房地产会计核算房地产账务处理.docx
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房地产会计核算房地产账务处理
前 言
房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下,适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。
本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》,结合房地产企业生产、经营的实际过程,针对房地产开发企业会计的特点,全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程,
重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。
本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。
限于时间与篇幅,本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。
而对企业不经常发生的业务,诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等,本讲座将不予以介绍。
实务中如遇到这些业务,可按一般企业的会计实务进行处理。
房地产会计核算,房地产账务处理,杨浦区会计培训
本讲座的主要内容如下:
第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置
第二章房地产企业货币资金的核算
第三章房地产开发应收及预付款的核算
第四章房地产开发企业存货的核算
第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算
第六章房地产开发企业投资性房地产的核算
第七章房地产开发企业负债的核算
第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算
第九章房地产开发企业收入的核算
第十章利润及其分配的核算
第十一章所有者权益的核算
第十二章会计报表
第一章?
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房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置
一、房地产开发企业的经营范围
房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展,住宅商品化的推行,以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。
近些年来,我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮,房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业,是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格,实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。
房地产是房产和地产及其权属的统称。
其中:
房产是指各种房屋财产,包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等;地产是指土地财产,在我国,土地归国家和集体所有,企业只能取得土地使用权,所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施,如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。
房地产开发企业的主要业务范围包括:
1.土地开发和建设
土地是房地产开发的前提条件。
土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。
2.房屋、建筑物的开发建设和经营
房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。
其工作内容主要包括:
可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。
房地产开发企业对已开发完成的房屋,按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。
房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。
目前,我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。
3.配套设施开发和建设
配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目,包括:
开发小区内公共配套设施,如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。
4.代建工程开发和建设
代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托,代为开发的各种工程项目,包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程,供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。
5.物业管理和服务
有些房地产企业还从事物业经营。
房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务,包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢,住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。
二、房地产开发企业会计核算对象
房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。
这些资金运动具体表现为六大会计要素:
即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。
房地产业的会计核算,就是对上述六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。
三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置
(一)房地产开发企业会计科目的设置
为了对房地产企业的经营活动进行会计核算,必须要设置相应的会计科目。
并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。
会计科目是对各大会计要素所做的进一步分类。
为了会计核算的需要,将每一会计要素又划分为若干具体项目,每一个项目就是一个会计科目。
房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定,并根据房地产企业会计核算的特点,应设置如下会计科目。
见讲义表1-1。
表1-1 房地产开发企业会计科目表
顺序号
编号
科目名称
一、资产类
1
1001
库存现金
2
1002
银行存款
3
1012
其他货币资金
4
1101
交易性金融资产
5
1121
应收票据
6
1122
应收账款
7
1123
预付账款
8
1131
应收股利
9
1132
应收利息
10
1221
其他应收款
11
1231
坏账准备
12
1401
材料采购
13
1402
在途物资
14
1403
原材料
15
1404
材料成本差异
16
1405
开发产品
17
1406
发出商品
18
1408
委托加工物资
19
1411
周转材料
20
周转房
21
1461
融资租入资产
22
1471
存货跌价准备
23
1501
持有至到期投资
24
1502
持有至到期投资减值准备
25
1503
可供出售金融资产
26
1511
长期股权投资
27
1512
长期股权投资减值准备
28
1521
投资性房地产
29
投资性房地产累计折旧(累计摊销)
30
1531
长期应收款
31
1601
固定资产
32
1602
累计折旧
33
1603
固定资产减值准备
34
1604
在建工程
35
1605
工程物资
36
1606
固定资产清理
37
1701
无形资产
38
1702
累计摊销
39
1703
无形资产减值准备
40
1711
商誉
41
1801
长期待摊费用
42
1811
递延所得税资产
43
1901
待处理财产损溢
二负债类
44
2001
短期借款
45
2101
交易性金融负债
46
2201
应付票据
47
2202
应付账款
48
2203
预收账款
49
2211
应付职工薪酬
50
2221
应交税费
51
2231
应付利息
52
2232
应付股利
53
2251
其他应付款
54
2401
递延收益
55
2501
长期借款
56
2502
应付债券
57
2701
长期应付款
58
2801
预计负债
59
2901
递延所得税负债
三所有者权益类
60
4001
实收资本
61
4002
资本公积
62
4101
盈余公积
63
4103
本年利润
64
4104
利润分配
四成本类
65
5001
开发成本
66
5101
开发间接费用
67
5301
研发支出
五损益类
68
6001
主营业务收入
69
6051
其他业务收入
70
6101
公允价值变动损益
71
6111
投资收益
72
6301
营业外收入
73
6401
主营业务成本
74
6402
其他业务成本
75
6403
营业税金及附加
76
6601
销售费用
77
6602
管理费用
78
6603
财务费用
79
6701
资产减值损失
80
6711
营业外支出
81
6801
所得税费用
82
6901
以前年度损益调整
上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。
其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目,只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。
表中所列示的会计科目中,有些会计科目一般企业可能不需要,如“应付债券”科目,只有发行债券的企业才使用,还如“持有至到期投资”科目,只有购买了长期债券,才能使用本科目。
企业如果没有相关的业务,就不必要设置相关的科目。
总起来说,房地产开发企业会计科目分为五大类:
第一类是资产类科目,本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况,其中包括了流动资产和各项长期资产。
在资产类科目中,“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。
其他科目是属于各类企业通用的科目。
第二类科目是负债类科目,本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况,其中包括了各项流动负债和各项长期负债。
负债类科目都是各类企业通用的会计科目。
第三类是所有者权益类科目,是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。
这些科目也是各类企业通用的科目。
第四类是成本类科目,这类科目有三个,即:
“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。
其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目,是用于进行房地产企业成本核算的科目。
如果房地产企业本身也有施工队伍,有施工业务,那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。
第五类科目是损益类科目。
损益类科目是用于计算企业损益的科目。
损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户,不留余额。
这些科目也是各类企业通用的会计科目。
在使用会计科目时需要注意:
必须要按统一规定的会计科目编号,不要随意打乱和重编。
以便于查阅账目和实行会计电算化。
上述会计科目表在许多科目之间都留有空号,这是供增设会计科目使用的。
比如表中第20行次资产类科目中的“周转房”科目,国家统一科目表中没有设置此科目,是房地产开发企业增设的会计科目,可按顺序,在所留的空号中将本科目编号为“1412”号。
还需要说明,许多会计科目需要设置明细科目,以便设置明细账,更明细地反映有关会计信息。
如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目,以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。
在二级科目下,还可以按钢材的品种,设备的种类设置三级科目核算,如在“原材料—设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目,以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。
(二)房地产开发企业的账簿设置
为了全面系统地进行会计核算,房地产开发企业必须设置以下三类账簿。
1.总分类账(也称总账)。
总分类账是按总账科目(一级科目)开设账户,以提供企业总括的会计信息。
根据需要,总分类账通常要开设30—50个账户,分类反映会计信息。
总分类账必须采用订本式账簿,其账页格式为三栏式,即金额的部分分为“借方”、“贷方”和“余额”三个栏目。
具体账页格式见表1-2。
表1-2 总分类账
账户名称:
××××
年
凭证
摘要
借方
贷方
借
或
贷
余额
月
日
字
号
2.日记账。
日记账是按经济业务发生的先后顺序,逐日逐笔进行记录的一种账簿。
房地产开发企业至少要设置两本日记账。
即“现金日记账”和“银行存款日记账”。
“现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿,其账页格式也是三栏式,与总分类账的账页格式是相同的。
3.明细账。
明细账是对某些总账科目的数据进一步明细记录和反映的账簿。
对大部分总账科目都需要设置明细账。
明细账要按明细科目开设账户。
以反映更详细的会计数据。
如:
对“应收账款”除需要在总账中开设账户外,还要专门设一本“应收账款明细账”。
账内按应收账款的对方单位开设明细账户。
以反映应收账款的明细情况。
还如,对“原材料”总账账户也要设一本“原材料明细账”,账内按材料的名称或类别开设账户,以分别记录和反映库存的各种不同材料和设备的收发和结存情况。
每一个房地产开发企业,至少要设置二、三十本明细账,以对总账科目的内容进行更详细的记录和反映。
明细账一般采用活页式账簿,但要注意,不同的明细账其账页格式的要求是不同的。
只反映金额的明细账可以采用三栏式,与总分类账的格式相同;反映存货的明细账一般需要数量金额式;反映开发成本和各项费用的明细账需要多栏式,以便于对各不同的成本、费用项目分别进行记录和反映。
数量金额式明细账和多栏式明细账见表1-3、1-4、1-5.
表1-3 原材料明细账
材料名称:
编号:
类别:
金额计量单位:
元 数量计量单位:
公斤
年
凭证
号
摘要
收入
发出
结存
月
日
数量
单价
金额
数量
单价
金额
数量
单价
金额
上表1-3的明细账属于“数量金额式明细账”。
数量金额式明细账既要反映金额,同时也要反映数量和单价。
表1-4房屋开发成本明细账
开发项目:
××公寓 单位:
元
年
凭
证
号
摘
要
借方
金额
贷方金额
借方余额
借方明细项目
月
日
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
基础设施费
建筑安装工程费
公共配套设施费
开发间接费用
表1-5 开发间接费用明细账
单位:
甲开发现场 单位:
元
年
凭
证
号
摘
要
借方
金额
贷方金额
借方余额
借方明细项目
月
日
人工费
折旧费
办公费
水电费
劳保费
周转房摊销
其他
(上述表1-4、1-5的明细账属于“多栏式明细账”)
以上介绍了各种明细账簿的账页格式,为了搞好房地产开发企业的会计核算,提供出企业内部和外部所需要的会计信息,企业在建立总账和日记账以外,一定要根据需要选好各种明细账页,建好各种明细账。
第二章 房地产企业货币资金的核算
货币资金的核算是所有企业会计核算普遍存在的业务。
货币资金是企业经营的起点。
没有货币资金企业就无法开始经营。
这里所说的货币资金是企业在开发经营过程中处于货币形态的那部分资金,具体包括了三个部分:
库存现金、银行存款和其他货币资金。
第一节 库存现金的核算
一、库存现金的管理
库存现金是指存放在企业的库存现金。
包括库存的人民币和外币。
库存现金的管理主要包括现金的使用范围,现金的库存限额和现金的内部控制制度等。
现金主要是用于企业日常的零星开支,使用范围主要是对职工的工资、奖金支付,差旅费的支付,以及企业的零星采购等,其他大额款项的收支都应该通过银行转账进行。
这样既简化核算业务,也比较安全。
为安全起见,企业的库存现金不能过多,一般够3-5天的零星开支即可。
企业如果收到大额的现金,应该及时送存银行。
为加强企业对库存现金的管理,企业应该制定库存现金的内部控制制度,库存现金要由出纳人员进行保管,现金保管人员不得兼记总账,要做到账钱分管;企业出纳人员保管的库存现金必须做到日清月结,并要定期与企业总账的“库存现金”账户进行核对。
发现库存现金的溢缺必须及时查明原因,并按规定进行处理。
二、库存现金的总分类核算
库存现金的总分类核算是指库存现金在总账中的核算。
库存现金的总分类核算是通过编制记账凭证进行的。
(一)库存现金的支出
库存现金的支出要根据原始凭证(如原始发票、借款单、工资结算单等)编制记账凭证,根据记账凭证登记总账。
例2-1:
3月1日李明因出差到财务部门借款1000元。
会计人员要根据经批准的借款单,编制以下记账凭证:
第二节 银行存款的核算
一、银行存款的管理
银行存款是企业存放在银行的货币资金。
凡独立核算的企业都必须在当地银行开设账户,企业除留存少量的现金以备零星支出外,其余货币资金都应存入银行。
企业发生的各种大额的结算款项,都需要通过银行转账办理。
银行存款的管理主要包括企业不能出租、出借银行账户;企业不得签发空头票据和远期支票;企业要定期、不定期将银行存款日记账的余额与银行进行核对等。
二、银行存款的总分类核算
银行存款的总分类核算,就是银行存款在总账账户中的核算。
银行存款的总分类核算是根据原始凭证,通过编制记账凭证进行的。
(一)银行存款收入的核算
房地产开发企业银行存款的收入主要是来自收取房地产的销售款、租金以及企业将库存多余的现金送存银行等。
例2-7、2007年3月1日某房地产企业将库存多余现金送存银行10000元。
2007年
凭证
银行结算凭证
摘要
收入
支出
结存
月
日
号数
种类
号数
3
1
月初结存
35000
1
现金送存
10000
1
银票
315
收售房款
80000
1
本日合计
90000
125000
3
2
现支
913
支付管理费
8000
2
现支
914
提取现金
60000
2
本日合计
68000
57000
四、银行存款的清查
银行存款的清查就是要查明企业在银行存款的实存数,查清企业银行存款日记账的记录是否正确。
银行存款的清查是通过将企业银行存款日记账的记录与银行对账单相核对进行的。
银行定期要为企业的银行存款编制“银行对账单”。
企业收到“银行对账单”后,要将企业的银行存款日记账与“银行对账单”逐笔进行核对。
在会计实务中,企业的“银行存款日记账”余额,与“银行对账单”的余额经常出现不一致的情况。
这种情况的发生,除了记账可能有错误以外,更主要的是由未达账项所造成。
所谓未达账项,就是因为凭证传递的时间先后而造成的银行和企业之间一方已收到凭证登记入账,而另一方尚未接到凭证而没有入账的情况。
企业对银行存款的清查,首先要查明未达账项。
未达账项的存在通常有四种情况:
1.企业送存银行的各种款项,企业已经入账,但银行由于未办完有关的手续而尚未入账。
2.企业已开出支票等付款凭据,并已付款入账,而银行尚未收到凭证或未办完有关手续而尚未入账。
3.企业委托银行代收的款项,银行已收到并已入账,但企业尚未收到银行的收款通知而尚未入账。
4.银行为企业代付的款项,银行已付款入账,但企业尚未收到银行的付款通知而尚未入账。
由于上述未达账项的存在,就会造成企业的银行存款日记账与银行对账单的余额不一致。
所以企业必须将未达账项进行调节,将调节后的银行存款日记账的余额与调节后的银行对账单的余额进行核对。
如果双方记账无误,调节后的余额是应该相符的。
对未达账项的调节是通过编制银行存款余额调节表进行的。
在银行存款余额调节表中,要把双方的未达账项补充登记齐全,然后计算出调节后的余额,再进行核对。
例2-11:
某房地产开发企业2007年12月31日银行存款日记账的账面余额为59900元,银行对账单上的企业银行存款的余额是66400元。
经逐笔核对后发现有以下几笔未达账账项。
1)企业于月末将从其它企业收到的转账支票5000元已送交银行,企业已入账,银行尚未入账。
2)企业于月末开出转账支票6000元,企业已付款入账,但持票人尚未到银行办理转账,银行尚未入账。
3)企业委托银行代收出租房租金8000元,银行已经收款入账,但企业尚未收到银行收款通知,尚未入账。
4)银行为企业代付水电费2500元,企业尚未收到银行付款通知,尚未入账。
项目
金额
项目
金额
企业银行日记账余额
59900
银行对账单余额
66400
加:
银行已收,企业未收
减:
银行已付,企业未付
8000
2500
加:
企业已收,银行未收
减:
企业已付,银行未付
5000
6000
调节后的余额
65400
调节后的余额
65400
经过对上述未达账项的调节,调节后的银行日记账的余额与银行对账单的余额相等。
如果调节后的余额相符,一般表明双方记账没有差错。
如果调节后的余额仍不相等,就表明记账有差错,要进一步查明原因,进行更正。
需要说明,银行存款余额调节表,只是为了查清未达账项,从而查明银行存款的实际余额。
它不是原始凭证,也不是记账凭证。
不能根据它调整账面记录。
对企业尚未记录的那些未达账项,只有等到有关银行结算凭证到达企业,才能据以进行账务处理。
最后需要指出:
在货币资金核算中还包括其他货币资金的核算。
其他货币资金包括“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“存出投资款”等。
其他货币资金通过“其他货币资金”账户进行核算。
为核算不同种类的其他货币资金,企业应按“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”等明细账户设置其他货币资金明细账。
如:
其他货币资金——外埠存款
——银行汇票存款
——银行本票存款等。
这些业务,企业不常见,如遇到此类业务,可到开户银行咨询,按银行要求办理即可。
本讲座不再具体陈述。
第三章 房地产开发应收及预付款的核算
应收及预付款是指房地产开发企业应向其他单位或个人收取的款项以及向其他单位和个人预付的款项。
它是企业的短期债权,属于企业的流动资产。
主要包括应收账款、应收票据、预付账款和其他应收款。
第一节 应收账款的核算
一、应收账款的核算范围和计价
(一)应收账款的范围
应收账款是指企业因转让、销售开发产品,提供出租房屋和劳务等业务,应向购买、接受或租用的单位和个人收取而尚未收取的款项。
它是企业的一项短期债权,正常情况下,应该在一年内,或超过
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