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某新建花店项目评价

投资项目评价实验报告

论文名称：

某新建花店投资项目评价报告

学院：

经贸学院

专业：

经济学（国际投资方向）

学号：

0944022

学生姓名：

王心悦

指导教师：

汪波

2010年12月

某新建花店项目评价

一、项目背景

鲜花已经是人们生活不可缺少的点缀！

花卉消费近些年来呈越来越旺的趋势，出了花卉本身所具俏丽姿容，让人们赏心悦目，美化家居等功效外，它还可以开发人们的想象力，使人们在相互交流时更含蓄，更有品位，现实生活的节奏不断的加快，让人们对鲜花市场的要求同时也在不断的提高，花卉业被誉为“朝阳产业”。

近10多年来，世界花卉业以年平均25%的速度增长，远远超过世界经济发汗的平均速度，鲜花的高利润、市场大，是世界上最具有活力的产业之一。

中国花卉业起步于20世纪80年代初期。

经过30年的发展，取得了长足的进步。

2001年花卉种植面积达24.60万平方千米，销售额215.84亿元，出口额8003.4万美元。

2003年我国花卉行业总销售额达353.1089亿人民币。

就鲜花一项全年总销售额为40.9063亿人民币。

2009年我国鲜花的销售额更是达到260亿，增长迅速

说明：

概述市场及技术发展现状和项目提出的理由

二、项目概况

该项目投资有两个主要方案可供选择：

方案1：

在某医院附近开设实体店。

该方案初始投资大，但稳定客户群可保证每个月较大的收益。

方案2：

在淘宝网开设网店。

该方案初始投资小。

但由于类似的商家较多，新开的店知名度、信誉不高，不能保证稳定的客户以及相对固定的收益。

三、主要步骤

第一步，分别对方案1和方案2进行财务评价，检验各自的绝对效果。

第二步，如果方案1和方案2都通过了绝对效果检验，采用“差额内部收益率法”进行比较，确定最优方案。

四、主要参数

判据参数：

项目行业融资前税前财务基准收益率12%

项目行业融资前税后财务基准收益率14%

折现率10%

计算参数：

项目适用的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，所得税税率为35%

固定资产残值率5%

五、项目财务评价

（一）实体花店的评价

1、资金使用计划

（1）项目总投资：

10万元。

（2）初始投资

1开店费用

店面租金约6000元，需押一付三，手续费为租金的50%（可适当减少6%），合同期为3年，3年后追加每年租金约8%。

营业执照：

500元

税务执照：

100元

培训费：

1200元

房租手续费：

2640元

店租押金（一月租金）：

6000元（退店时回收）

费用总计：

10440元

费用年摊销额：

10440/5=2080元

2流动资金：

60000元

3固定资产及低值易耗品明细表

名称

单价（单位：

元）

数量

总价（单位：

元）

1、固定资产

电脑（二手台式收银用）

2000

1

2000

收银台

300

1

300

花架

200

2

400

空调

2000

1

2000

电动车

1300

1

1300

宣传册

50

1

50

电话机

50

2

100

饮水机

200

1

200

消防设备

95

1

95

货架

300

1

300

装修费用

16000

/

16000

合计：

22745元

2、低值易耗品

花泥刀、剪刀

20

2

40

花筒

8

20

160

塑料花瓶（用于插花篮）

8

16

160

喷雾器

20

2

40

喷水壶

20

3

60

水桶（养鲜花）

8

6

48

扫把

5

2

10

畚箕

5

2

10

合计：

528元

初始投资合计：

10440+60000+22745=93185（元）

计划期限5年

年折旧：

10440*（1-0.05）/5=1983.6

备注：

低值易耗品购买支出作为每年支出的成本费用。

（3）营业成本

①每月进货成本明细表

项

目

名

称

淡季（6,7,8）

旺季（1-5,9-12）

鲜花

16000

20000

盆栽、盆景

2800

4500

花瓶

300

700

包装纸

400

800

其他包装用品（彩带，胶带，绳子）

169

229

花泥

69

100

合计

19738

26329

②进货成本风险准备金（每年）：

5000元

工商管理费用：

120元/年

开业初期（第一年）宣传成本：

500元

每年原材料损耗（包含没卖出去的鲜花成本）：

14000元

③每月经费支出明细表单位：

元/月

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

备注

1、一般费用

租金

6000

6000

6000

6480

6998

租期3年，之后每月租金按8%递增

水费

1200

1300

1350

1420

1490

包括：

工作人员及顾客洗手用水、浇花用水，合计10T/天（4元/T）

电费

216

316

280

265

310

包括：

灯光、空调、其他，合计0.6kw/h（1元/度）

话费

200

300

300

300

300

宽带费

50

50

50

50

50

花卉护理费

100

100

100

100

100

合计

7766

8076

8080

8615

9248

2、员工工资

花艺师（1名）

2800

2800

0

0

0

两年后不再聘请花艺师，由自己担任

花卉护理员

1600

1600

1600

1600

1600

送花员

1800

1800

1800

1800

1800

收银员

1600

1600

1600

1600

1600

合计

7800

7800

5000

5000

5000

3、其他费用

物流费用

150

200

200

240

260

办公费用

28

30

32

35

40

宣传费用

250

220

200

200

200

设备修理费

50

50

50

50

50

该项作为修理费的储备金，每月平摊记账

合计

478

500

482

525

550

4、经费合计

16044

16376

13562

14140

14748

（4）收入分析

基于花店店址位于某知名大型医院附近，周围有数个居民区，收入较为稳定。

随着开店时间越来越长，本店拥有越来越高的知名度和声誉，前来消费的顾客数量会逐年增加。

所以预计5年内的营业额如下表（单位：

元/月）：

名

项

称

目

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

淡季

旺季

淡季

旺季

淡季

旺季

淡季

旺季

淡季

旺季

一、主营业务收入

鲜花收入

31752

51744

33868.8

55193.6

34927.2

56918.4

35985.6

58643.24

37044

60368

花瓶销售收入

1102.5

1176

1212.75

1249.5

1286.25

盆栽、盆景销售收入

4410

4704

4851

4998

5145

合计

37264.5

57256.5

39748.8

61073.6

40990.95

62982.15

42233.1

64890.74

43475.25

66799.3

二、其他业务收入

包装收入

1764

1881.6

1940.4

1999.2

2085

（5）税费计算表

称

名

目

项

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

淡季

旺季

淡季

旺季

淡季

旺季

淡季

旺季

淡季

旺季

主营业务收入

37264.5

57256.5

39748.8

61073.6

40990.95

62982.15

42233.1

64890.74

43475.25

66799.3

营业税税率：

5%

每月营业税额

1863.225

2862．825

1987.44

3053.68

2049.55

3149.1

2111.66

3244.5

2173.8

3340

城市建设维护税：

7%

每月城市建设维护税额

130.4

200.4

139.12

312.8

142.47

220.44

148

227.1

152

234

教育费附加：

3%

每月教育费附加税额

56

86

60

91.6

61.5

94.5

63.4

97

65

100

（6）每年利润明细表

每年总成本=（每月进货成本+每月经费支出）*12+成本控制风险准备金+低值易耗品成本+各项税费*12+年折旧额+初始投资费用年摊销额

营业收入总额=主营业务收入+其他业务收入=旺季销售额*9+淡季销售额*3+包装收入*12

营业利润=营业收入总额-总成本

主营业务成本每年追加投资额为前一年可分配利润的10%

名

称

项

目

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

总成本

527257.7

567318.12

507950.92

522533.58

596533

营业收入总额

648270

673848

713094.15

734699.7

756315.45

营业利润

121012.3

106529.9

205143.23

212166.12

159782.45

所得税额

49104.305

30535.458

65050.1305

67508.142

49173.9

净利润

71908

75994.4

140093

144658

110608.6

2、资金筹措

（1）资金筹措方案

自行出资5万元，另外5万元通过向银行借款，年利率8%，期限为三年，起初交清利息，到期一次还本。

（2）借款偿还计划

第一年净利润为71908，其中用50000元偿还贷款。

3、财务指标分析

建设期：

0

经营期：

5

折现率（%）：

10

提示：

计算期=建设期+经营期

年份

现金流入

现金流出

净现金流量

累积净现金流量

净现金流量现值

累计净现金流量现值

0

0

93185

-93185

-93185

-93185

1

648270

576362

71908

-21277

65370.9090909091

-27814.0909090909

2

673848

597853.58

75994.42

54717.42

62805.305785124

34991.2148760331

3

713094.15

573001.05

140093.1

194810.52

105254.019534185

140245.234410218

4

734699.7

590041.72

144657.98

339468.5

98803.3467659312

239048.581176149

5

756315.45

645706.9

110608.55

450077.05

68679.2072076546

307727.788383804

静态投资回收期结果：

1.28（年）

动态投资回收期结果：

1.44（年）

净现值结果：

307727.79>0

内部收益率结果：

91.58%>12%

获利指数结果：

4.3

所以，方案可行。

（二）网上花店评价

1、资金使用计划

（1）项目总投资：

80000元。

（2）初始投资

①流动资金：

30000元

②固定资产及低值易耗品明细表

名称

单价（单位：

元）

数量

总价（单位：

元）

一、固定资产

电脑

3000

1

3000

摩托车

3000

2

6000

手机

1500

2

3000

空调

2000

1

2000

二手面包车

28000

1

28000

合计：

42000元

二、低值易耗品

花泥刀、剪刀

20

2

40

花筒

8

20

160

塑料花瓶（用于插花篮）

8

5

40

喷雾器

20

2

40

喷水壶

20

3

60

水桶（养鲜花）

8

6

48

扫把

5

1

5

畚箕

5

1

5

合计：

398元

初始投资金额总计42000+398=42398元

计划期限4年

固定资产年折旧额42000*（1-0.05）/4=9975

备注：

低值易耗品购买支出作为每年支出的成本费用。

（3）营业成本

①每月进货成本明细表

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

鲜花

3652

4952

5172

5266

5188

配花，陪叶

256

293

338

354

344

花盒，花篮

200

228

246

256

246

包装纸

400

412

417

417

410

其他包装用品（彩带，胶带，绳子）

100

107

109

109

100

花泥

149

157

169

173

168

合计

4757

6149

6451

6575

6456

②进货成本风险准备金（每年）：

10000元

每年原材料损耗（包含没卖出去的鲜花成本）：

44000元

③每月经费支出明细表单位：

元/月

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

备注

水费

600

650

675

710

710

包括：

工作人员洗手用水、浇花用水，合计5T/天（4元/T）

电费

150

150

160

170

170

包括：

灯光、空调、其他，合计0.6kw/h（1元/度）

话费

200

300

300

300

300

宽带费

100

100

100

100

100

花卉护理费

100

100

100

100

100

合计

1150

1300

1335

1380

1380

花卉管理员

3000

3000

3000

3000

3000

网页管理员（2名）

4500

4500

4500

4500

4500

送花员（2名）

4000

4000

4000

4000

4000

合计

11500

11500

11500

11500

11500

物流费用

1200

1200

1400

1500

1400

办公费用

30

30

35

35

35

宣传费用

250

220

200

100

100

设备修理费

50

50

50

50

50

该项作为修理费的储备金，每月平摊记账

合计

1530

1500

1685

1685

1585

4、经费合计

14180

14300

14520

14565

14465

（4）收入分析

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

鲜花收入

308272

356620

403746

416124

408975

包装收入

2596

4204

5185

5436

5212

合计

310868

360824

408931

421560

414187

（6）每年利润明细表

每年总成本=（每月进货成本+每月经费支出）*12+成本控制风险准备金+低值易耗品成本+年折旧额

营业收入总额=主营业务收入+其他业务收入=（鲜花收入+包装收入）*12

营业利润=营业收入总额-总成本

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

总成本

245617

263761

270025

272053

269425

营业收入总额

310868

360824

408931

421560

414187

营业利润

65251

97063

138906

149507

144762

2、财务指标分析

建设期：

0

经营期：

4

折现率：

10%

年份

现金流入

现金流出

净现金流量

累积净现金流量

净现金流量现值

累计净现金流量现值

0

0

42398

-42398

-42398

-42398

-42398

1

310868

245617

65251

22853

59319.09091

16921.09

2

360824

263761

97063

119916

80217.35537

97138.45

3

408931

270025

138906

258822

104362.1337

201500.6

4

421560

272053

149507

408329

102115.2927

303615.9

5

414187

269425

144762

553091

89885.81257

393501.7

静态投资回收期结果：

0.65年

动态投资回收期结果：

0.71

净现值结果：

393501.69>0

内部收益率结果：

190.62%>12%

获利指数结果：

10.28

所以，方案可行。

六、敏感性分析

方案1：

现金流量表

年份

0

1

2

3

4

5

现金流入

0

648270

673848

713094.15

734699.7

756315.45

年营业收入

0

648270

673848

713094.15

734699.7

756315.45

现金流出

93185

576362

597853.6

573001.05

590041.7

645706.9

建设投资

93185

年经营成本

245617

263761

270025

272053

269425

净现金流量

-93185

71908

75994.42

140093.1

144658

110608.55

NPV

IRR

279753

92%

表二各因素变化后的净现金流量表

0

1

2

3

4

5

NPV

IRR

营业收入+5%

-42398

104321.5

109686.8

175747.81

181393

148424.32

446532

261%

营业收入-5%

-42398

39494.5

42302.02

104438.39

107923

72792.777

205313

120%

营业收入+10%

-42398

136735

143379.2

211402.52

218128

186240.1

567142

334%

营业收入-10%

-42398

7081

8609.62

68783.685

71188.01

34977.005

84703

56%

经营成本+5%

-42398

59627.15

62806.37

126591.85

131055.3

97137.3

280593

162%

经营成本-5%

-42398

84188.85

89182.47

153594.35

158260.6

124079.8

371252

216%

经营成本+10%

-42398

47346.3

49618.32

113090.6

117452.7

83666.05

235263

136%

经营成本-10%

-42398

96469.7

102370.5

167095.6

171863.3

137551.05

416582

244%

初始投资+5%

-97844.3

65251

97063

138906

149507

144762

307323

91%

初始投资-5%

-88525.8

65251

97063

138906

149507

144762

315794

100%

初始投资+10%

-102504

65251

97063

138906

149507

144762

303087

87%

初始投资-10%

-83866.5

65251

97063

138906

149507

144762

320030

105%

表三各因素变化对NPV，IRR的敏感度表

NPV

IRR

年营业收入的平均敏感度

0.0862

15.2

年经营成本的平均敏感度

0.0324

5.85

初始投资的平均敏感度

0.003

0.96

方案2：

表一、现金流量表

年份

0

1

2

3

4

5

现金流入

310868

360824

408931

421560

414187

年营业收入

310868

360824

408931

421560

414187

现金流出

42398

245617

263761

270025

272053

269425

建设投资

42398

年经营成本

245617

263761

270025

272053

269425

净现金流量

-42398

65251

97063

138906

149507

144762

NPV

IRR

357728.8048

191%

表二各因素变化后的净现金流量表

0

1

2

3

4

5

NPV

IRR

营业收入+5%

-42398

80794.4

115104.2

159352.6

170585

165471.4

422872

225%

营业收入-5%

-42398

49707.6

79021.8

118459.5

128429

124052.7

292585

157%

营业收入+10%

-42398

96337.8

133145.4

179799.1

191663

186180.7

488015

260%

营业收入-10%

-42398

34164.2

60980.6

98012.9

107351

103343.3

227442

124%

经营成本+5%

-42398

52970.15

83874.95

125404.8

135904.4

131290.8

312399

165%

经营成本-5%

-423