西华路综合项目财务评价及敏感性分析.docx
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西华路综合项目财务评价及敏感性分析西华路综合项目财务评价及敏感性分析第二某些投资估算与资金筹措一、估算根据本项目建设投资依照建筑设计方案、有关概算指标、广州市建筑工程预算有关定额及取费原则进行估算。
二、估算条件1、相似工程合同造价资料及广州市近期材料、设备价格2、考虑了广州地区勘查、设计、招标代理、造价征询、监理以及施工市场状况。
三、估算范畴本估算涉及正常项目生命周期内,为完毕该项目所需投入工程建设费用,项目自有资金开发占30%,别的通过银行借贷形式注入项目四、成本及收入筹划:
1投资筹划本项目开发投资资金来源有2个渠道,一是公司自有资金,二是银行贷款。
资金运作方式如下:
自有资金所有用于投资,此外所缺资金向银行借贷。
序号项目名称合计建设经营期下半年上半年上半年1建设投资77773000250022772资金筹措77772.1自有资金2722100010007222.2借贷资金5055150015552开发成本分析
(1)规划建设状况规划状况数据总用地面积3533建设用地面积2119容积率3.8总建筑面积(9381)地下室(负1层)1238商业裙楼(1-3层)2587住宅(415层)5556总户数46户地下车位27个
(2)前期开发费用前期开发费用项目计算原则费用(万)备注地价2900底价契税地价387都市基本设施配套费1780元/850010.5159暂按15层地上建筑和零散开发用地计算放线费、钻探费30工程设计费938160元/56建设工程质量监督费1780元/938112防雷费、散装水泥保证金、施工噪音超标排污费6测量费、施工图审查费20工程监理费50共计3310(3)建设费用序号建设费项目计算原则费用(万)备注1建筑费9381元/1876含装修2外水电3003绿化、排水、道路、照明200共计2376(4)销售税费和费用及不可预见费序号销售税费计算原则费用(万)1销售税费11135万9.810912销售费用5003不可预见费500共计2091(5)项目开发成本共计序号项目开发成本费用(万)1前期开发费用33102建设费23763销售税费和费用、不可预见费2091共计3销售收入分析(按所得面积用作所有销售计算)序号项目可售状况销售均价销售收入1住宅555610000元/5556万2商业25870元/5174万3车位27个150000元/个405万共计11135万4项目收益汇总序号成本收益项目金额1开发成本费用7777万2销售收入11135万3税前利润3358万第三某些项目财务评价一、静态获利能力分析1损益表与静态赚钱分析序号项目名称计算根据建设经营期共计上半年下半年上半年1销售收入066814454111352总成本费用04012267466863销售税金65543610914利润总额(1-2-3)0134333585所得税(4)33%66544311086税后利润(4)-(5)135090022507盈余公积金(6)10%135902258可分派利润(6)-(7)012158102025损益表(单位:
万元)评价指标:
1)所有投资投资利润率=(利润总额/总投资额)100%=(3358/7777)100%=43.17%2)所有投资投资利税率=(利税总额/总投资额)100%=(33581108)/7777100%=57.43%3)自有资金投资利润率=(利润总额/自有资金总额)100%=(3358/2722)100%=123.36%本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较较乐观,故项目可行。
2可运用资金估算表。
详见下表:
本项目可运用资金估算表(单位:
万元)序号项目名称计算根据建设经营期共计上半年下半年上半年1销售收入066814454111352销售税金065543610913所得税066544311084可运用资金估算表(1-2-3)0536235748936依照上表数据可见,项目在建设经营期阶段可运用资金充分,满足开发运营资金规定。
二、钞票流量表和动态获利分析所有投资钞票流量表(Ic=6%单位:
万元)序号项目名称建设经营期共计上半年下半年上半年1钞票流入066814454111351.1销售收入066814454111352钞票流出30094301256998782.1总成本费用30092474120366862.2销售税金65543610912.4所得税0117292921013净钞票流量1-2-30092380188512574折现净钞票流量-30092311177710795税前净钞票流量-30093552281433586税前折现净钞票流量-3009344926523093税前所有投资财务净现值FNPV3093万,税前财务内部收益率FIRR68.01税后所有投资财务净现值FNPV1079万,税后财务内部收益率FIRR24.75三、综合评价成果1项目经济效益指标汇总表项目类别静态投资动态投资投资利润率投资利税率FNPVFIRR税前税后税前税后全部投资43.17%57.20%3093万1079万68.0124.75自有资金123.36%-2项目评价成果从项目经济分析来看,项目税前、税后所有投资净现值与税后自有资金投资净现值均不不大于零;内部收益率均不不大于基准收益率。
且每年合计盈余资金不不大于零,故从赚钱能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行。
四、项目不拟定性分析
(一)盈亏平衡分析1在开发量一定状况下,计算保本点销售率:
Q*/Q0=CF/(SSt)=7777/(1113510911108)100%=86%开发量一定状况下,计算保本点单位售价:
P*=CF/Q0(1t)=7777/9340(1-0.098)=9231元/当销售率为86%,单位售价为9231元/时,所有投资利润率为零,也即是投资能保本.普通以为当盈亏平衡点销售率85%,项目风险较低.本项目盈亏平衡点销售率为86%,可视项目为稳定型投资项目
(二)敏感性分析影响本项目财务效益重要不拟定因素为开发成本和售价水平。
据市场预测,开发成本项目中最有也许发生波动及变化。
因而,本项目敏感性分析针对所有投资评价(财务评价收益率),分别计算销售收入和工程成本上下波动10%、15%时,对经济评价指标影响。
计算成果详见下表:
敏感性分析表基准方案收入变动工程成本变动-20%-10%10%20%20%10%-10%-20%FNPV税后-21243417252371454116172155从表中数据可知:
(1)计算成果表白,若销售收入下降达到20时,项目税后净钞票流会浮现负值,计算其盈亏平衡点为16.72时,会使项目浮现亏损局面,因而,在项目开发过程中,为了项目获得预期效益,建议加强市场调查工作,做好市场定位,规避宏观政策对销售收入影响,尽量使销售收入筹划以实现。
(2)从计算成果可知,若项目工程成本提高超过20时,项目FNPV会浮现负值,因而在开发过程中关注建材市场价格走势,避免因建材成本加大投入而导致项目赚钱能力下降五、风险回避和控制办法1风险回避。
成本风险:
就现时社会物价状况看,物资价格大幅度上升也许性不大,很大也许是由于决策和管理等人为错误而导致成本上升。
因而在重要决策上要避免一种人说了算,避免主观错误和舞弊想象浮现。
以此同步,可以跟承包商订立固定总价承包合同,让承包商分担某些风险。
市场风险:
市场风险重要体当前销售率不能达到预期目的,而导致项目陷入困境。
依照现时市场状况可知,政府正加强房地产宏观政策管理,通过政策限制及税费征收调节市场消费,对此,在项目开发过程中应当加强市场变化风险意识,寻找熟悉市场大型代理公司合伙,通过成熟、完善及经验丰富销售代理公司来规避市场变化带来风险2、控制。
工期:
一方面要用科学办法来编制工程进度筹划,要充分考虑到本地正常雨季和其他恶劣天气状况,使工期尽量不受正常天气环境影响。
另一方面,要在管理上下工夫,要严格按照工程进度筹划进行施工,这就需要聘请具备良好业绩监理公司对项目进行监理。
监理公司不但可以严格控制工期,还能较好地控制成本和质量,让工期、成本和质量都能达到既定目的。
六、可行性研究结论1、投资利润丰厚,前景十分抱负。
本项目总投资7777万元、税前利润总额为3356万,税后净利润为2250万元,所有投资利润率达43.17%,利税率达到57.43%。
2、市场刚性购房需求加大,项目开发运营时机好在楼市大热之机,市中心老城区项目稀缺,买家需求大增,结合项目盈亏平衡分析保本销售率仅为86%,项目于本年投入开发属于稳健型开发项目。
3、周期短、回收快、风险低项目整体开发及销售时间约15个月,销售期8个月,属于短、平、快型项目,结合项目不拟定分析及敏感性分析可知,考虑项目利率、市场及成本变动后,保持较高抗风险能力(详见敏感性分析),能在有效时期内完毕销售任务。
结论:
西华路项目利润高、时机适当、周期短回收快,整体项目开发运营可行
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- 关 键 词:
- 西华 综合 项目 财务 评价 敏感性 分析