新乡楼市走势分析.docx

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新乡楼市走势分析

第一部分：

市场供应井喷，竞争趋于白热化。

　　河南立鑫置业有限公司是经新乡市工商局核准成立的大型房地产开发企业,公司专注打造高品质的精品住宅,目前公司正致力于2007年里程碑项目——远大·未来城的项目开发建设工作。

该项目位于新乡市新中大道与荣校路交汇处东，总占地面积近300亩，总建筑面积约为38万平方米，为公司的扛鼎巨作。

　　河南开祥置业股份有限公司成立于1993年，中国建设系统企业信誉AAA级单位，银行资信AA级，房地产开发二级企业（目前已具备一级资质申请条件，现正申请当中）。

2001年起跨入郑州市房地产行业综合实力前十强，2005年底又被河南省建设厅、河南省统计局综合评定为河南省房地产开发企业综合实力第一名的企业.在2004年12月的上海第六届中国住交会上，还一举囊括了“中国房地产名企60强”、“中国名盘100强”、“中国地产百杰”等三项大奖，2006年还荣获了国家级诚信大奖。

在社会各界树立了广泛的知名度和美誉度。

新乡开祥置业有限公司在立于2007年,为河南开祥置业股份有限公司新乡分公司......预计2008年将在新乡开发高档大盘。

　　上海绿地集团获取的河南新乡“上海新城”项目位于新乡市南部，距新乡市高新区板块3公里左右，交通条件较为便利，发展潜力巨大，项目总占地面积约44万平方米，规划总建筑面积约60万平方米。

规划以独体、联排、叠加别墅为主，另有部分多层、小高层和商业街。

　　世纪村是由新乡市世纪置业有限公司倾力打造的高端住宅项目，占地79228平方米，总建筑面积20万平方米。

相比其它高端住宅它有许多与众不同的亮点，首创围合式建筑形态、内外交融的四重园林、首创七层电梯洋房，6米豪华挑空阳台及270度阳光主卧与步入式衣帽间，都从细节之处体现了豪宅作品的人文关怀，也将新乡高端住宅的品质提升到一个新的高度。

世纪村是由新乡市世纪置业有限公司与深圳·沙河股份控股联合开发的高端住宅项目，不论是规划设计、园林设计，还是物业服务机构，都融合了国内顶尖的人员与企业。

把先进的居住理念带到新乡，提升整个城市的居住价值，让新乡人住上品质级的住宅，是更荣耀的企业价值。

2006年10月23日奠基。

　　大景城是由香港景城国际控股投资开发的，以五星级酒店与五星级观光豪宅复合的地产形态。

项目位于新乡市东部新城，南临平原路，北靠荣校东路，东为新二街，西为新一街。

项目总占地114940.8平方米，总建面积达40万平方米，规划建有１座五星级酒店、1座五星级商业中心、1条时尚商业步行街和33幢的纯电梯全景观光豪宅，是一座大型的综合性高尚社区。

　　2006年12月29日，新乡市地王挂牌，在激烈的竞争中，河南伟业建设投资有限公司以1.85亿元的价格取得。

位于新区的核心位置，南临新乡市政府，在平原路与兴隆路之间，新东大道西侧。

占地近500亩，建设用地308亩，由政府规划的公园用地160亩，加上院区绿化面积，绿化率达到70%，其区域环境非常优美，舒适，建成后将是一个花园式的高档住宅小区。

预计总投资10个亿，总建筑面积50万平米，集五星级酒店，高档住宅，大型商业，教育于一体的综合性社区，配套齐全，生活便利，服务一流，附加值很高。

分三期开发，全面建成需要3-5年的时间。

　　金谷阳光地带——50万平方米浩大规模,社区内部生活配套齐全,于新乡最为炙热的东南板块崛起一座巍然城邦!

籍以土地的自然属性合理利用,在保持原貌的基础上以创新手法打造一座阳光理想城,整个社区采取分组团式开发步骤,首批阳光多层全面公开中。

　　“太阳城”项目由河南豫辉房地产开发有限公司投资开发,项目坐落于劳动路以东、中原路以南、卫河以北的老城区,宗地面积18万平方米,总建筑面积53平方米。

其中规划33万平方米住宅、3条商业。

　　“绿茵河畔”项目占地500亩，其中100多亩保持原生态园绿化景观，总建筑面积23万多平米，充分利用自然环境，把绿化、环绕水系、生态绿地、中心景观融为一体，为社区内的绿色环境打下了坚实的基础。

　　新乡博远龙郡位于原平原省省会市委党校旧址,南邻卫河,步行三分钟以内衣食住行,金融,休闲,娱乐,教育等生活配套一应俱全。

整体建筑坐北朝南,依水而生,采用世界流行的现代主义简约风格。

大开单短进深,户户南北通透。

占地40亩，容积率1.3，总建筑面积约34666平方米。

　　2007年11月29日，郑州宇通下属的绿都置业，成功获得新乡市中心中原路150亩开发土地，中原路地块紧邻市商业中心，毗邻美丽的卫河，单价为120万/亩。

预计总开发面积在20万平以上。

　　2007年初,宝龙集团发展有限公司开发的新乡宝龙城市广场项目签约仪式在市新区行政大楼举行。

宝龙城市广场项目位于市政府南广场，占地面积约281亩，该项目包括新乡市政府已经设计的市总工会、影剧院、平原博物馆、少年宫、科技馆、妇女活动中心、会议中心、大剧院、多功能剧院、工会活动中心、金融办公一期、二期等项目的建设。

建设规模达35万平方米。

宝龙集团发展有限公司由澳门实业家许健康创建于80年代，现已发展成经营房地产业、酒店旅游业、信息产业等的多元化集团公司。

　　新乡站前商贸中心区，位于河南省新乡市火车站站前，规划建筑面积约60万平方米，其中商业部份建筑面积约30万平方米。

规划内容：

以「豫北新乐园」的愿景进行整体的发展规划，共十三座大楼，包括有批发商城、餐饮娱乐一条街、中央广场、商贸中心、四星级酒店及商业名店街、以大型超市为核心店的购物中心、写字楼、住宅及配套的市政设施。

　　另有牧野新城（占地600亩）、南马庄城中村改造（占地300亩）等项目整装待发。

　　建业集团、阳光控股集团、盛润、靖业、隆基、金谷等企业也在虎视耽耽的，准备拿地开发。

　　综上所述，已知的开发面积约443万平方米（不含牧野新城、南马庄、天下城等三个项目和准备拿地的企业项目），全部按三年开发量计算，年均开发量约148万平方米。

不含其他的中小社区开发、经适房和廉租房开发等。

新乡2008年预计开发的经适房小区名单：

　　一、源湖园：

位于八一路以南、西二环以东、香泉路以北、第四化工厂以西（第三机床厂附近），占地约56.5亩,计划建设5万平方米。

　　二、居家康乐苑：

位于宏东明大道以西、中原东路以北、新五街以东区域（定国村附近），该项目占地约8.4万平方米，规划建筑面积约10.5万平方米。

　　三、康泰嘉苑：

该项目东临太行大道、南临八里营新村、西临万仙路、北临西孟路，规划占地约67亩，规划建筑总面积约5.9万平方米。

　　四、康宁家园：

位于宏力大道西段路南、太行大道西、宝泉路北、自然路东位置（马庄附近），规划占地约150亩。

一期工程占地约33亩。

　　五、陶然佳苑二期：

位于引黄路（解放南桥）西、卫滨分局东位置，一期3.2万平方米已开工实施。

二期建设规模约3.8万平方米。

　　六、隆胜华庭：

位于道清路以南、解放路以东、胜利路以西地块进行经济适用房建设，总占地约270亩。

一期工程占地约80亩。

　　经济适用房的规划建筑面积共约67万平方米，08年预计开发44万平方米。

　　照此计算，2008年，新乡市可看到的商品房开发量，已经达到192万平方米。

第二部分：

房价快速上涨，销量涨幅锐减；

　　据深蓝公司监控数据，2006年，新乡市的商品住宅销售均价仅1471元/平方米，比2005年的1379元/平方米上涨不足7%。

其中月度最高价为7月份，达到1737元/平方米，月度最低价为10月份，为1335元/平方米。

多层月度最高价为7月，约1704元/平方米，高层月度最高价为12月份，达到2635元/平方米。

经济适用房销售均价在940-1040元/平方米之间波动。

　　2006年新乡的商品房销售面积仅比2005年增加4.67%。

住宅销售面积达到120平方米，与2005年相比，增长率超过43%，其中2006年下半年的销售量达到75万平方米。

　　2007年初，新乡的房地产市场均价为1500元左右，房价在2000元/平方米的小区很多。

但截止目前（2007年12月初），新乡新乡房价在2000元以下的小区，已再难见到。

项目开盘价在2500元左右的小区，占了普遍现象。

更有世纪村等项目开盘均价，跳空突破3200元均价大关，给新乡楼市强烈震动。

　　据新乡市房地产管理局数据，2007年10月份，新乡的住宅类商品房成交均价为1990元。

以此数据相比，新乡房价在近6个月的时间内，涨幅高达40%。

与此同时，还有销售量的相对减少，据统计，10月份的交易总面积10.6840万平方米,环比下降39.1%；交易总价值21550.12万元,环比下降30.3%；

　　2007年上半年新乡市城镇居民人均可支配收入4798.18元，同比增长15.1%。

收入水平和增长速度均居全省18市的第七位。

其中：

市区居民人均可支配收入5578.63元，居18市区的第四位。

全省上半年城镇居民人均可支配收入5026.26元，其中：

城市居民人均可支配收入5459.51元，县城居民人均可支配收入3933.74元。

新乡市市区居民人均可支配收入5578.64元，高于全省城市水平；而县城居民人均可支配收入3314.21元，低于全省县城平均水平。

虽然新乡市居民收入增长较快，但与其房价涨幅相比，依然入不敷出，造成销售量短期内大幅下滑。

第三部分：

需求萎缩，城市吸纳量有限

1、人群分布

　　据对地市市场的问卷调研、成交客群分析得知，目前最急迫购房的人群分布在两个区间，第一个是低端人群，他们位于城市收入人群的中低端，目前无房、危房、拆除房、困难企业职工等，急迫需要解决居住问题；这一部分人群住房问题的解决，需要政府干预和经适房、廉租房的完成；但如果他们手中有一定积蓄，也会考虑自己购买商品房，主要是中小面积、中低价位小区的中低端房源。

第二类人群是高端人群，他们位于城市收入群的中高端，目前有房，有的可能有多套住房；生活讲究品味、对生活细节挑踢、如果对目前居住条件不满、发现更优美的小区、感到亲友在某新开发的小区内买房，为显示自己的实力和保持面子，跟风购买；一旦产生购买冲动，迅速实现成交，从有购房欲望到看房、再到成交的周期非常之短。

　　中间人群（或者说某一个“区域市场内的中产阶级”，不是大众和专家所说的“中产阶级”）的购房意愿普遍较低。

他们有自己的住房，对生活细节要求不高，有一种“比上不足，比下有余”的“知足常乐”的安逸心态，在购买住房时较谨慎。

但将他们转化为实际购房户，需要以下几个条件的刺激或促进：

　　A、房价涨幅很大，超过其收入增加水平。

购房时有较好的投资理财效果。

　　B、结婚成家（原城市居民希望与父母分开居住，新入城人员希望在自己的房子里实现成家理想）

　　C、在保证现有生活水平的前提下，完成购房的闲置资金积累。

　　D、面子因素，自己的同学、同事、亲友等都有两套或多套房产，一种攀比和面子意识作崇。

　　从前文看出，新乡的房价快速上涨，可能会刺激一些中端人群，进入购房行列，但由于多数中间人群没有完成闲置次金积累，难以形成有效需求。

　　低端人群与前文所提的市场供应形成结构差异，只能通过经适房和廉租房满足。

高端人群在新乡有一定体量，难以形成短期内井喷放量的集中去化。

2、政府作为

　　政府通过打击大地主，逼他们开发或快速开发，以增加市场供应量。

　　通过提高贷款利率，减少中低收入人群的购房积极性，压缩需求。

　　通过提高银行存款准备金，减少社会的流动性资金，即降低投资积极性，稳定固定资产投资增涨；通过减少放贷规模，又打击囤地企业，增加他们的财务成本，提高他们的整体运营成本。

　　政府的思路非常明确和专业，只通过市场化的手段完成资源配置，对现有社会现象进行调整；放弃以前的行政手段调控，开始通过制定游戏规划，让企业和消费者在现有的游戏规划中去学习、去适应、去利用，进而实现社会资源的最大化配置。

3、城市规模

　　新乡市土地总面积8169平方公里，现辖两市（辉县市、卫辉市）、六县（新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县）、四区（卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区）以及高新技术产业开发区、西工区、小店工业区。

　　新乡市1992年还是一个拥有50多万人口的，以轻纺、电子为主的新兴工业城市，郊区环抱市区，辖3个乡和一个市民管理委员会，71个行政村，8个实业公司;市区总面积89平方公里。

但城市发展非常迅速。

目前的市区规划面积625平方公里。

新乡市总人口557.2万人（2004年市区人口92.4万）。

城镇人口187.0万人，占33.6%。

　　《新乡市城市总体规划（2006——2020）纲要》，新乡市目前人口有560万，到2010年，全市人口预计将达到590万人，市区人口110万，城镇人口约254万人，约占43％；2020年，新乡市区将发展成拥有170万人口左右的特大城市，全市人口620万人，其城镇人口达到347万人，城市化率达到55％。

将成为豫北地区的交通枢纽，以发展电子电器、生物医药、化纤纺织为主的加工制造业基地，适宜创业和居住的现代化园林城市。

　　河南省预计2008年的普通高校毕业生将达到33万人。

2007年河南省共有普通高校毕业生289879人（其中毕业研究生5373人,本科生100471人,专科生184035人）,较去年增加74564人,增幅达到32%;共有普通中专毕业生128566人,与去年基本持平。

　　新乡市拥有高等院校6所，居河南省第二位，在校大学生12万人，每年毕业的新乡籍大中专学生1万余人。

虽然如此,但其基数仍然较小，不能和郑州市相比，城市对毕业生的吸引力不足、吸纳效果不明显。

　　截至2006年10月，新乡市建成区面积为346平方公里。

新乡市城市绿化覆盖率达到36.71%，绿地率达到32.47%，人均公共绿地面积7.72m2。

构建了以市区为中心、长垣、桥北新区为副中心、其他县城为卫星城、重点镇为基础三级配套的市域城镇体系网络，为全市经济持续快速健康发展创造了有利条件。

房地产年均竣工面积80万平方米，先后建成了文苑、辉龙、枫华源、公务员小区等15个高品位住宅小区，博筑花园、星湖花园等25个品位高、功能全、规模大的住宅项目正在兴建中。

　　新乡在12的时间内，吸纳了近40多万新进城人口，年均进城人口约3万人。

根据《新乡市城市总体规划（2006——2020）纲要》，新乡需要在6年时间内，实现18万人口的城市扩容，按人均30平方米的商品房需求计算，新乡新进城人口的年均住房需求量约90万平方米。

　　根据郑州等省内其他城市的房地产发展现状，外地人购房比例控制在60%以上，本地人购房占40%左右，新乡本地人购房的年均需求量约60万平方米。

　　合计年均需求量约150万平方米。

此数据与新乡拟入市大盘、08年经济适用房的开发量持平。

如果考虑一些未统计到的入市楼盘数据、明年新入市土地的楼盘开发、其他城中村改造项目的进行，新乡的开发量将远远大于需求量。

　　另外，新乡市地处中原腹地，紧邻河南省会郑州，可辐射豫北，是国家二级交通枢纽：

京广、太石铁路在此交汇；107国道、106国道、京珠高速公路及正在规划建设的阿深、济东、新陵等高速公路穿境而过。

　　从新乡出发，90分钟即可达郑州、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、菏泽等城市，4—6个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等特大城市，沿京珠高速距新郑国际机场不足100公里。

　　正是由于周边大中城市太多，且有高速公路相通，造成新乡购房人群的外流。

如郑州、安阳、焦作等城市，都有相当的分流和拉扯效应。

4、经济发展

　　新乡市是豫北的经济和交通中心，重要的制造业和农产品生产基地。

2006年全市完成生产总值633.42亿元，比上年增长14.5%；地方财政一般预算收入25.4亿元（2005年统计数），增长32.8%；全社会完成固定资产投资425.15亿元，比上年增长37.8%；社会消费品零售总额189.84亿元，比上年增长15.5%。

2007年上半年，全市完成生产总值360.5亿元，增长16.2%；1-7月份（下同），完成一般预算收入24.7亿元，增长31%；限额以上工业增加值162.5亿元，增长26.6%，增速居全省第5位；利润、利税分别增长127.2%、87%，增速均居全省第2位。

　　新乡市是中原地区重要的工业基地。

现有规模以上工业企业683家，大中型工业企业88家，全国520户重点企业2家，全省100强企业11家，销售超亿元企业49家，超5亿元企业8家。

　　已初步形成电子电器、生物工程与新医药、新型电池及原材料、化纤纺织、能源电力五大强势产业和汽车及零部件、食品加工、机械装备制造、造纸、新型建材、医用卫材、精细化工七个特色产业。

主导产业企业有新飞电器、TCL彩电、科龙电器、金龙铜业、华兰生物、华星药业、环宇集团、国有755厂、上市公司白鹭化纤集团等。

　　但是，由于很多企业沿袭国企的部分做法，单位内部自建房现象严重，如金龙管业、新飞集团、河师大等企业和单位等，均有大量的单位自建房、或以经济适用房的名义开的发家属区，所以，虽然新乡的大型企业较多、效益很好、单位待遇较高，但对房地产市场的依赖程度很低，对本地房地产行业的发展并无太多的促进作用，还有反作用或牵制作用。

5、2006年市场状况

　　2006年新乡市房地产的总投资约31亿元，同比增长91.5%。

新开工面积176.68万平方米，增长50%。

全年施工面积达到367万平方米，同比增长24.7%。

竣工面积144万平方米，增长54.8%。

　　2006年，新乡市区内，经营性土地公开出让成交34宗，总面积1757亩，不含经济适用房，比2005年减少23%，但成交金额达到664亿元，比2005年增长38%以上，土地的亩均成交从增幅高达81%。

　　2006年新乡商品房投放面积为143万平方米，同比增加2.8%。

全年总销售房屋面积为134万平方米，与2005年相比下降近5个百分点。

总体供求水平保持2005年的“供大于求”状态。

　　2006年，住宅总投放面积为102万平方米，与2005年相比减少近9个百分点。

全年的住宅销售面积达到120万平方米，比2005年增加43.53%；全市空置率由05年的8.3%降到06年的7.5%。

　　2006年住宅的不同物业形态，多层上半年投放44万平方米，下半年投放仅30万平方米；多层年投放量比2005年下降19%。

高层上半年投放17万平方，下半年投放仅8万多平方米；高层年投放量比2005年增加60%。

　　2006年商品房供应量在增加的同时，房价涨幅放缓。

除住宅类商品房略有上涨外，其他类型的房屋均有所下降。

　　存量房的消费较多，2006年共成交面积37万平方米，平均成交价格为1408元/平方米，增长14%，其中住宅成交价1038元/平方米。

第四部分：

主要结论及开发商应对策略建议

一、主要结论

　　房地产市场呈现出继续上升趋势。

但消费者会更理性。

　　政府希望通过股市来分流社会的闲散资金，但中国股市的不规范只能为投机分子所利用，且无助于大众投资理财的发展与规范，经过短期的投机受挫，大量资金仍会返回楼市投机。

　　新乡的房价快速上涨，可能会刺激一些中端人群，进入购房行列，但由于多数中间人群没有完成闲置次金积累，难以形成有效需求。

　　低端人群与前文所提的市场供应形成结构差异，只能通过经适房和廉租房满足。

高端人群在新乡有一定体量，难以形成短期内井喷放量的集中去化。

　　新乡的城市规模有限，换房人群不足，对周边区域和周边城市的辐射和吸纳力有限，且受郑州等城市影响较大。

如辖区内的长垣、原阳等地消费者，在郑州购房的现象很普遍，不能形成新乡的楼市主力人群。

科研机构、教育机构较多，且效益较好，未能形成良好的置业氛围。

新乡的经济发展迅速，大中型企业较多，效益很好，但没有形成楼市正向推动力。

　　本地大中专院校的毕业生外流较多，不能有效吸纳为本地消费者，在新乡市创业居留，难以形成后续的持续购买力。

　　城中村改造可能会形成一轮新的购房热潮，但面临较多的不可控因素。

如拆迁是否顺利、建设单位是否与政府达到一致、拆迁成本如何平衡等。

在城东新区尚有大量的闲置土地的环境下，是否有足够的资金进入这一领域等。

　　综上所述，新乡的房地产市场发展虽然处于上升期，但其2008年的井喷供应，必将造成新乡楼市的供需严重不平衡。

在政府严控信贷、资金、土地等开发因素的环境下，开发商的成本具有很大的压力，如果不能保证开发和销售的顺畅进行，对开发商绝对是一次生死考验，也可能会给新乡楼市造成致命打击。

二、开发商的开发应对策略建议

　　A、速度致胜：

快速盘活项目，引领市场潮流，抢个概念给自己；

　　工程三要点：

景观示范区先行冲锋、主体工程速战速决、样板间需要早做；

　　推广三要点：

首期有限房源、多频少量去化、低价入市策略；

　　节点客群把握三要点：

一期守住区域客群、二期攻夺市区客群、三期辐射全市客群。

　　B、利润：

速度基础上追求合理利润，后期得以提升；

　　利润两个基本点：

降低单位利润，实现快速销售，节省财务成本，保证整体利润额。

　　C、风险：

最大限度的规避和化解市场风险；

　　先发制人，后发受制于人，速度降低风险；

　　薄利多销，抢占市场占有率，利润控制风险；

　　根据竞争和需求变化，随时调整项目战略，战略调整规避风险；

　　根据具体的推广策略，销售执行，客户反馈，战术执行化解风险。

　　D、品牌：

在建设项目品牌的过程中自然提升企业品牌。

　　在一个混乱的市场，品牌格外重要；在一个竞争非常激烈、产品同质化非常严重的市场，品牌更是消费者购买的少有的几个理由之一。

　　品牌是不是空洞的自我标榜，也不是几个报广和户外就能树立；而是一种气质的展示、项目品味的表露、企业战略的外延、消费者心理共鸣的桥梁。

　　E、目标：

号召新乡的地产市场，树立市场标杆。

　　通过产品、形象、细节等的展示，在竞争市场内，塑造并包装自己的优势资源，树立区域市场标杆。

在某一个领域内的创新或引进，形成自己的风格和品牌形象，进而号召新乡的地产市场。

第一部分：

一切从产品开始

1、看规模

项目总体规模在所在区域，甚至新乡市场上，都能称为“大盘”。

项目占地110余亩，地上总建筑面积为10.46万㎡其中叠加别墅1.757万㎡，高层住宅8.01万㎡，商业面积7000㎡。

2、看产品

无论是产品形态，还是销售价格，项目在市场上都处于领先的地位。

产品形态:

叠加别墅、高层；

面积区间：

叠加别墅220㎡左右，高层面积区间45㎡—160㎡，以                            90—140㎡三房及四房为主；

销售价格：

预计叠加别墅均价不低于4000元/㎡，高层住宅均价不低于3200元/㎡，商业均价不低于5500元/㎡。

3、看品牌

建业品牌的支撑，保证了项目领导者市场形象和地位。

项目由河南地产的龙头企业建业集团和上市公司金龙集团联合开发。

建业在每个区域市场所开发的项目，无论是从品质还是价格上，都在当地市场中处于领导者的地位，是该市场中当之无愧的高端项目，都能引领当地市场的潮流。

4、看地段

区域定位和特点，为本项目高端形象增加了一定内涵。

项目东临丰华路，南临南二环，西200米邻东干道，道路通达。

位于新乡高新区的总体规划中，该宗地周遍规划建设为住宅及企业园区。

高档社区集中（如建业绿色家园、青青家园、金龙花园等），为新乡新兴的高尚居住区。

结论

项目在新乡市地产市场上处于领导者的地位。

项目在产品和品牌上具有相对