常熟市实施江苏省城市规划管理.docx
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常熟市实施江苏省城市规划管理
常熟市实施《江苏省城市规划管理
技术规定》(2011年版)
之指标核定细则2018年版征求意见稿
常熟市规划局
常熟市实施《江苏省城市规划管理技术
规定》(2011年版)之指标核定细则2018年版
征求意见稿
1、总则
1.1为规范我市建设工程规划管理行为,根据国家、省及相关规定,结合我市规划管理实际,制定本规划管理实施细则。
1.2本细则是为《江苏省城市规划管理技术规定》(2011年版)(以下简称《技术规定》)相配套,适用于我市规划建设用地范围内的新建、扩建和改建工程,城市规划区范围内的其余用地范围可参照执行。
2、建筑面积
1
2
2.1核定建筑工程计容面积应按江苏省地方标准DGJ32/TJ131-2011《房屋面积测算技术规程》(以下简称《规程》)执行。
2.2建筑面积指标应分列计容建筑面积、不计容建筑面积。
其中计容建筑面积中包括计容地上建筑面积及计容下沉建筑面积。
2.3住宅套型建筑面积计算规则按《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26—2017执行。
2.4核定建筑工程计容面积时,与《规程》不一致的内容,按本细则的规定执行。
3、容积率
3
3.1在核定容积率指标时,以下建筑面积可不计入容积率:
3.1.1结构顶板高出室外地坪低于2.20米的地下室和半地下室,及地下室和半地下室通道出入口顶盖、楼梯间等地下室、半地下室附属设施。
3.1.2地下室或半地下室设置局部下沉庭院,地下结构与下沉庭院完全隔离的地下部分(未设置开窗或开门),其建筑面积计入不计容地下面积。
3.1.3地下室或半地下室设置采光井,采光井净宽不大于800mm并长度不超地下室相应边长1/2的,对应地下室、半地下室面积计入不计容地下面积。
3.1.4除低层住宅外,同时满足以下条件的架空层可不计入:
1、位于建筑底层,或与城市公共天桥、连廊、道路连通的楼层;2、至少有两个边长与城市或社区公共空间(不含围合的天井等空间)紧密连通、方便到达;3、用于公共活动、绿化、停车,且对公众无条件开放;4、除剪力墙(或结构柱、栏杆)外无其他围护。
但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入。
3.1.5同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率:
1、低层住宅;2、位于门厅、餐厅或起居厅上空;3、至少有一个边长与上层公共空间(走廊或起居厅等)连通;4、共享空间高度小于或等于两个自然层;5、每个单元内的共享空间不多于一个;6、开洞水平投影面积不得超出本套住宅地上建筑面积的10%;7、开洞部分没有网格梁等构件。
不符合上述规定的按水平投影面积全额计入容积率。
除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间,除符合“8.2条”规定外,均按自然层计算容积率。
共享空间内设置的楼梯、扶梯均按自然层计算容积率。
3.1.6为公共景观配套独立设置的开放式廊、亭等景观建筑。
3.1.7结合景观设置且对公众开放的非机动车停放、充电设施,不计入容积率。
3.1.8同时满足以下条件的坡屋面部分(闷顶)可不计入:
1、坡屋顶及外墙上没有门窗(可根据需要设置少量不可开启式装饰窗),不得设置屋面平台;2、结构楼板封闭,且除设于公共部位的检修孔(面积不大于0.5平方米)外没有其他孔洞;3、建筑起坡高度不超0.5米,坡屋面坡度不大于35°(立面形式需要除外)。
超出以上规定的,视为可利用的空间,按《规程》计算计容面积。
(见图3.1.8)
图3.1.8闷顶(或隔热层、结构层)
3.2在核定容积率指标时,以下建筑面积应计入容积率:
3.2.1平台(阳台)
3.2.1.1非住宅建筑中,在两个自然层(含两层)或9米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台(包括阳台等)可不计入,否则按阳台规则计算容积率(见图3.2.1.1-1)。
住宅建筑中,平台(包括阳台等)至平台上盖(包括构架)的垂直空间范围内,按阳台规则逐层计算容积率。
(见图3.2.1.1-2)
图3.2.1.1-1非住宅建筑中平台(阳台)
图3.2.1.1-2住宅建筑中平台(阳台)
3.2.1.2符合下列条件之一的不封闭阳台,应按其结构外围水平投影面积计算全面积:
1、主体结构内(含一步阳台)的(见图3.2.1.2-1);2、总进深不小于2.1米的(见图3.2.1.2-2);3、住宅建筑中阳台(含一步阳台)累计建筑面积超本套住宅建筑面积7%的部分;4、每套住宅阳台(含一步阳台)数量超过居住空间个数的部分。
图3.2.1.2-1主体结构内阳台
图3.2.1.2-2开敞阳台进深L≥2.1米,应按阳台投影面积计算全部建筑面积。
主体结构内的阳台无论进深多少,均按投影面积计算全部建筑面积。
1
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3.2.1.1
3.2.1.2
13.1.1
13.1.2
3.2.1.1
3.2.1.2
3.2.1.3开敞阳台对应其主朝向的立面除栏杆、局部结构性墙体外(结构墙体宽度不超相应立面宽度的20%),应完全打开。
(见图3.2.1.3)
图3.2.1.3开敞阳台,其中(l1+l2)/L×100%≤20%
3.2.1.4住宅建筑内的空中花园、入户花园,均按阳台考虑,并按相应规则计算相应建筑面积。
3.2.1.5阳台与外部场地连通,阳台按入户门廊或门斗考虑,并按门廊或门斗计算相应建筑面积。
(见图3.2.1.5)
图3.2.1.5阳台与场地相连,按门廊或门斗考虑
3.2.1.6住宅建筑中立面阳台面宽比例按不超相应住宅楼面宽的50%控制。
3.2.2设备平台
3.2.2.1每套住宅建筑面积不小于90㎡的,设置的设备平台水平投影面积按不大于4㎡控制,超出部分按全面积计算容积率;每套住宅建筑面积在90㎡以下的,设备平台投影面积按不超3㎡控制,超出部分按全面积计算容积率。
3.2.2.2设备平台与建筑内部应通过结构性墙体分隔,否则应按阳台考虑并计算相应建筑面积。
设备平台外侧除设置防护性栏杆或栏板外,不得设置维护结构,防护性栏杆或栏板高度不超900mm。
(见图3.2.2.2)
图3.2.2.2设备平台与建筑内部空间通过结构墙体分隔
3.2.2.3设备平台应明确具体设备内容,及作为交付标准并经规划核实,除此之外均不能认定为设备平台,并按水平投影面积计入容积率。
3.2.2.4住宅建筑中设置的室外花坛等室外空间按设备平台考虑。
3.2.3建筑外墙粉刷层(按2cm计)应计入计容建筑面积。
3.2.4结构顶板建筑完成面高出室外地坪不低于2.20米的地下室和半地下室。
3.2.5地下室或半地下室设置局部下沉庭院,并与地下室、半地下室相连通(含开窗)的,且地下室或半地下室顶板建筑完成面露出下沉庭院地坪高度不小于2.20米的,其地下室、半地下室面积计入容积率(按计容下沉面积明确)。
3.2.6地下室或半地下室设置采光井(或采光庭院),并采光井(或采光庭院)净宽大于800mm或长度超过地下室相应边长1/2的,且地下室或半地下室顶板露出采光井(或采光庭院)地坪高度不小于2.20米的,其地下室、半地下室面积计入容积率(按计容下沉面积明确)。
3.2.7建筑内设置的室外花坛等立面附属物按设备平台考虑。
3.2.8地下、半地下集中停放车库公共部位设置采光井、采光天窗其尺寸不受前述条件限制,可结合景观设置。
3.2.9超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积及其他技术层(夹层)的建筑面积。
3.2.10成品门卫、岗亭按永久性建筑设计并计算容积率等相应技术指标。
4、建筑密度
4.1在核定建筑密度指标时,以下情形应计入:
住宅建筑中,两层(含两层)范围内建筑(包括架空、门廊、飘窗等)水平投影面积(取最大范围计入建筑密度),屋顶出挑的屋檐除外(含一、二层建筑局部出挑的屋檐)。
4.2底层架空的,以围护结构外围水平投影面积计算建筑密度。
4.3在核定建筑密度时,以下情形可不计入建筑密度:
4.3.1结构顶板建筑完成面高出室外地坪低于2.20米的地下室或半地下室。
4.3.2地下室和半地下室地下通道出入口顶盖、楼梯间及通风排烟通道。
4.3.3为公共景观配套独立设置的廊、亭等景观建筑。
4.3.4附属于建筑物的无柱门头、雨篷、挑檐、散水、消防通道、踏步等。
4.3.5结合景观设置且对公众开放的非机动车停车设施。
5、绿地率
4
5.1绿地率计算按照《江苏省城市居住区和单位绿化标准》DGJ32/TJ169-2014执行。
5.2集中绿地中的硬质场地、人行步道(不含宅间通道)面积可计入绿地率,但硬质地面不得大于相应集中绿地面积的30%。
6、建筑高度
5
6
6.1当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区域,其高度计算按有关要求进行控制。
城市规划对建筑高度有特别要求的,应按城市规划要求控制建筑高度。
6.2建筑高度起算点为室外设计地面,室外设计地面高程应参照周边城市道路地面高程,并不超周边城市道路地面高程1.0米。
6.3平屋面建筑:
建筑高度为室外地面至房屋顶板建筑面层高度。
建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者,构架部分不计入高度。
6.4特殊造型的建筑高度按下列规定计算:
4.3.1薄壳结构与波浪形结构屋顶,建筑高度自室外地坪至薄壳顶或波顶。
4.3.2屋面为球形拱顶,建筑高度自室外地坪至拱顶最高处。
6.5非第6.1条规定条件下,水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。
6.6地下室或半地下室设置下沉庭院、或设置采光井(或采光庭院),并采光井(或采光庭院)宽度大于800mm或长度超过地下室相应边长1/2的,并下沉庭院、采光井(或采光庭院)未作顶盖封闭处理的,建筑高度由下沉庭院或采光井地坪起算。
6.7立面及平面上透空率均大于80%的装饰构架(栏杆)可不计入日照计算高度。
屋顶百叶、格栅及玻璃装饰部分,视为有遮挡,应纳入日照计算高度。
7、建筑层数计算
7
7.1架空层、底层车库等层高不低于2.2米的,应计入建筑层数。
7.2地下室、半地下室的结构顶板建筑完成面层高出室外地坪大于1.5米的,应计入地面建筑首层。
7.3地下室或半地下室设置下沉庭院、或设置采光井(或采光庭院),并采光井(或采光庭院)宽度大于800mm或长度超过地下室相应边长1/2的,并下沉庭院、采光井(或采光庭院)未作顶盖封闭处理的,建筑层数由下沉庭院或采光井地坪对应楼层起算。
8、建筑层高控制(工业项目除外)
8
8.1普通住宅的标准层高为2.8~3.0米,使用集中空调、新风或地暖系统的不应超过3.3米。
8.2商业、办公等建筑层高不得超4.50米,局部可设置挑空的门厅、中庭等共享空间。
若该类建筑层高大于4.5米、不大于6.0米的,按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率;以此为基准,建筑层高每增加1.5米,增加1.0系数计容。
1.0倍:
层高≤4.5米
2.0倍:
4.5米<层高≤6.0米
3.0倍:
6.0米<层高≤7.5米
……
8.3建筑附属公共门厅、楼梯间的层高可不限,但设计应合理。
8.4特殊建筑(如体育场馆、影院、大型超市等)对建筑层高有要求的,其建筑层高按相应规范或标准执行,可不折算容积率。
8.5架空层层高不超5米。
9、建筑退让:
9
9.1建筑离界退让距离以建筑物地面层最突出的围护性外墙(含柱)边线计算,不包括保温层及装饰面层。
地块用地范围以国土部门实测范围为准。
9.2建筑物后退城市规划道路红线最小距离(单位米)按下表控制:
后退距离建筑高度道路宽度
≤24米
>24米
≥40米
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≥30米,<40米
8
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≥20米,<30米
7
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<20米
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注:
1.高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。
2.具体方案退让规划道路红线距离在符合相关要求的前提下,可根据实际城市空间景观要求作适当调整。
3.城市中心区、特殊区域的建筑后退距离,按详细规划、城市设计执行。
4.出让地块规划条件对建筑退让规划道路红线有特殊要求的,按规划条件执行。
9.3拟建高层建筑北侧为已有住宅建筑且未签订拆迁协议的,退让已有住宅南向外墙距离在满足日照标准的同时,应满足日照间距要求。
现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的,周边用地的开发建设不应减少其现有日照时间。
规划条件有要求的,按规划条件执行。
拟建建筑周边的规划用地属日照分析对象时,应对规划地块按控制性详细规划要求做模拟方案进行模拟日照分析,相关分析对象应满足日照标准。
9.4配套公建离界退让距离同主体建筑按要求退让,门卫房、非机动车停放设施可适当减小,但应满足日照、消防安全等要求。
9.5后退用地红线小于3米的空间范围,不得外伸或外挑任何建(构)筑物。
特殊地段、规划设计条件中有另行规定的除外;相邻用地单位间有特别协议的除外。
10、建筑物配建停车位标准:
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10.1建筑物配建机停车位标准见下表
常熟市建筑物分区分类配建机停车建议值
注:
1.特殊区域:
指历史城区、历史街区(含南门坛上)、古镇区等,主城区以外的镇、板块在出具居住地块停车配建指标时可参照特殊区域指标配建;
2.多层普通办公:
指工业用地内的办公建筑等。
3.商业建筑设置裙房的,裙房按商业配置机动车、非机动车,裙房以上部分(即主体部分)按商务办公配置机动车、非机动车。
4.其它商业:
指餐饮、文化娱乐、旅馆、酒店等建筑。
5.涉及机场、火车站、汽车站、客运码头以及其它本表未涉及的大型建筑,通过交通影响评价分析确定机动车、非机动车配置数量。
6.涉及教育建筑停车位配比,参照《关于执行<苏州市建筑物配建停车位指标>的通知》(苏规工【2014】12号)文件精神及《常熟市综合交通专项规划》执行,并通过交通影响评价分析确定停车位配置数量。
鼓励在学校周边配建公共停车场地供接送车辆使用,以缓解临时接送车辆对城市道路交通的影响。
7.涉及公用设施用地停车配置,可按照实际使用需求配置停车位,如变电站、消防站、泵站等。
8.机动车停车位平面尺寸:
垂直式或斜列式按不小于2.5米×5.5米设置;平行式按不小于2.5米×6.0米设置。
9.地面停车库建筑面积不纳入停车位配建指标计算。
10.2地面机械式停车装置应设置于建筑内。
机械式停车装置按中、大型停车考虑,并大型停车位按不小于30%控制。
居住小区标准配建车位按普通车位设计,机械式车位仅作为车位补充考虑。
商业地块仅在地下一层空间充分用于停车的前提下,可在负二层起配置机械式停车。
鼓励在负二层及以下空间中配置智能停车设施。
11、建筑间距控制
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11.1在满足日照的前提下,以下建(构)筑物可不计入建筑间距:
11.1.1结构顶板建筑完成面高出室外地坪低于2.20米的地下室和半地下室。
11.1.2建筑物北侧满足以下要求的局部出挑:
雨篷、屋檐、构架等附属构件和开敞的阳台、楼梯平台、挑廊等,局部突出部分总长度小于相应建筑边长1/2,且出挑(突出部分)连续长度不超8米。
11.1.3透空率不小于80%的栏杆。
11.2住宅建筑有非住宅功能的裙房(包括门斗、门厅等局部突出)时,裙房高度小于或等于10米的,按低层非住宅建筑控制最小间距;裙房高度超过10米且小于或等于24米的,按多层非住宅建筑控制最小间距。
11.3有裙房的非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧时,其与北侧住宅建筑的最小间距计算中,非住宅建筑的裙房高度小于或等于10米的,按低层建筑间距控制;裙房高度超过10米且小于或等于24米的,按多层建筑间距控制;裙房高度超过24米时,按高层建筑间距控制。
11.4相对山墙一侧或两侧都无窗户、阳台或开门的建筑之间如不紧邻,除满足日照外,还应满足以下要求(单位米):
建筑类别
间距
高层
小高层
多层
低层
单侧或无
单侧或无
单侧或无
单侧或无
高层
9
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4
4
小高层
9
6
4
4
多层
4
4
4
4
低层
4
4
4
3
如山墙间有公共道路的,山墙间距不得小于6米。
11.5在满足日照要求的前提下,住宅建筑南侧对角(指在住宅建筑的正向及侧向延长线之外的东南或西南方向布局)的遮挡建筑与该住宅建筑的最小间距应符合以下规定:
(见图11.5)
11.5.1二者前后垂直间距满足日照间距的,最小间距不作要求;
11.5.2二者前后垂直间距不满足日照间距的,最小间距按山墙间距要求或垂直布置要求控制。
图11.5
12、零星用地指标控制
11
12
12.1零星用地指用地面积接近或达到《技术规定》2.3.1及2.3.2条建筑基地面积下限值的用地。
12.2零星用地的建筑密度、绿地率、车位配置等可根据实际需求设置。
13、部分功能空间设计行为的控制要求
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3
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13.1建筑挑空
低层住宅建筑中除入口门厅、客厅、餐厅可按要求设置局部挑空作为共享空间外,其余位置不得设置无明确功能的挑空空间,且挑空空间不得贯通两套及以上住宅。
(见图13.1-1、13.1-2)
图13.1-1若空间A、空间B为同一套住宅,可按“3.1.5条”设置局部挑空空间;若空间A、空间B分属不同住宅,不得设置挑空空间
图13.1-2无明确功能的挑空空间
13.1
13.2住宅建筑中,除两户(或公共部位)之间因结构需要设置宽度不大于0.6米的结构梁、板外,其他设置的水平构件均按阳台规则计算容积率。
(见图13.2-1、13.2-2)
图13.2-1两户之间设置的结构梁、板
图13.2-2公共部位之间设置的结构梁、板
13.3飘窗
13.3.1外飘窗进深按不超1.0米、净高按小于2.10米设置,否则按投影面积计算全面积。
(见图13.3.1)
图13.3.1外飘窗L≤1.0米,净高h<2.10米
13.3.2内飘窗按投影面积计算全面积。
(见图13.4.2)
图13.3.2内飘窗
13.4架空层
13.4.1低层住宅建筑,底层有类似于架空的空间,参照《规程》中门廊的相关规定计算容积率。
出入口设置的雨篷应按《规程》的相关规定执行。
考虑到架空的实际使用功能,规定至少有两面开敞且与城市或社区公共空间连通,方便到达。
(见图13.4.1-1、13.4.1-2)
图13.4.1-1与围合天井(空间)连通架空
图13.4.1-2除剪力墙(或结构柱)外无其他围护架空
13.5内天井
住宅建筑不得采用内天井式平面布局,但对于类似于高层建筑设置外走廊式的天井,不认定为内天井。
13.6结构空腔
住宅建筑中,主楼附属的地下室,有结构空腔的,层高大于2.20米的,计算建筑面积。
有“回填土”(或“覆土”)而设置有隔墙的,按结构空腔的计算方式计算建筑面积。
(见图13.6)
图13.6“回填土”(或“覆土”)空间有隔墙地下室
14、其它控制要求
14.1联排住宅拼接部分联接长度应按主体结构不小于6米控制,拼接高度按不低于地面以上二层控制。
14.2为进一步优化城市界面,严格控制商住混合式建筑形态,特别是沿城市(集镇)主次干道,原则上不再设置直接对外开门的单开间式店铺,商业建筑以内街式、内廊式设置,并内廊宽度按不小于2.5米。
15 、术语释义
15.1室外地坪基准标高
规划条件中规定的道路标高;没有规定的,在平坦地段以基地主入口城市道路中心点标高为基准,在自然地势变化较大的地段以建筑紧邻道路最低点标高为基准,但不得低于当地的防洪标准。
15.2地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
15.3半地下室
房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。
15.4架空层
仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。
15.5居住空间
住宅居住空间是指卧室、起居室(厅)的使用空间,书房在日照分析中计入居住空间数。
15.6会所
不应使用会所称谓,应注明物业用房、社区用房或配套商业用房。
15.7内天井
指四周均被封闭建筑空间(包括户之间设置分户墙的空间)围合,且无顶盖的空间。
江苏省地方标准《房屋面积测算技术规程》、《江苏省城市居住区和单位绿化标准》若有更新版本,本细则随之执行。
本细则自公布之日起执行,执行前已经规划部门审定的建设工程设计方案,可按审定的方案执行,解释权归常熟市规划局。
常熟市规划局
2018年8月
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