第三章房地产产权与制度13教学文稿.docx
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第三章房地产产权与制度13教学文稿
第三章房地产产权与制度
《房地产经济学》刘新华主编
第一节房地产产权
一、基本理论
产权是指广义的财产权,或者说就是凭借财产所获得的各种权利的总和。
实质是人与物的关系基础上的人与人的关系。
产权分类:
(1)物权:
是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
(《物权法》2007.10.1施行)
(2)债权:
依据合同或法律的规定而产生的权利义务关系。
如:
买卖、服务、租赁
(3)知识产权:
人身权和财产权的统一体,是人们对其在科技、文化等领域里创造的精神财富所享有的权利。
物权的特征
(1)物权是支配权。
物权是权利人直接支配的权利,既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利。
(2)物权是绝对权。
物权的权利人是特定的,义务人是不特定的,且义务内容是不作为,即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务,所以物权是一种绝对权。
(3)物权的突出的法律特征是具有追及效力和优先权(物权优于债权)
(4)物权的客体是物。
(5)物权具有排他性。
首先,物权的权利人可以对抗一切不特定的人,所以物权是一种对世权;其次,同一物上不许有内容不相容的物权并存
物权与债权的区别:
1.物权是绝对权或对世权,而债权是相对权或对人权
债权只能在特定当事人之间发生效力;
2.物权是支配权,而债权是请求权;
3.物权是独占性的和排他性的权利,而债权不具有排他性;
4.物权是优先权
5.物权包括追及权
6.物权是公开化的权利,而债权具有非公开性;
7.物权的设立采用法定主义,而债权的设立采用合同自由原则。
产权与所有权
所有权的特性:
1、所有权是对于标的物全面支配的物权(全面性)
2、所有权是具有弹力性的物权(弹力性)
3、所有权是永久支配标的物的物权(永久性)
两者的区别:
1.着眼点不同。
所有权强调的是财产的归属问题,产权强调的是交易中所必须遵循的规则,是解决所有权如何实现的问题。
2.运用的领域不同。
产权客体的范围要较所有权更为广泛。
3.所有权是一元的,依法确定的产权则是多元的
(一)房地产产权的基本内容
1.房地产经济关系的法律表现
2.以房地产财产为客体的各种权利总和
3.可分割、可复合
4.可交易
5.要有法律界定、规范、确认和保障
6.要人格化,界定要清晰
(二)土地产权
1.土地所有权
占有权、使用权、收益权
处分权:
最核心,最重要的权能。
权利集束
2.土地占有权
3.土地使用权
4.土地收益权
5.土地处分权:
出售、出租、赠与、抵押。
6.土地开发权/土地发展权
7.地役权:
是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。
为他人土地利用提供便利的土地称为供役地,而享有地役权的土地称为需役地。
地役权不能独立存在;可无偿,可有偿。
(1)法定地役权:
法律规定的义务
我国《物权法》将法定地役权划归相邻关系
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
①不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
②不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。
③不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
④建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
(2)契约地役权
地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。
《物权法》
8.地上权
又称“借地权”,是指以在他人土地上有建筑物或其他工作物(不包括农桑)为目的而使用他人土地的权利。
9.通行权
10.土地重分权
11.土地赠与权
12.土地继承权
13.土地售卖权
14.土地租赁权(在我国租赁期限不得超过20年,超过部分无效)
15.土地抵押权:
为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。
(《物权法》)
债务人、抵押人,抵押权人,特征:
(1)房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权同时抵押。
单纯以土地使用权为抵押的,则土地一定要来源于出让。
(2)不转移对抵押财产的占有
(3)抵押合同属于要式合同
书面合同
抵押权自登记时设立。
债权债务的主合同失效,抵押这一从合同也自然失效。
16.土地典权
出典人(债务人)承典人(债权人)
17.土地留置权
18.他项权:
是我国特有的概念,是指在土地使用权和房地产所有权基础上,创设的针对他人不动产的权利,如典权、地役权、抵押权等。
(三)房屋产权
1.地产与房产的关系
(1)房产和地产具有相互依存的不可分割的特性
实物形态、价值形态、交易、资本循环、经营管理
(2)房产与地产具有差异性
1)地产可以独立存在
2)生地没有折旧
2.房产权的含义及其主要权能
占有权、使用权、收益权、处分权
第二节房地产产权体系
导入案例
互动提问
一、基础理论
(一)海外房地产产权体系
1.英国的房地产产权体系
(1)永久业权:
(2)租赁业权:
最长可达2000年
(3)地役权:
(4)担保权:
(5)信托权:
13世纪的英国封建社会人们普遍信奉宗教,教徒纷纷自愿在死后把遗产(主要是土地)赠给教会。
英王亨利三世颁布了《没收条例》,规定凡以土地让与教会者,必须经君主及诸侯允许,否则予以没收。
尤斯制:
先赠送给第三者,并表明其赠送目的是为了维护教会的利益,第三者必须将从土地上所取得的收益转交给教会。
信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。
《中华人民共和国信托法》
2.罗马法
自物权(主物权):
所有权
物权
用益物权
他物权(从物权)
担保物权
普通法(英美法)重利用权
大陆法(罗马法)不动产制度强调不动产所有权
第三节土地制度
导入案例
一、基本理论
(一)土地的概念
1.土地的自然特性
(1)土地总量的有限性
(2)土地位置的固定性
(3)土地使用的耐久性
2.土地的经济特性
(1)土地的稀缺性
(2)土地的区位可变性
(3)土地的报酬递减性
(4)土地经营的垄断性
3.城市土地的特点
(1)城市土地利用的聚集性
(2)城市土地利用的高成本性
(3)城市土地利用的高冲突性
(4)城市土地利用的综合性
(二)我国土地所有制的建立
1.农村集体土地所有制的建立
激进的土地改革
狂热的公社化
结果:
农村土地集体所有,包括宅基地、自留地
2.城市土地所有制的建立
接管、没收帝国主义、官僚资本主义、国民党政府、反动分子财产、土地。
民族资本主义:
公私合营,赎买,年5%定息,支付20年,实际1967年就停止付息。
1982年由宪法宣布城市土地全部为国有,此时城市只有4.5%的土地为私有,主要是私人宅基地。
3.农村土地国有制国营农场
4.其它土地的所有制
矿藏、水流(包括海域)属国家所有。
水流:
堤内土地、堤外护堤地,无堤以最高洪水位为界
森林、山岭、草原、荒地、滩涂:
集体、国家都可能。
无证据证明是农村集体所有,就是国家所有。
5.农村采用集体所有制的原因
(1)与生产力的发展水平相适应
(2)政策的持续性与稳定性
(3)稳定了农民的思想,土地观念浓厚
(4)国家对土地资源的宏观管理与控制能力有限
6.城市土地采用国有制(全民所有制)的原因
(1)有利于社会化大生产,合理利用城市土地
(2)有利于城市土地的统一管理
(3)土地是特殊的,重要的资源,国有制较能有效利用
7.农村土地所有制存在的问题与完善
(1)土地所有权虚设
村民小组所有占65%,村所有占34%。
村民小组为自治组织,不是经济实体。
(2)集体的受益边界模糊
唯户口论
(3)三元地权结构
农村土地所有权归集体,经营权归农户,管理权归国家。
8.土地所有权的特征:
(1)是通过法律规定来行使的
(2)主体是特定的
国有土地由国务院代表国家行使所有权。
除国家和集体外,任何个人、企业、团体都不得拥有土地所有权
(3)有追及力
国有土地所有权具有永久追及力
集体土地所有权追及力受限诉讼时效。
(4)限制性
主要指集体所有
(三)我国土地使用制的建立
1.农村土地使用制度的建立
1978年11月24日安徽省凤阳县小岗村18位农民冒生命危险首创家庭联产承包责任制。
2.城市土地使用制度的建立
改革前的城市土地使用制度特征:
一是行政划拨;二是无偿无期限使用;三是禁止转让(包括租赁)。
1982年深圳开始向外资企业收取土地使用费。
1987年深圳率先试点土地出让
1988年《宪法》修改土地不得出租为“土地使用权可以依照法律规定转让”
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
国有土地最高出让年限:
居住70年,工业、科教文化、综合50年,商业40年。
3.土地使用权的类型
(1)国有土地使用权(国有建设用地使用权)
1)划拨土地使用权
通过土地使用权划拨的方式而取得的土地使用权。
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者经县级以上人民政府依法批准将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
2)出让土地使用权
通过土地使用权出让的方式而取得的土地使用权。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
(2)集体土地使用权
1)土地承包经营权
耕地的承包期为三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年。
承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
2)宅基地使用权
在集体所有的土地上享有依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。
3)集体建设用地使用权
农村公共设施用地、乡镇企业用地
4.土地使用权的特征
(1)国有土地使用权权利主体广泛,集体土地使用权权利主体特定
例外:
A、联营企业
B、由其它农民集体协议使用
C、按有关法律、政策用住宅基地
(2)土地使用权具有稳定性
(3)土地使用权限于地面
(4)有一定限制性
5.土地使用权与土地租赁权的区别
土地使用权
(物权)
土地租赁权
(债权)
存续期
长,大于30年
短,不超过20年
不可抗力带来的损失
权利人自我承受
权利人可要求减少租金
权利让与性
可自由转让
转租必须经业主同意
自然损坏时
权利人自我修缮
可要求业主修缮
6.取得国有土地使用权的途径
(1)划拨
(2)出让
协议出让
公开竞争方式出让:
招标、拍卖、挂牌。
2004年8月31日以后,经营性用地一律采取招标、拍卖或者挂牌方式出让,禁止协议出让。
(3)转让:
土地使用权在土地使用者之间的流转。
《城市房地产管理法》第三十九条规定转让房地产开发项目应当具备的条件:
①按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。
②对于房屋建设的,实际投入的资金额应占全部开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件方可转让。
(4)租赁
7.城镇国有土地使用权总结
城镇国有土地使用权类型及特点
类型
收益权
处分权
使用期限
取得方式
使用者
划拨土地使用权Ⅰ
无
无
不限
行政划拨
特定*
划拨土地使用权Ⅱ
有
无
不限
行政划拨
特定**
出让土地使用权
有
部分
有限
有偿取得
不定
个人宅基地
有
部分
不明
继承
特定
*国家行政事业单位用地,军事用地和城市基础设施用地。
**国家重点扶持的能源、交通、水利等用地。
8.集体土地使用权总结
宅基地使用权只能转让给本村农民。
集体建设用地使用权没有自由流转的权利。
改变土地所有权的唯一方式——征收土地
集体所有土地征地国有土地划拨、出让土地使用者
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》【实施日期】2005/10/01
第二条 集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押,适用本办法。
第五条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。
(四)国家实行土地登记制度
(五)国家实行土地用途管制制度
第四节住房制度
一、基本理论
(一)住房制度的内涵
调整与住房有关各方的关系并约束其行为的规范。
规范:
法律、法规、政策。
有关各方:
建设、分配、交换、管理。
城镇住房制度
事关人类的生存与发展,关系社会的稳定和经济的进步。
住宅的功能:
(1)生活资料功能
(2)发展资料功能
(3)社交功能
(4)资产功能
(二)住房制度类型
1.瑞典类型(市场—社会保障型)
在1950-60年代,瑞典政府大规模推进公共建造住房计划,著名的百万工程(MillionProgram),在短短十几年间建造了一百万套廉价住房提供给中低收入者,这在当时缓解住房紧缺矛盾是非常有积极意义。
但随着时间推移,人们逐渐发现这种大规模公共建造住房措施的弊端很多。
20世纪80年代里根主义在美国的兴起、新古典自由经济思想在欧洲大陆重新上台之后,政府对市场的直接干预越来越被鄙夷。
廉价房政策作为政府直接干预市场的典型当然直接受到冲击。
在瑞典政府的住房保障体系中,住房津贴的起到的作用越来越大。
2002年,瑞典政府给中低收入家庭提供的住房津贴支出高达146亿瑞典克朗,占到GDP的0.61%。
2.美国类型(市场—救济型)
美国对低收入家庭的住房补贴先后经历了4种形式:
(1)砖头补贴:
它于1965年开始实施,补贴给建房者,补贴额为租户收入的25%与市价租金的差额。
(2)房东补贴:
尼克松时期,联邦政府向房东提供补贴,补贴额为市价租金与贫穷家庭收入一定比例的差额。
(3)住房券:
它于20世纪70年代实施,市政府发给低收入者用以领取住房补贴的凭证。
持券人可根据自己的职业特点,自由选择居住地,只需缴纳不超过自己收入30%的房租,不足部分由政府负责支付。
(4)现金补贴:
里根上台后,联邦政府对低收入家庭直接提供现金补贴,补贴额为市价租金的70%。
鼓励中低收入家庭购房
政府为鼓励中低收入家庭拥有自己的住宅,对第一次购房者实行个人所得税减免。
3.德国类型
(1)房租管制
1960年逐步取消房租管制制度
(2)公共住宅的建设
德国共有住宅3400万套,公共住宅有230万套。
(3)房租补贴制度
低收入居民可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。
房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。
(4)住宅储蓄制度
先储蓄、后贷款;贷款利率固定、低息互助;政府实行储蓄奖励。
4.新加波类型
强制储蓄—中央公积金
政府利用部分公积金储备,以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设,从而使建屋发展局有能力大规模地进行公共住房建设。
组屋以低于成本的价格出售,亏损由政府弥补。
在上世纪70年代,规定只有月收入在1500新元以下者才可申请购买组屋;80年代提高到2500新元,随后到3500新元,后来放宽至8000新元,以接纳更多人购买。
2010年约有82%的新加坡人口居住在政府组屋。
2012年10月9日100新加坡元(SGD)=510.48人民币(CNY)
一个家庭只能拥有一套组屋,组屋在购买5年之内不得转售。
(郭伟伟,中国人民大学博士,中央编译局世界社会主义研究所,现任世界所亚太处副处长。
)
(三)住房政策
1.住房政策体系
国家制定的一整套方针、政策和具体措施。
是住房制度的内核。
2.住房政策的基础
(1)效率性
(2)公平性
(3)社会性和政治性
3.住房政策的目标
基本目标:
保障居住权,提高居住水平和居住质量。
具体目标:
供应目标和公平(分配)目标
(四)中国城市住房制度改革
1.原有城镇住房制度的建立
(1)代管房:
解放初期,由于各种原因,一些房产所有人流亡国外或侨居国外,或由于各种政治或经济原因流落他乡,造成房屋无人管理或管理人无合法的代理权的情况。
政府将这部分房产统一代管起来。
代管房产权仍属原业主,但非因不可抵抗原因,逾期(公布代管两年为期)无人申请发还或判明为敌伪战犯等之产业者,政府依法收归国有。
根据对国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见的通知(1983年):
代管房产中的原自住房和改造起点以下的出租房,产权人要求发还时,只要交验证件,产权无纠纷,经审查属实,可发还产权,原自住房的产权人,如确需自住,应积极腾退。
其他被代管的房产,目前仍无发还政策。
(2)经租房
又称私改遗留产,1958年前后政府把城市里的私有房产分为自住房和出租房,经租就是对数量在规定起点以上的私人出租房屋,由政府房管部门负责经租房的经营,如管理、收租、修缮等,并把租金的20~40%发给经租房的业主。
即国家经租。
这种做法延续到1966年,文化大革命开始后,就不再发钱给经租房主。
经租的起点各地略有不同,大约是在100-250平方米之间。
经租是国家征用还是赎买?
最高人民法院的司法解释、原建设部的文件都规定“经租房”收归国有。
但2008年该司法解释被废止。
有人认为“经租房”收归国有的有关政策规定是与宪法相违背的。
但由于人民法院还有其他司法解释规定对历史遗留的私有房产落实政策问题各级法院均不受理的规定,因此,“经租房”私有房产权利人还无法依照法律向人民法院提起诉讼。
(3)“文革”期间挤占没收私人房产
“文革”期间,全国共挤占、没收城市私人房产3000多平方米。
现一律确认原所有人的所有权,将房产归还原房主。
但仍有一部分未能腾退搬迁,甚至纠纷未能解决。
华侨私人住房限期腾退。
2.原有城镇住房制度的基本特征
(1)住房投资建设的全面公共性
分散的单位建房
(2)住房分配的实物福利性
分房的主要标准:
职级、工龄、家庭人口。
(3)住房经营的非市场性
房租不抵房屋维修和管理成本。
(4)住房管理的纯行政性
根本不讲经济核算和经济效益。
实践证明这种住房制度既无效率又不公平。
20世纪70年代末,上海的人均居住面积不足4.5平方米。
3.住房制度改革的历程
(1)售房试验阶级(1979年——1985年)
(2)提租补贴试点阶段(1986年——1988年)
(3)优惠售房阶段(1988年底——1989年初)
(4)多种措施并举阶段(1989年——1993年)住房公积金
(5)房改深化阶段(1994年至今)
1998年7月3日国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配。
4.城镇住房制度改革的目标
(1)实现住房供应社会化、商品化,住房分配货币化是改革的基本思路
(2)最终目的:
加快住房建设,改善居住条件。
(3)宏观目标:
培育住宅业成为新的经济增长点。
5.城镇住房制度改革的基本内容
(1)改革住房建设投资体制,实现投入产出良性循环。
(2)改革住房分配体制,实现住房分配货币工资化。
住房改革的核心内容
(3)改革住房经营体制,实现住房经营市场化。
(4)改革住房管理体制,实现住房管理社会化、专业化。
(5)建立住房供应体系
(6)推行住房公积金制度,建立住房金融体系。
组合贷款:
政策性贷款(公积金贷款)+商业贷款
(7)改革住房流通体制,建立规范化的房地产市场。
6.我国城镇现有住房种类
(1)廉租房:
政府在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的住房困难的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
以发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。
新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内,一般在40平方米左右,人均建筑面积13平方米左右,主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。
福建省规定,廉租住房将可租可售。
福建省从2009年起将把就业满5年的单身无房大中专毕业生纳入到廉租住房保障范畴。
(2)经济适用住房:
是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
政策优惠:
土地行政划拨;免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金;经济适用住房项目小区外基础设施建设费用,由政府负担。
限定建设标准:
建筑面积控制在60平方米左右
限定供应对象:
城市低收入且住房困难家庭。
限定销售价格:
实行政府指导价。
购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
经济适用住房由房地产开发公司开发,政府限定房地产开发企业利润不超过3%。
购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。
(3)公共租赁住房:
是指政府提供政策支持,限定户型面积和租金水平,面向中等偏下收入住房困难家庭和外来务工人员的出租住房。
1)单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。
2)鼓励各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房。
3)建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁,不得出售。
4)公共租赁住房实行申请、审核、公示。
5)福建规定:
经依法批准,农村集体经济组织可利用集体建设用地集中建设面向外来务工人员的公共租赁住房。
(4)限价商品房
双限房:
限面积、限房价
(5)商品房
我国现行住宅产权的状况
1.廉租房
房屋国家所有,土地为划拨土地使用权。
2.广义经济适用住房
土地为划拨土地使用权。
(1)房改房:
个人已购买的公有住房和集资建房。
标准价
成本价
(2)安居房
(3)经济适用住房
3.公租房
土地性质:
可以是划拨土地、出让土地,甚至可以是集体土地
4.商品住房(包括限价商品房)
土地为出让土地使用权。
5.小产权房
集体建设用地上的住房。
房改房入市中住房产权关系变化
变划拨土地使用权为出让土地使用权。
由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
福建省自2002年10月1日起,职工个人上市出售已购公有住房和集资建房所得的价款,扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费、土地出让金后的净收益,全部归职工个人所有。
福建省人民政府办公厅关于加快发展住房二级市场的补充通知【实施日期】2002/10/01(闽政办(2002)130号)
购买房改房时同住成年人享有共有产权。
我国现行城市住房供给体系。
(1)高档商品房住宅,供应高收入阶层。
(2)普通商品房住宅,供应中、高收入阶层。
普通住房原则上应同时满足以下条件:
①住宅小区建筑容积率在1.0以上;
②单套建筑面积在120平方米以下;
③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易
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