房地产行业基础知识大全与业务管理流程全览.docx
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房地产行业基础知识大全与业务管理流程全览
房地产行业基础知识大全与业务管理流程全览
目录
一、房地产基础知识8
1、房地产术语8
规划8
户型要素8
立面要素8
环境景观要素8
建筑技术(设备设施)要素8
框架结构8
板柱结构9
剪力墙结构9
框架—剪力墙结构9
筒体结构9
产权证书9
使用权房9
公房9
不可售公房10
已购公房10
单位产权房10
廉租房10
私房10
二手房10
期房11
现房11
外销房11
内销房11
准现房11
共同共有房产11
共有房产11
尾房12
烂尾房12
城市居住区12
居住小区12
居住组团12
配建设施12
公共活动中心13
房屋产权13
建筑小品13
均价13
基价13
起价13
预售价13
一次性买断价14
定金14
违约金14
建筑面积14
使用面积14
公用面积15
实用面积15
居住面积15
计租面积15
容积率15
得房率15
开间15
进深16
套内面积16
公摊面积16
竣工面积16
辅助面积16
共有建筑面积17
共有建筑面积分摊系数17
销售面积17
建筑密度17
绿化率17
绿地率17
层高17
净高18
公用建筑面积分摊系数18
实用率18
标准层18
阳台18
平台18
走廊18
地下室18
半地下室19
居住区用地19
住宅用地19
其他用地19
公共服务设施用地19
道路用地19
公共绿地19
道路红线20
建筑线20
公用建筑面积20
玄关20
隔断20
过道20
按份共有房产:
20
安居房:
21
存量房地产买卖:
21
差价换房:
21
优先购买权:
22
房产税:
22
房屋产权证件:
22
房地产转让:
22
房屋共有权保持证:
23
房产交易管理所:
23
房屋比价:
23
房屋白契:
24
房屋买卖合同鉴定:
24
房屋买卖价格:
24
房屋契税:
24
房屋所有权证:
24
公房:
24
公有住房出售:
25
出售公房的成本价:
25
公有住宅补贴出售:
25
出售公房的市场价:
25
共同共有房产:
25
共有房产:
26
经济适用房:
26
解困房:
26
集资房:
26
出卖有限产权房屋:
27
平价房:
27
私房:
27
私房买卖:
27
上手白契:
27
同住人:
28
已购公房:
28
综合造价:
28
住宅售价:
28
住宅28
成套住宅29
非成套住宅29
集体宿舍29
跃层住宅29
公用设施用房29
商业用房29
经营用房29
钢结构29
钢筋混凝土结构30
混合结构30
砖木结构30
其他结构30
房屋层数30
地下室30
半地下室30
假层30
搁楼(暗楼)31
低层住宅31
多层住宅31
中高层住宅31
高层住宅31
塔式高层住宅31
单元式高层住宅31
通廊式高层住宅31
跃层住宅31
完好房屋31
基本完好房屋32
一般损坏房屋32
严重损坏房屋32
危险房屋32
房屋施工面积32
房屋新开工面积32
房屋竣工面积32
竣工房屋价值33
房地产契税33
营业税33
房产税33
营业税附加33
印花税33
个人所得税33
纳税保证金33
房地产交易手续费34
房屋权属登记费34
土地收益金34
土地出让金34
土地增值税34
土地使用税34
耕地占用税34
土地开发费35
房屋权属登记35
总登记35
初始登记35
转移登记35
变更登记35
他项权利登记35
注销登记36
是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。
36
房屋的所有权36
房屋权利人36
房屋权利申请人36
房屋权属证书36
所有权证36
共有权证36
他项权证36
宅基地证37
房屋部分产权37
拆迁37
拆迁人37
被拆迁人37
强制拆迁37
房屋拆迁补偿37
拆迁房屋承租人38
拆迁许可证38
拆迁纠纷裁决38
货币补偿基准价38
产权调换38
房产折旧38
房屋耐用年限38
房屋修缮39
房屋完好率39
危房率39
翻修工程39
大修工程39
中修工程39
小修工程39
综合维修工程39
房屋修缮投资39
保修期40
共用部位40
共用设施设备40
商品房维修基金40
房改房维修基金40
公共维修基金额40
居住空间40
卧室41
起居室(厅)41
厨房41
卫生间41
使用面积41
套型41
层高41
室内净高41
住宅开间41
住宅进深42
平台42
露台42
过道42
壁橱42
壁 龛kan42
吊柜42
跃层住宅42
走廊42
架空房屋43
阁楼43
骑楼43
单元式房屋43
幢43
廊43
柱廊43
檐廊43
挑廊43
通廊44
门廊44
阳台44
封闭阳台44
非封闭阳台44
凹阳台44
凸阳台44
底阳台44
挑阳台44
房屋总层数45
房屋地上层数45
房屋地下层数45
自然层45
技术层45
附属层(夹层)45
假层45
避难层45
自然层数45
中间层46
标准层46
结构(设备)转换层46
居住区用地46
住宅用地46
道路用地46
居住区(级)道路46
小区(级)路46
组团(级)路46
宅间小路47
公共绿地47
配建设施47
其它用地47
道路红线47
公共服务设施用地47
市政公用设施用地47
二、房地产业务知识48
营销业务相关知识48
一、价格管理流程48
二、放盘管理流程49
三、客户接待流程51
四、大定流程53
五、签约流程56
六、挞定58
七、退房流程60
八、换房流程62
九、定单更名流程63
十、合同更名流程64
十一、合同备案登记流程65
十二、按揭办理流程66
十三、收楼办理流程68
十四、产证权证结算流程70
十五、产权办理流程71
十六、企划管理流程72
一、房地产基础知识
1、房地产术语
规划
规划是产品设计中最基础和重要的因素。
一个好的规划能够赋予项目个性、卖点,为后续的产品设计打下良好基础。
在规划设计阶段同时要兼顾多方面的问题,如交通组织、环境景观、甚至产品选型的调整,解决好这些技术问题,规划的创意才能实现。
户型要素
户型包括户型比例、户型面积两个要素。
户型要素还包括户型的格局、户型功能空间的标准等。
产品户型比例的设定是产品定位的重要控制指标,直接影响产品的销售面、市场覆盖范围;单套户型面积的控制是产品定位准确性的保证,应与户型比例共同调配。
立面要素
面是产品形象的重要体现。
通过立面要素的控制,能够形成现代或古典,前卫或经典,热烈或高贵等多种效果。
立面构成的基本要素包括:
立面材质、色彩、门窗材料、窗洞大小及开启方式、外装饰构件、阳台、檐口等
环境景观要素
环境景观要素配合规划、立面形成社区环境,在当前市场越来越重视居住环境、居住质量的趋势下,环境景观备受重视。
环境景观要素包括整体构思、中心景观、分区(组团)景观、景观节点、主入口及道路景观的设计。
建筑技术(设备设施)要素
包括住宅设计中其他专业要素:
结构、水工、暖通、电气、通讯等。
框架结构
由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。
各平面框架通过连系梁和板连成空间体系,以承受竖向及水平荷载。
特点:
布置灵活、使用方便,可获得较大的室内空间,广泛用于多层厂房、公建、高层建筑等。
板柱结构
由楼(屋面)板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系。
特点:
除具有框架结构的优点外,还有结构高度小,顶棚平整,采光、通风及卫生条件好,模板及施工简单等优点。
其长跨比不宜大于1:
5,柱距一般不超过6m。
剪力墙结构
由纵横承重墙体组成的结构体系。
不易形成大空间,使用不十分灵活,适用于高层住宅、公寓和旅馆等。
框架—剪力墙结构
在框架结构体系中适当布置剪力墙,组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。
其中剪力墙是主要的抗侧力构件。
筒体结构
将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体,或将框架的间距加密,加强度的刚度形成封闭的框筒,采用一个或多个这类的筒体作为结构主要抗侧力构件的结构体系。
特点:
建筑布置十分灵活,具有很好的抗弯抗扭刚度,用料省,一般适用于层数超过30层的超高层建筑,特别适用于平面接近正方形或两方向均为对称的建筑。
产权证书
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
房屋产权证书包括:
产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
使用权房
使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
公房
公房也称公有住房,国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。
目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:
一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。
上述两类房均为使用权房。
不可售公房
不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
已购公房
已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房
单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。
廉租房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
私房
私房也称私有住宅,私产住宅。
它是由个人或家庭购买、建造的住宅。
在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。
公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。
二手房
二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。
一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。
期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。
内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
共同共有房产
共同共有房产:
指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
共有房产
共有房产:
指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
尾房
尾房又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。
一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。
“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现。
城市居住区
城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模30000~50000人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住小区
居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模7000~15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
居住组团
居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000~3000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
配建设施
配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
公共活动中心
公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
房屋产权
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
建筑小品
建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向,以2800元/平方米统一价销售",即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。
基价
基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。
起价
起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。
多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。
高层物业,以最低层的销售价为起步价。
房产广告中常表“×××元/平方米起售”,以较低的起价来引起消费者的注意。
预售价
预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准。
一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。
一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。
定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。
如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。
违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。
违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。
只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。
建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
使用面积
住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定:
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金,都是按使用面积计算。
公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
实用面积
它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
计租面积
作为计算房租的面积。
在住房制度改革中,作出统一规定,住宅用房按使用面积计算,包括居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台(闭合式按一半计算),壁橱等。
非住宅用房按建筑面积计算。
容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。
得房率
得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
开间
住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。
住宅开间一般不超过3.0米--3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。
进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。
套内面积
俗称“地砖面积”。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。
公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
竣工面积
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。
房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑.
辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
共有建筑面积
房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。
销售面积
销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。
建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
对购房者而言,绿化率高为好。
绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。
绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
实用率
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。
即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积
标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
阳台
阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
平台
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者
居住区用地
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称
其他用地
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
公共服务设施用地
公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
公共绿地
公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
道路红线
道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
建筑线
建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
公用建筑面积
公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
一般公用建筑面积按以下方法计算:
整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积
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