中优先保证公交设施发展用地。

2、公交线路与设施规划

（1）公交线路

规划公交线路网实现城乡三级公交布局；依托长江大道、泰州大道和健康大道，沟通区域南北向和东西向交通流，形成大站快线，属跨区域性公交；沿城市的主干路—姜寺路、药城大道、祥泰路、口泰路布置常规骨干公交线；沿城市次干路和支路布置常规次干公交线。

2、公交场站及停车场

（1）公交保养场及公交首末站

规划结合现状的汽车充电站设置公交保养场及公交首末站1处，位于姜高路与口泰路的东南角，占地面积为0.5公顷，服务于整个药城西部的公交系统。

（2）社会停车场

规划结合商业地段开发，结合工业邻里中心等设施规划布置1处社会停车场地。

表5-5公交保养场、首末站及停车场一览表

序号

停车场名称

位置

面积（公顷）

1

姜高路公交保养场及公交