黄金街销售招商策划方案.docx
- 文档编号:7151497
- 上传时间:2023-01-21
- 格式:DOCX
- 页数:9
- 大小:22.21KB
黄金街销售招商策划方案.docx
《黄金街销售招商策划方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《黄金街销售招商策划方案.docx(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
黄金街销售招商策划方案
大邑县黄金街销售、招商策划方案
一、大邑概况
二、本项目周边环境分析
三、商业物业的营销方式
四、本项目的优势、劣势分析及解决方案
五、心理需求分析
六、招商阶段
1、招商细则
2、招商策略
3、广告宣传
4、招商管理
5、媒体组合策略
前言
根据本项目的前期定位及实际情况,本市场定位为政府引市、规模宏大、高档次的综合性商业街形态;其功能定位为集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的街区型、开放式的购物中心;目标消费群定位为18—45岁年龄层涵盖普通居家消费在内的中高收入人群;经营定位为在销售、招商、策划宣传、营销推广上强势介入。
因前期销售的滞后,建议现阶段将重心以招商为主,同时对卖场规划和招商策略方案的相关内容,结合实际情况做出规划方案和招商及开业总控计划方案。
(在目前销售不能取得突破性进展的情况下,以招商带动销售,在增加人气、商气的情况下让本物业增值)
整个招商工作划分成四个阶段:
招商准备阶段、招商实施阶段、开业筹备阶段、商气提升阶段。
在此四个阶段中,相互交叉有商源的收集和预约登记,为配合这些阶段性工作的实施,应全面展开强势宣传以配合招商。
宣传工作的主题思路是立足于各类活动和组织,以文化和休闲娱乐的视点突出性为主线,以特色、新颖、简单、易行为原则,招商宣传和活动动组织密切配合,招商和形象塑立题材穿插实施,用环境烘托气氛,用活动来营造人气,使黄金街广场在尚未开业之初,即可让人感受到黄金街广场作为大邑县一座全新消费模式的购物中心所蕴藏的巨大商业潜力、蕴藏的巨大商机,蕴藏着符合大众消费者追求时尚、流行、新潮、猎奇、休闲的消费观念,尤其是逐步将一些活动安排在晚上进行,使“假日”的概念得到延伸,以此营造黄金街广场休闲购物不夜城的前期环境,提升知名度及美誉度,以此促进招商工作的顺利进行。
在实际工作中将根据具体情况对某些具体实施步骤或策略作相应的调整,使之更切合实际,促进招商工作的顺利进行。
此外,各阶段的宣传规划及活动计划,由于多数属合作性质,亦可能在后期的具体实施中删减更变,我们将依据从文化氛围的营造、商业文化的提升,引导消费文化的形成逐步形成黄金街广场新型购物中心模式塑造的整体宣传思路,选择或寻求符合黄金街广场定位的宣传策略思路的相关活动或项目进行充实或调整,使之能及时衔接消费者,使商家和消费者均能共同产生激励和促进作用的总体策划思想,在促进招商顺利开业的同时,为后期的经营和商业环境的提升奠定较好的社会基础。
一、大邑概况(政治、法律环境调查,经济环境调查,社区环境调查)
大邑西距成都45km,面积1548k㎡,人口50万,辖28个乡镇(区),成温邛高速公路(318国道)贯穿全境。
有大量的旅游资源,如西岭雪山、花水湾温泉、川王宫、烟霞湖、高堂寺、刘氏庄园等旅游胜地吸引了大量的游客;
全县有12个现代化商品生产基地,5万亩红梅基地,3万亩蘑菇基地,年产白酒15万吨。
交通四通八达:
全县水泥路61条,总长469.5km,其中国道251km,省道14.2km,县道134km,村道16.3km。
总的说来,整个大邑无论从政治、经济、文化还是餐饮、娱乐、旅游等各方面都适合在大邑经营投资,因此对商家来说不仅能经营日用百货、居家用品而且能经营餐饮、娱乐、休闲等行业,可吸引大量的外来投资者。
二、本项目周边环境分析
目前大邑的商业楼盘有天主堂步行街、万佛人民商场、西岭商城、大邑电子电器商场等。
天主堂步行街位于大邑中心区域,是传统的商业旺地,地处东街中心广场,区位优势比较明显。
万佛百货商城和红旗超市位于左右,主要经营品牌商品,环境成熟,人气也较好。
另外箭道街、西岭商城、迎春广场等作为本项目的直接竞争对手,我们在寻求卖点的时候要尽量吸取其他项目的优势,扬长避短。
三、商业物业的营销方式
商业物业较之非商业物业的营销推广过程复杂,目标客户群众多。
因此,绝不能把卖住宅的套路生搬到商业物业的开发、营销及管理上,需在营销推广上下功夫,同时要在招商上下功夫,要以招商带动销售,最终实现销售利润。
商业物业的营销宣传全过程分为三个不同的阶段:
第一、项目销售阶段;其主要目标客户群是购买客户;
每个楼盘的销售可划分为四个阶段:
开盘亮相期、开盘初期、销售中期和收盘期,而本项目目前已经经过前面两个时期,因此我们需抓住现在的销售期,努力实现销售额。
第二、项目招商阶段;其主要目标客户群是商家;
本阶段应与销售同步,在抓销售额的同时尽力吸引大型商家前来投资,以招商促进销售即让商家先进场经营,待经营属良性发展的时候,促使其一次性买断房屋产权。
招商的好坏直接关系到本项目的人气、商气的好坏以及今后的经营。
第三、项目经营阶段;其主要目标客户群是消费者;
本阶段需重点营造商气。
四、本项目的优势、劣势分析及解决方案
优势分析:
①本项目地处大邑县西大街,且属于政府一号工程——光彩示范街;
②全框架结构,购房面积灵活;现房,投资马上即可见收益;
③目前已经引入了一个大型超市——汇集超市,能吸引大部分消费者;
④场内配套的游乐设施能有效吸引住小朋友,带动人气;
⑤独立的产权商铺;
⑥开发商的品牌和实力;
⑦政府支持,税收优惠,办证方便(一站式服务);
⑧统一招商、统一经营、统一管理、统一对外宣传;
⑨商业街街道净宽12米,且采用人车分流;
⑩可引进一家大型的管理公司进行敞开式经营;
劣势分析及解决方案
①场内绿化率太小,无任何植被可利用;
②无一个标志性建筑;
③同类竞争项目已经有三个,且无太多优势;
④销售已经有一段时间,在广大市民中已经有一个不好的印象;
⑤大邑个人购买力较低,商铺供过于求。
解决方案:
增加配套的硬件设施,建立一个标志性建筑或者兴建一个喷泉,扩大绿化面积。
五、心理需求分析:
准确把握目标客户群的心理需求是项目成功推广的前提,目前主要的目标客户群是购买客户和商家。
因此,在营销推广方面我们需要将市政规划信息、本市场的发展趋势信息、商铺租售信息以及经营前景信息传达给目标客户群,增强自身的卖点。
开发商及各目标客户群的心理需求分析:
目标分析对象
心理需求分析
开发商
①赚取利润为第一目标
②提高开发商知名度与美誉度
业主
①投资增值:
购买投资回报率高、风险性小的物业
②经营回报:
部分业主同时也是经营者,在经营商铺的过程中牟取更大的利润
商家
①租用商铺是获利的工具
②选择有交通优势、人气旺的商铺经营,如果是“旺铺”的话,再贵都会有人抢,因为钱是生意上赚回来。
要是“不旺”,谁也不会在上面花冤枉钱,就是白捡,还要花钱装修、进货、办证等,生意不好也是亏
③更容易接受实实在在的招商信息情况的宣传,不喜欢过多的炒作行为;
消费者
①消费观念发生转变,不再仅仅是买东西,而是消费成为一种文明,一种生活方式
②多数消费者的消费观念为:
a、感受现代文明和潮流的变化
b、凑热闹,寻找消费的乐趣
③消费者关心的不是商场规模的“大”与“小”,而是各商场的不同。
这不仅仅是多几件商品,搞几次折扣那么简单,这需要进行系统化工程。
六、招商阶段:
针对本项目目前的实际情况,应着重于招商,大力提高招商力度,引进品牌商家,以招商促进销售,最终实现赢利,应做好以下几个阶段的工作:
第一阶段:
招商工作准备阶段
①完成招商工作所需的所有法律性文件的准备
②完成本商业中心的整体商业规划和商品配比规划
③完成招商队伍的组建和培训
④完成宣传资料和广告宣传方案的规划制定
⑤收集目标商源资料、筛选目标品牌对象
第二阶段:
招商实施阶段
①针对性引进主题主力店,按“先引后招”策略大规模开展招商
②组织系列活动烘托气氛,吸引社会关注,促进招商
③利用各类活动、题材进行广告宣传配合招商
第三阶段:
开业筹备阶段
①利用商家大范围装修营造的环境,再次促进招商工作,引导和吸引商源
②增加配套硬件设施,进一步营造商业环境
③组织开业前的诉求目标转向宣传,以开业预告、促销和剩余店铺招商做烘托,促进招商率的进一步提高
④组织完成开业典礼筹备工作
第四阶段:
开业以后的促销造势阶段
①组织实施开业典礼和开业促销活动
②借开业之势,推动购物高潮
招商细则
(1)招商对象
品牌产品的代理商、经销商及专卖店
娱乐、休闲、餐饮、旅游、健身、影楼等服务企业
金融、邮政、电信、通讯等专业服务部门
(2)招商范围
精品服饰、居家用品——女装、男装、童装、床上用品、鞋类、化妆品
电脑、电信——品牌电脑、各大品牌手机专卖、其他通讯产品
小食品批发——糖果类、糕点类、饮料类
文体系列——书店、玩具、文化用品、体育用品
连锁超市——成都“汇集”超市进驻
连锁药店——
家电、影音器材——各大品牌家用电器、音像制品、摄像机及耗材
(3)租金收取标准:
(4)卖场规划、业种组合及商户配比:
8大业态分布
招商策略
(1)立足中介,规避风险
处理好三方责权关系,采用商家与业主直接签订租赁合同,代理公司做好引商招商工作,同时为代理公司创造中介收入。
(2)市场导向,协调三方
①遵从行业和市场要求,以符合厂商建点开店的基本要求设计招商方案和方法,一手抓厂商,一手抓业主,分别衔接,同步实施,最大限度地为商家和业主创造共通点。
②以定租为主,同时辅以联营抽成,连锁加盟,自营经销,委托出租等多种招商方式,为商家提供尽可能适合其经营方式的选择。
(3)先引后招,突出重点
前期以主题主力店、餐饮娱乐业为招商重点,借其已签约后在行内的影响,进而在采用“准入制”的基础上,强化推进招商工作的大范围开展。
(4)组合招商,综合实施
采取定向招商,广告招商,外埠招商以及网上招商相结合的方式,综合实施。
(5)创造亮点,体现特色
文化氛围,引入与本商业中心相关的文化、商业及相关活动,从文化、休闲、观光等多角度塑造本商业中心的特色和亮点,促进商家和消费者关注。
广告宣传
(1)招商现场布置:
制作精美的立面效果图,业种配比图,商户组合规划图和本商业中心定位和前景介绍,招商指南,准入条件、烘托招商现场氛围
(2)营造商业中心气氛的活动组织
a.宣传导入阶段——时间:
主题活动:
辅助活动:
b.文化氛围营造阶段——时间
主题活动:
辅助活动:
c.商业文化提升阶段——时间
主题活动:
辅助活动:
d.商业中心形象塑造阶段——时间
主题活动:
系列延伸活动:
招商管理
(1)组建专业、敬业、高效的招商团队
(2)合理分工、扬长避短、任务落实、目标清楚
(3)合理的激励机制和竞争机制
招商广告执行方案
1、招商广告方案分为三个阶段,各阶段诉求任务:
①第一阶段告知期:
(招商登记、寻求商家)
②第二阶段强势期:
(全面招商、谈判、签约、装修);
诉求任务:
及时发布招商的进度信息及招商的优惠措施,通过各种媒介的组合进行强势宣传,以期达到加快约进程,提高签约率的目的;
③第三阶段延续期:
(开业筹备);
诉求任务:
间隔性发布招商、进场情况,吸引观望商家的介入;并且还将主要针对消费者进行宣传,以期达到人气的聚集。
2、各阶段招商广告诉求主题:
①第一阶段诉求主题:
★黄金街商铺——助您成“财”路(诚邀加盟)
★做生意要旺财,首先是人气旺
★有大商家的带挈,做生意肯定旺
★条条大道通罗马,户户经营都“赚钱”
★黄金街商铺,打造第二个春熙商圈
★即日抢占黄金街好商铺(优惠政策)
★以优惠政策招商的其它广告(需据优惠政策制定)
★公布招商情况的专刊广告
②第二阶段诉求主题:
★时尚天空——黄金街商铺(招商进入尾声)
★进入时尚——购物休闲天堂(已有商家入场情况)
★打造都市精华,进入黄金大道
★假日里的休闲天地——黄金街商铺
★黄金街开业倒计时
★你的、我的、他的……想要的——一切尽在“黄金大道”
★黄金街隆重开业
用主力店立市:
以各种优惠条件吸引这类大型商家;做好商业规划:
专业卖场的区位、规模、功能的多元化、配套设施的完善、交通等;合理分配业态;商业规划的原则;变寻找卖点为创造卖点,构筑竞争对手不易取代的优势;与政府合作,走政府、企业共同发展市场之路,即邀请政府相关行业管理专家参股的形式合作。
黄金街外型设计、内部构造和功能布局等方面更体现出开发商的远见策略,同大邑其他几个商业中心形成鲜明对比,而且本项目借用先进设计包装意念,努力塑造出独特的市场地位。
广告策略
①分阶段实施广告宣传
②采用多种媒体组合,连续不断的进行宣传攻势
③结合招商的不同阶段,轻重缓急实施广告宣传
④采用商家、消费者接受的广告宣传模式,以便项目的招商及经营
⑤以尽量少的广告费用达到最佳的广告效果
媒体组合策略
1、主要推广方式/手段评价
推广方式/手段
评价
1、报纸广告
力度大,范围广、信息传播充分,是最重要的推广手段,贯穿整个推广活动,但成本较高,应结合本地、外地报纸,仔细组织;
2、电视广告
冲击力强,形象可感性强,即时性强,可与其他推广相配合,有力推动宣传;
3、户外广告
包括路牌、灯箱、户外展板等:
期效长、冲击力强,对建立项目长期的品牌形象极为有利能突出商场定位,目标客户群锁定商家及消费者;
4、电台广告
即时性好,成本低,可适当考虑;
5、随报派送
印刷精美,信息量大,且极具针对性,又是商场宣传的贯用模式,但成本稍大,可在开业以后重要使用;
6、专业杂志广告
印刷精美,媒介发行面广且发行量大,是商家及消费者最喜爱和熟悉的宣传方式。
重点突出可在全国内统一发布广告及项目情况的信息;
7、DM直销
针对性强,可作为开业前对消费者的促销手段;
8、大型现场SHOW
在开业前后都可进行,可制造足够的卷入度,并极大的集积人气;
9、车身广告
效果显著,可长期使用;
2、媒介策略
通过以上各类媒介的分析、对比,个人认为,在今后的招商及开业促销推广中可大致制定以下媒介策略:
①招商类型广告采用专业杂志和报纸平面广告相结合;
②公关活动采用软性新闻稿与报纸平面广告相结合为主;
③形象宣传或为加强品牌形象的广告采用电视广告与报纸广告相结合;
④在重点时期应采用全方位的媒体投放,以保证力度;
⑤日常知名度建立以DM直销、车身广告、户外广告为主。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 黄金 销售 招商 策划 方案