北京市大兴新城北区2#地块土地一级开发实施方案.docx
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北京市大兴新城北区2#地块土地一级开发实施方案
北京市大兴新城北区2#地块
土地一级开发实施方案
北京市土地整理储备中心大兴区分中心
二〇〇六年十二月
附件:
1、北京市规划委员会关于《黄村卫星城北区控制性详细规划》的批复;
2、关于大兴区人民政府关于《北京兴创投资有限公司承担黄村卫星城北区5.75平方公里开发》的批复;
3、《关于大兴新城北区控规调整方案的说明》;
4、《大兴新城北区土地一级开发成本测算报告》;
第一章大兴新城北区情况简介
一、大兴新城北区区位
大兴新城北区(原黄村北区)位于北京市五环路以南、黄村卫星城建成区以北,东临京开公路,西临京九铁路,北距南三环玉泉营8公里,距市中心13公里,交通便利,地理位置优越。
大兴新城北区区位图
二、大兴新城北区规划范围
大兴新城北区东临京开公路,西临京九铁路,南至康庄路,北至北兴路,规划用地面积5.75平方公里(实测面积5.95平方公里),具体四至范围如下图所示:
三、大兴新城北区自然状况描述
大兴区位于北京城南,全境为平原,面积1036.41平方公里,人口102万,辖14个镇。
大兴区交通便利。
京开高速公路、104国道、京津塘高速公路纵贯大兴南北;北京南五环、南六环公路横跨大兴东西;京津、京九铁路在大兴交汇。
区内有南苑机场,现已开通28条航线。
大兴新城地处永定河冲积平原,地势由西北向东南缓倾,坡降不大。
海拔45-15米,基底为前寒武系灰岩,基岩上覆盖的第四纪松散堆积物为洪水冲击而成,厚度100米以上,地震烈度为8度区,是华北地区内相对稳定的区域。
工程地质方面可以满足一般工业及民用建筑等工程的要求。
气候属中纬度区,受西风带影响,冬春季多偏北风,四季分明,降水适中,属暖温带半湿润气候区。
年平均降水量568.9毫米,主要集中在6~8月份。
四、大兴新城北区开发优势
《黄村卫星城北区控制性详细规划》已于2000年10月14日获得北京市规划委员会审查批准。
该区域被定位为以居住为主、环境优美、功能齐全、设施一流,集文化、教育、商业、服务、医疗、娱乐、体育休闲为一体的富有吸引力的21世纪居住区,居住人口控制在8-10万人。
为市区外迁人口提供了良好的生态环境和完善的配套服务,同时带动本地区商业、金融、信息产业的发展,形成可持续发展的新兴城市。
大兴新城作为距北京市城区最近的新城之一,势必将成为北京中心城人口和职能疏解的重要地区。
(一)区位优势
作为北京城市发展新区,大兴连接一轴(南中轴延长线),横跨两带(北京东部发展带和西部发展带),关联多中心(大兴新城、亦庄新城),在京津冀发展、环渤海经济圈以及滨海新区国家重大开发战略中,大兴将成为承接区域经济中人流、物流、资金流、信息流等要素的重要节点。
独有的地域优势,将使它成为北京向华北平原辐射的前沿。
(二)交通优势
新城北区紧邻京开高速公路、北京市南五环路及京良公路等对外交通干道,与市中心仅20分钟车程,区位交通优势非常明显。
大兴新城经过近年来建设,区内主要城市干道均已建成,北区通往新城内部的交通网路十分发达,南部地区商业服务设施完善。
(三)基础设施建设优势
经过新城北区几年来的开发建设,地块周边各种配套市政管线完备,土地开发条件成熟。
(四)自然环境优势
大兴新城的定位是京南绿色新城,素有“田园绿海”之称。
目前,新城内呈现出道路绿化整齐优美,小区绿化景色别致,庭院绿化独具特色,公园、花园苍松翠柏绿树成荫的宜人景观,得到了社会各界的好评。
新城北区作为大兴新城的重要发展区域,总绿化率达到41.7%以上,拥有多个城市公园,并且景观河道新凤河从北区中部穿过。
对比周边区域环境,新城北区更加适宜居住。
(五)成本优势
区域内劳动力成本较低。
且目前大兴新城内商品房价格为每平方米5000元,相对市区北部同等位置新城的商品房均价偏低。
大兴区政府大力加强软环境建设,采取一些列措施,转变工作作风和政府职能,更加突出政府的服务效能,加快项目审批速度,从而节约了各入区企业的时间和管理成本。
(六)市场优势
新城北区由于区位、交通、环境等优势,得到了很多投资者的关注,各知名房地产开发企业纷纷入区开发,带动了新城房地产的整体发展。
五、新城北区目前的开发情况
根据大兴区人民政府《关于北京兴创投资有限公司承担黄村卫星城北区5.75平方公里开发的批复》(兴政复[2000]17号)文件精神,按照《黄村卫星城北区控制性详细规划》,北京兴创投资有限公司全权负责新城北区5.75平方公里的土地一级开发和建设。
北京兴创投资有限公司自2000年起开始进行了新城北区的土地一级开发建设,至今已六年时间,累计完成投资8.89亿元,其中征地费用为3.55亿元,拆迁费用为2.10亿元,工程支出2.52亿元,前期费0.18亿元,利息0.54亿元。
新城北区基础设施建设已完成总建设任务的80%,基本满足了北区各开发地块的市政使用条件。
注:
绿色表示已建道路,红色表示未建道路。
目前,已完成翡翠城、福提岛、顺驰领海、原生墅等项目的土地转让工作,共转让土地面积116公顷,约合1740亩(不含市政代征地),规划开发总建筑面积132万平方米,现已完成开发建筑面积约74万平方米,协议转让总金额为15.1亿元。
转让项目位置见下图:
注:
蓝色范围内为保留用地,红色为已转让地块项目。
第二章土地一级开发项目基本情况
依据《北京市国有建设用地供应办法(试行)》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》及《北京市土地一级开发招投标管理办法》等相关规定,本次申报专家评审会的项目为新城北区范围内的2#地块,2#地块已通过市国土局联席会。
一、项目区位及项目开发必要性
1、项目区位
2#地块位于新城北区北侧,项目用地北起北兴路,南至前高路,西起兴和大街,东至兴华大街,规划性质为居住用地,总用地面积15.36公顷。
本次土地一级开发地块项目位置如下图所示:
新城北区及2#地块项目位置图
注:
红色虚线范围为大兴新城北区范围;蓝色虚线范围为2#地块项目用地范围。
2、项目开发必要性
经过北京兴创投资有限公司六年来对新城北区的开发建设,新城北区凭借优良的区位,完善的基础设施,吸引了众多的投资者,各知名房地产开发企业纷纷入区开发,新城北区城市面貌已经逐步形成,但因受北京市总体规划修编等因素影响,后续土地上市速度放缓,区域内剩余村庄整体拆迁及转非工作至今尚未落实。
随着新城建设的深入,剩余各村内出现了外来人口数量增多、违法经营现象增多的状况,且呈现出了逐渐增长的趋势,引发了许多社会矛盾,为区域内的治安管理工作带来困难。
因此,区政府决定2007年年内完成前、后高米店的整体转非撤制工作。
新城北区2#地块项目涉及征用前高村集体土地,为确保2007年年内实现北区内前、后高米店村整体拆迁及转非撤制工作,急需完成上述项目供地的前期手续的办理工作。
该居住项目的建设还将促进区域经济发展,提升城市形象。
二、项目土地利用现状分析
根据新城北区2#地块勘测定界成果及成果图,本次申报项目用地面积为15.36公顷,现状均为集体农用地,该项目需征用黄村镇前高村及西红门七村两村土地,具体情况见下表:
土地利用现状统计表
土地权属
土地类型
土地面积
小计
平方米
亩
平方米
亩
集体土地
西红门
苗圃
83276.43
124.914
99765.08
149.647
道路用地
16407.44
24.611
建设用地
81.21
0.122
前高米店村
果园用地
50914.11
76.371
53870.64
80.806
道路用地
2956.53
4.435
合计
-
153635.72
230.452
-
-
根据上表的统计结果,可以看出本项目实施范围内的土地利用现状以建设用地、苗圃和果园为主,分类列表如下:
分类统计表
地类
指标
建设用地
(含道路用地)
农用地
合计
其中耕地
面积
平方米
19445.18
134190.54
83276.43
亩
29.168
201.285
124.914
三、地上物现状调查分析
1、2#地块用地范围内无民宅及公产拆迁。
2、现状2#地块涉及西红门七村用地范围内的地上物主要为苗圃,黄村镇前高村用地范围内主要为果树。
2#地块地上物现状实景
3、2#地块东侧兴华大街、北侧北兴路及南侧前高路已随北区整体开发建设完毕,西侧兴和大街尚未实施建设。
4、项目规划用地范围内没有古树和文物设施。
现状地形图
四、主要规划指标
根据《黄村卫星城北区控制性详细规划》,2#地块项目规划用地面积为15.36公顷,其中建设用地面积为8.88公顷,规划用地性质为居住用地,规划容积率为2.1,建筑物限高60米,总建筑面积为186522平方米。
本次申报项目规划图
上述项目的规划指标见下表:
项目规划用地指标表
地块编号
用地性质
代码
用地规模(m2)
建筑高度(m)
容积率
绿地率(%)
建筑面积(m2)
0206-0401
防护绿地
G22
9660
——
——
100
0206-0402
二类居住用地
R2
88820
60
2.1
30
186522
0206-0403
街头绿地
G12
4978
——
——
100
0206-0404
公园
G11
12638
——
——
90
合计
116096
186522
五、开发进度、供地数量及时间预测
根据规划区现状情况,2#地块预计2007年10月供地。
第三章征地
按照《北京市建设征地补偿安置办法》(北京市人民政府令第148号)文件规定:
1、征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。
涉及青苗或其它土地附着物的,还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
2、征地补偿费实施北京市最低保护标准。
3、征地补偿费用在征地批复取得之前,全额支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会。
一、征地补偿费
依据148号文件的要求,征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费,涉及青苗或其它土地附着物的,还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
参照京国征[2004]229号所制定的大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准,经与黄村镇政府协商确定按16万元/亩的标准进行征地补偿,该费用中包含了土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费(不含房屋的拆迁补偿)等费用;西红门镇按16万元/亩的标准进行征地补偿,该费用中包含了土地补偿费、安置补助费,青苗补偿及地上附着物补偿费另行计算。
本项目土地一级开发涉及征用集体土地共230.452亩,征地补偿费为3687万元(合16万元/亩),其中支付黄村镇1293万元[含土地补偿费、劳动力安置费、地上物补偿费(不含房屋拆迁补偿)及青苗补偿费],西红门镇2394万元(含土地补偿费、劳动力安置费)。
二、青苗补偿及地上物补偿(不含房屋拆迁补偿)
由于黄村镇16万元/亩的征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿(不含房屋拆迁补偿),此项中不再重复计算。
依据西红门镇政府近年来的青苗补偿经验,青苗补偿及地上物补偿费约为3万元/亩(不含正式房屋补偿费用),实际操作中青苗补偿及地上物补偿费将依据评估机构的评估结果进行作价补偿。
2#地块项目涉及征用西红门镇集体土地约149.647亩,青苗补偿及地上物补偿费约为449万元。
2#地块北部西红门村用地现状
三、征地相关税费
征地相关税费包括复垦费、耕地占用税、防洪费、超转安置费,以上各项税费均依照国家征地税费标准执行,征地税费共255万元。
征地相关税费明细表
序号
税费名称
单价
基数
税费(万元)
1
复垦费
1.8万元/亩
124.914亩
3
2
耕地占用税
8元/平方米
83276.43平方米
67
3
防洪费
20元/建设用地平方米
88820.56平方米
178
4
超转安置费
300元/亩
230.452亩
7
合计
255
四、征地总成本
本项目在实施过程中共需征地230.452亩,征地总成本为4391万元,其中,征地补偿费为3687万元,青苗及地上物补偿费为449万元,征地税费为255万元。
征地总成本
序号
费用明目
征地数量
单价
征地费
1
征地补偿费
230.452亩
16万元/亩
3687万元
2
青苗补偿费
149.647亩
3万元/亩
449万元
3
征地税费
255万元
总计
4391万元
五、劳动力安置方案
根据国家相关政策并结合本项目的实际情况,经与大兴区黄村镇人民政府及西红门镇人民政府协商,确定由黄村镇政府及西红门政府负责各自权属范围内被征土地所在村集体劳动力安置,征地单位向各村集体经济组织支付每亩16万元的征地补偿费中,包含了被征地的农村集体经济组织或者村民委员会的土地补偿费及劳动力安置费。
第四章拆迁
一、拆迁政策说明
◇《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》北京市人民政府124号令
◇《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2002]646号)
◇《大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知》(京兴政发[2004]2号)
二、拆迁房屋面积
本项目无民宅及单位房屋拆迁。
三、拆迁成本估算
1、民宅搬迁补偿及非住宅搬迁补偿
由于不涉及民宅及单位房屋拆迁,不发生搬迁补偿费。
2、区域内市政设施的补偿(含地下管线)
对确需进行拆除且原作用不能替代的,按实际情况由评估机构进
行作价补偿。
对于经过土地一级开发后可以替代的,原则上不再进行任何形式的补偿。
3、其它地上附着物的补偿
项目地上附着物补偿树木、园林花卉、坟墓、麦地等将依据评估机构的评估结果进行作价补偿,该费用已含在征地成本中,拆迁成本中不再重复计算。
第五章市政建设
一、工程建设情况
按照《黄村卫星城北区控制性详细规划》,新城北区规划有六横八纵共计14条道路,北京兴创投资有限公司自2000年开始进行新城北区建设至今,已完成北区基础设施建设任务的80%,目前,共完成沥青路面铺设47万平方米,方砖步道铺设17.8万平方米,各种配套管线约100千米,道路绿化面积35.4万平方米,累计完成工程投资25229万元(含市政道路建设费、市政管线建设费、水利工程建设费及绿化建设费)。
工程完成情况见下图:
绿色表示已建道路,红色表示未建道路
已完成工程部分现状图片:
新城北区金星路新城北区双高路
二、新城北区市政建设费用测算
新城北区目前累计完成工程投资25229万元,根据北区待建基础设施项目设计概算,预计完成北区基础设施后续建设工作还需投资8050万元,则新城北区土地一级开发市政建设费用为33279万元,其中,市政工程建设费(含道路建设、管线建设、管护费、改造费等)28935万元,水利工程建设费1861万元,绿化建设费2483万元(含街头绿地、防护绿地等)。
新城北区市政工程建设成本测算表
序号
工程名称
工程数量
造价(万元)
备注
1
市政道路及管线工程建设费
1192450m2
28935
含道路、管线、管护、改造工程
2
绿化工程建设费
309166m2
2483
3
水利工程建设费
1861
合计
33279
1、道路及配套管线工程投资
新城北区内共涉及六横八纵14条市政道路,截止到目前,已完成道路及配套管线工程投资约22285万元,后续建设工作预计将发生约6650万元,则新城北区道路及配套管线工程总投资为28935万元,详见下表:
新城北区城市道路及配套管线工程投资明细表
工程名称
已结算
未完部分
合计投资(元)
道路面积
工程投资(元)
预估投资(元)
(平方米)
北兴路
32,104,182.80
32,104,182.80
156,000.00
后高路
17,186,196.27
17,186,196.27
73,080.00
金星路
36,139,090.28
36,139,090.28
157,200.00
前高路
12,380,056.42
138,405.00
12,518,461.42
68,610.00
双高路
16,242,900.15
950,000.00
17,192,900.15
94,300.00
西旺路
34,950,320.80
7,293,000.00
42,243,320.80
98,360.00
兴丰大街
9,099,977.88
8,338,000.00
17,437,977.88
70,440.00
兴华路
23,537,087.30
23,537,087.30
144,000.00
兴盛路
4,572,508.79
4,572,508.79
43,130.00
兴业路
25,993,001.00
25,993,001.00
107,700.00
兴和大街
10,645,519.00
4,686,000.00
15,331,519.00
55,175.00
兴泰路
3,687,700.00
3,687,700.00
18,500.00
北程庄南路
5,478,436.00
5,478,436.00
21,780.00
辅高路
10,227,023.00
10,227,023.00
39,625.00
康庄路
44,550.00
市政设施管护费
10,700,000.00
10,700,000.00
市政设施改造费
15,000,000.00
15,000,000.00
小计
222,850,840.69
66,498,564.00
289,349,404.69
1,192,450.00
2、绿化工程投资
新城北区绿化工程投资主要包括西旺路防护林、北兴路绿化带、街头防护绿地等项目投资,预计总投资为2483万元。
详见下表:
新城北区绿化工程投资费用明细表
序号
项目名称
单价(元/平方米)
占地面积(平方米)
合价(元)
1
21#地块绿化
100.00
96,831.00
9,683,100.00
2
西旺路防护林
60.00
67,522.00
4,051,320.00
3
北兴路绿化带
70.00
49,358.00
3,455,060.00
4
街头防护绿地
80.00
95,455.00
7,636,400.00
合计
309,166.00
24,825,880.00
3、水利工程投资
新城北区水利工程投资主要包括:
河道、闸、桥梁等工程建设投资。
水利工程投资约为1861万元,除兴丰桥外其他工程均已完工,具体情况见下表:
新城北区水利工程投资明细表
序号
项目名称
工程造价(元)
1
减河
18,608,226.00
2
其中:
各种内容投资分解
3
西旺桥建设的补偿
151,200.00
4
李营闸及配套管理用房
3,070,000.00
5
西旺桥委托建设
1,700,000.00
6
兴业桥建设
1,800,000.00
7
兴盛桥建设
1,080,000.00
8
兴和桥建设
1,450,000.00
9
减河疏挖
2,050,000.00
10
兴华桥建设
2,300,000.00
11
涵洞建设
700,000.00
12
金星桥建设
2,000,000.00
13
兴丰桥
2,000,000.00
14
其他投资
307,026.00
三、2#地块市政建设费
自2000年开始建设至今,新城北区开发是以一个整体项目进行的,市政工程建设已完成规划总工程量的80%。
所发生的工程建设费用应以新城北区内可转让经营性用地建筑面积的比例进行统一分摊。
新城北区共有可转让经营性项目建筑面积为3321450平方米,2#地块经营性项目建筑面积为186522平方米,则2#地块应分摊市政工程建设费为1869万元。
(33279万元÷3321450平方米)×186522平方米=1869万元
四、市政建设测算的相关说明
1、市政工程建设费中已含规划市政基础设施在规划区外管线源头工程费。
2、按照市政先行的原则,首先完成市政设施所涉及的征地拆迁工作,然后进行市政基础设施建设,上述费用已包含在第三章和第四章的征地拆迁费用中。
第六章项目总投资估算
一、土地一级开发总成本估算
2#地块项目总投资为7513万元。
其中,直接成本6260万元,间接成本1253万元。
土地一级开发成本估算表
序号
费用名称
投资额(万元)
每亩成本(万元/亩)
各项成本占总成本比例
备注
1
征地补偿费
3687
-
58%
黄村镇土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费(非住宅)及西红门镇土地补偿费、安置补助费
2
青苗补偿费
449
西红门镇青苗补偿及地上物补偿费(非住宅)
3
征地税费
255
-
含耕地占用税、复垦费、防洪费、超转安置费
4
拆迁补偿费
0
-
27%
无民宅、集体企业、国有企业拆迁补偿
5
市政建设费
1869
-
市政道路、管线、绿化的建设费
6
前期费
125
-
含可研、环评、交评编制费,场地平整费等
7
财务费
630
-
15%
见现金流量表
8
不可预见费
351
-
取1-7之和的5%
9
管理费
147
-
取1-8之和的2%
合计
7513
-
100%
经营性用地的土地开发成本
7513
56
不含土地出让金
二、土地成本分析
由上述测算可以看出,本项目土地一级开发总成本为7513万元,折合可上市交易土地成本为56万元/亩,折合项目总建筑面积单方成本为403元/平方米,出让金以150元/平方米计算,折合楼面熟地价为553元/平方米。
三、基准地价参照分析
根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政(2002)32号令)中颁布的北京市基准地价表,新城北区为六级地,住宅基准地价(楼面熟地价)为1060元/平方米-1820元/平方米。
本项目用地的楼面熟地价为553元/平方米,比基准地价低。
第七章土地出让计划
一、土地供应量
按照规划要求,依据2#地块勘测定界成果及成果图,该项目用地总面积为153635.72平方米(折合230.45亩),其中建设用地面积为88820.56平方米(折合133.23亩),代征道路面积37442.65平方米,代征绿地面积为27372.51平方米。
该项目用地东侧、北侧和南侧的城市道路及配套管线工程均已实施完
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- 北京市 大兴 新城 北区 地块 土地 一级 开发 实施方案
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