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全球住房租赁市场环境分析
全球住房租赁市场环境分析
一德国住房租赁市场:
高度机构化与严格管制
发达国家中,德国居民偏好租房、租金低廉,并且建立了井然有序的租赁秩序。
2017年德国住房自有率仅为45%(见图1),租赁住房占比高达55%,高于欧盟平均水平,[1]州级市柏林、汉堡近八成居民租赁住房。
[2]
图11998~2017年德国住房自有率
整体来看,德国住房租赁市场具有以下特点。
第一,德国在住房供给上重视租赁,租赁房源充足。
据《加快中国住房制度创新步伐——德国住房制度考察启示》记载,二战以来,德国一共建设了1000多万套社会住房,可供3000万人居住,而截至2018年末德国人口数量仅为8293万人。
[3]此外,企业须将新建房和经营的租赁住房在一定时期内过渡给政府进行出租,或接受补贴按照低租金进行出租,期限过后才能按照市场租金进行出租,这就保证了住房租赁市场的房源供给充足。
第二,住房租赁机构化渗透率高,为住房租赁供给主体。
据《德国住房租赁市场发展的主要经验及启示》记载,在德国2014年住房租赁所有权结构中,居民家庭占比为60.6%,私营公司占比为17.8%,住房合作社占比为11.4%,公共住房租赁公司占比为8.9%(见图2),住房租赁机构化渗透率远高于我国的2%。
这促使德国住房租赁产品具有较高的公共产品属性,且产品定位针对中低收入人群。
据悉,德国科隆市每年新建3800套房,其中必须有近30%用于廉价出租。
[4]
图22014年德国住房租赁所有权结构
第三,为租户提供住房补贴。
德国政府根据居民需要给予一般性住房补贴或特殊性住房补贴(其中特殊性住房补贴针对战争受害者和社会救助者,并于2015年后取消),补贴力度不断提升,2017年户均补贴金额为2022欧元,是1991年的3倍。
[5]住房补贴降低了物价上涨、租金上涨对家庭住宿的影响。
1991~2017年德国住房补贴情况见图3。
图31991~2017年德国住房补贴情况
第四,德国实施房租指导制度,严格控制房租调整。
各城市设有住房管理机构、租房协会以及住房中介协商会等机构,针对住房情况每年至少进行一次综合评审,并根据评审制定房屋租金水平表,为租金价格调整提供依据。
该制度具有法律效力,如房东制定的房租达到指导价1.2倍,则被视为租金过高,有触犯经济法之嫌。
同时《租房法》规定,3年内房租涨幅不得超过20%,否则以违法处置。
[6]
第五,注重通过法律规章制度保障租赁双方,尤其是承租方的权益。
自1971年起,德国政府不断修改完善《住房租赁法》,对房租上涨以及租户和租约修改制定不断细化的规定。
例如2015年修改出台的《住房租赁法修正案》规定,在市政府宣判的住房供应严峻的特殊区,新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的1.1倍,很好地实现了对租赁房源房租的限制。
此外,德国相关立法也制定了严格的房源安全健康评定标准,对房源面积、生活设施、生理需求等多个方面设置评审标准;规定中介费、房屋修缮费由房东承担;为租房和买房业主提供同等的公共权益,只要居民合法纳税,就可享有本地公共服务。
[7]
第六,在金融支持方面,德国政府直接或间接参与住房建设金融机构的运作,为住房租赁项目建设提供优惠贷款、资金援助。
同时高度发达的金融银行机构,为住房租赁行业发展提供了多样化的金融服务。
独具特色的住房合同储蓄制度推动“先存后贷,互助低息,封闭运行,政府奖励”的住房金融模式,也对德国住房租赁行业发展起着推动作用。
该制度要求居民存款达到40%~50%时才可获得贷款,贷款只能用于建设、维修和租赁住房,合同利率远低于市场利率,很少受到市场波动影响。
此制度同样应用于国民贷款买房,也就是说贷款人必须存款达到40%~50%才可获得贷款,且首付比例较高,因而买房需要背负更高的贷款压力,相比之下,国民更愿意租房。
[8]依靠合同储蓄制度,贷款方可获得国家等量贷款资金资助,并享受政府贴息和税收利息所得税优惠,融资成本也因此大大降低。
第七,德国政府对住房租赁机构提供税收优惠。
相比于建设用于出售的住房,建设用于出租的住房可以获得更多的税收优惠。
同时,出租房的投资者也可以获得比商品房的投资者和购房者更大程度的税收优惠。
高机构渗透率配合严格的管控和健全的法律支持,促进了德国住房租赁市场的健康发展,也保证了德国住房租赁市场具有稳定的投资回报率,长期稳定在4%~5%,高于金融市场长期国债收益率2%~3%,因而住房租赁市场对投资者具有较高的吸引力。
[9]
二美国住房租赁市场:
秩序稳健、融资支持
2015年美国自有房拥有率接近63%,有接近40%的居民选用租赁住房,住房租赁市场发展成熟,尤其在经济发达、人口密集的大都市如纽约、华盛顿、旧金山等,住房租赁已经十分便捷。
[10]哈佛大学住房联合研究中心预测表明,未来十年,千禧一代步入中年,老龄化现象进一步凸显,整个美国社会的家庭住房需求更为强劲,预计到2025年,家庭住房新增量将达到1360万户。
美国住房租赁市场的发展得益于“工业化”和“城镇化”,19世纪70年代到20世纪初,美国第二次工业革命完成,大量人口涌入城市,而二战结束后更是涌现大批退伍军人,在推动城镇化建设加速的同时,城市流动人口数量攀升,住房租赁需求也应运而生。
20世纪美国长租公寓市场形成,初期阶段以存量房产的“二房东”模式为主。
美国联邦一直注重住房租赁行业发展,且以多种方式对行业发展予以支持,如政府直接建设廉租房,鼓励私人机构开发公寓以及发放租赁券等。
行业专业机构渗透率高,2015年,美国有120万户家庭入住廉租公寓,其中71%的房源来自专业租赁机构,20%源于公司或非政府组织。
[11]
美国住房租赁市场自发展初期就注重权益保障,20世纪30年代,美国就出台了《国民住宅法》,强调租赁发展的公平性和可负担原则,为美国住房租赁行业发展奠定了良好的基础。
美国《住房法》明确规定,房主为租户提供住宿条件和设备,接受政府监督,且不得带有种族、性别、年龄、国籍、婚姻状况、宗教信仰、身体残疾歧视;租房公民在入学、社会福利等方面与买房公民享有同样的权利。
[12]此外,美国租金管制法、公寓法也对私房出租、公寓出租做出了严格规定,限制房东行为,保障房客的权益。
[13]
发展至今,美国成熟的住房租赁市场已经实现了完备的规范化管理。
首先,住房租赁信息备案全面且可公开查询,出租机构以及私人房主须将租金金额、租赁房源以及联系方式等信息在“公平租房市场”网站进行统一登记,供租房者查询。
针对房价,每年联邦住房管理局、城市发展部进行统一评估并发布租金参考价,同时全国房地产经济委员会也设有租赁网站,保证房源、房价可查询。
其次,全国房地产经济协会提供规范化的租赁合同,住房租赁合同的制定需基本满足合同规范中的基本保障条件,且不得低于规范合同,对于违约行为,违约双方将纳入信用记录。
[14]
为支持住房租赁市场发展,美国联邦政府设计了多种补贴项目,如直接投资健康租房,购买建成的公寓及私人住房,为私营开发商提供低息贷款及税收优惠,或直接为承租人提供资金补贴、税收减免。
据统计,2015年美国联邦政府发放的住房租赁补贴项目投入高达439亿美元。
[15]
截至2017年,全美住房租赁(长租公寓)存量4710万套,占全国住房总供应量的35%,出租率达到93.42%。
美国长租公寓主要集中于东部地区,其次为西海岸和美国南部地区。
人口数量多、通勤时间长的地区以及“18小时城市”都为长租公寓的高存量地区。
由于美国私家车为租户的主要通勤方式,一半以上的租户可能居住在郊区社区或者卫星城。
当前美国住房租赁主要客群为单身群体、年轻夫妇以及老年家庭,租房者虽以低收入群体为主,但高收入家庭是行业租金上升的最大驱动力。
美国长租公寓档次定位及分类见表1。
表1美国长租公寓档次定位及分类
市场定位
客群定位
档次
豪华型
财务自由租户。
主要为高端市场客源,这类客源的主要特征为:
有购房住房的能力但选择租房,或者有稳定且持续的丰厚现金流收入但不拥有丰富资产。
顶级城市豪华公寓或高端度假型公寓、别墅是代表性物业
A+/A
中高端型
生活方式型租户。
这类客群的主要特征为:
中高收入的单身人士或没有小孩儿的家庭,没有能力购房或暂时购房计划;对高质量的居住业务有强烈的需求,同时注重良好的社区环境和社交氛围
A-/B+
中低端型
“灰领”劳动者租户。
这类客源的主要特征为:
中低收入者,没有能力购房,租房是刚需行为
B/B-
低端型
“蓝领”劳动者租户。
这类客源的主要特征为:
租房是刚需行为,但仅能支付较低的房租
C+/C/C-/D
补贴型
补贴型租户。
这类客源的主要特征为:
低收入水平的家庭,享受政府直接补贴或租金限制的廉租型公寓
无级别
学生公寓、军人公寓、老人公寓、过渡型公寓
无级别
资料来源:
优尼华寓,YardiMatrix。
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表1美国长租公寓档次定位及分类
美国长期住房租赁市场发展过程中,形成了众多成熟的住房租赁品牌如EQR(EquityResidentialCorporate)、AVB(AvalonBayCommunities)、ESS(ESSProperty)等。
截至2017年,EQR拥有物业303个,公寓房间数量共计7.83万间,出租率高达95%,年租金收益达到24.7亿美元,租金毛利率为34.29%,近10年的平均股东收益年复合增长率达到8%。
[16]2019年9月EQR市值305.73亿美元,其次为AVB达到288.45亿美元(见图4)。
图42019年美国TOP6公寓运营商市值
当前,EQR已经剥离核心区域资产,进一步聚焦于波士顿、纽约、华盛顿、加利福尼亚南部、旧金山湾区和西雅图等经济发达、人口密集区域。
产品定位面向中高端收入群体,在区位选择、产品设计、建筑风格等方面围绕中高端收入群体的需求定制。
与日本公寓运营商模式不同,EQR商业模式更偏向于重资产。
1993~2000年,美国整个住房租赁市场资产回报率较高,EQR凭借自身多元化的融资渠道积累了大量的资金,借助资金支持,EQR频繁进行大规模收购以扩张规模。
但到了2000年以后,EQR开始意识到,高市场占有率并不是住房租赁企业的唯一核心竞争力,尽管收购促进了集团市场占有率快速上升,但是集团利润率并没有相应快速攀升,因而EQR开始进行战略调整,放缓扩张节奏,集中对市场需求大、利润空间大的区域进行突破,采取收购与出售并举的措施。
2000~2007年,EQR累计卖出位于二线城市资产超过100亿美元,出售公寓数量达到15万套;购进90亿美元的一线城市资产,公寓数量达6.2万套。
之后,EQR逐渐形成了出售非核心物业同步针对核心区域物业进行收购并行的商业模式。
[17]整体来看,EQR偏向于以重资产进行房源开拓,大规模收购房源,后期采取自建方式。
[18]2019年年报数据显示,EQR共拥有或租用资产309宗,其中291宗为完全自由地块,运营公寓房间数量达到79962间。
2019财年第四财季归属于母公司普通股股东净利润为2.89亿美元,同比增长148.24%;营业收入为6.84亿美元,同比增长4.78%。
关注资金支持,成熟稳健且极具创新性的金融市场为美国住房租赁行业发展提供了有力的资金支持。
一方面,起源于美国20世纪60年代的房地产信托投资基金(REITs),为EQR和AVB提供了强大的资金支持,作为美国最大的长租公寓运营商,两家公司分别于1993年和1994年完成上市,市值均已超过200亿美元。
美国房地产信托投资基金制度对机构组织形式、资产收入来源和分配方式都做出了明确要求。
其穿透性税收避免了投资人双重征税,进而鼓励美国投资者对大型综合地产项目进行投资。
另一方面,租赁住房质押贷款证券化(CMBS)为住房租赁机构提供了融资途径。
美国政策性住房租赁金融机构购买质押贷款,CMBS为金融机构提供房地产抵押贷款,保障一级市场的流动性,之后一级市场的金融机构为开发商发放低息公共租赁住房建设提供贷款支持,从而为住房租赁建设提供了新的融资途径。
[19]
目前美国全国住房租赁回报率长期稳定在6%~7%,其中2005年房地产泡沫期间下降到4%,后回升至6%左右。
[20]
三日本住房租赁市场:
公租房“三支箭”引导支撑
与中国一样,日本也具有较强的置业理念,1958年日本住房自有率为71%,之后伴随重工业发展、城市发展进程加快,城市住房开始出现短缺,房价上涨,1960~1980年,日本住房自有率迅速下降至59%。
20世纪80年代出现严重的楼市泡沫,租房开始越来越受到日本居民欢迎。
21世纪初,日本家庭平均租房率超过30%,三大都市圈租房率则超过40%(见图5)。
2018年日本共有4960万套住房,其中住房自有率为61%,租房率为39%。
许多年轻人不仅结婚前选择租房,婚后相当长的一段时间也选择租房。
日本利库路特公司调查显示,2008年日本租房结婚比例高达67.1%,买房结婚所占比例仅为14.3%。
[21]
图51953~2013年日本及三大都市圈平均租房率
尽管对比历史发展,日本住房自有率有所下降,但事实上日本住房问题并不突出,其原因在于日本住房租赁机构“三支箭”——公营住宅、住宅公团以及包括会员、企业公寓在内的非营利机构租赁住房,切实推进着日本住房租赁供给量的扩大,满足城市化建设加速过程中的住房租赁需求。
[22]
二战后日本政府开始大规模进行主导型住房建设,20世纪50年代,日本相继颁布了《公营住宅法》和《住宅公团法》,在住房供给不足的流动人口密集地区兴建公营住房,针对低收入人群提供补助,并将租金定价为周边地区商品房租金的1/4~1/3。
60年代,城市化建设加速,日本实施两个“五年计划”兴建廉租房,住宅公团共建设63万套住房,其中70%的房屋用于出租。
截至2003年,公营住宅共建设218万套,占全国住宅总量的4.66%,人口密集的地区如神户市达到9.59%。
而2004年住宅工团所建设住房也达到154万套,约占全国住房总量的5%。
除公营住宅和住宅公团外,为稳定雇佣关系,日本建立了强大的社会福利制度。
自20世纪60年代开始,就开始有企业为员工提供住宅和宿舍。
据调查,2007年,为员工提供住宅和宿舍的企业所占比例达到35%。
日本租赁住房供给呈现多元化特点,除政府和非营利机构外,公营、公社、公团等公共资金支持提供的租赁住房和企业为员工提供的福利住宅也成为日本租赁住房的重要房源(见图6)。
图61958~2013年日本住房租赁市场供给结构变化
日本租赁市场机构化渗透率高,民营租赁住房主要由住宅资产公司进行部分或完全委托管理。
20世纪90年代开始,日本开始对住房租赁市场实行规范化管理,相继成立日本租赁住宅管理协会、不动产租赁管理业协会、不动产租赁管理业务推进联络会议、不动产租赁经营管理士协会,创设定期住房租赁制度、租赁住宅管理公司制度。
日本由此形成以机构集中管理为主的住房租赁市场。
2010年日本民营租赁住房管理模式见图7。
图72010年日本民营租赁住房管理模式
住宅资产管理公司为民营租赁住房提供全产业链专业化服务(见图8),运营模式“轻资产”特色突出,主要分为代管和包租两种方式。
特色化服务包括土地尽调、施工资金规划、融资服务、产品设计施工、运营管理等。
此外,包租合同的签订通常长达25~35年,房源稳定,房屋最终上市出租的租金由机构根据市场状况进行定夺,代理费和租金的2%~3%为住宅资产管理公司的主要收入来源。
此种运营模式,避免了房屋空置,使闲置房屋资产得到有效利用,也保障了资产管理公司可观的收入来源,商业模式较为成熟。
[23]
图8日本租赁住宅资产管理公司全产业链服务流程
在住房租赁合同上,日本实施比德国更为严格的监管控制。
日本租赁合同受到日本民法的特别法律保护。
房东进行租赁合同修改需要向法院提交申请,而法院则更加注重保障租户的权益。
对于土地租约,政府规定30年租期,拒绝短期租赁,以此保证租赁房源供给稳定。
日本住房租赁行业多年的稳健发展,离不开金融机构提供的多元化融资支持。
第一,为住房租赁市场提供比商业银行低1%~3%的贷款,且采用固定利率法;第二,为住房租赁市场提供丰富的信贷产品支持;第三,大力发展住房租赁投资基金。
2008年以来,日本实行零利率政策,银行存款、10年国债收益率几乎为零,但日本公寓收益率平均在5%以上。
[24]截至2019年中,日本上市交易的REITs超过60只,总市值接近15万亿日元。
大量的资本投入,为投资者增加稳定收益的同时,也增加了住房租赁市场的供给。
[25]政府的支持引导、机构化集中化管理、完善的法律监管以及金融支持促使日本住房租赁市场在全球范围内拥有较高的租金回报率,村野不动产数据显示,日本大阪租金回报率高达6.66%,而东京租金回报率也达到4.4%。
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