物业的接管计划.docx
- 文档编号:7101747
- 上传时间:2023-01-17
- 格式:DOCX
- 页数:9
- 大小:22.55KB
物业的接管计划.docx
《物业的接管计划.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业的接管计划.docx(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
物业的接管计划
物业的接管计划
(HXD上传)
一、接管验收前的准备工作
1.0 成立管理领导小组:
在小区或大厦入住三个月前,(竣工验收工作在入住前一至三个月内进行),成立领导小组,领导小组、房管员和维修人员到位(其他管理人员分步到岗),落实管理用房和职工宿舍。
2.0组织验收小组
有物业领导牵头,组织机电安装维修部和管理的有关人员组成验收小组;验收小组应在验收前完成以下工作:
1)、提前派出部分工程技术人员进驻现场,与地盘的工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,了解整个楼宇内所装备的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能、产地;熟悉水、电、管线路的铺设位置及走向,为入住后的管理、维修养护打下基础。
2)、主动与开发商的地盘和承建单位联系,协商楼宇交接问题。
3)、与地盘、施工单位双方制定验收方案,统一验收标准。
4)、准备竣工验收的表格资料
A)、房屋接管验收表
B)、室内接管验收遗留问题统计表
C)、公用配套设施接管验收表
D)、公用配套设施接管验收遗留问题统计表
E)、机电设备接管验收表
F)、公用配套设施接管验收遗留问题统计表
3.0相关记录及表格
房屋接管验收表
室内竣工验收遗留问题统计表
公用配套设施接管验收表
公用配套设施接管验收遗留问题统计表
机电设备接管验收表
机电设备接管验收遗留问题统计表
二、楼宇资料的接管移交
1.楼宇资料的验证及部分移交的资料
1)产权资料
A)、项目批准文件
B)、用地批准文件
C)、建筑执照
D)、小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单;
2)市府验收合格资料
A)、市建设工程竣工验收证书
B)、市建筑消防验收合格证
C)、市完善配套办公室小区综合验收合格证书
D)、用点许可证
E)、供用电协议
F)、卫星地面接受设施许可证
G)、电视公用天线合格证
H)、电梯使用合格证
注:
管道石油气、电话和有线电视由市有关公司负责维修保养及验收。
3)、工程技术资料
A)、竣工图----包括总平面图、建筑、结构、设备、
附属工程及隐蔽管线的全套图纸;
B)、地质勘察报告;
C)、工程合同几开、竣工报告;
D)、工程预决算分项清单;
E)、图纸会审记录;
F)、工程变更通知(包括质量事故处理记录);
G)、隐蔽工程验收签证;
H)、沉降观察记录;
I)、竣工验收证明书;
J)、钢材、水泥等主要材料的质量证明书;
K)、新材料、构配件的鉴定合格证书;
L)、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格书;
M)、砂浆、混凝土试块试压报告;
N)、资料的存放:
上述的全部资料存放在开发建设单位(大业主),物业管理公司保存复印件在办公室,以便随时查阅;
2.0需移交物业管理公司的资料
1)、电梯使用合格证
2)、供用电使用协议书
3)、用电许可证
4)、用水申请审批表及月供水计划执行表
5)、卫星电视地面接受设施许可证
3.0移交复印件及图纸
1)、小业主姓名、产权、联系地址(或电话)、建筑面积清单
2)、市建设工程竣工验收证书
3)、市建设消防验收合格证书
4)、电视公用天线合格证
5)、建筑、电气、给排水、空调、石油气、气体灭火系统等施工图
6)、机电设备单台说明书、调试、订购合同
4.0附表
楼宇资料移交清单
三、小区(大厦)接管验收程序
1.0开发商(大业主)通知物业管理公司接管验收
2.0物业公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接受的资料,具备条件的,应在15日内签发验收复函并约定验收时间;
3.0物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收;
4.0对竣工验收中存在的问题,又验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核;
5.0业主(住户)入住时,由房官员陪同对室内进行全面细致的质量检查。
对发现的质量问题由管理员整理后报告开发商,由其限期施工队返修,经管理员或(住户)业主验收后消项。
6.0在一年的保修期内,在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时,报告开发商查验证实后,尤其责令施工队更换或返修。
四、房屋接管验收标准及检验办法
1、0、范围
住宅小区或大厦的住房及房屋的水电配套设施等;
2、0、标准
参照建设部ZBP3001——90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。
3、0、标准及验收办法
3、1 梁、柱、板主体
1)、按图纸设计逐间检查,无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;
2)、无钢筋外露;
3、2顶棚
1)、抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮;
2)、无裂缝,无霉点,无渗漏水痕迹,无污渍;
3、3墙面
1)、抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
2)、块料(如瓷砖)面层
A、粘贴牢固,无缺棱掉角;
B、面层无裂纹、损伤、色泽一致;
C、对缝砂浆饱满,线条顺直;
3)、外墙面:
无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象;
3、4、楼地面:
1)、毛地面:
平整、无裂痕;
2)、块料(如瓷砖)面层:
观察水流向准确到地漏,不应有积水
A、粘贴牢固,无缺棱掉角;
B、面层无裂纹、损伤、色泽一致;对缝线条顺直;
C、对缝砂浆饱满,线条顺直;
3)、水泥砂浆地面:
抹灰平整,压光均匀,无空鼓,无裂纹,无起泡等缺陷;
4)、卫生间、厨房和前后阳台地面
A、用小桶或塑料胶管向地面冲到水,不应有积水,到泛水;
B、第二天到楼下检查楼面无渗水;
3、5门窗
1)、开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形;
2)、从室内情摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活;
3)、木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形;
4)、单指轻击玻璃安装牢固,无轻微晃动现象;玻璃胶缝密实,玻璃面层无裂缝,无损伤和无刮花痕迹;
5)、窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷;可选择以下检查方法:
A.先关紧所有的窗户,从天面和顶层房间窗户至上而下均匀浇水,停止浇水后半小时逐渐检查每个窗台
是否有渗水。
B.查询天气预报,在验收期间出现下雨的日期前,先将所有窗门管紧,雨后逐间检查墙面和窗台泛水;
3.6 楼梯、扶手:
1)、钢结构的楼梯:
无裂缝。
面层无剥落,钢筋无外露;
2)钢木结构的楼梯:
A、用力轻摇无晃动,安装牢固;
B、钢筋无锈蚀,无弯曲;
C、木扶手表面无龟裂,油漆无脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手;
3.7插座:
1)电器插座:
单指轻击检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏,符合安全要求,满足“左邻右火”规定,每个都检测,试电笔检查每个插座电源接通是否正常;
2)公用电视无线插座:
单指轻击盖板安装稳固,盖板无损坏,(收视效果由住户入住后检查);
3)有线电视插座:
由市有线电视台验收;
4)电话插座:
只进行外观验收,单指轻击盖板安装牢固,盖板无损坏;
3.8接线盒:
1)单指轻击盖板安装牢固,目视盖板无损坏;
2)用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头;
3.9开关:
1)安装牢固,目视盖板无损坏;
2)全检开关灵活,开启接触效果良好;
3.10照明灯具:
1)用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损;
2)打开所有灯具,检查电源接通是否正常,灯具发光正常;
3)产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯全部接通连续工作3天,统计有多少自然损坏的。
3.11供水系统:
1)安装牢固无能摇动;打开每栋的供水总阀门(注意关闭室内的水阀)管道完好无损,无渗透漏水,无锈迹;
2)管道接头无渗水;
3)水龙头(花洒)和水阀:
打开水阀,流水畅通,接头无漏水;
3.12排污管道(含塑料管):
1)安装牢固,外观完好损,配件齐全;
2)从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗水;楼上排水畅通无堵塞;
3)铸铁管:
灌水后无渗漏水,表面无锈迹,无裂纹,面层油漆均匀;
3.13地漏:
过滤铁蓖安放稳固,管缝密实,无渗漏水,无堵塞,排水畅通;
3.14卫生洁具:
1)安装牢固,配件齐全,完好无损,面层无污渍和刮花痕迹;
2)灌水后排水口接密实,无渗水,接水软管无锈迹;
3)便器:
水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通;
3.15防盗网(窗):
安装牢固,焊接点密实,面漆均匀,无脱皮和漏刷现象,无明显锈迹;
3.16室内配电箱:
1)安装牢固,配件齐全,试操作一次空气开关等控制是否正常;
2)开关符合型号规定;
3)导线与设计相符,布线规范;
4)目视箱盖无损坏,操作一次开关灵活;
3.17门铃:
A、室外按钮安装牢固,盖板完好,操作灵活,操作一次检查;
B、室内预留线盒参照3.8;
3.18其它:
1)晾衣钩、室内吊扇挂钩:
用软绳等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,日视钢筋挂钩表面无裂纹,弯处无断裂;
2)水表、电表和石油气表:
安装牢固,无摇晃;打开室内水阀,看表内读数运转是否正常;目视外观完好无损,镜面玻璃无损伤;
五、公共设施接管验收标准及检验办法
1.0范围
住宅小区和大厦的公共场所、娱乐活动设施及其水电等。
2.0标准
参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。
3.0验收标准
3.1基础设施:
1)房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等;
2)散水坡:
A、无下陷、断裂,与墙体分裂;
B、面层平整,无脱层;
C、无倒泛水现象;
3.2天台:
1)屋面隔热层、防水层:
A、板瑞缝、伸缩缝油膏紧贴;
B、隔热板、防水层表面无裂缝;
2)天沟、落水口畅通,管道完完好;
3)天面扶栏:
无破损、变形,无明显锈蚀;
3.3公用天线:
配件齐全,安装到每家每户,收视效果良好;
3.4屋面避雷设施:
各种避雷装置的所有连接点牢固可靠;
3.5消防设施(消防栓、消防箱):
1)消防栓:
A、油漆均匀,无少刷、漏刷现象;
B、阀门完好,无渗漏水;
2)消防箱:
A、消防管、消防带等配套齐全;
B、箱门上标识清楚,箱门玻璃安装牢固,门锁开启自如;
C、消防管无渗漏水,阀门完好;
3.6小区路灯:
1)按设计要求安装;
2)灯具安装牢固,柱面油漆均匀,无损伤和刮花;
3.7绿化:
1)按设计要求种植花草树木,对照绿化设计图纸,不缺株少苗,无改品种,成活率达98%以上,无病虫害发生,无绿化死角,无杂草纵生,绿地纯度98%;
2)绿化用水:
绿化水管布局合理,阀门开关距离四周不超过100米,布局覆盖率100%,阀门开关灵活,无漏水,安装稳固,无摇晃;
3.8小区道路:
1)道路面平整,无起砂,无空鼓,无损伤;
2)路没砌筑整齐,灰缝饱满,无损伤;
3)块料面层:
拼砌整齐,平整稳固,块料面无裂纹、无缺棱掉角;
4)路牌标志清楚,地面线条顺直;
3.9垃圾池(箱)
1)冲洗水管:
A、垃圾池通水率100%,水管安装牢固,接口处密实,无漏水;
B、水阀开关灵活无漏水;
C、水阀箱装锁,箱面无锈迹,油漆面均匀,锁头开启灵活;
2)砌筑类:
A、砌筑平直,底层无起砂,无裂纹,无空鼓;
B、装饰面层砖线缝顺直,砖面无损伤,无缺棱掉角;
C、投入口和清出的铁门:
无锈迹,油漆完发好均匀,安装牢固,开启自如;
3)铁箱类:
油漆面层均匀,无损伤,无锈迹,安放地面平稳;
4)塑料类:
桶身完好无损,桶底无裂纹,不漏水,配有桶盖且完好无损;
3.10垃圾转运站:
参照相关《房屋接管验收标准和检验办法》室内接管验收部分;
3.11岗亭:
1)铝材和不锈钢类:
安装牢固,配件齐全,型材面无损伤,玻璃无污渍;
2)砌筑类:
参照相关室内验收标准;
3)电动道闸:
安装牢固,配件齐全,开启自如,道闸栏无损伤;
3.12车库:
1)露天(地下)停车场:
路面平整,无起砂,无空鼓,无裂纹;
2)地下停车场:
A、参照《房屋接管验收标准和检验办法》的相关内容;
B、车道标识:
入口、出口标识清楚,油漆均匀;
3)露天(夹层)车棚:
参照相关室内验收标准;
4)单车架:
焊接牢固平直,油漆面均匀,无锈迹;
5)照明设施:
配套齐全,灯具完好无损,开关灵活,照明正常;
6)排水系统:
设有专门的排水沟,参照明暗沟验收标准,排水泵参照相关机电设备验收标准;
7)地下车库通风设施:
参照《机电设备接管验收标准》;
3.13沙井、检查井和化粪池:
1)池内无垃圾杂物,进排水畅通,池避无裂痕;
2)检查井和化粪池进水口高差不小于5CM,井盖搁置稳妥并设置井圈;
3.14明暗沟:
1)沟底无断裂,无积水,沟壁和底抹灰平整;
2)沟盖板安装平稳、牢固,排水畅通;
3.15挡土墙、坡:
1)砌筑密实,沙浆沟缝饱满;
2)按设计要求设有泄水孔;
3.16踏步:
1)砼砌:
踏面、踢面无破损,阴阳角无缺口和断裂;
2)块料砌:
参照《房屋接管验收标准及检验办法》的相关内容;
3.17台阶:
参照相关的面层砌筑材料的验收标准;
3.18水池、水箱:
1)按设计要求和有关卫生标准进行验收;
2)无渗漏水现象;
3)内外爬梯无锈蚀现象;
3.19信箱:
信箱门锁开启灵活,房号标志清楚,有序;
3.20景观、雕塑和文化娱乐设施:
按设计标准和所要求达到的效果验收;
六、工程完善和工程遗留问题处理规定
1.0工程完善
指开发建序曲单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后,才进行的部分公共配套设施的工程完善;
1)室外改造、完善工程,如下所示:
A、游泳池、网球场等室外娱乐设施;
B、绿化、区间道路等配套设施;
2)室内改造、完善工程,如下所示:
A、安装防盗网、窗和阳台封闭铝合金窗等;
B、楼道灯改造等;
2.0工程遗留问题
指在竣工验收和楼宇使用过程中,发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求,保修无法解决的设计缺陷等方面内容;
3.0处理规定
1)管理处对完善配套工程执行监督职能,指定专人作好协调工作;
2)对发现的遗留问题,及时向公司汇报,并协助物业管理部作好与开发建设单位的联系工作;
4.0管理工作规定
1)在业主(住户)未办理入住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时:
A、管理处对已接管的房屋和设施实施保管;
B、分清责任范围,管理处指定专人与施工队保持联系,协调解决须交叉工作的矛盾,以确保已接管房屋和设施的完好;
C、配合施工队的用水用电,要求(必要时,签定协议)施工队进出场有序;
D、按设计要求限制施工队活动范围;
2)在业主(住户)开始办理入住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时,除按第1)条的规定继续执行以外,还必须在以下工作方面加强管理:
A、限制噪音施工时间,确保业主(住户)的休息;
B、给进场施工队人员(保修人员)办理出入证,避免与装修施工人员混淆,给已入住的业主(住户)带来安全隐患;
C、管理处增强保安力量监督施工队的人员管理;
D、施工队离场前,必须到管理处申请“放行条”,在经管理处房管员以上人员核查无误后(核查有无违反管理规定,收回出入证,督促水电结算等),并经房管员以上人员签名施工队方可撤离小区(大厦);
业主(住户)入住程序
1、入住流程图
验证 资料发放 交费 钥匙发放 验房
2、验证
1)商品房入住通知单原件和购房(或租赁)合同复印件一份;
2)业主及及家庭成员(或同住人)身份证复印件各一份;
3)业主及家庭成员(或同住人)一寸照片每人一张(入住大厦每人交两张,一张存档,一张办出入证)。
3、资料发放与保管
1)发给业主保存的资料:
A住户手册
B业主公约
C《XXX市住宅装修管理规定》
D住宅(大厦)室内装修管理规定
E临时用电管理规定
F安装空调管理规定(附空调安装平面示意图)
G防盗网和防盗窗管理规定(附式样平面示意图)
H收费项目一览表
2)发给业主填写并需返回管理处的资料:
A业主公约;经业主和管理处签约后,业主保管一份,管理处留存一份;
B业主家庭情况登记表:
即日填写返回管理处;
C装修申请表:
住户申请装修时填写,并返原件给管理处存档;
3)管理处按业主(住户)的栋号和房号进行建挡编号,挡案中应包括的内容:
A业主(住户)入住通知单
B入住验房表
C业主家庭情况登记表
D装修申请表
4、交费
1)以商品房入住通知单上发出的日期为准,当月15日前(含15日)计收全月管理服务费;当月15日后计收半月管理服务费;
2)搬迁押金
时间:
办理入住手续时交纳
标准:
每户………元;
退款:
住户搬家完毕,凭房管员签字的搬迁押金收据可办理退款手续;
3)水电押金
4)工本费
5)其他
5、钥匙发放
1)凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙;
2)凭电子对讲门缴费收据到钥匙房签名领取钥匙;
3)凭信报箱缴费收据到钥匙房签名领取钥匙。
6、验房
7、附表
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业 接管 计划