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非典型租赁合同
非典型租赁合同
篇一:
论非典型合同及其法律适用
论非典型合同及其法律适用
【摘要】通过对非典型合同的定义、类型的研究,得出非典型合同适当的法律适用方法。
【关键词】非典型合同;类型;法律适用
依大陆法系传统合同法理论,合同可分为典型合同和非典型合同。
两者的本质区别在于法律适用方法的不同。
随着经济发展,交易活动日益复杂,当事人不得不在法定合同类型之外,另创新型态的合同,以满足不同的交易需求,有关非典型合同的诉讼日也渐增多。
此等非典型合同因法无明文规定,在法律适用上多有困难。
本文拟结合我国合同法的有关规定,就我国合同法上非典型合同的法律适用问题进行探讨。
一、典型合同与非典型合同
与物权法定主义不同,在合同法上,当事人基于合同自由原则,在不违反法律强制性规定或公序良俗的范围内,得订立任何内容的债权合同,是为合同类型自由原则。
民法以给付义务为出发点在合同类型自由主义下创设典型合同,其主要机能有二:
一是以任意规定补充当事人约定之不备。
当事人对合同的要素须有约定,否则合同不成立,但对其他事项(如履行时间、履行地点、瑕疵担保、风险负担等)疏忽未予注意或有意不予订定的情况时常出现。
法律为使合同内容臻于完善,乃设若干典型合同,以资规范;二是以强行规定保护当事人的利益。
[1]因此,立法规定典型合同并不是对非典型合同的排除。
非典型合同,是指法律上未设特别规定而赋予一定名称的合同,又称无名合同。
根据我国合同法第一百二十四条及立法法第八条、第九条的规定,决定合同之典型与非典型的标准乃是法律有无规定,这里“法律”应作狭义理解,行政法规、地方法规、行政规章及司法解释皆排除在外。
我国合同法规定了15种类型的典型合同,其他法律也规定有典型合同,如担保法上的保证合同、抵押合同、质押合同、保险法上的保险合同等。
在法律上没有类型化规定的合同,则皆为非典型合同。
非典型合同是民法一方面采合同自由原则,另一方面又列举典型合同的产物。
其存在是交易关系与当事人合意复杂性的必然结果,也是克服成文法局限性的手段,因为法律仅能将有限的典型交易情形确定为典型合同,为了鼓励交易,现代社会大都肯定了非典型合同的合法性,从而使成文法的局限性得到弥补。
二、非典型合同的类型
非典型合同依其内容,可分为以下三种类型:
篇二:
非典型合同及其法律适用
非典型合同及其法律适用
以法律是否设有规范并赋予一个特定名称为标准,合同可分为典型合同与非典型合同。
法律设有规范并赋予一个特定名称的合同,为典型合同;反之,法律未作特别规定且未赋予一定名称的合同,为非典型合同。
典型合同又可称为有名合同或有名契约,非典型合同又可称为无名合同或无名契约。
非典型合同是实行合同自由原则与法律列举典型合同的必然产物。
根据民法基本原理之合同自由原则,当事人在不违反法律强行性规定的情况下,可任意订立合同。
但与此同时,为便于当事人订立和履行合同,立法部门往往在合同法等民事法律中列举一些比较常见的、已经定型化的合同类型,即所谓的“典型合同”。
当事人在现实生活中可以参照现行法之规定订立合同完成日常交易行为,但由于生活现实情况复杂,“是故吾人日常生活所缔结之契约,其形态可为千差万殊,不一而足,加以随着交易生活之进展,人类欲望之增大,社会生活之益愈复杂化,吾人日常所为之契约未能纳于法律所定之典型中者,比比皆是,”根据合同自由原则这些合同在法律上又是有效的,不能以法律没有规定为由认为其无效,但是在合同履行过程中以及发生纠纷时究竟如何适用法律就成了问题。
我国《合同法》对此在第一百二十四条作出了原则性的规定。
但现实生活中当事人所订立的合同类型五花八门,仅靠合同法的一条规定实难对付,因此笔者认为对这类问题有必要进行类型化分析。
特别是合同法自1999年颁布实施以来,社会生活发生了许多重大变化,非典型合同的新类型也越来越多,对这个问题的探讨就显得尤为必要。
一、非典型合同的类型
非典型合同是法律列举典型合同之产物。
民法或合同法若不列出典型合同类型,自无非典型合同这一对应物的存在。
在分析非典型合同这个问题之前,有必要先对典型合同的范围进行界定,把典型合同的范围界定之后,余下的合同就是非典型合同了。
根据我国合同法第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
”从这一条反向推论,合同法分则所列举的15种合同应属典型合同没有什么疑问,问题在于对其中所言的“其他法律”应如何理解。
从广义上讲“其他法律”包括一切立法机关依据其立法权限制定的所有法律、法规、规章和其他规范性文件,从狭义上讲仅指全国最高立法机关制定的基本法律。
我们认为典型合同作为从纷繁复杂的社会经济生活抽象之产物,对典型合同范围之界定实属关系社会经济交往稳定与安全之“民事基本制度”,按照《立法法》第八条的规定,关于“民事基本制度”的事项只能通过制定法律来进行规制。
因此,典型合同的范围只应限于《民法通则》、《合同法》所列举之合同类型以及其他基本法律中作出具体规定的合同类型,如《保险法》规定的保险合同、《海商法》规定的船舶租用合同、《土地管理法》与《房地产管理法》中规定的土地使用权出让合同等。
除了这些基本法律中规定的合同以外的合同类型都属于非典型合同,包括行政法规、地方性法规、行政规章与司法解释中新创立的合同。
须注意的是国家基本法已作出规定,又在其它规范性文件进行细化的合同仍属于典型合同范畴,不能划归为非典型合同。
根据内容的不同,非典型合同可以分为纯粹非典型合同、混合合同、联立合同与准非典型合同等几种类型:
(一)纯粹非典型合同
纯粹非典型合同,又称为狭义的非典型合同,是指以法律全无规定的事项为内容的合同,即其内容不符合任何典型合同要件的合同。
这类合同在实际生活中并不常见,多是学者依学理所举出的几种情形,如在广告中使用他人肖像或姓名的合同等。
(二)混合合同
所谓混合合同,是指由两种以上的典型合同的部分条款或者典型合同的部分条款与不属
于任何典型合同的事项有机结合而形成的合同。
在非典型合同中,这类合同在实务上最为常见也最为复杂。
具体地讲,它又可以分为以下四种类型。
1.二重典型合同。
即在该合同关系中,双方当事人所负的对待给付义务分属于不同典型合同类型下的义务。
如甲方租用乙方房屋开办饭店,同时甲方承担乙方全部之日常饮食等。
在该合同关系中,甲方租用乙方房屋属于租赁合同,乙方在甲方所开饭店饮食属于消费合同(或买卖合同)。
2.类型结合合同。
即一方当事人负担数个给付义务,该数个义务分别属于几个不同的典型合同,并且彼此间处于平等的地位,另一方当事人仅负单一的对待给付义务(有偿合同场合)或不负任何对待给付义务(无偿合同场合)。
在有偿合同场合,如甲律师事务所与乙饭店订立“包租”写字楼数层的合同,乙饭店同时负责为甲律所提供卫生保洁、工作餐供应等服务,甲律所仅负单一的金钱给付义务。
在该合同关系中,乙饭店对甲律所所负义务分属于租赁、买卖和雇佣合同的构成部分。
在无偿合同场合,如朋友出门远行,为朋友赠与礼品并且提供无息借款的情形即属此类。
3.类型融合合同。
即一个合同中所含构成部分同时属于不同典型合同类型的合同。
例如,甲方以半赠与的意思将价值百元的物品以六十元的价格卖与乙方。
在该合同中,甲对乙的给付行为同时属于买卖和赠与两种合同的行为,其中的价值六十元的物品属于买卖的标的,另外的物品则属于赠与的标的。
4.典型合同附其他种类合同的从给付。
在这种合同情形下,存在一个主给付义务,同时为实现合同的主要目的,附加有其他典型合同的构成分子作为从给付。
也就是说,当事人一方所为的两个以上给付中,其中一个为主给付,另有为助主给付功能实现的从给付义务。
如甲向乙购买瓦斯,同时约定使用后返还瓦斯桶,前者构成买卖合同,后者则构成借用合同,并且后者有协助前者实现之功能,二者并不具有同等重要地位。
(三)联立合同
所谓联立合同,又称为合同联立,是指数个合同具有互相结合的关系。
根据其结合情形的不同,又可以分为以下几种类型:
1.单纯外观的结合。
即数个独立的合同仅因缔约行为(如订立一个书面合同)而结合,相互间不具有依存关系,如顾客甲在乙商店修理旧手机的同时,在乙商店购买一部新手机,此处两个行为中,前者属于承揽合同,后者属于买卖合同,二者并无内在牵连关系。
2.存在依存关系之合同联立。
此类合同联立与前述的第一种联立合同仅依外观的结合不同,联立的各个合同之间存在效力上的依存关系,具体表现为一合同的效力或存在依存于另一合同的效力或存在。
例如甲公司以乙银行为主办银行,并且全部财务中介业务交由乙银行办理,乙银行以此为条件向甲公司提供贷款。
在此合同关系中,借贷关系成立与否系于金融服务合同关系,而金融服务合同关系并不依存于借贷关系。
3.择一之合同联立。
所谓择一的合同联立是指多个合同因某个条件的实现,而产生一个合同失去效力而另一合同生效的情形。
如在专利权使用合同中约定,如果使用方连续使用该专利达到五年,则专利权归于使用方所有。
(四)准非典型合同
前已述及,典型合同仅限于《民法通则》、《合同法》以及其他基本法律中作出规定的合同类型,因此如果在这些基本法律中没有作出规定,但在行政法规、地方性法规、行政规章和司法解释中规定的一些新的合同类型仍不能划归典型合同范畴,但在这些规范性文件中对该类合同的有关问题作出了相应的规定,因此我们把这类非典型合同叫做准非典型合同,因为它们都有相应的具体规定作为适用依据。
这在现实生活中是非常普遍的,对于现实生活中出现新的已经成型的合同类型,往往是先以其它规范性文件的形式作出规定,然后才以基本民事法律的形式进行规范。
二、非典型合同法律适用的一般原则
非典型合同的主要问题,在于其合同内容不完备时,应如何适用法律。
一般来说,非典型合同作为合同之一种,在法律适用上与典型合同既有相同的一面,又有不同的一面;与此同时,在非典型合同内部,类型又五花八门,它们之间在法律适用上既有各自独特之处,又有一般的适用原则。
结合我国《合同法》第一百二十四条的规定,非典型合同在法律适用上有以下几项一般原则:
(一)适用合同法总则的一般规定的原则。
合同法总则的规定是对所有合同的一般规则的抽象和归纳,不但适用于所有典型合同,而且适用于所有的非典型合同。
也就是说,非典型合同作为合同之一种,在适用合同法总则上与典型合同并无区别。
应该按照合同法总则来确定合同是否成立、合同是否有效,在合同对于当事人的权利义务约定不明时,按照总则的规定确定当事人之间的权利义务,在一方当事人违约时,确定违约一方的违约责任,涉及诉讼时效时,依合同法上的有关规定来决定诉讼时效等。
(二)类推适用合同法分则或其他法律最相类似的规定的原则
类推适用也称法律类推。
所谓法律类推,是指法院在处理具体的非典型合同案件时,由于法律无明文规定,则比照最相类似的典型合同的法律、法规或立法意图、法理精神,对案件作出裁判的一种方式。
所谓“最相类似”,是指该非典型合同的性质以及当事人的主给付义务与合同法或者其他法律规定的典型合同最相类似。
合同法关于合同的分类主要是根据合同的性质和当事人在合同中的主给付义务为标准的,因此,要根据合同的性质和当事人的主给付义务来判断。
例如,如果该无名合同属于有偿合同,可以参照买卖合同的规定;如果该无名合同属于无偿合同,可以参照赠与合同的规定;如果该无名合同是转移所有权的,可以参照买卖合同的规定;如果该无名合同是转移使用权的,可以参照租赁合同的规定。
同时,在类推适用法律处理非典型合同案件时应注意以下几个方面:
1.法无明确规定是适用法律类推的前提条件;
2.法律关系性质与相类似法律的基本一致性是适用法律类推的关键;
3.类推原则与约定从优原则的统一,是类推适用原则所追求的法律效果。
(三)尊重当事人意思的原则
合同法崇尚合同自由原则,在当事人不违反法律强行性规定和公序良俗的情况下,可以自由订立任何种类的合同,不论法律上是否有所规定。
非典型合同即是当事人根据具体情况作出的有效意思表示,在当事人之间便具有同法律一样的效力,我们应依据“法有强行性规定的从规定,法无强行性规定的从约定”的原则出发对待非典型合同。
当法律允许当事人约定,或当事人约定内容不违法时,应适用“约定从优”的原则。
这样更有利于维护当事人的真实意思,实现当事人订立合同所追求的经济目的。
三、非典型合同法律适用的具体规则
前已述及,对于非典型合同在法律适用上有其一般原则,但与此同时,我们应该注意到:
不同类型的非典型合同之间存在重大的差别,在法律适用的具体规则上有很大不同。
根据对非典型合同的类型划分,兹分述如下:
(一)纯粹非典型合同的法律适用
纯粹非典型合同是以法律全无规定的事项为内容的合同。
在处理这类合同时,应尽可能地尊重当事人的意思,只要当事人的意思不违反强行法的规定和公序良俗,应按当事人的约定处理;如果当事人没有约定,或约定不明时,可以适用民法总则以及合同法总则部分之一般规定;如果现行法没有相应规定,当事人的意思又不明时,有习惯或商业惯例的,可参照习惯与商业惯例;没有习惯时可依据一般法理解决,尽可能地对合同作有效解释,以促进当事人之间交易之实现。
(二)混合合同的法律适用
混合合同是非典型合同中最复杂也最常见的一种,在法律适用上分歧也最大。
对于如何处理混合合同,在学说上有三种观点:
1.吸收主义。
主张将构成混合合同之各个部分区分为主要部分与非主要部分,在适用法律上采用主要部分所属之典型合同规定,也就是说,在法律效果上合同的非主要部分为合同的主要部分所吸收。
然而在一个合同中主要部分与非主要部分有时很难区分,即使能够区分,在适用法律上不顾及合同的非主要部分,其处理结果往往违背合同当事人之订约本意。
2.结合主义。
主张分解各种典型合同之规定,而寻求其法律要件,以发现其法律加以调和统一,创造一种混成法而予以适用。
这种学说忽视各种典型合同所具有的独特经济目的及社会作用,因此在实际应用上,典型合同之各构成部分难以分解,并且机械地结合典型合同各构成部分的法律规定决定非典型合同的法律适用,亦存在有悖于当事人意思之缺点。
3.类推适用主义。
主张可就混合合同之各构成部分类推适用关于各典型合同之特别规定,但类推适用时,应斟酌当事人订立合同所欲达成之经济上目的及社会上机能,而加以类推适用。
对于上述三种学说,多数学者认为类推适用主义较为合理,学界也以该学说为通说。
当然也有学者对此提出不同意见,认为这三种学说各有所长,没有任何一种学说可以单独地圆满解决混合合同法律适用问题。
于当事人有约定时,应依其利益状态、合同目的及斟酌交易惯例决定适用何种学说较为合理。
笔者认为混合合同类型复杂,各个类型之间差别较大,很难以一个方法合理地解决这个问题。
原则上,应结合混合合同的四种具体情况,按以下规则处理方为合适:
1.对于二重典型合同、类型结合合同与类型融合合同原则上应采“结合主义说”,整个非典型合同中属于典型合同的成份分别适用其所属合同类型的规定。
2.对于典型合同附其他种类合同的从给付的非典型合同,原则上应采“吸收主义说”,适用该典型合同的法律规定,从给付部分可以视为辅助主给付实现的从义务对待,对于合同的效力及其履行应以典型合同部分为准。
(三)合同联立的法律适用
对于合同联立的情形,因构成非典型合同的各个部分不失其独立个性,在适用法律上,仍各适用其固有典型合同之规定,并不发生适用法律的困难。
只是在联立的合同之间存在依存关系时,被依存的合同不成立、无效、被撤销或解除时,依存的合同应同其命运。
(四)准非典型合同的法律适用
前已述及,由于典型合同仅限于《民法通则》、《合同法》以及其他基本法律中规定的合同类型,准非典型合同因国家基本法律未作规定而不属于典型合同范畴,但在法规、规章和司法解释中对其合同名称、调整范围、实体处理规则均有明确、具体的规定,法院在处理这些合同案件时,除了适用民法总则以及合同法的一般规定以外,可以直接适用这些规定。
需要注意的一点就是这些规范性文件毕竟与国家基本法律在效力级别不属于同一层次,如果这些规范性文件的规定与国家基本法律相抵触时应排除这些规范性文件的适用。
四、结束语
非典型合同作为合同自由原则的产物,随着社会经济生活的不断向前发展,将会越来越多。
我们在处理这些案件时,应本着尊重当事人意思的原则,对合同尽可能地作有效解释,只要当事人的意思不违反强行法的规定,应按当事人的约定处理;如果当事人没有约定,或约定不明时,可以适用民法总则以及合同法总则部分之一般规定;如果合同内的某一事项,与合同法所规定的各种典型合同相符合时,也可以适用有关典型合同的规定;如果现行法没
有相应规定,当事人的意思又不明时,有习惯或商业惯例的可参照习惯与商业惯例,没有习惯时可依据一般法理解决,以达到既维护现行法的稳定,同时又促进双方当事人交易的进行,实现当事人订立合同之经济目的,保证社会经济生活之正常运转。
朱俊峰,清华大学法学院硕士研究生
篇三:
租赁合同纠纷的案例分析
租赁合同纠纷的案例分析
甘肃广播电视大学酒泉分校——冯小云
甲公司诉乙公司租赁合同纠纷案
案情介绍
20XX年11月21日,甲公司与乙公司签署了一份房屋租赁合同。
合同约定:
由乙方(乙公司)承租甲方(甲公司)所有的位于A市西大街2号面积约1100平方米砖混结构楼房两层,租赁期间为20XX年12月1日至20XX年12月1日止,年租金元,乙方一次性付清1年房租66000元,并预交20XX年房租10000元。
乙方应在合同到期前一个月,预交下一年房租,合同到期后与甲方签订续租合同,否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方。
乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施,否则,甲方有权采取必要措施,要求赔偿,恢复原貌。
合同履行中,乙公司于20XX年10月24日向甲公司交纳房租元,并预交下一年房租元;20XX年2月26日,乙公司对承租房屋进行了装修,在装修过程中乙公司擅自改变房屋结构,毁坏房屋设施,致使租赁物部分受损。
20XX年1月11日,甲公司作为出租人向承租人发出了《收费通知单》,明确告知乙公司应在20XX年1月15日之前预交20XX年度租金,逾期将终止租赁合同。
乙公司收到《收费通知单》后,于20XX
年1月21日,向甲公司作出《缴费说明》,明确表示,甲公司发出的《收费通知单》于20XX年1月20日收到,但拒绝预交20XX年度租金,并提出了续交房租的条件,即“我公司继续履行原合同,三楼由我公司出租或继续使用,你公司不予干涉,我公司续交第二年房租。
”20XX年6月12日,乙公司与B市丙公司签订了销售维修部(以下简称维修部)签署联营协议一份,《联营协议》约定:
乙公司与丙公司双方以联营合作的方式,由乙公司提供经营场地,本着照章纳税,合法经营的原则。
丙公司提供年租柒万元(70000元)的,作为丙公司联营投入的股金。
双方联营中,无论盈亏,丙公司付给乙公司年股金70000元,不得以任何理由拖欠,否则乙公司有权停业,停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。
丙公司承担经营的所有费用(税金,管理费,水、电、暖费)必须每月30日前付清所有费用。
丙公司负责经营场地的所有维修费用。
甲公司与乙公司由此引发争议,甲公司起诉要求解除租赁合同,并申请法院先予执行,致三楼出于空置状态;诉讼中,乙公司提出反诉,要求甲公司赔偿装修费、可得利益、办公用品等各项损失共计元。
案件焦点
1、甲公司是否具备合同解除权的问题;
2、乙公司的反诉请求是否能够成立的问题;
争议与分歧意见
第一种观点认为:
同乙公司作为承租人与维修部签署的联营协议虽名为联营,实为转租,且乙公司有拒绝支付租金和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受损的违约、违法行为,甲公司得行法定解除权,所以甲公司有权行使行法定解除权解除双方的租赁合同,对承租人乙公司的损失不承担赔偿责任。
第二种观点认为:
乙公司与维修部签署《联营协议》是乙公司自主的经营行为,甲公司作为出租方无权干涉乙公司正常的经营行为。
甲公司因干涉乙公司的正常经营行为并错误的申请先予执行,应当对乙公司的损失承担赔偿责任,乙公司的反诉请求依法有据,应当得到支持。
结论
笔者认为,本案争议的两个焦点实际上是一个问题的两个方面,其核心是甲公司作为承租人是否具备了法定的合同解除权。
结合本案案情,笔者认为甲公司有权行使法定的合同解除权。
第一、关于乙公司与维修部签署的《联营协议》的法律性质的认定问题。
20XX年6月12日,乙公司作为甲方与维修部(乙方)签署了一份《联营协议》,细究《联营协议》的核心条款和实质内容,笔者认为,《联营协议》虽名为“联营”,实为
“出租”,即乙公司的该行为实际上是一种违法的转租行为。
首先,衡量一个合同的性质,应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别,而不能拘泥于合同“名称”。
这是一个为民事司法实践所认可的基本的民事原则,也是符合民事立法的基本目的和基本精神的。
最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复(法复【1996】16号)第1条明确规定:
当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称,但合同约定的权利义务内容与名称不一致的,应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质,从而确定合同的履行地和法院的管辖权。
法复【1996】16号实际上确立了“合同约定的权利义务内容与名称不一致的,应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”这一基本的民事司法原则。
虽然法复【1996】16号是针对经济合同作出的规定,但作为一种民事法律的基本原则,其在今天,仍然具有广泛的普适性。
所以,对合同性质的认定不能仅凭合同名称而定,而应根据合同内容所涉法律关系来确定。
就本案而言,乙公司与维修部签署的《联营协议》虽名为“联营”,实为“出租”。
我们只要看看《联营协议》约定的内容就可以得出这一结论。
《联营协议》约定:
乙公司与丙公司双方以联营合作的方式,由乙公司提供经营场地,本着照章纳税,合法经营的原则。
丙公司提供年租柒万元
(70000元)的,作为丙公司联营投入的股金。
双方联营中,无论盈亏,丙公司付给乙公司年股金70000元,不得以任何理由拖欠,否则乙公司有权停业,停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。
丙公司承担经营的所有费用(税金,管理费,水、电、暖费)必须每月30日前付清所有费用。
丙公司负责经营场地的所有维修费用。
《民法通则》第51—53条,规定了三种联营的方式,即法人型联营、合伙型联营、协作型联营,但不论哪种联营,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任即共担风险是联营的一个基本特征。
而通过《联营协议》的上述约定,我们可以清楚的看到,乙公司作为联营的一方,既不参与经营,也不负担任何经营的费用,且不论盈亏均坐享利益,乙公司联营的唯一资本是三楼的场地使用权,其实质是将三楼以年租金70000元租给乙方,所以,该《联营协议》虽有“联营”之名,并无“联营”之实,是一个典型的出租行为。
其次,《中华人民共和国合同法》第124条规定:
本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
本条是对无名合同(又称为非典型合同,是指法律上没有特别规定的合同,是相对于有名合同而言的)如何适用法律的规定。
依据该条规定,如果无名合同的权利义务类似于合同法分则及其他法律规定的有名合同,可参照该有名合同的有关
篇四:
非典型担保共性解析
非典型担保共性解析
邸天利北京航空航天大学法学院
20XX-09-1415:
05:
56:
《政法论坛》20XX年第1期
当今商品经济时代下,企业之间贸易频繁、标的庞大,为满足企业日益膨胀的融资需求,金
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