房地产估价师A市场法及其运用三.docx

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房地产估价师A市场法及其运用三

（A）市场法及其运用（三）

（总分：

58.00，做题时间：

90分钟）

一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：

7，分数：

7.00）

1.价格指数中如果是以上一时期为基期，称为______。

∙A.前期价格指数

∙B.定基价格指数

∙C.长期价格指数

∙D.环比价格指数

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

[解析]价格指数有定基价格指数和环比指数。

在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。

如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。

2.估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为______万元。

∙A.75.00

∙B.75.60

∙C.83.60

∙D.86.00

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]86-8-3×0.8=75.60万元

3.买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会______这块土地单独存在时的价格。

∙A.低于

∙B.等于

∙C.接近

∙D.高于

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

[解析]房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。

形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。

但这种房地产如果与相邻房地产合并后，效用通常会增加。

因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，该房地产的拥有者通常会索要高价，而相邻房地产的拥有者往往也愿意也较高的价格购买。

所以，相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

4.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元，如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为______万元。

∙A.40

∙B.48

∙C.60

∙D.70

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]甲乙两地块合并后产生的增值=120-（60+40）=20万元，则乙地块的合理要价=40+20×40/100=48万元。

5.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为______。

∙A.固定价格指数

∙B.定基价格指数

∙C.长期价格指数

∙D.环比价格指数

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]价格指数有定基和环比价格指数。

在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。

如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。

6.某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会______。

∙A.上升

∙B.下降

∙C.不变

∙D.无法确定

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

[解析]正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费），当卖方缴纳的税费增加时，正常成交价格应上升。

7.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。

该可比实例在2004年10月末的价格为______。

∙A.2648元/m2

∙B.2688元/m2

∙C.2708元/m2

∙D.2734元/m2

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

[解析]从2004年1月末至2004年6月末的期数为5；2004年6月末至2004年10月末的期数为4，可得：

2500（1+1%）5+4×20=2707.5元/m2。

二、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：

14，分数：

28.00）

8.市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的______。

∙A.区位相近

∙B.权利性质相同

∙C.面积相等

∙D.档次相当

∙E.建成年份相同

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C.

 D. √

 E.

解析：

[解析]选取的可比实例应满足下列要求：

（1）与估价对象的区位相近；

（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。

9.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的______等相同、相似的房地产。

∙A.区位

∙B.用途

∙C.权利性质

∙D.总价

∙E.外观

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E.

解析：

[解析]类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。

10.市场法中权益状况调整的内容包括______。

∙A.土地使用期限

∙B.容积率

∙C.土地开发程度

∙D.房屋空间布局

∙E.地役权设立

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C.

 D.

 E. √

解析：

[解析]权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件（如容积率）、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。

11.某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有______。

∙A.建筑物维修养护状况

∙B.土地使用期限

∙C.基础设施完备程度

∙D.容积率

∙E.合并的可能性

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D. √

 E.

解析：

[解析]权益状况的调整内容包括：

土地使用期限、规划条件（如容积率）、出租情况、地役权设立情况。

12.评估某套住宅价格中，进行区位状态调整时，比较调整的内容包括______等。

∙A.环境景观

∙B.离市中心距离

∙C.朝向

∙D.城市规划限制条件

∙E.地势

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E.

解析：

[解析]规划限制条件属于权益状况调整的内容，地势属于实物状况比较的内容。

13.市场法中实物状况比较和调整的内容包括______。

∙A.环境

∙B.地形地势

∙C.外部配套设施

∙D.内部基础设施完备程度

∙E.装饰装修

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D. √

 E. √

解析：

[解析]实物状况调整的内容包括：

对土地来说，主要包括面积大小、形状、地形、地势、地基（工程地质）、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要包括建筑规模（如建筑面积大小）、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水、层高和室内净高、空间布局。

14.下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有______。

∙A.以正常市场价格成交的交易

∙B.急于出售的交易

∙C.以协议方式进行的房地产交易

∙D.受迷信影响的交易

∙E.相邻房地产的合并交易

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C.

 D. √

 E. √

解析：

[解析]需要进行交易情况修正的交易中的特殊因素有7条：

1）利害关系人之间的交易；2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；3）被迫出售或被迫购买的交易；4）人为哄抬价格的交易；5）对交易对象有特殊偏好的交易；6）相邻房地产的合并交易；7）受迷信影响的交易。

15.市场法适用的对象有______。

∙A.标准厂房

∙B.在建工程

∙C.高档公寓

∙D.房地产开发用地

∙E.纪念馆

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C. √

 D. √

 E.

解析：

[解析]市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：

①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等，特别是存量成套住宅；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。

16.下列房地产中，难以采用市场法估价的有______。

∙A.房地产开发用地

∙B.学校

∙C.在建工程

∙D.别墅

∙E.特殊厂房

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]B选项中，学校属于很少发生交易的房地产；C选项中，在建工程属于可比性很差的房地产；E选项中，特殊厂房属于数量很少的房地产。

17.建立比较基准，主要包括______工作等。

∙A.统一付款方式

∙B.统一税费负担

∙C.统一房财产范围

∙D.统一产权性质

∙E.统一计价单位

（分数：

2.00）

 A. √

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]建立比较基准一般要做以下工作：

①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。

18.影响房地产价格的区位因素有______等。

∙A.建筑规模

∙B.临路状况

∙C.交通条件

∙D.容积率

∙E.繁华程度

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D.

 E. √

解析：

[解析]建筑规模属于实物状况比较的内容，容积率属于权益状况调整的内容。

19.下列哪些难以采用市场法估价______。

∙A.特殊厂房

∙B.普通住宅

∙C.存量成套住宅

∙D.博物馆

∙E.在建工程

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D. √

 E. √

解析：

[解析]采用市场法估价的房地产：

①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。

20.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于______。

∙A.卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）

∙B.卖方实得金额-应由卖方负担的税费

∙C.买方实付金额+应由买方负担的税费

∙D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

∙E.买方实付金额/（1-应由买方缴纳的税费比率）

（分数：

2.00）

 A. √

 B.

 C.

 D. √

 E.

解析：

[解析]不同负担情况下调整公式的记忆。

21.选取可比实例时，应符合的要求包括______等。

∙A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

∙B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

∙C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

∙D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

∙E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

（分数：

2.00）

 A.

 B. √

 C. √

 D. √

 E. √

解析：

[解析]可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。

三、{{B}}判断题{{/B}}（总题数：

19，分数：

19.00）

22.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]交易双方自愿成交的价格由于某些原因如交易税费非正常的负担、相邻房地产的合并等可能高于或低于其正常成交价格。

23.在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，存在较多的交易实例一定能采用市场法进行估价。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易，如没有合适的可比实例，就难以采用市场法进行估价。

24.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，只满足了其中的一个要求。

25.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产为美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]500×7.95+（1-0.7%）8=3758元/m2

26.市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。

27.如果估价的对象为单纯的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地和建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法进行估价。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似的土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似的建筑物的交易实例；估价对象为房地的，应选取类似的房地的交易实例。

选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：

如果估价的对象为单纯的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地和建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体极其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产极其价格，再以此为可比实例。

例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地就可作为可比实例。

然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可求得估价对象土地的价格。

28.某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款于一年后一次性支付。

假设月利率为0.5%，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为28.61万元。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]30×20%+30×（1-20%）÷（1+0.5%）12=28.61万元

29.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元/m2。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]500×7.98+（1-0.7%）8=3771.96元/m2

30.对于估价人员收集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]估价对象的类似房地产是可比实例的必要条件而不是充分条件。

31.现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]可比实例的房地产状况调整系数为100/（100-2）=100/98。

32.某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2008年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0（以2006年1月1日为100）。

该宗房地产2008年10月1日的价格为2305.88元。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]该宗房地产2008年10月1日的价格计算：

1800×98.0/76.5=2305.88元。

33.一般认为可比实例的成交日期与估价时点相隔2年以上的不宜采用。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。

34.不同币种的价格之间的换算，应采用估价时点的汇率进行换算。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率进行换算，通常是采用成交日期时的汇率。

35.市场法求得的价值一定是合理、真实的价值。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在市场参与者群体非理性的情况下，房地产价值也可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。

36.在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。

37.运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5至2倍的范围内。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

38.在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]交易日期的调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析，而时间序列分析是长期趋势法中推测、判断房地产未来价格的方法之一。

39.在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

[解析]当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。

而当房地产价格为上涨或者下跌时，则必须进行市场价格状况调整，以使其符合估价时点的房地产市场状况。

40.设某城市房地产交易中卖房、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。

现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

[解析]卖方实际得到的价格=正常成交的价格×（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2500×（1-6%）=2350元/m2

买方实际付出的价格=正常成交的价格×（1+应由买方缴纳的税费比率）=2500×（1+3%）=2575元/m2

四、{{B}}计算题{{/B}}（总题数：

2，分数：

4.00）

41.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：

{{B}}交易实例{{/B}}

实例A

实例B

实例C

实例D

实例E

成交价格（元/m2）

5100

5800

5200

5300

5000

成交日期

2002.11.30

2003.6.30

2003.1.31

2001.7.31

2003.5.31

交易情况

+2%

+21%

0

0

-3%

房地产状况

区位状况

0

-3%

+3%

+1%

0

权益状况

-2%

0

+2%

-1%

-1%

实物状况

-4%

-5%

-2%

+2%

+1%

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。

其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。

另据调查得知：

从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年12月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。

试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

（分数：

2.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（对该住宅楼2003年8月31日的正常单价作如下测算。

首先确定采用3个交易实例为可比实例。

因为交易实例D的成交日期为2001年7月31日，与所评估的2003年8月31日的住宅楼的日期相差时间较长，故不选用D；交易实例B的交易情况修正系数超过了20%，故而也舍去。

选用的可比实例为A、C、E。

（1）测算公式：

比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

（2）求取交易情况修正系数：

可比实例A的交易情况修正系数=100/（100+2）=100/102

可比实例C的交易情况修正系数=100/100=1

可比实例E的交易情况修正系数=100/（100-3）=100/97

（3）求取交易日期调整系数：

可比实例A的交易日期调整系数=（1+1%）4

可比实例C的交易日期调整系数=（1+1%）4

可比实例E的交易日期调整系数=（1+1%）3

（4）求取房地产状况调整系数：

可比实例A的房地产状况调整系数=[100/100+100/（100-2）+100/（100-4）]/3=1.0207，可比实例C的房地产状况调整系数=[100/（100+3）+100/（100+2）+100/（100-2）]/3=0.9906，可比实例E的房地产状况调整系数=[100/100+100/（100-1）+100/（100+1）]/3=1.0001

（5）求取比准价格ⅤA、ⅤC、ⅤE：

ⅤA=5100×100/102×（1+1%）4×1.0207=5310.72元/m2

ⅤC=5200×1×（1+1%）4×0.9906=5360.28元/m2

ⅤE=5000×100/97×（1+1%）3×1.0001=5311.36元/m2

（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象价格（单价）=（5310.72+5360.28+5311.36）/3=5327.45元/m2）

解析：

42.为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，可查到以下有关资料。

（1）可比实例的成交价格与成交日期见下表。

{{B}}可比实例{{/B}}

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格/（元/平方米）

6000

5800

6120