110717 物管师培训《物业经营管理》全部章节教学资料.docx
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110717物管师培训《物业经营管理》全部章节教学资料
注册物管师考前培训
——《物业经营管理》
主讲人:
杨杰
Tel:
63629918
Email:
cqyj_cn@
三点说明:
◆对《考试大纲》的把握(借用“ABC”法)
——1、“掌握”:
代码A,复习要求:
理解+记忆+运用;2、“熟悉”:
代码B,复习要求:
理解+记忆;3、“了解”:
代码C,复习要求:
记忆。
◆《经营管理》科目的重点章节
——三章(9、36)、四章(14、45)、五章(7、34)、八章(7、36)、九章(12、58)、十章(9、27)、十一章(8、30)。
◆此次辅导的方式
“章节概述”→“重难点把握”→“要点梳理”→“章节回顾”→“模拟练习”。
第一章物业经营管理概述
全章共分两节:
◆物业经营管理的概念
——内涵(A、C)、管理对象(A)、目标(C)、主体(C)。
◆物业经营管理的层次与工作内容
——层次及各层次之间的关系(A)、战略性和常规性工作内容(B)。
第一节物业经营管理的概念
一、物业经营管理的内涵(P1)
(一)内涵把握(A类):
“一个目标、一个对象,四种技术、手段和模式”。
其中:
目标——满足业主的目标;对象——收益性物业;
技术、手段和模式——综合利用“物业管理”、“设施管理”、“房地产资产管理”、“房地产组合投资管理”。
“三点注解”——“物业资产管理”、“寿命周期”、“综合服
务管理”。
(二)“物业经营管理”与“传统物业管理”的区别(C类):
1、服务对象不同:
“传”——业主,“经”——业主和投资者;
2、工作内容不同;
“传”——对物业进行“维修、养护和管理”,以确保其正常运行。
(强调“价值管理服务”)
“经”——除了上述工作外,还包括“资本投资决策”、“市场营销”、“租赁管理”、“成本控制”、“物业价格评估”和“经营绩效评估”,以创造利润和投资回报。
(强调“价值开发服务”)
二、物业经营管理的管理对象(P2,A类)
——收益性物业(写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等)。
特点:
获得“经常性租金收益”。
1、写字楼:
——用途:
商务、办公;构成:
“办公室部分”和“公用部分”;分类:
自用型、出租型、复合型。
甲、乙、丙三级写字楼的区别
等级
地理位置、交通
建筑物实物状况
建筑质量
建筑功能
收益能力
物业管理服务
甲
优越
优良
达到或超过有关要求
功能先进、完善
可与新建同类物业媲美
完善
乙
良好
良好
达到有关要求
有一定的功能陈旧
低于新建同类物业
较完善
丙
一般
有较明显的磨损
不能满足有关要求
有较明显的功能折旧
较低
一般
◆影响写字楼分类的12个因素(C类)——P3(建议归纳为七个方面)
1、外部环境:
位置、交通;
2、内部设计:
建筑形式、空间布置;
3、设施:
大堂、电梯、走廊;
4、设备:
建筑设备系统;
5、服务对象:
租户类型;
6、服务水平:
为租户提供的服务、物业管理水平;
7、社会影响:
声望或形象。
2、零售商业物业:
——分类依据:
建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。
常见六种类型的区别★P3
区域购物中心
市级购物中心
地区购物商场
居住区商场
邻里服务性商店
特色商店
建筑规模
10万M2以上
3万M2以上
1—3万M2
0.3—1万M2
0.3万M2以下
大小不定
经营特点
集购物、休闲、娱乐、饮食于一体★2
以大型百货公司为主。
年营业额5亿以上。
以中型百货公司为主。
年营业额1—5亿。
以日用百货商店和超级市场为主。
年营0.3—1亿。
以便民商店为主。
年营业额0.3亿以下。
经营商品或服务特殊且灵活
辐射范围
服务半径200公里
辐射区域为整个城市,服务人口30万以上
服务城市中的一部分,服务人口10—30万
服务城市中的某一居住小区,服务人口1——5万
服务人口1万以下
大小不定
3、出租型别墅或公寓:
(1)别墅:
强调“独立”,豪华舒适,层数较少,周边环境质量较高,并带有一定规模的院落。
(2)公寓:
属住宅类型,主要供出租或短期居住。
具体分为:
复式公寓、花园公寓、单间公寓。
4、工业物业:
(1)其物业管理通常与企业生产活动的流程、空间需求特征相关。
(2)越来越多的生产经营企业将工业物业管理外包给专业物业管理公司(非核心业务外包)。
5、酒店和休闲娱乐设施
两者之间的区别
酒店
休闲娱乐设施
服务对象不同
主要是商务人士和观光客
以休闲为主的度假者、培训人员、会议客人为主
地理位置不同
位于市中心,交通方便
多临海、湖、温泉等风景胜地
服务内容不同
以住宿、餐饮和商务功能为主
以康体、休闲、娱乐功能主主
建筑设计不同
要求星级标准,具有商业、都市风格
大多采用田园式、民居式或别墅式,强调与大自然融合
三、物业经营管理的服务目标(P6,B类)
——从业主角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。
◆房地产投资信托基金下物业管理企业的主要职责:
1、出租经营管理(1-6项);2、物业运行管理(7-9项)。
四、物业经营管理的主体(P8)——物业经营管理企业。
(一)公司形态的特征(五方面):
依法设立、股东出资、营利目的、法人资格、经济组织。
——C类
(二)物业管理企业的牲质:
服务性和经营性。
——B类
(三)物业管理企业的分类:
1、按企业运作方式分类——B类
(1)管理型:
注重物业整体的“策略性”管理,处于“总包”位置——“服务集成商”。
(2)专业型:
注重物业某一方面“操作性”的运行管理,处于“分包”位置——“服务供应商”。
(3)综合型:
既注重策略管理,又注重专业运行管理,既存在“总包”又存在“分包”——“服务集成商与供应商的统一体”。
2、按管理层次分类:
公司管理型、现场管理型、现场作业型。
——C类
第二节物业经营管理的层次与工作内容
一、物业经营管理的层次(P9,A类)
——物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次四项内容。
其中:
(一)物业管理:
核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务,以保障物业始终处在正常的运行状态。
对于居住物业,物业经营管理的全部内容就是“物业管理”。
(以“运行管理”为主)
(二)设施管理:
为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。
管理对象是设备较多的非住宅物业(如高新技术企业用房等),服务对象是拥有房地产的非房地产企业或机构。
(以“运行管理”为主)
(三)房地产资产管理:
聘请多个物业管理(设施管理)企业来同时管理多个物业。
——“管理物业管理公司的管理公司”(监督、指导手段,以“策略管理”为主)
(四)房地产组合投资管理:
主要是从投资的角度出发,执行业主目标(组合投资回报最大化),评价资产管理公司的表现,审批所提的更新改造计划,购置和处置物业资产。
——“管理资产管理公司的公司”(评价、审批、处置手段,以“策略管理”为主)
创造房地产投资利润的三种基本途径:
购买物业→经营物业→售出物业。
二、各层次之间的关系(P11,图1-2,A类)
1、物业管理或设施管理层次——建议理解:
属于“现场操作管理层”,开展的是“运行管理”。
2、房地产资产管理层次——建议理解:
属于“公司运作管理层”,开展的是“监督、指导式管理”。
3、房地产组合投资管理层次——建议理解:
属于“资产投资决策层”,开展的是“策略、顾问式管理”。
◆三个层次工作的主要职责P11,表1-1(注意区分其中容易混淆的职责)
三、物业经营管理的战略性工作(P12,B类)
1、确定(投资)战略;
2、确定(投资)标准;(如现金流、租金波动、基于市场交易的收益变化)
3、构建信息基础;
4、决策分析;(关键因素:
预期收益、风险水平)
5、进行资产组合
四、物业经营管理的常规性工作(P14,B类)
(一)总体要求:
使物业处于正常并可以接受的水平上,保持合理的开支水平,尽量减少给使用者带来的不便;
(二)主要工作内容
1、现金流和成本管理
(1)主要的支出项目:
日常维修费、计提的维修准备金、设施维护费、/保险费、法律和财务费、(组织)工作成本和地方税收。
(2)现金流入:
租金
(3)现金流出:
服务费、成本和费用
2、日常维修和维护
——明确日常维修和维护开支来源;关注租户的承租意图、用途和财务状况。
3、未来维修和维护
——一般由租户负责物业未来的维修和维护。
4、设施设备管理
——有助于提高物业的运行效率,并有助于提升物业的对外形象。
但过高水平的设施管理也会提高管理成本,增加提高租金的可能性,从而会丧失一部分租户。
5、物业保险管理
——保险赔偿覆盖的范围一般与租约条款相对应。
要点梳理
“掌握”(A)的内容:
——物业经营管理的内容(“114”点)(P1)、收益性物业的类型(5点)及特点(P2)、物业经营管理的层次(4点)及其相互关系(P9)。
“熟悉”(B)的内容:
——物业经营管理的战略性工作内容(5点)和常规性工作内容(5点)(P12)。
“了解”(C)的内容:
——物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系(P1)、物业经营管理的目标(P6)、管理对象(P2)、2、不同类型物业管理企业的区别(P8)。
章节回顾图(略)
模拟试题
一、单选题:
1、物业经营管理的对象通常是(C)。
A、公共建筑B、政府物业C、收益性物业D、军事设施
2、物业经营管理的开展主要是综合利用物业管理或设施管理、(B)和房地产组合投资管理的技术、手段和模式。
A、房地产开发管理B、房地产资产管理C、房地产交易管理D、房地产金融管理
3、区域购物中心(ShoppingMall)的建筑面积一般在(D)平方米以上,有效商业服务半径可达200km。
A、1万B、3万C、6万D、10万
4、管理型物业管理企业是具有(C)物业管理能力的企业,在物业管理活动中处于总包的位置。
A、运行性B、生产性C、策略性D、专业性
5、“负责策略资产的配置和衍生工具的应用”是(D)的主要职责。
A、设施管理B、房地产资产管理C、物业管理D、房地产组合投资管理
二、多选题:
1、下列属于收益性物业的有(BCE)。
A、军事设施B、写字楼C、租赁式公寓D、政府机关办公楼
E、商店
2、写字楼的主要类型分为(BCD)。
A、经营性写字楼B、出租写字楼C、自用写字楼D、自用出租复合型写字楼E、大型写字楼
3、零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、(AC)三个方面。
A、商业辐射区域的范围B、零售商业物业业主的实力C、经营商品的特点D、商业物业人流量的大小E、零售商业物业位置
4、下列属于房地产资产管理公司主要职责的有(ACD)。
A、负责管理物业管理企业B、对物业进行日常的维护与维修
C、指导物业管理企业为物业发展制定战略计划
D、监督设施管理公司的行为E、环境卫生管理
第二章房地产投资及其区位选择
全章共分三节:
◆房地产投资
——房地产投资的概念(A)、形式(A)、特牲(A)、利弊(B)。
◆房地产投资的风险
——基本概念、系统风险(B)、个别风险(B)、风险对房地产投资决策的影响。
◆房地产投资区位的选择
——区位的含义(B)、不同类型房地产投资对区位的特殊要求(C)。
第一节房地产投资
一、房地产投资的概念(P20,A类)
——以获得未来的房地产资产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
◆房地产投资的目的:
1、可以获得作为房地产业主的荣誉;2、获得较高的收益和资本增值;3、降低投资组合的总体风险;4、抵抑通货膨胀的影响。
二、房地产投资的形式(P20,A类)——“直接投资”和“间接投资”。
(一)直接投资
1、开发投资:
直接参与房地产开发过程,属于短期投资,主要赚取开发利润,它形成了房地产市场上的增量供给。
2、置业投资:
直接参与房地产购买过程,属于长期投资,主要获得收益、保值、增值和消费四方面利益。
其目的一般有两个:
自用和出租。
(二)间接投资
——指将资金投入与房地产相关证券市场的行为。
1、房地产企业债券和股票投资:
即能解决开发项目资金短缺问题,也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会。
2、投资于房地产信托基金(REITs)★:
REITs是一家购买、开发、管理和出售房地产的公司。
具有投资代理的作用。
REITs的优点:
(1)收益相对稳定;
(2)REITs投资的流动性好。
按资产投资类型分为:
权益型、抵押型和混合型。
3、购买住房抵押支持证券(MBS):
把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券。
三、房地产投资的特性★(P22,A类)
(一)位置固定性或不可移动性;
(二)寿命周期长;
1、“经济寿命”与“自然寿命”;
2、经济寿命与房地产使用性质有关;(库房60,银行、零售商业50,工业厂房、普通住宅、写字楼45,公寓、酒店、剧院40,乡村建筑25)
(三)适应性;
(四)各异性;
(五)政策影响性;
(六)专业管理依赖性;
(七)相互影响性。
四、房地产投资的利弊(P25,B类)
(一)投资的利处(5):
1、相对较高的收益率;
2、能够得到税收方面的好处;
3、易于获得金融机构的支持;
4、能抵消通货膨胀的影响;
5、提高投资者的资信等级;
(二)投资的弊处(4):
1、流动性差;
2、投资数额巨大;
3、投资回收期长;
4、需要专门的知识和经验;
第二节房地产投资的风险
一、房地产投资风险的基本概念★(P27,C类)
1、风险——获得预期收益可能性的大小。
具体可用“标准方差”(偏离程度)来衡量。
标准方差越小,风险就越小;标准方差越大,风险就越大。
——“正相关”关系
2、风险与不确定性
“风险”可定量分析(标准方差);“不确定性”一般采用定性分析,不易定量分析。
教材P27举例解析:
物业1的“相对标准方差”:
=[(1100-1000)2×50%+(1000-900)2×50%]1/2÷1000=0.1;
物业2的“相对标准方差”:
=[(1200-1000)2×50%+(1000-800)2×50%]1/2÷1000=0.2;
◆注意:
(1)小括号内是“可能收益”与“均值收益”之差,其结果先算平方,再平均,再开方,最后除以“均值”;
(2)“可能收益”的数量可以超过2个,但各种“可能收益”的概率之和一定要等于100%。
(3)“方差、标准差、相对标准差”与“风险值”的关系——“正相关”
3、风险分析的目的
——预期收益率及其可能性;产生损失或超过目标收益的可能性;预期收益的变动性和离散性大小。
4、房地产投资风险主要体现在:
投入资金的安全性;期望收益的可能性;投资项目的流动性;资产管理的复杂性。
二、房地产投资的系统风险★(P28,B类)
——对市场内的所有投资项目都产生影响、投资者无法控制的风险。
(一)通货膨胀风险(购买力风险)
——指投资完成后所收回的资金与初始投入资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。
面临此类风险的情形:
1、通过分期付款方式获得收益;
2、以固定利率借出一笔资金;
3、以固定不变的租金长期出租一宗物业;
通货膨胀会导致房地产未来收益的价值下降。
(二)市场供求风险
——指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
此类风险对房地产投资收益的影响:
1、供大于求→房地产投资收益下降;
2、供不应求→房地产投资收益上升;
(三)周期风险
——指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。
房地产市场周期波动(四个阶段);复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条。
(四)变现风险
——指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金的风险。
(五)利率风险
——通过调整利率,政府可以调节资金的供求关系,引导资金投向,从而对房地产产生影响。
利率调升对房地产投资的影响:
1、导致房地产实际价值的折损;
2、加大投资者的债务负担;
3、抑制房地产市场需求,可能导致房地产价格下降。
(六)政策风险
——因政府出台相关政策而对房地产投资产生风险。
如土地供应、税收政策等。
避免此类风险的方法——选择政府鼓励,有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资,如经济适用房、廉租房项目。
(七)政治风险
——由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成的风险。
它是房地产投资中危害最大的一种风险。
(八)或然损失风险
——指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
避免此类风险的最好办法——加强物业管理工作(防范工作),定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查,防患于未然。
三、房地产投资的个别风险(P31,B类)
——仅对市场内的个别投资项目产生影响、投资者可以控制的风险。
(一)收益现金流风险★
——指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
1、“开发投资”中造成此类风险的因素:
未来房地产市场销售价格、开发建设成本、市场吸纳能力的变化。
2、“置业投资”中造成此类风险的因素:
未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入的变化。
(二)未来经营费用风险
——指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。
涉及到的主要经营管理费用:
更新改造费用、修复费用和不可预见的法律费用。
(三)资本价值风险
——指预期资本价值和现实资本价值之间的差异(净收益)带来的风险。
主要取决于:
预期收益现金流、未来经营费用和收益率。
(四)比较风险(机会成本风险)
——指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会和相应可能收益的风险。
(五)时间风险
——指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
(六)持有期风险
——指与房地产投资持有时间相关的风险。
具体体现:
1、投资项目的寿命周期越长,可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。
2、置业投资的实际收益和预期收益之间差异的可能性是随着持有期的延长而加大的。
◆注意归纳,避免出现“归类”错误:
(一)系统风险(市场风险)——8项
1、通货膨胀风险;2、市场供求风险;3、周期风险;4、变现
风险;5、利率风险;6、政策风险;7、政治风险;8、或然损失
风险。
(二)个别风险(非市场风险)——6项
1、收益现金流风险;2、未来经营费用风险;3、资本价值风
险;4、比较风险;5、时间风险;6、持有期风险。
四、风险对房地产投资决策的影响(P32,C类)
1、根据风险大小确定投资收益水平;(风险大,收益要求高;风险小,收益要求小)。
2、根据风险管理能力选择投资方向;(能力强,敢于选择风险高的项目)。
3、根据风险周期变化特点把握投资时机。
(利用房地产市场周期规律进行“反周期操作”)。
第三节房地产投资区位的选择
一、房地产区位的含义(P34,B类)
(一)狭义
——指某一具体投资场地在城市中的地理位置,包括宏观、中观和微观位置。
(二)广义
——除了地理位置外,还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景,以及在该区位进行房地产投资所须支付的成本和面临的竞争关系。
★总之,对“房地产区位”的理解应该是“四种位置”:
所处的地理位置;在城市社会经济活动中的位置;在整体市场供求关系中的位置;在未来城市发展建设中的位置。
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求(P35,C类)
(一)居住物业
1、配套设施完备程度;
2、公共交通便捷程度;
3、(居住)环境因素;
4、居民人口与收入。
(二)写字楼物业
1、与其他商业设施接近的程度;
2、周围土地利用情况和环境;
3、易接近性。
(三)零售商业物业★
——其区位选择取决于商业辐射区域分析结果。
◆商业辐射区域分析的内容:
1、可能的顾客流量;2、消费者行为;3、消费者的喜好及偏爱;4、购买能力。
◆商业辐射区域的分类:
1、主要区域(与项目所处地点直接相邻的区域,其营业额的60%—75%都来自该区域);
2、次要区域(距离项目所处地点5—15km的区域,其营业额的15%—20%来自该区域);
3、边界区域(距离项目所处地点15km以外的区域,其营业额的5%—15%来自该区域)
(三)工业物业
1、主要原材料供应的可能性;
2、交通运输的方便性;
3、技术人才和劳动力供给的可能性;
4、水、电等资源供给的充足程度;
5、控制环境污染的政策。
要点梳理
“掌握”(A)的内容:
——房地产投资及其特性(7)(P22)、房地产直接投资
(2)和间接投资(3)的区别与联系。
(P20)
“熟悉”(B)的内容:
——房地产投资形式
(2)及利弊(5+4)(P25)、房地产投资风险的种类
(2)(P28)、房地产区位的内容
(2)(P35)。
“了解”(C)的内容:
——不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求(4)(P35)。
章节回顾图(略)
模拟试题
一、单选题:
1、房地产投资的目的是为了获得(D)的房地产资产收益或增值。
A、短期B、过去C、现在D、未来
2、房地产的(C)是指在正常市场和运营状态症,房地产的经营收益大于其运营成本,即净收益大于零的持续时间。
A、理论寿命B、实际寿命C、经济寿命D、自然寿命
3、(D)风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
A、资本价值B、比较风险C、持有期风险D、收益现金流
4、REITs的投资收益主要来源是(B)
A、房地产开发收益B、其所拥有物业的经常性租金收入
C、房地产投资买卖差价D、房地产股票收益
5、在房地产投资风险分析中,项目1为高档公寓,其物业价值的标准方差是15%;项目2为高尔夫球场,其物业价值的标准方差为20%,则可以推断项目1的投资风险(D)项目2。
A、大于B、略等于C、远大于D、小于
二、多选题:
1、房地产投资对投资者的经济作用有(ABC)。
A、抵抑通货膨胀B、获得较高的收益和资本增值C、降低其投资组合的总体风险D、获得作为房地产业主的荣誉E、自己居住
2、下列属于房地产投资特性的有(ABD)。
A、寿命周期长B、位置固定性C、同质性D、相互影响性E、寿命周期短
3、下列属于房地产投资的缺点有(BC)。
A、不易获得金融机构的支持B、投资数额巨大C、投资回收期长D、影响投资者的资信等级E、寿命周期长
4、下列属于房地产投资面临的系统风险有(ABD)。
A、市场供求风险B、通货膨胀风险
C、资本价值风险D、变现风险E、比较风险
5、商业辐射区域分析主要包括(BCD)。
A、商业物业价值分析B、消费者行为分析C、消费者购买力分析
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