安徽省城镇化与合肥房地产市场分析报告.docx
- 文档编号:710710
- 上传时间:2022-10-12
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:861.76KB
安徽省城镇化与合肥房地产市场分析报告.docx
《安徽省城镇化与合肥房地产市场分析报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《安徽省城镇化与合肥房地产市场分析报告.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
安徽省城镇化与合肥房地产市场分析报告
2013年安徽省城镇化与合肥房地产市场分析报告
2013年4月
目录
一、安徽省经济发展及城镇化战略3
1、安徽省的经济发展概况3
2、安徽省的城镇化战略5
(1)安徽省正处于加速过程中5
(2)安徽省城镇化存在的主要问题6
(3)安徽的城镇化战略构想7
二、合肥房地产市场调研情况9
1、合肥的城市发展规划9
2、合肥市房地产市场的供给和需求情况10
(1)供给情况10
(2)需求情况11
3、合肥万科调研情况14
(1)当地开发商竞争格局14
(2)万科在合肥的基本情况14
4、合肥保利香槟国际项目实地调研情况15
三、调研结论16
1、中部四省或许是推进新型城镇化的重点区域16
2、安徽省的工业化与城镇化将维持高速发展17
3、合肥房地产市场将持续稳健发展18
一、安徽省经济发展及城镇化战略
1、安徽省的经济发展概况
长期以来,安徽省的经济发展速度在全国范围内属于比较落后的,不仅远远落后于同属长江流域的江苏,即使与其他中部省份比,也稍逊一筹。
但是,这种局面从2003年以来,有所改观。
尤其是2006年以来,安徽省的经济发展速度大幅提升,不仅高于全国平均水平,在各省份中也是数一数二的。
安徽经济发展的驱动力主要有两个:
一是依靠政府投资,包括道路、电力、环保等城市基础设施;另一个在于大力发展工业化与城镇化、主动承接长三角区域的产业转移。
举个例子,华东地区最大的金融机构的呼叫中心已经落户在合肥的巢湖区域。
安徽的投资加速始于2003年。
2012年,由于基数抬高,增速降低到24.2%,但比全国平均水平仍高出3.6个百分点。
安徽省的投资增长的驱动力主要包括:
工业化进入快速发展阶段;房地产市场的供需两旺、中国加入WTO之后,安徽为沿海地区的产业做配套等等。
从去年的投资结构来看,基础设施投资增长迅猛,增速在40%左右,包括交通、电力、水利、教育文化卫生等;房地产投资增速为27.2%,虽然商品住宅市场受调控影响,但保障房、集资房的投资增长较快;相比之下,制造业增速较慢,采矿业仅增长1%、建筑业下降了8%。
注:
2011年8月22日,安徽省宣布撤销地级巢湖市,原地级巢湖市所辖的一区四县分别划归合肥、芜湖和马鞍山管辖
在省辖市与地级市中,合肥是发展的重中之重。
坊间有种说法,安徽正在举全省之力发展合肥。
从过去几年的数据来看,合肥的经济增长速度确实远高于全省的平均水平。
除此以外,处于长江中游(所谓皖江)的芜湖和安庆的经济发展水平也相对较高,而皖北区域相对落后。
2、安徽省的城镇化战略
(1)安徽省正处于加速过程中
安徽省共有936个城镇,包括:
22个市、56个县和858个镇。
安徽的城镇化区域规划体系包括:
六大中心城市:
合肥、芜湖、安庆、黄山、阜阳和蚌埠;以及“一圈、一带、一群”的提法:
以合肥为中心的城市圈、以合肥、芜湖为双核的皖江城市带和皖北城市群。
安徽省政府对城镇化战略非常重视。
十八大之后,目前正在申请成为新型城镇化综合试点省。
过去十多年,安徽的城镇化处于加速的过程中。
城镇化率从2000年的28%上升到了2012年的46.5%,年均提高1.54个百分点,是建国以来安徽省增长最快的阶段。
与全国城镇化率的平均水平的差距也从低8.2个百分点,缩小差距到到6.1个百分点。
(2)安徽省城镇化存在的主要问题
安徽城镇化的问题主要在于:
一、水平总体滞后、区域差距大;2011年,皖江城市带的城市化率为49.8%,但皖北城市群只有39.2%,两者相差10.6个百分点;四个核心城市:
合肥、芜湖、马鞍山和铜陵的城市化率超过了60%,而阜阳、宿州不到40%。
二、人口分布与资源分布不匹配。
皖北地区的人口太多,而且缺乏水资源。
因此,政府的对策之一,要想办法把皖北的人口导入到南部的皖江城市带,推进工业化和城镇化。
三、城镇规模和结构不合理。
合肥的城市首位度(GDP占全省GDP的比例)只有24.1%,低于中部地区的武汉和长沙(33.4%)。
从某种意义上讲,地级市太多,不利于集聚。
四、城市功能有待加强。
五、半市民化现象严重。
安徽省以户籍人口为标准的城市化率只有22.93%。
(3)安徽的城镇化战略构想
①目标与思路
安徽省城镇化的目标是到2020年,城镇化率达到60%、2030年达到70%,走质量与速度并重的道路。
从全国来看,城镇化主要以质量为主;但是安徽由于基数低,所以两者并重。
全省的城镇化战略仍旧在制定中,主要的想法包括:
一、城镇体系方面,实现“多规融合”(先从“三规”开始)。
也就是,把主体功能规划、城乡建设规划、土地利用规划三者融合在一起。
过去,三者之间的协调不够的。
“多规融合”,可以提高效率。
二、城镇规模合理。
安徽省将根据产业发展潜力、资源承载能力来调整目前的城镇规模。
三、争取高规模、高起点建设。
包括,建设的时候考虑“先地下后地上”、全面提升市政建设和服务设施的功能档次;三、构筑城市群。
国家规划中,提出了长江中游城市群的概念,起初仅包含了湖北、湖南和江西三省;之后,时任副总理的李克强在九江会议上,提出了安徽也要加入。
如果确立的话,“中三角”将改成“中四角”。
②户籍改革
户籍改革方面的主要思路包括:
第一、人口与资源环境相匹配,计划将皖北的人口向皖江城市带进行跨区域的迁移。
第二、实行以居住证为核心的流动人口管理体制。
给予常住人口享受一定的城市基本公共服务。
三、就业方面,加大职业教育、技能培训。
目前,农民工有回流的趋势,就是往县城、重点镇回流。
原因是他们在大城市打工的收入与在县镇工作的收入差不多。
四、探讨市民化的成本分摊机制,即由政府、用工单位和个人分摊。
据推算,目前,在合肥的落户成本大约在6-10万元。
五、低碳、绿色城镇化。
六、为城镇化提供产业支撑。
例如:
在安徽的某个电缆之乡,光就业人口就有2万多人,可见产业集聚对人口集聚的促进作用。
安徽与四川、河南一样,也是人口净流出大省。
原来每年有新增50万人口外出打工,但这两年开始回流了。
目前,流入流出已经快持平了,趋势变成开始净流入了。
③土地资源
土地资源方面,目前农村的土地已经开始流转起来。
例如,在芜湖已经出现了集中拥有5000-6000亩土地的“大户”了。
另一个措施是所谓的“增减挂”,即增加土地指标与宅基地的回收挂钩。
在农村,政府试图用新的农村社区的住房与农民的宅基地交换,以实现集中居住。
补偿标准达到了人均35平米,但农民的积极性并不高。
原因在于,一方面,农民对土地有感情,生活方式方面也不适应,更重要的是,农民户口还有一些好处,例如可以分配耕地、可以生二胎等。
二、合肥房地产市场调研情况
1、合肥的城市发展规划
合肥的经济也是从2006年以后呈现加速发展的态势,尤其是京沪高铁、沪蓉高铁的通车对合肥接受产业转移起到促进作用。
合肥的经济特点是通过工业兴市。
当地的大企业包括:
江淮汽车、美的、海尔等家电企业、以京东方为代表的电子产业、联想也在近几年在合肥建设产业园;消费品企业方面,联合利华近年也将华东区总部迁到合肥。
合肥经济的另一个特点是投资拉动型。
这五六年度的GDP增速都在16—17%,GDP从2000亿增长到了3500亿。
巢湖是省政府重点打造的板块,定位于金融后台服务基地,目标是导入20万产业人口。
据悉,华东地区最大的金融呼叫中心将进驻。
历来,合肥就有着“东贫西贵、南富北贱”之说,例如西部的大蜀山脚下的天鹅湖板块历来是所谓的富人区。
即便如此,合肥各区域的房价落差并不大,这和市民之间贫富差距也不大有关。
合肥的城市具有南边长、东西短的特点。
因此,城市发展的趋势主要是向南、向北延伸,分别是滨湖新区和北部新城。
在吞并了巢湖市之后,安徽举全省之力打造合肥、合肥则举全市之力打造滨湖新区。
相比之下,北部新城的配套措施要弱不少,政府只是通过低价卖地来推动,实际上成为了低端人口的导入区。
2、合肥市房地产市场的供给和需求情况
(1)供给情况
合肥的土地供应比较充足。
每年的建设用地的指标约为4000亩,以3.0的容积率估计,大约可以兴建700-800万平米的商品住宅。
实际上,每年的卖地都有所突破指标,尤其是北部的低价卖地。
预计2013年的土地供应仍会有所增加,据传万达集团将在靠近巢湖的地区大举拿地。
合肥的住宅用地价格比较平稳,大约维持在楼面地价每平米2200—2600元的区间之内。
合肥的商品房预售标准比较低,工程超过地面一层,即可销售。
合肥的房地产市场这两年的需求很旺盛。
去年的供求比在1左右,住宅库存在400-500万平米,大约相当于6-7个月的库存。
总体上看,合肥市场比较健康、风险低、波动小,适合快速开发。
(2)需求情况
合肥对周边的吸附力比较强,主要是公共资源比较集中,包括教育和医疗资源。
目前,合肥的购房人群大约是以下几种:
本地市民、安徽省内为在合肥入户以享受公共资源的人群(这部分人大约占30%,在限购之前占到50%)、大学毕业等留在合肥发展的新合肥人。
合肥的房价基本没有泡沫,房价的可负担能力比较强。
举例而言,90平米、均价8000元的一套住宅,首付只要20万元,月供也就2000—3000元,对年轻人而言,买房的压力并不大。
2006年左右,合肥的房价大约在每平米4000元左右,这六七年大约涨了一倍,和一线城市相比,涨幅算比较温和的。
去年合肥的房价最低时达到6400元,年末涨到6800元左右,涨幅并不算高。
当然,品牌开发商的涨价幅度要大一些。
根据合肥万科的研究,合肥房地产2009至2012年年平均的成交量在700万平米左右。
由于调控的影响,2011年大约成交了450万平米,是近几年最差的年份;2012年,市场复苏,成交面积约为640万方。
房价方面,2011年,均价在6900多元,2012年下降到6600-6700元。
合肥的购房人比较务实,注重产品的功能,对附加值高的产品、豪宅产品并不特别感兴趣。
市场的主流户型在90-110平米,市场需求以结婚等刚需为主。
相比之下,豪宅产品销售艰难。
典型的例子是:
绿城在合肥开发的玫瑰庄园项目,总价超过1000万,在调控前还有淮南、铜陵等地的矿主来购买,调控之后,销售特别艰难。
限购方面,合肥是最后一批公布限购政策的地方政府。
合肥市四个行政区:
庐阳、蜀山、瑶海和包河区实行限购,但镶嵌在市区的五个开发区:
经济技术开发区、新站综合开发试验区、高新技术产业开发区、政务文化新区和滨湖新区并不限购。
从土地供应来看,目前合肥的土地供应主要集中在五大新区之中。
上周,合肥市场成交了2681套住宅,是2010年4月份以来,单周最高的成交记录,而且没有一家开发商成交超过百套(说明是普涨行情)。
这是在去年第四季度楼市比较热销,一些品牌开发商出现短期卖断货的背景下取得的。
价格方面,从成交均价来看,反而是比春节前有所下降。
但这并不是说房价在下跌,而是因为售价较高的品牌开发商卖断货,导致中小开发商的成交占比上升,导致了均价的降低。
这次国五条的出台,对二手房市场的影响是立竿见影的。
从新房市场看,客户主要是三种心态:
其一、不关心也无所谓的,那么影响不大,这个客群是主流;其二、本来想买,怕新政出来买不了的,就会加速入市;其三、本来就是观望心态的,就推迟了购买。
3、合肥万科调研情况
(1)当地开发商竞争格局
外来开发商方面,绿地是最早进入合肥的大型开发商。
其后,华润、万科、绿城等相继进入;2011年,保利和中海也进入合肥。
目前,全国前十大房企中,仅世茂房地产尚未进入。
此外,浙江、福建的地产商进入合肥的也比较多,上市公司中有禹州、明发、宋都、众安等。
目前,在合肥市场上,市占率最高的是本地开发商蓝鼎地产,其土地储备较多,去年销售额在40-50亿左右,市占率约8%;其次,是华润置地;万科居第三,去年
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 安徽省 城镇 合肥 房地产市场 分析 报告
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)