房地产法前两周教案分析资料14p.docx

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房地产法前两周教案分析资料14p

项目

课程导读、房地产法导论

课程

类别

理论课

学时分配

4

教学

方法

讲授

教学手段

案例教学、课堂讨论等

教学

目标

通过本项目的学习，使学生了解房地产的基本含义及房地产法的地位及体系，深刻体会房地产法的性质和渊源，为以后项目的学习奠定较为扎实的理论基础。

教学

基本

内容

课程导读（含课程意义、课程内容、主要法规、参考教材、课程定位、教学目标、考评等）

项目一：

房地产法导论

一、房地产基本知识

二、房地产法基本制度

三、房地产法的特点和地位

教学

重点

难点

房地产法的调整对象、特征、房地产法的渊源

难点：

规范性法律文件的效力

思考题

作业题

作业题：

按照效力区分房地产法的渊源

列举规范性文件的效力（如果效力相同则并列）。

参考

资料

《房地产法理论与实务》，李科蕾主编，天津大学出版社2011年9月。

小结

通过本章内容学习对房地产法律的相关内容了解掌握，学会解读法律规定，掌握相关理论，对于相关知识灵活运用。

预习内容及要求

查阅《土地管理法》、《房地产法》相关法律法规

《房地产法》教案（前两周）

课程导读

一、课程意义

房地产法离我们有多远？

房地产法是个人生活中一部很重要的法律。

房地产对个人生活的影响（决定工作地点的选择；决定个人财富的数量等等）

传媒大学大四学生炒房资产达500万元！

德国房价缘何十年不涨？

二、课程主要内容

教学模块（子项目）名称

学时

各教学模块之间关系分析

房地产法入门教育

2

以商品房开发流转“拿地-建设-流转-物业服务”为主线，挖掘各个环节存在的主要法律规定和法律风险点，运用项目化教学手段，让学生认识风险、发现风险、防范风险，逐步建立房地产领域职业的敏感性，不断增强敏感度，提高解决问题的能力。

土地使用权取得法律风险防范实务

8

工程建设法律风险防范实务

6

商品房交易法律实务

12

物业管理和服务法律实务

8

三、主要法规

宪法、土地管理法、城市房地产管理法、国有土地使用权出让和转让暂行条例、市房地产开发经营管理条例、国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知、城乡规划法、合同法、商品房销售管理办法、物权法、物业管理条例、住房公积金条例等等

四、参考教材

《房地产法》，作者：

李延荣，周珂；出版社：

中国人民大学出版社

五、课程定位

“消费者”

投资客

开发商

六、教学目标

掌握房地产法基本概念

熟悉房地产法基本制度

理解房地产法基本原理

具备一定的房地产领域实务潜能

七、考评

过程性考核Ｘ60%+总结性考核Ｘ40%

过程性考核：

出勤情况5%，课堂考勤

学习态度5%，课堂发言、讨论情况

项目参与完成情况40%

综合练习10%

项目一房地产法导论

一、房地产法概述

（一）房地产的概念

广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。

他和不动产一词属同一语。

狭义的房地产是指土地与建筑物的有机结合。

若土地是完全独立的，没有建筑物结合，则不能称之为房地产。

土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。

建筑物是指土地上人工建成的房屋和构筑物。

房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。

构筑物是反映除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。

房地产是由土地与建筑两个因素所构成的统一体。

房地产法的概念房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称

（二）房地产的概念

（三）房地产法的调整对象。

房地产法调整的社会关系包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系以及房地产管理关系。

1、房地产开发关系

房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建筑的行为。

房地产开发关系就是因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。

2、房地产交易关系

房地产交易是指房地产权利人转让、租赁房地产的行为。

房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系。

3、物业管理关系

物业管理是指物业管理公司受物业管理人（或称之为业主）的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面的服务的行为。

物业管理关系是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中形成社会关系。

4、房地产管理关系

房地产管理是指人民政府及其房地产管理部门依据国家的法律赋予的职权对房地产市场实施的管理、监督、检查的行为。

房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。

如房地产开发建设过程中审批关系、房地产产权产籍管理关系。

房地产法所调整的社会关系包括两个方面：

一方面他调整国家对房地产的开发、交易及产权产籍的管理关系；

另一方面他调整房地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者平等主体之间在房地产的开发、交易中所发生的经济关系，

将两个内容概括起来可以把房地产法概念表述为：

房地产法调整房地产管理关系和房地产开发交易关系的法律规范的总称。

（四）房地产法的特征：

1、房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳定。

不动产使用期限长，不能轻易改变用途。

如商品房用地可长达70年，期满后还可以再续期。

不动产的这个特征可以从不同方面比较长期地满足人们的需要。

另外，不动产的转移并非实际物体发生移位，而是权利主体发生变动，房地产交易实际是全力的交易。

--房地产法是一个以权属为基础的法，只要权属还存在，就可以不断交易下去。

2、房地产社会关系严密置于国家的控制之下。

房地产社会关系可以分为两大类：

一类是当事人之间平等的社会关系，另一类是管理与被管理的社会关系。

房地产对社会主体来讲是很重要的财富，关系到经济的发展和社会的稳定。

因此国家对这一领域的行政干预十分显著。

在我国，无论从土地的无偿划拨到有偿出让、转让；从土地的利用规划到工程施工管理，从商品房的开发到售后服务，从产权产籍登记过户的管理到土地登记，房地产抵押登记等，几乎无处不体现国家有关职能部门行使监督和管理的权利。

3、房地产法律关系的确定一般都要采用书面形式。

房地产法律关系相对稳定，客观上要求必须采用书面形式，即要求房地产法律关系的参与者，将其相互间的权利义务关系用文字记录下来，并由有关机关签证、批准，有的甚至还要求经过公证部门公证，以确保这种法律关系的稳定性和严肃性。

如：

房地产方面的合同内容完整、条文复杂，合同有些事标准格式合同，许多合同还必须报送有关部门批准或备案，或者公证。

除此之外，土地所有权证房屋所有权证土地使用权证房屋他项权利证房屋租赁许可证等，都通过书面形式表现出来。

4、以登记公示为权利变动的成立要件。

这是房地产权利变动的基本要求。

动产的权利变动以标的物的转移占有为原则，而不动产的权利变动，以当事人在政府有关部门办理变动登记为公示的原则，未经政府管理机关办理权利变动登记，其行为不具有法律效力。

我国《城市房地产管理法》：

第六十条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条　以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

二、房地产法的内容和渊源

（一）房地产法的内容

按照房地产业的结构，我国现行房地产法表现为以下内容：

1、房地产开发法律制度。

2、房地产交易法律制度3、房地产管理法律制度

（二）房地产法的渊源

1、宪法2、基本法律3、法律4、行政法规5、地方性法规6、部门规章7、地方政府规章8、司法解释

　1．宪法

全国人民代表大会制定的宪法，规定国家的根本制度和根本任务，是国家的根本大法，具有最高的法律效力。

电是制定各层级物业管理法律规范的依据。

宪法本身鉴于其原则性，概括性的母法特征，对物业管理法律规范未作出具体详尽的规定，但其涉及物业管理内容的规定，则是制定各层级法律规范的最高法律效力的依据。

《宪法》中有许多涉及物业权属的条款。

比如第10条规定：

“城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

……一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

”第13条规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。

”《宪法》修正案第2条规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地的使用权可以依照法律的规定转让”等。

宪法的这些规范，对物业管理的立法、司法均有最高指导作用。

2．法律

法律是指国家最高权力机关全国人民代表大会及其常务委员会制定、颁布的规范性文件的总称，其法律效力和地位仅次于宪法，包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。

1986年的《中毕人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》），根据《宪法》和我国实际情况，规定了包括土地、房屋在内的所有权、使用权等一系列问题。

1989年的《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》）．是确定城市的规模和发展方向。

实现城市的经济和社会发展日标，合理地制定城市规划和进行城市建设的法律依据。

1994年的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》），是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易，实施房地产管理的法律。

在当时，从专业上看，物业管理是房地产业的分支行业。

《城市房地产管理法》为城市房地产业的健康发展提供了基本的法律依据和法律保障。

1994年的《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）．对有限责任公司与股份有限公司的性质、地位、股东的权利、公司内部管理体制、股份发行和转让等作了规定，是我国公司包括物业管理公司必须遵循的准则。

1997年的《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》），是规范建筑活动的法律之一，对于维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，具有重要作用。

1999年的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》），是规范我国社会主义市场经济运行的最基本的法律之一，对于保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，具有重要作用。

民事性质的物业管理关系往往都是通过合同的形式来规范双方当事人的行为。

除此之外，还有其他相关的法律，如《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国住宅法》（以下简称《住宅法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）、《中华人民共和国继承法》（以下简称《继承法》）等。

3．行政法规

行政法规是国家最高行政机关国务院根据宪法和法律制定的有关国家行政管理活动的规范性文件，包括条例、规定、办法三种形式。

国务院管理经济工作和城乡建设．可以根据宪法和法律，制定行政法规。

与物业管理活动相关的行政法规主要有：

1991年国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》，1998年的《城市房地产开发经营管理条例》，1996年的《房产税暂行条例》，1993年的《土地增值税暂行条例》，1997年的《契税暂行条例》，2000年的《建设一F程质量管理条例》以及其他相关的行政法规，2003年的《物业管理条例》（2007年修订）。

4．地方性法规

地方性法规是指由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市（如深圳市等）的人民代表大会及其常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。

省、自治区、直辖市，省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定和颁布地方性法规。

民族自治地方（门治区、自治州、自治县）的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例。

目前《深圳经济特区物业管理条例》于2007年9月25日由深圳市四届人大常委会第+四次会议三审通过，自2008年1月1日起正式实施；《上海市住宅物业管理规定》已由上海市第1二届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2004年8月l9日通过，现予公布，自2004年ll月1日起施行；《成都市物业管理条例》2007年8月10日已由成都市第十四用人大常委会第三十四次会议通过．2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准，自2008年1月1日起正式施行；《西安市物业管理条例》根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过，2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准。

现予公布，本条例自公布之日起施行。

深圳、珠海、汕头、厦门4个经济特区所在地的人民代表大会及其常务委员会，按照全国人民代表大会的授权，可以制定包括物业管理问题在内的法规，在本经济特区实施。

如2007年的《深圳经济特区物业管理条例》等。

5．规章：

国务院部门规章、地方性规章

（l）部门规章

部门规章是由国务院有关部、委、办、署根据宪法、法律、行政法规制定下发的规范性文件。

从严格意义上来说，国务院的各部门并没有行政立法权，部门规章在法院的司法中只有“参照”作用。

但是，实际上，部门规章是我国当前有关物业管理的法律规范中非常重要的一部分。

大量的部门规章是我们在研究物业管理中必须参考的规范。

国务院的各部、各委员会根据法律和国务院的行政法规，在本部门的权限内，发布规章，涉及到规范物业管理活动的，主要有：

1989年的《城市异产毗连房地产屋管理规定》（建设部发布，2001年修订）；

1994年的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部发布）；

1994年的《物业管理企业财产管理规定》（建设部发布）；

1995年的《土地登记规则》（国家土地管理局发布）；

1995年的《城市房地产转让管理规定》（建设部发布，2001年修订）；

1995年的《城市商品房预售管理办法》（建设部发布，2001年修订）；

1995年的《城市房屋租赁管理办法》（建设部发布）；

1996年的《城市房地产中介服务管理规定》（建设部发布，2001年修订）；

1997年的《城市房地产抵押管理办法》（建设部发布．2001年修订）；

1997年的《城市房屋权属登记管理办法》（建设部发布。

2001年修订）；

1998年的《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》（建设部、财政部发布）；

2000年的《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部发布）；

2000年的《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》（建设部发布）；

2002年的《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部发布）；

2003年的《业主大会规程》（建设部发布）；

2003年的《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建设部发布）；

2004年的《关于加强住宅质量管理的若干意见》（建设部发布j；

2004年的《物业管理企业资质管理办法》（建设部发布）；

2004年的《物业服务收费管理办法》（建设部、发改委发布）；

2004年的《物业服务收费明码标价规定》（建设部、发改委发布）。

（2）地方性规章

地方性规章则是由拥有一定地方立法权（主要是经济管理立法权）的城市的人民政府制定的实施于本地区的规范性文件。

从法理上看，地方人民政府制定的规章在法律上只有参照作用，但是实践中，大量的地方性规章在物业管理中起到非常重要的作用。

例如，1999年7月7日北京市人民政府发布的《北京市住宅小区物业管理办法》，对北京市的物业管理就有极为重要的规范作用；又如在1998年10月1日前施行于广州地区的住宅小区物业管理办法和小区业主联合会办法，也对当时的物业管理起过一定的规范作用。

6．司法解释

为了适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。

如最高人民法院1998年的《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》、2003年发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》等。

7．政策文件

考虑到立法条件的不成熟，面对物业领域的改革又势在必行，中共中央、国务院颁布了许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件。

例如，1994年的《关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年的《关于进一步深化城镇住房制度改革的决定》、2005年的《关于做好稳定住房价格工作的意见》、2006年的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等。

8．其他规范性文件

其他规范性文件通常是指那些无权制定行政规章的行政机关（如省、自治区、直辖市人民政府下属的委、局、普通的市，非国务院特批的较大的市）、县、区政府及其部门，在其法定职权范围内制定的、在一定区域范围内具有普遍约束力的文件。

其他规范性文件的法律效力低于法律、法规和规章的效力，但可作为行政机关实施具体行政行为的依据。

例如，《江西省物业管理服务收费管理办法》、《江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准》、《南昌市城市房屋装修管理办法》、《南昌市物业管理服务收费管理实施办法》、南昌市房产管理局《关于印发（业主临时公约）和（前期物业服务合同〉（示范文本）的通知》等等。

作业：

我国物业管理立法已形成以宪法为根本法，《民法通则》、《合同法》、《物权法》等法律为基本法，以《物业管理条例》为中心，加之配套的物业服务收费、物业管理企业资质等行政法规和地方性法规、规章的物业管理法律体系，在一定程度上确立了我国的物业管理法律制度的框架。

以下是我国颁布的～些与物业管理有关的规范性文件：

①《宪法》、②《物业管理条例》、③《民法通则》、④《业主大会规程》、⑤《物权法》、⑥《物业管理企业资质管理办法》、⑦《广东省物业管理条例》、⑧《江西省物业管理服务收费管理办法》、⑨《物业服务收费明码标价规定》、⑩《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

请根据法律效力由高到低，列举以上的规范性文件（如果效力相同则并列）。

（三）房地产法与相关法律的联系

1、房地产法与民法

民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

房地产法调整的社会关系中也有平等主体之间发生的财产关系。

房地产法与民法的区别是民法调整平等主体之间的财产关系和人身关系，而房地产法不仅调整平等主体之间的房地产交易关系，而且也调整过件房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。

民法主要调整商品在流通领域中的关系，房地产法不仅调整流通、消费领域中的的关系，还调整生产领域中关系，民法大多为任意性规范，而房地产法较之民法有更多的强制性规范，房地产当事人必须遵守。

2、房地产法与土地法的关系

土地法是调整土地关系的法律规范的总称。

土地大多数属于农业用地，因此土地法在调整、规范土地关系时，既把土地当作一种资源，也把土地当作一种资产。

因房地产与土地有密切的联系，所以房地产法与土地法也有相交叉之处。

。

三、房地产法律关系

（一）房地产法律关系概述

1、概念是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易几管理过程中发生房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。

2、房地产法律关系的分类

依法律性质不同，房地产法律关系可以分为：

房地产民事法律关系。

房地产行政法律关系。

房地产经济法律关系。

依房地产法律规范调整的对象不同，房地产法律可以分为：

房地产开发法律关系。

房地产交易法律关系。

物业管理法律关系。

房地产管理法律关系。

3、房地产法律关系的特征

特征：

房地产法律关系的多重性。

房地产法律关系主体的广泛性。

房地产法律关系客体的特殊性。

房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格程序性。

（二）房地产法律关系的构成

1、房地产法律关系的主体

房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中一发享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产经营开发公司、公民及其他法人或社会组织。

按照房地产法律关系主体在房地产开发、交易、中介服务及管理过程中地位和作用不同，可分为以下几种：

A、房地产管理主体包括国家各级房地产主管机关（房产管理部门、土地管理部门、计划委员会、城市建设规划部门、物价管理部门以及房地产产业协会等。

B、房地产开发主体，主要指房地产开发公司。

C、房地产交易主体，包括从事房地产交易的公民、法人、及其他社会组织等。

D、房地产服务主体，包括房地产交易所、房地产评估事物所、房地产经纪人、物业管理公司等。

2、房地产法律关系的内容

房地产法律关系的内容实质房地产法律关系主体享有的权利（职权）和承担的义务（或职责）

A、房地产的管理职权、职责。

B、房地产民事权利

C、房地产法律义务

3、房地产法律关系的客体

房地产法律关系的客体实质房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。

房地产法律关系的客体主要有经济行为和房地产两大类：

（1）房地产经济行为，是指房地产法律关系主题为了获得经济利益而进行的房地产活动，如房地产开发主体进行的房地产开发活动，房地产交易主体进行的房地产交易活动等。

（2）房地产法律关系主题的权利义务一般都是针对特定的房地产发生的，法律要规定房地产主体在房地产上的权利和义务，因而房地产就成为房地产法律关系的重要客体。

三、房地产法律事实

1、房地产法律事实的概念

房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。

2、房地产法律事实的种类

房地产法律事实根据其发生是否与人的意志有关分为行为和事件。

行为是指与人的意志有关的活动，事件是指人的意志以外的客观现象。

（一）行为

１、房地产法律行为。

房地产法律行为是指房地产法律关系主体为了设定、变更和消灭一定的房地产法律关系而实施的合法行为。

具体包括：

（１）房地产开发的申请行为，即房地产开发公司就其开发房屋地产向房地产主管机关请求批准的行为当事人的申请一旦提出，就可在房地产主管机关与开发公司之间产生房地产管理法律关系。

（２）各种房地产合同行为，包括土地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产租赁合同、房地产互易合同、物业管理合等。

２、房地产管理行为。

房地产管理行为是指房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计划、审批、检查监督、登记发证等行为。

３、房地产违法行为。

房地产违法行为是指房地产法律关系主题不履行法定义务或侵犯其他房地产主体权利，扰乱房地产市场秩序的行为，

（二）事件

房地产法律事件是指由房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的能够引起房地产法律关系产生，变更或消灭的客观情况，主要指国家房地产法律，法规的颁布，实施或者修改，废止；不可抗力事件。